Tipps für die richtige Mietersuche – Teil 2

Im ersten Teil ging es um die optimale Vorbereitung auf die Mietersuche, Bedeutung von Selbstauskunft und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sowie die Bonität von Interessenten. Nun kommen Bürgschaften und Kautionen, Mietausfallversicherungen und Tipps für den Umgang mit Mietrückständen zur Sprache.

Jede Mietersuche benötigt eine gute und intensive Vorbereitung. Wieso ist die Mieterselbstauskunft so wichtig, aber auch die Mietschuldenbefreiung des vorherigen Vermieters? Wer als Vermieter die Bonität halbwegs verlässlich prüfen will, muss Fragen stellen und sollte sich diese schriftlich beantworten lassen, wie im ersten Teil beschrieben.

Selbst ein noch so zuverlässiger Mieter kann einmal in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Dann ist er nicht mehr in der Lage, die Miete zu bezahlen. Um sich bestmöglich gegen Einnahmeausfälle zu schützen, haben Vermieter verschiedene Optionen wie Kautionen, Bürgschaften oder eine Mietausfallversicherung zur Wahl. Wichtig ist es, dass sie angemessen auf Mietrückstände reagieren und einen persönlichen Kontakt suchen.

Mietersuche: Durch eine Bürgschaft oder Kaution absichern

Ein klassisches Werkzeug der Mietsicherheit sind Kationen. Der Gesetzgeber erlaubt es Vermietern, eine solche Kaution in Höhe von 3 Monatskaltmieten zu verlangen. Somit sind Vermieter abgesichert, wenn es einmal zu Mietausfällen kommt. Allerdings gehen mit einer solchen Kaution auch Verpflichtungen ein. So müssen sie das Geld unabhängig vom Privatvermögen anlegen, sodass es Zinsen abwirft. Dieses Geld steht dann den Mietern zu. Die Mieter sind verpflichtet, die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses zu entrichten. Sie haben allerdings die Möglichkeit, hierfür drei gleichgroße Raten zu vereinbaren.

Eine Alternative zur Mietkaution stellt die Bürgschaften dar. So können beispielsweise bei jungen Mietern die Eltern als Bürgen auftreten. Sollte der Mieter selbst nicht mehr in der Lage sein, die Miete zu bezahlen, springen dafür die Bürgen ein. Ebenso ist es denkbar, eine Mietkautionsversicherung wie z.B. kautionsfrei abzuschließen.

Hier bezahlen die Mieter monatlich einen Beitrag an die Versicherung. Sollte es zu Schwierigkeiten bei den Mietzahlungen kommen, springt die Versicherung ein. Hierdurch müssen die Mieter keine großen Beträge auf einmal entrichten, zahlen langfristig aber meist mehr, als den geforderten Kautionsbetrag. Vermieter können eine solche Bürgschaft annehmen, sie müssen es allerdings nicht.

Vor- und Nachteile einer Mietausfallversicherung

Eine Mietausfallversicherung springt dann ein, wenn Vermieter Ausfälle zu beklagen haben. Eine solche Versicherung lohnt sich vor allem dann, wenn Vermieter nur wenig Persönliches über ihre Mieter wissen und diese nur schwer einschätzen können. Gerade nach Massenbesichtigungen, wo ein persönliches Kennenlernen nahezu unmöglich ist, bieten sich solche Versicherungen an.

Allerdings ist zu berücksichtigen, dass für den Schadensfall bestimmte Konditionen gegeben sein müssen. So setzen viele Versicherer beispielsweise Sperrfristen, die am Anfang des Mietverhältnisses gelten. Außerdem kommen einige Anbieter nur für eine bestimmte Höhe an Mietausfällen auf. Damit ein solcher Versicherungsschutz gegeben ist, muss die Versicherung schon abgeschlossen worden sein, bevor es zu einem Schadensfall kommt. In der Regel lohnt sich ein Vergleich einzelner Anbieter, da die Konditionen von Versicherung zu Versicherung teilweise erheblich schwanken.

