Im ersten Teil des Ratgebers ging es um verschiedene Arten von Mietkautionen und wozu diese dienen. Im Folgenden kommen nun Bürgschaften, erlaubte Anlageformen und Besonderheiten bei Gewerbeimmobilien zur Sprache. Zudem müssen Vermieter aufpassen, sich mit einer falschen Anlage der Mietkaution nicht strafbar zu machen.
Eine Mietkaution bietet für jeden Vermieter Vorteile. Doch es gibt, wie im ersten Teil beschrieben, verschiedene Arten der Kaution.
Alternativ zu einer Mietkaution kann sich ein Vermieter für eine Bürgschaft entscheiden, um sich gegen Mietausfälle abzusichern. Hierbei kann es sich sowohl um eine Privatbürgschaft als auch um die Bürgschaft einer Bank handeln. Auch hier gelten jedoch bestimmte Spielregeln, wie Vermieter das Geld anlegen dürfen. Zudem gibt es spezielle Regelungen für Gewerbeimmobilien. Vermieter müssen diese unterschiedlichen Regelungen kennen und einhalten, um sich nicht strafbar zu machen.
Bürgschaft statt Mietkaution?
Viele Vermieter bieten ihren Mietern die Möglichkeit, statt einer Mietkaution eine Bürgschaft bereitzustellen. Diese kann sowohl von einer Privatperson als auch von einer Bank geleistet werden. Ebenso gängig sind sogenannte Mietkautionsversicherungen. Hier zahlt der Mieter monatlich einen bestimmten Betrag an den Versicherer. Dieser springt dafür im Schadensfall ein, wenn es Probleme bei den Mietzahlungen oder aufgrund von Beschädigungen an der Wohnung gibt.
Achtung: Durch eine solche Versicherung müssen Mieter die teils hohen Mietkautionen nicht auf einen Schlag bezahlen. Wenn das Mietverhältnis sehr lange geht, kostet eine solche Versicherung jedoch in der Regel mehr als die Kaution. Zudem erhalten die Mieter die gezahlten Beiträge bei Auszug nicht zurück.
Eine der wichtigsten Regelungen im Mietrecht besagt, dass eine Mietkaution niemals mehr als drei Kaltmieten betragen darf. Das gilt ebenso für die Bürgschaft. Grundsätzlich spricht auch nichts dagegen, eine Kombination aus Kaution und Bürgschaft zu nutzen. Entscheidend ist bloß, dass die gesetzlichen Höchstgrenzen nicht überschritten werden.
Wie darf die Mietkaution angelegt werden?
Es ist zwingend vorgeschrieben, dass Vermieter Mietkautionen unabhängig von ihrem Privatvermögen anlegen müssen. Hierdurch sollen die Mieter bestmöglich davor geschützt werden, ihr Geld zu verlieren. Bei einem insolvenzfesten Konto haben Gläubiger nämlich keinen Zugriff auf die Gelder. Das sieht anders aus, wenn die Kaution zusammen mit dem Privatvermögen angelegt wird.
Mieter haben ein Recht, sich nachweisen zu lassen, dass sich ihre Kaution auf einem insolvenzfesten Treuhandkonto befindet. Vermieter müssen hierbei ihrer Informationspflicht nachkommen. Wenn sie dies nicht tun, haben Mieter das Recht, solange keine Miete zu zahlen, bis der Kautionsbetrag erreicht wurde. Wenn der Vermieter die entsprechenden Nachweise dann jedoch nachreicht, müssen auch die Mietzahlungen Nachträglich geleistet werden.
Das gilt in Bezug auf Mietkautionen bei Gewerbeimmobilien
In Bezug auf Gewerbeimmobilien sind Vermieter in der Regel freier, was die Nutzung der Mietkaution betrifft. Hier greift nämlich § 551 BGB nicht, der vorschreibt, dass Kautionen auf insolvenzsicheren Konnten zu deponieren sind. Dieser Paragraph gilt nämlich ausschließlich für Wohnraum. Entsprechend haben Vermieter bei Gewerbeimmobilien das Recht, die geleisteten Kautionen zusammen mit ihrem Privatvermögen anzulegen.
Das bedeutet unter anderem, dass im Bereich der Gewerbeimmotverhältnissen der Fall ist. Entsprechend sind Vermieter nicht dazu verpflichtet, treuhänderische Anlageformen zu wählen. Das bedeutet allerdings auch, dass Mieter weniger gut geschützt sind, wenn ein Vermieter von Gewerbeimmobilien Insolvenz anmelden muss. Entsprechend müssen sich gewerbliche Mieter anderweitig vor eventuellen Ausfällen schützen.
In Bezug auf den Umgang mit Mietkautionen sind schon zahlreiche Urteile gesprochen worden. Denn immer wieder kommt es zu Streitigkeiten, wenn ein Vermieter insolvent geht und die Mietkautionen nicht mehr zurückzahlen kann. Sogar der Bundesgerichtshof hat sich schon mehrfach mit solchen Themen beschäftigen müssen. Aus diesem Grund ist die Rechtslage in Deutschland sehr klar. Vermieter sollten sich daher, bevor sie eine Mietkaution anlegen, genau über die geltende Gesetzeslage informieren, um im Umgang mit der Kaution keine Fehler zu machen.
Wenn sich Vermieter durch die Kaution strafbar machen
In einigen Fällen führt ein falscher Umgang mit einer Mietkaution dazu, dass sich ein Vermieter strafbar macht. Das ist dann der Fall, wenn er sich der Untreue schuldig macht, indem er etwa eine drohende Insolvenz erkennt, aber billigend in Kauf nimmt, dass die Mietkaution für persönliche Zwecke genutzt wird. Wenn der Vermieter hingegen sicherstellt, dass er jederzeit in der Lage ist, eine Kaution zurückzuzahlen, macht er sich auch dann nicht strafbar, wenn sie nicht getrennt von seinem Privatvermögen aufbewahrt wird.
Vermieter sollten sich daher immer genau fragen, wie sie die Mietkautionen anlegen wollen. Sie sollten alles vermeiden, was den Verdacht einer Veruntreuung nahelegen könnte. Daher empfiehlt es sich, die Gelder immer auf einem separaten Konto anzulegen. Natürlich ist es schön, zusätzliche Finanzmittel zur Verfügung zu haben und für diverse Einsatzzwecke nutzen zu können. Im Ernstfall kann aber eine missbräuchliche Verwendung der Gelder ernste Konsequenzen nach sich ziehen. Um hier kein Risiko einzugehen, ist es dringend angeraten, sich an die gesetzlichen Vorgaben zu halten.
Foto:(c) nattanan23/pixabay.com
