Die WEG-Reform hat die Möglichkeiten zur Selbstverwaltung einer WEG stark eingeschränkt. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es nötig, dass ein zertifizierter Verwalter eingesetzt wird. Die „echte“ Selbstverwaltung der Immobilie durch die Eigentümer gehört der Vergangenheit an.
Grundsätzlich ist ein WEG-Verwalter der gesetzliche Vertreter einer WEG nach außen hin. Er übernimmt somit die Rechtsgeschäfte und erhält hierfür eine Vergütung. In diesem Fall ist er gewerblich tätig und muss zertifiziert sein.
Die Eigentümer einer WEG können sich aber auch selbst verwalten, auch wenn die WEG-Reform die Möglichkeiten hierzu stark eingeschränkt hat. In einem solchen Fall ist eine Zertifizierung nur unter bestimmten Voraussetzungen nötig. Dieser erste Teil des Ratgebers erklärt, welche Auswirkungen die WEG-Reform auf die Möglichkeit zur Selbstverwaltung hat. Der zweite Teil beschäftigt sich dann mit den Zertifizierungen und den hierbei geltenden Ausnahmen.
So verwaltete sich die WEG früher selbst
Vor der WEG-Reform war es so, dass die Verwaltung den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustand. Das bedeutete, dass sie sich entscheiden konnten, sich durch einen Verwalter vertreten zu lassen, dies aber nicht zwingend mussten. Es war gesetzlich erlaubt und durchaus gängig, dass sich die Eigentümer selbst verwalteten. In diesem Zusammenhang gab es drei Möglichkeiten, wie die Verwaltung der WEG ablaufen konnte:
- Die Eigentümer konnten sich dafür entscheiden, Ihr Eigentum selbst zu verwalten, wobei unterschiedliche Eigentümer jeweils andere Aufgaben übernahmen. Dies wurde als „echte“ Selbstverwaltung bezeichnet.
- Ebenso war es möglich, einen einzelnen Eigentümer zu bestimmen, der die Verwaltung ehrenamtlich übernahm und hierfür eine überschaubare Aufwandsentschädigung erhielt. Bei diesem Vorgehen wurde also ein interner Verwalter bestimmt.
- Auch eine Mischform wurde gern gewählt. Hier übernahmen die Eigentümer die Verwaltung eigenständig, lagerten aber bestimmte Aufgaben wie die Jahresabrechnung an einen externen Verwalter aus. Sie wollten von dessen Expertise und Erfahrung profitieren, aber nur für solche Aufgaben bezahlen, die nicht einer von ihnen selbst übernehmen konnte.
Neue Bestimmungen der WEG-Reform zur Selbstverwaltung
Durch die WEG Reform haben sich viele Regeln in Bezug auf die Selbstverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft geändert. § 9b Absatz 1 WEG regelt nun, dass eine WEG nach außen hin durch einen Verwalter vertreten wird. Sollte kein Verwalter gewählt werden, erfolgt die Verwaltung durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich. Das bedeutet, dass eine Selbstverwaltung nur noch dadurch möglich ist, dass einer der Eigentümer als Verwalter gewählt und als solcher tätig wird.
Die Verwaltung durch einen von den Eigentümern bestimmten Vertreter aus den eigenen Reihen wird durch die WEG-Reform ebenfalls erschwert. So war es früher möglich, eine solche Vertretung durch Mehrheitsbeschluss zu bestimmen. Das ist nach den neuen Regelungen nicht mehr erlaubt. Stattdessen müssen sämtliche Eigentümer ihre Zustimmung geben, bevor einer von ihnen Verwaltungstätigkeiten übernehmen darf.
| Hinweis: Für die Ernennung eines offiziellen, hauptberuflichen Verwalters gelten die hier beschriebenen Beschränkungen nicht. Um einen solchen Verwalter einzusetzen, genügt ein Mehrheitsbeschluss vollkommen. Anschließend kann der neu gewählte Verwalter seine Tätigkeit unverzüglich aufnehmen und die WEG gerichtlich und außergerichtlich vertreten. |
Keine „echte“ Selbstverwaltung und keine Mischformen mehr
Die in der WEG-Reform vorgenommenen Änderungen führen zu einer massiven Beschneidung der Möglichkeiten, die bei einer Selbstverwaltung bestehen. Hieraus ergibt sich, dass die „echte“ Selbstverwaltung nicht mehr möglich ist. Es ist nicht mehr legitim, einzelne Aufgaben verschiedenen Eigentümern zuzuschreiben. Entsprechend kann auch keine Mischform mehr gewählt werden.
Die Idee hinter diesem Vorgehen besteht darin, konkrete Verantwortlichkeiten zu verteilen. Es soll nicht so sein, dass für jede Aufgabe innerhalb einer WEG ein bestimmter Ansprechpartner zur Verfügung steht. Gleichzeitig soll sichergestellt sein, dass sämtliche anfallenden Aufgaben professionell und zuverlässig erledigt werden.
Deswegen wird seitens des Gesetzgebers großer Wert darauf gelegt, dass ein Verwalter zertifiziert ist, wenn er seiner Tätigkeit gewerblich nachgeht (s. Teil II). Um das hier vorgestellte Verfahren nutzen zu können, ist es zwingend erforderlich, dass der jeweilige Verwalter nur ehrenamtlich tätig ist und höchstens eine geringe Aufwandsentschädigung erhält.
Regelungen für einen „kommissarischen“ Verwalter
In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass ein WEG-Verwalter plötzlich und unerwartet seinen Aufgaben nicht mehr nachkommen kann. Es dauert dann eine Weile, bis ein Ersatz gefunden wurde. In dieser Zeit war es bisher üblich, dass ein „kommissarischer“ Verwalter die Amtsgeschäfte so lange übernommen hat, bis ein Nachfolger des bisherigen Verwalters gefunden wurde. Das Ziel hierbei bestand darin, die WEG handlungsfähig zu halten und sicherzustellen, dass alle zu erledigenden Aufgaben nicht auf die lange Bank geschoben wurden, bis ein neuer Verwalter sich darum kümmerte.
Die Einsetzung eines „kommissarischen“ Verwalters unterliegt fortan denselben Bestimmungen wie die Auswahl eines WEG-Verwalters. Es genügt nicht mehr, dass ein bestimmter Vertreter durch Mehrheitsbeschluss ausgewählt wird. Stattdessen müssen alle Eigentümer ihre Zustimmung dazu geben, dass eine bestimmte Person die Verwaltungsaufgaben übernimmt.
Dieser erste Teil des Ratgebers hat sich mit den veränderten Regelungen für die Selbstverwaltung beschäftigt, die sie sich aus der WEG-Reform ergeben. Der zweite Teil klärt nun, ob und unter welchen Bedingungen eine Zertifizierung bei einer Selbstverwaltung notwendig sind, und stellt Ausnahmen von den geltenden Regeln vor. Eigentümer sollten diese Bestimmungen kennen, um keine rechtlichen Fehler zu begehen.
