Sonstige Betriebskosten – Welche sind auf den Mieter umlagefähig?

Betriebskosten können im Zuge der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Was das Gesetz neben den klar definierten Kostenpunkten mit „sonstigen Betriebskosten“ meint, erfahren Sie hier.

Die jährliche Betriebskostenabrechnung weist aus, wie hoch die umlagefähigen Nebenkosten, die der Vermieter auf den Mieter übertragen darf, tatsächlich waren. Im Idealfall decken sich diese mit den bereits geleisteten Vorauszahlungen des Mieters. Doch nicht selten sind Betriebskostenabrechnungen auch Gegenstand von rechtlichen Auseinandersetzungen vor den Gerichten.

Ein potenzieller Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter kann dabei die Art eines entsprechenden Kostenpunktes sein. Die Betriebskostenverordnung listet 16 umlagefähige Betriebskosten eindeutig auf. Darüber hinaus können aber auch „sonstige Betriebskosten“ wirksam auf den Mieter umgelegt werden. Welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können, was es mit den „sonstigen Betriebskosten“ auf sich hat und wie Sie als Vermieter am besten vorgehen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Sonstige Betriebskosten – auch diese sind gesetzlich vorgeschrieben

Als privater Vermieter können Sie einen Teil der Kosten, die Ihnen durch die Bewirtschaftung und Instandhaltung Ihrer Immobilie entstehen, auf den Mieter umlegen. Diese sogenannten Betriebskosten, die laufend an der Immobilie entstehen und vom Mieter verlangt werden können, sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt.

Dem Mieter dürfen diese Nebenkosten allerdings nur dann berechnet werden, wenn dies im Mietvertrag durch eine entsprechende Regelung vorgesehen wurde. In aller Regel zahlt der Mieter dann eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung oder in selteneren Fällen eine Nebenkostenpauschale. Tatsächlich abgerechnet wird erst nach Ende des Abrechnungszeitraums. Je nachdem, ob die tatsächlichen Nebenkosten über oder unter der Vorauszahlung liegen, erhält der Mieter eine Rückzahlung oder muss selbst nachzahlen. Die Vorauszahlung, die Sie von Ihrem Mieter verlangen, sollte daher möglichst realistisch sein, um späteren Streitigkeiten wegen hoher Nachzahlungen vorzubeugen.

Inhaltlich handelt es sich bei den Betriebskosten im Einzelnen um diverse Kosten, die bei einer Immobilie laufend anfallen. Alle umlagefähigen Nebenkosten sind in § 2 BetrKV geregelt. Ein Verweis darauf in Mietvertrag ist wichtig, um den Mieter tatsächlich auch wirksam an den Betriebskosten beteiligen zu dürfen. Nach § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gibt es insgesamt 17 unterschiedliche Nebenkostenarten, die nach § 1 BetrKV umlagefähig sind:

• laufende öffentliche Lasten, insbesondere die Grundsteuer (Nr. 1)
• Kosten der Wasserversorgung (Nr. 2)
• Kosten der Entwässerung (Nr. 3)
• Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage (Nr.4a) oder die Kosten des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage (Nr. 4b) oder die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme (Nr. 4c) oder die Kosten der Reinigung und Warten von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten (Nr. 4d)
• Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (Nr. 5a) oder Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser (Nr. 5b) oder Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
• Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (Nr. 6)
• Kosten für den Betrieb des Aufzugs (Nr. 7)
• Kosten für Straßenreinigung und Müllbeseitigung (Nr. 8)
• Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung (Nr. 9)
• Kosten der Gartenpflege (Nr. 10)
• Kosten der Beleuchtung (Nr. 11)
• Kosten der Schornsteinreinigung (Nr. 12)
• Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (Nr. 13)
• Kosten für den Hausmeister (Nr. 14)
• Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage (Nr. 15a) oder Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteileranlage (Nr. 15b) oder Kosten des Betriebs einer gebäudeinternen Verteileranlage (Nr. 15c)
• Kosten des Betriebs der Einrichtung für die Waschpflege (Nr. 16)
• sonstige Betriebskosten (Nr. 17)

„Sonstige Betriebskosten“ sind nicht klar definiert

Neben den in § 2 BetrKV eindeutig beschriebenen Nebenkosten sind nach § 2 Nr. 17 BetrKV auch „sonstige Betriebskosten“ umlagefähig. Grundsätzlich sind damit all jene laufenden, objektbezogenen Nebenkosten gemeint, die nicht eindeutig den Nummer 1 bis 16 zuzuordnen sind.

Entscheidend ist, dass diese aber auch tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden dürfen. „Sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV sind daher zum einen stets objektbezogen und fallen laufend und nicht etwa einmalig an. Zudem muss es sich tatsächlich um Kosten handeln, die beim Betrieb oder der Wartung der Immobilie anfallen. Und schließlich müssen sie den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen. Liegen diese Voraussetzungen vor, dürfen diese entsprechenden Nebenkosten wirksam auf den Mieter umgelegt werden, sofern sie auch im Mietvertrag explizit genannt sind.

