Im Todesfall des Mieters muss geklärt werden, wie mit dem Mietvertrag verfahren werden soll. Möchten Familienangehörige, Haushaltsmitglieder oder Erben das Mietverhältnis fortsetzen oder soll der Vertrag aufgelöst werden? Im letzten Fall stellt sich die Frage, wer für die Räumung der Wohnung verantwortlich ist. Je besser sich Angehörige und Vermieter mit diesen Themen auskennen, desto besser können sie auf einen Todesfall des Mieters reagieren.
Tritt der Todesfall eines Mieters ein, ist das einerseits emotional belastend und andererseits mit vielen bürokratischen Aufgaben verbunden. Unter anderem ist zu klären, ob das Mietverhältnis fortgesetzt oder der Mietvertrag aufgelöst werden soll. Außerdem stellen sich Fragen nach der Vererbbarkeit eines Mietvertrags und nach der Räumung der Wohnung. Dieser Artikel gibt viele nützliche Informationen, wie im Todesfall des Mieters zu reagieren ist und wie Mitmieter, Erben und Vermieter ihre Interessen bestmöglich durchsetzen können.
Das Mietverhältnis bei Todesfall des Mieters fortsetzen
War der verstorbene Mieter nicht alleiniger Mieter, wird das Mietverhältnis mit denjenigen fortgesetzt, die ebenfalls im Mietvertrag stehen. So wird sichergestellt, dass die Angehörigen nicht aus ihrer Wohnung aussehen müssen, wenn einer der Mieter verstirbt. Aber auch wenn die Ehe- und eingetragenen Lebenspartner oder die Kinder keine Mitmieter sind, die im Mietvertrag erwähnt werden, haben sie die Möglichkeit, in den Mietvertrag einzutreten und das Mietverhältnis zu übernehmen. Das gilt zumindest dann, wenn sie mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten Wohnverhältnis gelebt haben.
Hierbei ist allerdings zu beachten, dass sich Änderungen bei der Kaution ergeben können, wenn es zu einem Mieterwechsel kommt. Musste der verstorbene Mieter beispielsweise keine Kaution zahlen, so können die Vermieter jetzt eine von den neuen Mietern verlangen. Diese muss allerdings nicht zwingend auf einen Schlag bezahlt werden. Stattdessen haben die neuen Mieter die Möglichkeit, eine monatliche Ratenzahlung zu vereinbaren, die ergänzend zur Monatsmiete gezahlt wird. So hat man meist nach drei Monaten die Kautionssumme beglichen.
Das Mietverhältnis bei Todesfall des Mieters beenden
Immer wieder kommt es vor, dass die Hinterbliebenen nicht in das Mietverhältnis eintreten möchten. Ehe- und Lebenspartner haben im Todesfall des Mieters ein Sonderkündigungsrecht. Sobald sie vom Tod des Verstorbenen Kenntnis erlangen, haben sie vier Wochen Zeit, um eine Kündigungserklärung gegenüber dem Vermieter abzugeben. Hier muss nicht einmal ein Kündigungsgrund genannt werden. Die Kündigungsfrist beträgt in einem solchen Fall 3 Monate.
Hinweis: Es kann passieren, dass diese Einmonatsfrist nicht eingehalten wird. Dann haben die Hinterbliebenen die Möglichkeit, den Mietvertrag ordnungsgemäß und fristgerecht zu kündigen.
Die Räumung der Wohnung
Soll das Mietverhältnis im Todesfall des Mieters nicht fortgesetzt werden, muss die Wohnung geräumt werden. Gibt es konkrete Hinterbliebene, haben Vermieter Ansprechpartner, an die sie sich wenden können. Denn laut Gesetz sind die Erben für die Räumung der Wohnung verantwortlich. Die entsprechenden Regelungen sind in den §§ 563, 563a sowie 564 i.V.m. § 1922 BGB festgehalten.
Sind keine anderen Mieter oder Familien- und Haushaltsangehörige vorhanden, treten die Erben an die Stelle des toten Mieters. Gibt es nicht nur einen Erben, sondern eine ganze Erbengemeinschaft, übernimmt diese die anfallenden Pflichten. Die Erben werden alleine aufgrund der gesetzlichen Regelung und ohne Vertragsanpassung oder Einverständniserklärung der Vermieter zu den neuen Mietern. Sie müssen die Miete weiter zahlen und nach der Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung räumen. Hierzu gehört auch, Schönheitsreparaturen vorzunehmen und alle Pflichten zu erfüllen, die mit der Rückgabe einer Wohnung einhergehen.
In einigen Fällen kommt es vor, dass es keine Erben gibt oder diese dem Vermieter nicht bekannt sind. Dieser hat dann keine konkreten Ansprechpartner, an die er sich bezüglich der Miete oder der Räumung der Wohnung wenden kann. Er ist allerdings nicht berechtigt, einfach in die Wohnung zu gehen, diese räumen zu lassen oder sie weiterzuvermieten. Solange das Mietverhältnis Bestand hat, ist die Wohnung im Besitz der Erben und ein unbefugtes Betreten kann als Hausfriedensbruch gewertet werden.
