Teil einer WEG sein: Hausgeld, Eigentümerversammlung , Verwaltungsbeirat und mehr!

Für viele Menschen stellt die Eigentumswohnung eine interessante Alternative zum eigenen Haus dar. Dies liegt vor allem daran, dass Wohnungen in der Regel günstiger als Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuser sind und somit das eigene Budget nicht sprengen. Auch geht man in der Regel davon aus, dass die monatlichen Kosten einer Wohnung günstiger als jene veranschlagt werden, die man für ein Haus aufbringen müsste. Es gibt also klare Argumente, sich für eine Eigentumswohnung zu entscheiden, wenn man selber darin wohnen möchte. Gleiches gilt natürlich auch, wenn man eine Wohnung mit dem Ziel der Vermietung kauft. Ganz gleich, ob man nun selbst in einer Eigentumswohnung leben oder diese vermieten möchte:

Eine Eigentumswohnung zu besitzen ist etwas ganz anderes, als ein Haus sein Eigen zu nennen. Dies liegt vor allem daran, dass einem als Wohnungseigentümer die Immobilie nicht alleine gehört, sondern dass man Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist. Dies kann – vor allem dann, wenn man sich gut mit den rechtlichen Grundlagen der Hausverwaltung auskennt –  sehr vorteilhaft sein, jedoch auch überaus problematisch sein, wenn man in die „falsche WEG“ gerät. Ziel dieses Beitrages ist es, Ihnen einen Überblick darüber zu geben, was es heißt, Miteigentümer einer WEG zu sein.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, erwerben Sie Sondereigentum plus Anteile am Gemeinschaftseigentum

Ja, Ihre Wohnung gehört Ihnen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft noch immer und Sie müssen diese nicht mit den anderen Miteigentümern der WEG teilen. Dies liegt daran, dass Ihre Wohnung das Sondereigentum ist. Grundsätzlich können Sie darin tun, was Sie wollen – sofern Sie alle üblichen Gesetze einhalten. Man denke an dieser Stelle in etwa an Lärmbelästigung. Diese sollten Sie gleichermaßen in einer Eigentumswohnung wie in einem freistehenden Haus unterlassen. Nichtsdestotrotz gibt es im Bereich der Wohnungseigentümergemeinschaft noch das Gemeinschaftseigentum. Dieses dürfen Sie zwar mitnutzen, doch es gehört Ihnen lediglich anteilig. Somit darf auch nur die Gemeinschaft der Eigentümer als Ganzes darüber entscheiden. Zum Gemeinschaftseigentum gehört also alles, was nicht Sondereigentum ist. Als Beispiele seien hier Mauern, Dach, Treppen sowie Haustüren und natürlich Gartenanlagen aufzuführen. Doch wie bestimmt eine Wohnungseigentümergemeinschaft über die Nutzung des Gemeinschaftseigentums? Kommen wir zu Ihren Rechten und Pflichten als Wohnungseigentümer!

Die Rechte und Pflichten als Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Aus Ihrer Rolle als Besitzer einer WEG-Wohnung haben Sie natürlich mehr Rechte als ein Wohnungsmieter, gleichzeitig obliegen Ihnen jedoch diverse Pflichten. An erster Stelle gehört natürlich Ihre Beteiligung an den Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Entsprechend Ihren Miteigentumsanteilen müssen Sie die laufenden Ausgaben der WEG ebenso tragen wie einen Beitrag zu dem Aufbau einer Instandhaltungsrücklage. Beides zusammen leistet man als Wohnungseigentümer, indem man das monatliche Hausgeld zahlt. Es handelt sich dabei, ähnlich den Nebenkosten einer Mietwohnung, um eine Art Abschlag. Abgerechnet wird einmal jährlich mit der Jahresabrechnung, die aus einer Gesamtabrechnung für die WEG und aus Einzelabrechnungen für die jeweiligen Eigentümer besteht.

Zu Ihren Rechten gehört, neben der Möglichkeit zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums entsprechend der Hausordnung und im pfleglichen Umgang, die Teilnahme an Eigentümerversammlungen. Pro Jahr findet mindestens eine ordentliche Eigentümerversammlung statt, zu der Sie durch den Hausverwalter eingeladen werden. Dort können Sie Ihr Stimmrecht bei der Fassung von Beschlüssen nutzen oder sich wahlweise auch enthalten, wenn Sie sich keine eigene Meinung zu einem Thema haben bilden können. Ebenso steht es Ihnen frei, sich zum Verwaltungsbeirat der Wohnungseigentümergemeinschaft wählen zu lassen, sofern Sie diese Aufgabe übernehmen möchten.

Die Eigentümerversammlung: Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mittels Beschlüssen

Eine WEG verwaltet prinzipiell Ihr Eigentum selbst. Dazu wählt sie per Beschluss einen Verwalter, der diese nach innen wie nach außen vertritt – also unter anderem den Schriftverkehr erledigt, offenes Hausgeld einfordert und Rechnungen für die WEG begleicht. Damit dieser die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt, ist dieser verpflichtet, Beschlüsse umzusetzen. Die Beschlüsse werden in der Regel auf Eigentümerversammlungen gefasst, wozu Abstimmungen stattfinden. Im Rahmen dieser Abstimmungen können Sie sich als Miteigentümer einbringen und so an der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums partizipieren.

Regelmäßig wird in etwa über die Jahresabrechnung oder über den Entwurf des Wirtschaftsplans für das folgende Wirtschaftsjahr abgestimmt. Diese Themen betreffen Sie als Eigentümer direkt, denn wie bereits erwähnt sind Sie zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet, dessen Höhe sich aus dem Wirtschaftsplan ergibt. Zudem kommt es immer wieder zu Situationen, in denen Beschlüsse zu Instand

haltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen gefasst werden, wenn zum Beispiel das Dach renoviert werden muss oder wenn der Anstrich der Gemeinschaftsimmobilie in die Jahre kommt und eine Erneuerung ansteht. Es geht dann also um das Ausgeben von Geldern, die auf der Instandhaltungsrücklage liegen und um Beträge, die nicht selten fünfstellige oder gar sechsstellige Summen umfassen.

