Die Stadt Wien zeigt anschaulich, wie man erfolgreich gegen steigende Mieten vorgeht. Eine neue Bauordnung setzt die Preise für den Großteil der neu entstehenden Wohnungen fest. Zudem enthält sie strengere Vorgaben für Investoren. Mit dieser Strategie begegnet die Politik in Wien der drohenden Wohnungsnot.
Nicht nur in Deutschlands Metropolen steigen seit vielen Jahren die Mieten rasant an. Nahezu überall auf der Welt lässt sich Wohnraum in
Metropolen immer schwieriger bezahlen – Gentrifizierung ist die Folge. Die Politik steht in der Pflicht. Während man in Deutschland bisher noch keine passende Lösung
gefunden zu haben scheint, begegnet Wien der drohenden Wohnungsnot nun mit einer neuen Bauordnung – und die hat es in sich.
Investoren als Ursache für steigende Mieten
Die Stadt Wien ist mit 220.000 städtischen Wohnungen in Gemeindebauten und knapp 180.000 städtisch geförderten Wohnungen der weltweit größte Immobilieneigentümer. Zudem betreibt Wien seit knapp 100 Jahren das „geförderte Wohnen“. Dieses Modell wurde nach dem Ersten Weltkrieg von den Sozialdemokraten wegen großer Wohnungsnot erfunden. Die Ausgangslage in der österreichischen Hauptstadt scheint eine andere zu sein. Der Anteil des geförderten Wohnungsbaus ist allerdings von einst 80 Prozent auf mittlerweile weniger als ein Drittel gesunken.
Wie in anderen Metropolen erwerben auch in Wien große Investoren seit einigen Jahren leere Grundstücke und lassen teure Neubauten entstehen. Andernorts werden ganze Straßenzüge und Wohnblöcke nach dem Kauf durch einen Investor erheblich aufgewertet. Das Ergebnis sind Luxuswohnungen, die sich nur wenige Wiener leisten können. Die Kaufpreise sind explodiert, weiter steigende Mieten werden erwartet.
Aus diesem Grund richtet sich die neue Bauordnung vor allem an jene großen Investoren, die man in Wien für die Entwicklungen verantwortlich macht. Nach der Weltwirtschaftskrise 2008 und aufgrund der niedrigen Zinsen seien diese besonders an Immobilien als sicheres Investment interessiert.
Verschärfend hinzu kommt, dass Wien seit Jahren einen Zuzug von circa 25.000 Menschen zu verzeichnen hat. Die meisten der Zuzügler stammen aus anderen Teilen Österreichs, aber traditionell zieht es auch viele Deutsche und Osteuropäer in Österreichs Hauptstadt. Der Zuzug verstärkte den Handlungsdruck auf die Politik zusätzlich.
Mietpreis für zwei Drittel der neuen Wohnungen festgesetzt
Laut der neuen Bauordnung müssen zwei Drittel der neu entstehenden Wohnungen in die Kategorie „geförderte Wohnnutzfläche“ fallen. Die Miete für diese Wohnungen darf nicht mehr als fünf Euro netto pro Quadratmeter betragen. Gelten sollen die neuen Regelungen stadtweit für alle neuen Flächen, die fürs Wohnen ausgewiesen sind. Einfamilienhäuser und die bereits bestehende Wohnungen sind aber von der neuen Regelung nicht betroffen. Gelten soll sie hingegen vor allem für größere Projekte, die bisher durch das Auftreten von großen Investoren das Hauptproblem darstellten. Ausnahmen sind anders als bei der in Deutschland geltenden Mietpreisbremse dabei nicht vorgesehen.
Eine zweifellos strikte Vorgehensweise, Investoren könnten abgeschreckt sein – aber sie könnte der richtige Weg sein, Wohnungsnot zu bekämpfen. Mit der kürzlich beschlossenen Bauordnung verfolgt Wien das Ziel, einen weiteren Anstieg der Mieten und Grundstückspreise zu verhindern. Neuer und vor allem bezahlbarer Wohnraum soll entstehen. Zudem strebt die Politik an, den Anteil des geförderten Wohnungsbaus wieder zu steigern.
Der Wiener Grünen-Politiker Christoph Chorherr sieht in der neuen Strategie die Wahrnehmung einer besonderen Verantwortung. Politiker müssten etwas tun, um leistbares Wohnen langfristig zu sichern. Grund und Boden seien ein besonderes Gut, das nicht vermehrbar ist.
Kritik von Investoren und Problem für Airbnb
Die neue Strategie der Wiener Politik stößt bei großen Bauträgern und Investoren erwartungsgemäß auf schwere Kritik. Diese hätten für Grundstücke und Immobilien hohe Preise bezahlt, könnten diese mit einem festgesetzten Mietpreis von fünf Euro pro Quadratmeter aber nicht refinanzieren. Auch bereits abgeschlossene Grundstückskäufe seien nun gefährdet, nicht zum Bau freigegeben zu werden. Die Wiener Regierung, bestehend aus SPÖ und Grünen, zeigt für diese Sorgen wenig Verständnis. Schließlich seien es ja gerade die großen Investoren gewesen, die für solch hohe Preise gesorgt haben.
Kritisch äußerte sich auch der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Es bestünde die Gefahr, dass eventuell sogar weniger Wohnraum entsteht. Die „Mobilisierung von Bauland“ und die Rentabilität von Investitionen könne von der Bauordnung bedroht sein.
Die neuen Regelungen dürfte auch bei Kurzzeitvermietern wie Airbnb auf wenig Begeisterung stoßen. Diese schreibt nämlich vor, dass die Einrichtung und Vermietung von Ferienwohnungen in Wohngebieten künftig nicht mehr betrieben werden darf. Diese Reglung begegnet dem seit Jahren anhaltenden Problem, dass langjährige Mieter durch Airbnb verdrängt wurden. Zwar dürfen einzelne Zimmer oder auch die eigene Wohnung weiterhin vermietet werden, dennoch stellt die Neuerung für Airbnb in Wien einen großen Rückschlag dar.
Die größte Oppositionspartei in Wien, die ÖVP, bewertet die Strategie der rot-grünen Regierung als zu weitreichend. Zwar beklagt sie ebenfalls steigende Wohnpreise, Vertreter der Partei bezeichneten die Bauordnung kürzlich aber als „retrosozialistische Kampfansage“. Vielmehr solle man von Fall zu Fall entscheiden, ob neue Wohnflächen dem geförderten Wohnungsbau unterfallen sollen.
