Umklammert der Winter und damit Schnee und Eis die Häuser und Straßen fragen sich Mieter, Vermieter und Immobilieneigentümer wer für den Winterdienst zuständig ist. Wann und wo auf dem Grundstück muss Schnee und Eis geräumt werden? Wer haftet, wenn ein Unfall passiert? Und wie können Winterräumdienste helfen?
Wenn auch regional unterschiedlich, ganz Deutschland kämpft mit Schnee und Eis. Vor allem Immobilieneigentümer beziehungsweise Vermieter müssen aufgrund der Verkehrssicherungspflicht aufpassen.
Doch zu welcher Uhrzeit muss das Grundstück oder Gehwege von Schnee und Eis befreit werden? Ist ein professioneller Winterdienst immer die richtige Wahl? Viele Fragen und hilfreiche Tipps zum Winterdienst für Mieter und Vermieter.
Pflichten zum Winterdienst
Einerseits enthält § 823 BGB eine Grundlage zur Räumpflicht im Winter. Demzufolge ist jeder Schadenersatzpflichtig, der einem Dritten vorsätzlich oder fahrlässig einen Schaden zufügt. Wer als Immobilieneigentümer vergisst die Eiszapfen vom Dach zu entfernen, handelt fahrlässig. Fallen sie runter und schädigen einen Dritten, zum Beispiel Passanten, können die finanziellen Folgen groß sein.
Konkreter und ursächlicher wird, auch beim Winterdienst, § 836 BGB. Demnach haftet jeder Grundstücksbesitzer für Schäden, die durch die Immobilie entstehen können.
Im Resümee ergibt sich die Verpflichtung auch beim Winterdienst tätig zu werden dadurch, dass jemand, der eine Gefahrenquelle erschafft oder im konkreten Fall besitzt (hier Immobilie) vom Grund her verpflichtet ist durch Vorkehrungen Dritte zu schützen.
Eine letzte aber ebenfalls zwingende Vorschrift zum Winterdienst kommt von den Gemeinden. Zwar sind diese zur Räumung von Straßen und Wegen, die teils zur Immobilie gehören, verpflichtet. Aber diese Pflicht (hier Räumpflicht) wird in der Regel auf die Immobilienbesitzer oder „Anlieger“ übertragen.
Wer muss nun den Winterdienst sicherstellen?
In der Regel der Grundstückseigentümer. Er muss das Grundstück selbst, sofern er auch Vermieter ist, sowie den Straßenbereich, sofern Gemeindeseitig abgewälzt, von Schnee und Eis befreien.
Doch gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs kann er diese Verpflichtungen auf die Mieter abwälzen, vgl. Aktenzeichen VI ZR 126/07.
Dafür muss die Räum- und Streupflicht aber explizit, im besten Fall die Zeiten und Bereiche, im Mietvertrag benannt werden. Ist diese Winterdienstklausel wirksam, müssen die Mieter den Winterdienst tätigen.
In vielen Fällen wird ein professioneller Winterdienst mit den Aufgaben betreut. Damit ersparen sich Mieter und Vermieter viel Arbeit. Aber die Kosten für den Winterdienst sind umlagefähig. Ergo zahlt jeder Mieter seinen Anteil am Winterdienst.
Übertragung des Winterdienstes befreit nicht den Vermieter von seinen Pflichten
Auch wenn ein Winterdienst allmorgendlich die Schneemassen entfernt, oder Mieter abwechselnd Streugut ausbringen, so enden die Pflichten des Vermieters damit nicht. Letztlich hat er als Grundstückseigentümer eine Überwachungs- und Kontrollpflicht, so wie es das OLG Dresden unter AZ 7 U 905/96 bereits bestätigte. Eine einmalige Überprüfung pro Monat reicht aber nicht aus. Sie sollte zwei bis dreimal pro Woche durchgeführt werden. Verletzt der Grundstückseigentümer oder Vermieter diese Pflicht steht er schnell im Fokus von Schadenersatzansprüchen.
Überträgt er den Winterdienst auf seine Mieterschaft, so sollte dies über einen extra aufgestellten Schneeräumplan geschehen. Dabei sollten alle Mieterparteien mit einbezogen werden und gleichermaßen Räumen und Streuen.