In einem solchen Fall bleibt dem Vermieter nichts übrig, als eine Nachlasspflegschaft in die Wege zu leiten. Hierfür muss er einen entsprechenden Antrag auf Nachlasspflegschaft beim zuständigen Amtsgericht stellen. Hierbei sollte darauf geachtet werden, dass der Nachlasspfleger nur solche Kompetenzen bekommt, die für die konkreten Anliegen des Vermieters erforderlich sind. Ansonsten zahlen die Vermieter für Leistungen, die sie gar nicht in Anspruch nehmen möchten.
Der Nachlassverwalter übernimmt die Geschäfte und Angelegenheiten des Verstorbenen. Er ist beispielsweise für die kontinuierliche Mietzahlung verantwortlich und an ihn kann ein Vermieter eine Kündigung richten. So wird für rechtliche Klarheit gesorgt und die Vermieter kommen zu ihrem Recht, selbst wenn sie keinen Kontakt zu den Erben herstellen können.
Für die Begleichung der Räumungskosten sind die Mieter zuständig. Das bedeutet, dass im Todesfall des Mieters die Erben hierfür aufkommen müssen. Bei einer Erbengemeinschaft treten sämtliche Erben als Gesamtschuldner auf. Sind keine Erben vorhanden, wird die Räumung aus dem Nachlass bezahlt. Reicht dieser nicht aus, können Vermieter auf die Mietkaution zurückgreifen, um sich schadlos zu halten. Reicht auch diese nicht aus, bleiben sie meist auf den restlichen Kosten sitzen.
Lässt sich ein Mietvertrag vererben?
Wenn ein verstorbener Mieter alleine gelebt hat oder andere Haushaltsangehörige nicht in das Mietverhältnis eintreten möchten, geht dieses an die Erben über. Möchten diese das nicht, bleibt ihnen nur, die Erbschaft insgesamt auszuschlagen. Hier muss man allerdings sehr vorsichtig sein, da bei einer Ausschlagung auch sämtliche mit der Erbschaft verbundenen Rechte verloren gehen. Die Erben dürfen dann beispielsweise keine Erinnerungsstücke oder Möbel aus der Wohnung entfernen.
Grundsätzlich ist es somit möglich, einen Mietvertrag zu vererben. Schlagen die Erben diesen jedoch aus, geht der Mietvertrag an den Fiskus über. Dieser ist allerdings nicht dazu verpflichtet, die Schulden eines verstorbenen Mieters zu tragen. Bei einer Überschuldung erhalten die Gläubiger so mit nicht nur keine Zahlungen, sondern müssen auch die Kosten für die Räumung tragen.
Sonderkündigungsrecht im Todesfall des Mieters
Kommt es zum Todesfall des Mieters, haben Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erhalten haben, haben sie die Möglichkeit, mit einer Frist von 3 Monaten zu kündigen. Anders sieht es allerdings aus, wenn bisherige Familien- und Haushaltsangehörige den Mietvertrag fortsetzen möchten. Dann müssen schwerwiegende Gründe vorliegen, um eine Kündigung auszusprechen. Das können beispielsweise verspätete Mietzahlungen, Eigenbedarf oder Störungen des Hausfriedens sein.
Neben den hier genannten Aspekten gibt es noch viele weitere Themen, die im Todesfall des Mieters eine Rolle spielen. Unter anderem ist zu klären, ob der Mieteintritt rückwirkend verhindert werden soll, welche Kündigungsbedingungen für die Mit- und Nachmieter bestehen, wie Vermieter herausfinden können, wer die Erben sind, und vieles mehr. Die 20 Fragen zum Mietvertrag bei Todesfall bieten ausführliche Informationen zu all diesen Fragen und stellen hilfreiche und praxisorientierte Tipps und Hilfen für Angehörige, Erben und Vermieter zur Verfügung.
Fazit: das richtige Vorgehen im Todesfall des Mieters
Der Gesetzgeber hat vielfältige Regelungen für den Todesfall des Mieters entwickelt. Es ist wichtig, dass sich sowohl die Angehörigen und Erben als auch die Vermieter mit diesen zahlreichen Bestimmungen gut auskennen. Nur dann sind sie in der Lage, alle notwendigen Aufgaben zu erledigen, Fristen einzuhalten und die Kosten, die mit einem Mietverhältnis einhergehen, so gering wie möglich zu halten. Insbesondere wenn Familienangehörige des Mietverhältnisses fortsetzen möchten, sollten sie sich mit den geltenden Regeln auseinandersetzen. So halten sich alle Seiten schadlos und sorgen dafür, dass nach dem Tod eines Mieters alles in ihrem Sinne geschieht.
Bild von ijeab von Freepik