Gleichzeitig

ist die Eigentümerversammlung eine gute Gelegenheit, um den Hausverwalter und / oder den gewählten Verwaltungsbeirat zu bestimmten Verwaltungsthemen zu fragen. Sie müssen sich insbesondere sicher sein können, dass Ihr (Mit-)Eigentum gut verwaltet wird und dass Ihr Verwaltungsbeirat für die Ge

meinschaft und nicht gegen sie arbeitet. Dementsprechend wichtig ist es zu wissen, welche Merkmale ein unseriöser Verwalter bzw. einen unfähigen Verwaltungsbeirat kennzeichnen. Beiden, auch in der Kombination, begegnen Wohnungseigentümern leider häufig.

Vorsicht vor unseriösen Hausverwaltern und inkompetenten Verwaltungsbeiräten

Das Wohnungseigentümergesetz, welches die Grundlage für die Verwaltung von Eigentumswohnungen in Deutschland regelt, schreibt vor, dass jede WEG einen Verwalter bestellen muss. Zudem werden dessen Pflichten und Rechte definiert (z. B. Erstellung der Jahresabrechnung / des Wirtschaftsplans, Einberufung und Leitung von Eigentümerversammlungen, Kontoführung usw.). Grundsätzlich muss der Verwalter sich an den Maßgaben einer sogenannten „ordnungsgemäßen Verwaltung“ halten. Leider hilft das Gesetz hier nicht sonderlich weiter, denn viele Einzelheiten der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ mussten erst durch Gerichtsurteile festgestellt werden. Gleichermaßen viel Unsicherheit herrscht bei vielen Eigentümern in Bezug auf die konkreten Pflichten und Aufgaben des Verwaltungsbeirates und wie dessen Befugnisse eigentlich aussehen. Schauen wir uns also verschiedene Indizien an, die für einen unseriösen Hausverwalter und für einen nicht geeigneten Verwaltungsbeirat sprechen.

Merkmale unseriöser WEG-Verwalter:

• Nutzt Treuhandkonten, um die Gelder der WEG anzulegen und verzichtet auf die üblichen WEG-Eigenkonten (offene Fremdgeldkonten), sodass insbesondere die Instandhaltungsrücklage nicht ausreichend sicher ist.
• Setzt ohne erkennbaren Grund Beschlüsse nicht um und ist kaum oder gar nicht erreichbar.
• Die Jahresabrechnung und / oder der Wirtschaftsplan sind sachlich und / oder rechnerisch regelmäßig und / oder in erheblichem Maße inkorrekt.
• Kritische Nachfragen und Meinungen werden in Eigentümerversammlungen oder per Rundschreiben an alle Miteigentümer unterdrückt.

  

• Missliebige Tagesordnungspunkte für kommende Eigentümerversammlungen werden nicht aufgenommen, obwohl diese inhaltlich einwandfrei und vor allem fristgerecht gemeldet worden waren.
• Bei Abstimmungen werden die Stimmen nicht korrekt ausgezählt.
• Auf kritische Nachfragen wird mit Ausweichen und / oder Aggression reagiert.
• Der Kontakt zu Dienstleistern geht über das übliche Maß hinaus und nicht vollständige oder fehlerhafte Arbeiten werden durch den Verwalter akzeptiert.
• Man versucht der WEG überteuerte Versicherungen zu verkaufen, für die man selbst eine Provision kassiert.
• Der Bauzustand des Gemeinschaftseigentums wird immer schlechter und die Verwaltung bleibt untätig.
• Die Verwaltergebühren werden ohne Beschluss einfach so erhöht.

Merkmale eines ungeeigneten WEG-Verwaltungsbeirates:

• Versteht die Tätigkeit des Verwaltungsbeirates als eine Machtbasis und versucht, Eigentümern sowie Dritten auf dem Grundstück der WEG Anweisungen zu erteilen.
• Nimmt Aufgaben wahr, die ausschließlich der Hausverwaltung zufallen (z. B. Abnahme von Handwerkerdienstleistungen).
• Macht offensichtlich gemeinsame Sache mit dem Hausverwalter und unterdrückt kritische Stimmen innerhalb und außerhalb der Eigentümerversammlungen.
• Ändert den Bauzustand des Gemeinschaftseigentums, ohne dass ein gültiger Beschluss vorliegt.

Die oben genannten Punkte können ein erster Hinweis dafür sein, dass etwas nicht stimmt. Liegen Indizien vor, die dafürsprechen, dass Sie es mit einem unseriösen Verwalter und / oder einem nicht geeigneten Beirat zu tun haben, sollten Sie weiter nachforschen und ggf. rechtliche Hilfe in Anspruch nehmen. In solchen Situationen ist insbesondere das Geld der Wohnungseigentümergemeinschaft in Gefahr. Misswirtschaft und / oder Gelder auf unsicheren Treuhandkonten können auch Ihnen als Miteigentümer schnell teuer zu stehen kommen. Prüfen Sie daher stets die Jahresabrechnung sowie den vorgeschlagenen Wirtschaftsplan genau und scheuen Sie niemals, Ihre Stimme in den Eigentümerversammlungen zu erheben. Sie haben ein Recht auf eine „ordnungsgemäße Verwaltung“. Gut informierte und standhafte Eigentümer haben schon diversen unseriösen Hausverwaltern einen Strich durch die Rechnung gemacht.

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