Wenn Schäden an einer Immobilie auftreten, müssen diese zeitnah behoben werden. Die Sanierungskosten können in diesem Fall steuerlich geltend gemacht werden. Hierfür ist es aber erforderlich, eine klare Trennung zu anderen Kostenarten wie Modernisierungs- und Renovierungskosten vorzunehmen. Es ist sinnvoll, die anfallenden Sanierungskosten vor Beginn einzelner Maßnahmen genau zu berechnen. Außerdem müssen sich Vermieter bewusst machen, dass sie Sanierungskosten nicht auf ihre Mieter umlegen dürfen.
Schäden an einer Immobilie sind lästig und können ihren Wert erheblich mindern. Deswegen besteht ein großes Interesse daran, solche Mängel zeitnah zu beseitigen. Die hierbei anfallenden Sanierungskosten können von der Steuer abgesetzt werden. Allerdings gibt es verschiedene Ausnahmen von dieser Regel. Dieser Artikel stellt daher die wichtigsten Bestimmungen vor und liefert praxisnahe Tipps.
Was genau sind Sanierungskosten?
Sanierungskosten entstehen, wenn Schäden an einer Immobilie beseitigt werden müssen. Das Ziel einer Sanierung besteht darin, einen Urzustand wiederherzustellen, der durch den Schaden verloren gegangen ist. Die Qualität der Bausubstanz darf sich durch die Sanierung allerdings nicht verbessern, da es sich sonst um Modernisierungskosten handelt.
Wenn Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden sollen, ist es wichtig, dass sie klar von anderen Kostenarten abgegrenzt werden. So dienen Renovierungskosten beispielsweise der Verschönerung eines Gebäudes, ohne dass ein konkreter Schaden vorliegt. Modernisierungskosten liegen dann vor, wenn die Qualität einer Immobilie steigt, indem beispielsweise eine höhere Energieeffizienz erreicht wird.
In diesen Situationen ist eine Sanierung zwingend erforderlich
Es gibt konkrete Situationen, in denen die Sanierung einer Immobilie zwingend erforderlich ist. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn konkrete Subtanzschäden vorliegen. Wenn sich beispielsweise Setzungsrisse oder Hausschwamm bilden, ist eine schnelle Reaktion gefragt. Aber auch Schädlingsbefall kann zu Subtanzschäden führen. Ebenso müssen Sanierungsarbeiten bei Schimmelbefall vorgenommen werden.
Achtung: Schimmel ist gesundheitsschädlich und muss daher zwingend entfernt werden. Entsprechende Sanierungsmaßnahmen müssen schnell und professionell durchgeführt werden.
Ebenfalls zu den Sanierungsarbeiten gehört es, wenn Wasserleitungen beschädigt oder verkalkt sind. In einem solchen Fall können eine Reparatur oder ein Austausch notwendig werden, um einen Wasserrohrbruch zu vermeiden. Ferner handelt es sich um eine Sanierung, wenn defekte Fenster und Türen repariert oder ausgetauscht werden. Nicht zuletzt können Schäden an der Heizungsanlage oder dem Dach eine Sanierung notwendig machen.
Die Berechnung der Sanierungskosten
Für Immobilienbesitzer ist es wichtig, die Sanierungskosten bei einem konkreten Schaden möglichst genau berechnen zu können. Wie hoch die Kosten sind, hängt allerdings von vielfältigen Faktoren wie der Größe des Schadens, der Komplexität der Arbeiten und der Wahl des Anbieters ab. Üblicherweise müssen bei älteren Gebäuden jedoch Kosten von 400€-600 €/m² bei einer Komplettsanierung eingeplant werden.
Die Höhe der Kosten hängt zudem von der Art der Sanierung ab. Bei einer Dachsanierung fallen für einen Schornstein leicht einmal 6.000 € Sanierungskosten an, während das Eindecken des Daches mit etwa 100 €/m² zu Buche schlägt. Für eine Dachrinne müssen etwa 50 € pro laufendem Meter eingeplant werden. Bei der Sanierung der Fassade geht es vor allem um einen Neuanstrich beziehungsweise das Verputzen. Im ersten Fall fallen etwa 25 €/m² an, im zweiten 70.
Bei einer Sanierung des Kellers können ganz unterschiedliche Arbeiten anfallen. Eine Trockenlegung innen kostet etwa 350 €/m² und außen etwa 500 €/m². Soll die Kellerdecke neu gedämmt werden, fallen hierfür etwa 80 €/m² an. Bei den Fenstern und Türen kommt es darauf an, welche Qualität die jeweiligen Modelle haben. Fenster schlagen meist mit 600 € zu Buche, wobei Außentüren 2.000-5.000 € kosten können. Für die Erneuerung der Rollläden sollte mit etwa 300 € pro Stück gerechnet werden.
Sanierungskosten von der Steuer absetzen
Wenn echte Sanierungskosten vorliegen, können Immobilienbesitzer diese in voller Höhe absetzen. Das ist bereits in dem Jahr möglich, in dem die Kosten tatsächlich angefallen sind. Wenn die Sanierungskosten nicht klar von anderen Kostenpunkten getrennt werden können, dürfen lediglich die Herstellungskosten abgesetzt werden. Das muss über mehrere Jahre erfolgen.
Wichtig: Das Finanzamt unterscheidet zwischen Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand. Eine klare Sanierung, die die Immobilie „erhält“ und nicht verbessert, kann steuerlich sofort von der Steuer abgezogen werden. Kosten, die als Herstellungsaufwand daherkommen, können nur über Jahre hinweg als Gebäudeabschreibung abgesetzt werden.
Werden keine Neuanschaffungen getätigt, sondern bereits vorhandene Teile und Anlagen wieder in Schuss gebracht, wird von einem sogenannten Erhaltungsaufwand gesprochen. Dann haben Vermieter die Wahl, ob sie die Kosten in einem Jahr oder über mehrere Jahre verteilt geltend machen. Wenn ein hohes Jahreseinkommen vorliegt, ist es üblicherweise sinnvoll, die Sanierungskosten als Werbungskosten vollständig in einem Jahr von der Steuer abzusetzen. Eine Absetzung über mehrere Jahre laut § 82b EStDV ist dann sinnvoll, wenn das Jahreseinkommen eher niedrig ist.
Ausnahmen bei den Sanierungskosten
Es gibt einige Ausnahmen in Bezug auf die Absetzbarkeit von Sanierungskosten. Wenn die Sanierungskosten, die direkt nach einem Hauskauf entstehen, innerhalb von drei Jahren 15 % des Kaufpreises ausmachen, dürfen sie nicht im selben Jahr abgesetzt werden. Stattdessen ist es dann nötig, sie zum Kaufpreis dazuzurechnen und über 50 Jahre hinweg abzuschreiben.
Außerdem ist zu berücksichtigen, dass Sanierungskosten nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen. Das ist in § 555a BGB geregelt. Auch dürfen Mieterhöhungen laut § 559 BGB nur auf Grundlage von Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber wegen einer Sanierung vorgenommen werden. Das liegt vor allem daran, dass sich durch Sanierungsmaßnahmen in ihrer Definition der Wert der Immobilie und die Wohnqualität nicht erhöhen.
Immer wieder kommt es zu mit Mietern zum Streit, ob Modernisierungen und Sanierungen als Nebenkosten umlagefähig sind. Dabei ist allein die klare Trennung per Definition zwischen Modernisierung und Sanierung ursächlich dafür verantwortlich. Vermieter sollten von Beginn an hier klar trennen und im Resümee auch die Umlagefähigkeit einzelner Baumaßnahmen beachten.