Zu den Kosten, die erfahrungsgemäß unter die „sonstigen Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV fallen können, gehören etwa:

• Dachrinnenreinigung
• Dachrinnenbeheizung
• Reinigung von Lichtschächten
• Regelmäßige Wartung der Abflussrohre und der Gullys
• Wartung der Brandmeldeanlagen
• Wartung der Rauchmelder
• Wartung der Feuerlöscher
• Befüllung der Feuerlöscher
• Wartung der Rauchabzugsanlagen
• Erneuerung der Müllschlucker
• Prüfung der Elektroinstallationen
• Prüfung der Blitzschutzanlage
• Prüfung der Betriebssicherheit technischer Anlagen
• Betriebskosten für Gemeinschaftseinrichtung (etwa Sauna oder Gemeinschaftsraum)

Sonstige Betriebskosten im Sinne der Norm können aber auch andere Kosten sein, sofern sie die Voraussetzungen erfüllen, die sie als Betriebskosten qualifizieren. Insbesondere ist zu beachten, dass nur laufende, also regelmäßig wiederkehrende Kosten umgelegt werden dürfen. Es ist daher streng zu differenzieren, ob die Kosten nur einmal oder sporadisch oder tatsächlich regelmäßig anfallen. Die einmalige Beseitigung einer Verstopfung der Dachrinne oder eines Rohres fällt zum Beispiel nicht darunter.

Sämtliche „sonstige Betriebskosten“ einzeln aufführen

Damit die Umlegung sonstiger Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter auch wirksam ist, sollten Sie als Vermieter einiges beachten, um auf sicherzugehen. Im Mietvertrag ist die schlichte Erwähnung „sonstiger Betriebskosten“ als Teil der umlagefähigen Nebenkosten nämlich keineswegs ausreichend. Schlimmstenfalls kann der Mieter die Zahlung oder Vorleistung dieser Kosten wirksam verweigern. Stattdessen sollten Sie alle Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden und nicht unter § 2 Nr. 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung fallen, einzeln aufführen.

Eine kleine Ausnahme besteht bei einer sogenannten stillschweigenden Zustimmung durch den Mieter. Die sonstigen Betriebskosten sind unbedingt einzeln aufzuführen. Übernimmt der Mieter diese jedoch seit mindestens 3 Jahren, so handelt es sich um eine stillschweigende Zustimmung. In diesem Fall ist die Umlage der „sonstigen Betriebskosten“ wirksam, auch wenn die einzelnen Kosten nicht einzeln aufgeführt sind.

Sonstige Betriebskosten – So gehen Sie als Vermieter richtig vor

Je nach dem, ob es sich bei Ihnen konkret um neue Mieter handelt oder die sonstigen Betriebskosten für bestehende Verträge ein Thema sind, bemisst sich die richtige Vorgehensweise für Vermieter.

Bei neuen Mietern und Mieterinnen ist die Sache klar: Achten Sie darauf, dass neben den in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV die sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV, die Sie auf den neuen Mieter umlegen möchten, jeweils einzeln im Mietvertrag aufgelistet sind und nicht pauschal auf sie verwiesen wird. Auf dieser Grundlage kann die richtige Vorauszahlung oder Pauschale geregelt werden. Darüber hinaus ist es idealerweise ratsam, eine zusätzliche Klausel in den neuen Mietvertrag aufzunehmen, die die Aufnahme möglicher in Zukunft erst auftretender Betriebskosten ermöglicht.

Bei bereits bestehenden Mietverträgen ist es weitaus komplizierter. Denn bestehende Mietverträge können grundsätzlich nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien geändert werden. Der Mieter oder Mieterin wird der Aufnahme von weiteren Betriebskosten oder der Einzelauflistung der „sonstigen Betriebskosten“ wohl in der Regel nicht zustimmen. Sind also bereits sonstige Betriebskosten angefallen, obwohl diese nicht detailliert im Vertrag aufgeschlüsselt stehen, ist die Forderung einer Zahlung nicht zwingend zu erfüllen. Hat der Mieter diese bereits geleistet, kann er diese gegebenenfalls sogar zurückverlangen. Eine Ausnahme bildet die stillschweigende Zustimmung nach drei Jahren.

Entstehen neue „sonstige Betriebskosten“ erst im Laufe des bestehenden Mietverhältnisses, können diese unter Umständen noch in den Mietvertrag aufgenommen und künftig auf den Mieter umgelegt werden. Voraussetzung dafür ist eine sogenannte Öffnungsklausel, wie sie auch bei neuen Mietverträgen unbedingt zu empfehlen ist.