Bei Zwangsversteigerungen besteht die Möglichkeit, eine hochwertige Immobilie unter Marktpreis zu bekommen.
Allerdings ist diese Form des Bieterverfahrens mit gewissen Unsicherheiten verbunden. Investoren sind daher für hilfreiche Tipps für die Zwangsversteigerung von Immobilien dankbar. Mit diesen ist es möglich, Risiken zu vermeiden und für eine interessante Immobilie nicht zu viel zu bezahlen. Besonders relevant ist, wo sich die jeweilige Immobilie befindet und wie viele sonstige Interessenten es gibt.
Der Ausgang einer Zwangsversteigerung ist immer ungewiss. Einige Immobilien gehen deutlich unter Marktwert an einen neuen Besitzer, während andere zu marktüblichen Preisen versteigert werden. Wie in allen anderen Bereichen auch, bestimmt bei einer solchen Versteigerung die Nachfrage den Preis.
Das gilt sowohl für Immobilien von überschuldeten Besitzern als auch für solche, bei denen sich eine Erbengemeinschaft nicht auf ein gemeinsames Vorgehen einigen kann. Der erste Teil dieses dreiteiligen Ratgebers beschäftigt sich mit wichtigen Vorüberlegungen zu der Versteigerung, dem Verkehrswert und den im Grundbuch enthaltenen Informationen.
Die Zwangsversteigerung ist klar vom modernen Bieterverfahren ohne Preisnennung zu unterscheiden. Denn eine Zwangsversteigerung hat im Ergebnis einen rechtsverbindlichen Charakter wohingegen das Bieterverfahren keine gesetzliche Grundlage besitzt.
Die rechtliche Grundlage für eine Zwangsversteigerung bildet das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, kurz ZVG.
Das ist im Vorfeld einer Zwangsversteigerung zu klären
Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbieten möchte, muss zunächst einmal wissen, dass diese stattfindet. Daher lohnt es sich, regelmäßig einen Blick in das Amtsblatt des Gerichtsbezirks zu werfen, wo solche Versteigerungen in der Regel 6 Wochen im Voraus angekündigt werden. Vor dem eigentlichen Termin sollte sicherheitshalber nochmal beim Amtsgericht nachgefragt werden, da einige Versteigerungstermine kurzfristig abgesagt werden müssen.
Ebenfalls wichtig ist es, alle Voraussetzungen zu schaffen, um an der Versteigerung teilnehmen zu dürfen. Hierzu gehört beispielsweise, Unterlagen wie den Personalausweis vorlegen zu können. Wer nicht im eigenen Namen, sondern für jemand anderen bietet, braucht eine entsprechende Vollmacht. Außerdem müssen Bieter bei einer Versteigerung häufig Sicherheitsleistungen von etwa 10% hinterlegen. Es ist daher entscheidend, das notwendige Geld zur Verfügung zu haben.
Achtung: Für die Sicherheitsleistung müssen Schecks oder Bürgschaften zur Verfügung stehen oder es wird eine Überweisung getätigt. Bargeld ist als Sicherheitsleistung nicht erlaubt.
Sobald solche organisatorischen Aufgaben erledigt sind, geht es darum, sich auf die Zwangsversteigerung vorzubereiten. Das gelingt am besten, indem möglichst viele Informationen zu der jeweiligen Immobilie eingeholt werden. Ideal ist es, wenn eine Besichtigung des jeweiligen Objekts vorgenommen werden kann. Allerdings sind die momentanen Eigentümer nicht dazu verpflichtet, solche Führungen durchzuführen.
Eine elementare Anlaufstelle ist daher die Geschäftsstelle des Amtsgerichts. Hier gibt es eine Versteigerungsakte, in der alle wichtigen Informationen enthalten sind. Diese können entweder herausgeschrieben oder kopiert werden. Entscheidend sind unter anderem ein Grundbuchauszug sowie das Baulastenverzeichnis. Zudem sollten Forderungsanmeldungen und ein Gutachten zum Verkehrswert vorliegen. Ein nützliches Plus ist es, wenn Interessenten wissen, wie viele andere Menschen an der Versteigerung teilnehmen und für das in Frage kommende Gebäude bieten werden.
Wichtige Informationen zum Verkehrswert einer Immobilie
Der Verkehrswert einer Immobilie gibt an, wie viel ein Gebäude am Markt zurzeit wert ist. Es handelt sich somit um einen stark schwankenden Wert, der von äußeren Einflüssen und der Marktsituation abhängig ist. Deswegen wird bei einem Verkehrswertgutachten versucht, möglichst viele Aspekte in die Begutachtung einfließen zu lassen. Hierdurch soll eine große Objektivität erreicht werden und ein Wert herauskommen, der nicht nur tagesaktuell ist, sondern etwas länger Bestand hat.
Unter anderem spielen bei der Verkehrswertanalyse die Lage und Beschaffenheit des Grundstücks eine wichtige Rolle. Immobilien in Ballungszentren haben in der Regel einen höheren Wert als vergleichbare Gebäude in ländlichen Regionen. Zudem sind neue beziehungsweise sanierte Gebäude häufig wertvoller als Immobilien mit Schäden und Sanierungsbedarf. Ebenso fließen rechtliche Gegebenheiten in die Untersuchung des Verkehrswertes ein. Hierbei ist zu beachten, dass Verkehrswertgutachten nur eine begrenzte Aussagekraft haben. Denn die Gutachter begeben sich häufig nicht in das Gebäude hinein, sondern schätzen es von außen ein. Schäden wie durch Feuchtigkeit verursachten Schimmel im Keller können sie somit selten feststellen.
Einen Blick in das Grundbuch werfen
Bevor es zu einer Zwangsversteigerung kommt, sollten Kaufinteressenten immer einen Blick in das Grundbuch werfen. Hier können sie beispielsweise feststellen, ob Grunddienstbarkeiten bestehen, die es nötig machen, ein lebenslanges Wohnrecht Dritter zu berücksichtigen, oder ob das Gebäude nach Belieben genutzt werden kann. Außerdem besteht die Möglichkeit, dass Gläubiger im Grundbuch eingetragen sind. Wenn mehrere Gläubiger darinstehen, wird der Kaufpreis in den meisten Fällen zur Befriedigung der Ansprüche eines davon genutzt. Andere Ansprüche bleiben hiervon unangetastet und gehen eventuell auf den Käufer über.
Prinzipiell ist es möglich, sich die notwendigen Informationen erst bei der Zwangsversteigerung zu holen. Hier werden alle vorhandenen Rechte von Gläubigern noch einmal ausdrücklich benannt, damit niemand die Katze im Sack kauft. Natürlich ist es aber besser, solche Informationen schon im Vorfeld zur Verfügung zu haben. Sie helfen dabei, ein sinnvolles Maximalgebot zu finden und von diesem eventuell zu zahlenden Grundpfandrechten abzuziehen. So kann es nicht passieren, dass sich Kaufinteressenten durch den Kauf unwissentlich verschulden und selbst in finanzielle Bedrängnis bringen.
Erfahren Sie im zweiten Teil dieses Ratgebers, welches Vorgehen beim Versteigerungstermin angeraten ist und wie es nach einer erfolgreich abgeschlossenen Versteigerung mit der Immobilie weitergeht.
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