Wird der Winterdienst auf die Mieter übertragen muss der Vermieter in der Regel die notwendigen Materialien bereitstellen. Dazu gehören Schneeschaufeln und Eiskratzer ebenso wie das Streugut. In den wenigen Fällen, in denen ein Privatvermieter den Winterdienst einem Hausmeister per Mietvertrag überträgt, ist der Immobilieneigentümer aber nicht von der Überwachungs- und Kontrollpflicht befreit.
Tipp: Grundstückeigentümer die weit von der Immobilie wohnen sollten die Aufgabe des Schneeräumens und Ausbringen von Streugut einem regional ansässigen Winterdienst überlassen. Aber auch hier befreit ihn das nicht von seiner Überwachungs- und Kontrollpflicht. Ein gutes Argument eine Hausverwaltung mit der Betreuung der Immobilie zu beauftragen.
Winterdienst bei einer WEG
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird der Winterdienst per Beschluss über die Hausordnung geregelt. Hier können alle Miteigentümer sich selbst verpflichten oder dies einer Fachfirma übertragen. Die Kosten für den Winterdienst werden dann gemäß Anteil am Gemeinschaftseigentum getragen. Auch kann die WEG per Beschluss die Räum- und Streupflicht auf den Verwalter übertragen.
Wann muss geräumt und gestreut werden?
Die Zeiten, in denen Grundstückeigentümer, Mieter oder der Winterdienst räumen und streuen muss regelt die jeweilige Gemeinde. Innerhalb der Woche, also an Werktagen, muss in der Regel zwischen 07:00 Uhr und 20:00 Uhr der Winterdienst sichergestellt sein. An Feiertagen oder sonntags beginnt diese Pflicht erst um acht oder teils um neun Uhr.
Wichtig: Zu diesen Zeiten muss der Gehweg bereits geräumt sein. Auch ein einmaliges Schneeschaufeln reicht nicht aus. Bei starkem Schneefall muss mehrmals am Tag die Schaufel geschwungen werden. Und bei Glatteis ist ein unverzügliches Streuen von Streugut Pflicht und nicht Kür, vgl. Urteil des BGH, Aktenzeichen VI ZR 219/04.
Auf welchen Grundstücksbereichen gilt die Räum- und Streupflicht?
Die Räum- und Streupflicht betrifft alle Wege oder Gehwege, die an einem Grundstück entlang gehen. Dabei dürfen kleine Abzweigwege beim Räumen und Streuen ausgelassen werden, solange die Hauptwege frei sind.
Ist das Grundstück nicht eingefriedet, beziehungsweise nicht durch einen Zaun vom Gehweg getrennt, geben die Kommunen vor, wie breit der Hauptweg von Schnee und Eis befreit sein muss.
Werden die Wege oft genutzt, wie straßenseitige Gehwege und Hauseingänge, so muss ein Streifen von 1,20 bis 1,50 Meter Breite frei und gestreut sein. Bei kleineren Wegen auf dem Grundstück, zum Beispiel zum Kellereingang oder zur Mülltonne, sollte mindestens ein halber Meter eingehalten werden.
Haftung bei Unfall durch Schnee und Glätte
Zuerst wird der Grundstückeigentümer in die Haftung genommen, wenn zum Beispiel ein Dritter sich das Bein bricht, nur weil das Glatteis auf dem Gehweg nicht durch Streugut passierbar gemacht wurde.
Hat der Vermieter die Räum- und Streupflicht aber rechtswirksam auf den oder die Mieter umgelegt, kann er diese in Regress nehmen. Dasselbe gilt für den beauftragten Winterdienst.
Doch aufgepasst: In vielen Fällen stellten Dritte Schadenersatzansprüche, obwohl sie eine Mitschuld tragen. Eine Dame, die auf Stöckelschuhen Glatteis betritt und umknickt dürfte eine Mitschuld tragen, gar kann es zu einem Haftungswegfall beim Grundstückeigentümer kommen. Dasselbe gilt für unbefugte Dritte, die das Grundstück betreten.
Tipp: Jeder Mieter oder Eigenheimbesitzer sollte eine Privathaftpflicht nachweisen. Grundstückseigentümer sollten immer eine Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen. Hausverwaltungen sollten gegenüber dem Vermieter stets eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung nachweisen. Und auch der ach so professionell wirkende Winterdienst sollte in Form einer Betriebshaftplicht abgesichert sein.