Angemessen auf Mietrückstände reagieren

Sollte es zu einem Mietausfall kommen, müssen Vermieter schnellstmöglich reagieren. So verhindern sie, dass sich ausstehende Beträge anhäufen, und können die Wohnung gegebenenfalls schnellstmöglich neu vermieten. Wenn Mieter mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand sind, haben Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht. Dieses greift auch dann, wenn immer Teilbeträge nicht bezahlt werden. Wenn sich hierdurch ein Betrag von zwei Monatsmieten ansammelt, greift das außerordentliche Kündigungsrecht. Zudem sollten Mieter immer Wert darauflegen, ihre Miete möglichst pünktlich zu bezahlen. Wenn es bei den Mietzahlungen immer wieder zu Verspätungen kommt, haben die Vermieter ebenfalls das Recht zu kündigen.

Hinweis: Häufig geraten Mieter mit ihren Mietzahlungen nicht aus Böswilligkeit in Verzug, sondern sie haben oft akute Geldprobleme. Deswegen sollte schnell ein persönliches Gespräch mit den Mietern gesucht werden. So lässt sich erkennen, ob es sich nur um eine schwierige Phase handelt oder ob keine Aussicht mehr darauf besteht, dass die Mietzahlungen in Zukunft pünktlich und vollständig gezahlt werden.

AKTUELLER HINWEIS: In Zeiten des Covid-19-Virus, wo viele private, wie auch gewerbliche Mieter auch und gerade finanziell leiden sollte man aktiv auf seine Mieter zugehen und Lösungsansätze besprechen. Ob Stundung, oder auch Reduzierung, gar Mietfreiheit in begrenztem Maße. Man sollte zuverlässige Mieter halten, oder?!

Dem Mieter eine zweite Chance geben?

Für Vermieter gilt bei Mietausständen daher, schnellstmöglich eine Kündigung auszusprechen. Somit sichern Sie sich ab und verhindern, dass Mieter länger in einer Wohnung bleiben, die sie sich nicht leisten können. In diesem Zusammenhang kommt häufig eine Räumungsklage zum Einsatz. Diese informiert die Mieter darüber, dass die Wohnung geräumt wird, wenn die ausstehenden Mietzahlungen nicht bis zu einem bestimmten Termin beglichen sind.

Die fristlose Kündigung kann hierbei auch noch zwei Monate, nachdem eine solche Räumungsklage eingereicht wurde, rückgängig gemacht werden. Hierfür ist es allerdings notwendig, dass die Mieter alle ausstehenden Mietzahlungen begleichen.

Es empfiehlt sich, neben der fristlosen Kündigung auch eine fristgerechte Kündigung in dem Schreiben an die Mieter auszusprechen. Somit haben Vermieter selbst dann die Möglichkeit, die Wohnung anderweitig zu nutzen, wenn die Mieter ihre Schulden rechtzeitig begleichen sollten. In einem solchen Fall können die Vermieter individuell entscheiden, ob sie den Mieter noch eine Chance geben oder nicht.

Wenn sie davon ausgehen, dass die Mieter in Zukunft pünktlich zahlen, kann das eine sinnvolle Option sein. Denn die Suche nach neuen Mietern kostet sehr viel Zeit, Mühe und häufig auch Geld. Deswegen sind die meisten Vermieter dankbar, wenn sie erst einmal zuverlässige Mieter gefunden haben.

Selbst eine noch so professionelle Mietersuche ist kein Garant dafür, an zuverlässige Mieter zu geraten. Es gibt aber diverse Strategien, mit denen sich Vermieter bestmöglich vor Mietausfällen schützen können. Aber der Weg zu einer Hausverwaltung in Ihrer Nähe kann – ohne Zweifel – vor bösen Überraschungen schützen.

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