Wohnraum ist Mangelware, seit Jahren und die Mieten steigen. Neubauten müssen her, doch es gibt laut dem Institut der deutschen Wirtschaft eine unterschiedliche Bautätigkeit in den Großstädten. Wo Köln die Notwendigkeit zu spät erkannte, liegen Hamburg, München und Frankfurt vorn und in 10 Jahren könnte der Bedarf am Wohnungsmarkt dem Angebot entsprechen.
Vielerorts sprießen die unterschiedlichsten politischen Ideen und Szenarien aus dem Boden, um den Wohnungsmarkt zu entspannen. Zwar ist Deutschland weit vom notwendigen Ziel von 400.000 Neubauwohnungen entfernt. Und doch zeigen Städte wie Hamburg, München und Frankfurt am Main, dass man den Mietermarkt mit Neubautätigkeit entspannen kann.
Das Institut der deutschen Wirtschaft stellte bei den Städten über 600.000 Einwohnern interessantes fest. So verschlief Köln den Neubau von dringend benötigten Wohnungen.
In Hamburg höchste Bautätigkeit
Laut Daten des IW wurden in der Stadt an der Elbe in 2018 immerhin 58 Wohnungen je 10.000 Einwohner fertig gestellt und standen so dem Wohnungsmarkt und dem steigenden Bedarf zur Verfügung. Gemäß Einwohnerzahl waren dies 10.498 neue Mietwohnungen.
Damit führt Hamburg die Liste des Bautätigkeitsengagements an, vor München mit 53, Frankfurt am Main mit 47 und Berlin mit 46 Wohnungen.
Gemäß IW lag der bundesweite Durchschnitt bei 35 Wohneinheiten je 10.000 Einwohner. Die Stadt Köln, die ohnehin schwer mit dem Wohnungsmangel kämpft, hat den Zug verpasst und liegt mit 36 Wohneinheiten nur knapp über dem Durchschnitt. Vor allem Stuttgart mit nur 30 Einheiten scheint noch kein nachhaltiges Szenario gefunden zu haben, um den Wohnungsmarkt zu entlasten.
Neubautätigkeit, dem Bedarf entsprechend
Gebaut wird aktuell viel, ein gutes Zeichen. Doch die Wirksamkeit der Neubauten wird sich erst und nur durch anhaltende Bautätigkeit positiv auf den jeweils regionalen Wohnungsmarkt entfalten.
In Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt scheint die Tendenz zu stimmen. Aber in allen anderen Großstädten wird es wohl mehr als 10 Jahre dauern, bis sich Bedarf und Angebot eins zu eins treffen.
Dabei gehen die Städte, je nach politischem Umfeld und tatsächlichen Gegebenheiten, unterschiedlich mit der Frage um, ob nur der Neubau an sich die Probleme steigender Mieten und explodierender Preise mildern kann.
In München und Stuttgart fehlt es schlichtweg an ausreichendem Baugrund, auch wenn Investoren an der Isar auf relativ gute Voraussetzungen treffen.
In Berlin hingegen spitzt sich die Lage zu. Der Senat hatte das notwendige Neubauniveau bereits vor Jahren zu gering angesetzt und ächzt nun unter den realen Zuzügen. Zwar konnte das Dreifache an Baufertigstellungen seit 2009 als Erfolg gewertet werden, aber die Themen Mietendeckel, wie unter anderem von Bausenatorin Lompscher (die Linke) gefordert, führen eher zu Unsicherheiten bei Investoren und Vermietern.
Über 60 Prozent mehr Neubauten als vor 10 Jahren
Um einen Überblick zwischen Zielen und Realitäten zum Thema Neubau zu erhalten, sind die Zahlen des statistischen Bundesamtes belastbar. In 2018 wurden immerhin 62 Prozent mehr Wohnungen bezugsfertig hergestellt, als im Jahre 2008. Gebaut wird also ordentlich, überall in Deutschland.
Und die Tendenzen, betrachtet man die Bundesländer, entsprechen auch dem tatsächlichen Bedarf. So werden in Sachsen-Anhalt nur 16 Wohneinheiten je 10.000 Einwohner erstellt. Im Saarland 19 und in Thüringen 20. Diese Bundesländer kämpfen ohnehin mit der Geißel der strukturschwachen Region, trotz vielfältiger Investitionen in Wirtschaft und Verkehr.
Nutznießer sind die Umlandregionen der Großstädte. In Schleswig-Holstein und Brandenburg, beides typische Flächenländer, scheint die Nähe zu den Großstädten Hamburg beziehungsweise Berlin zu wirken. Denn immerhin wurden im nördlichsten Bundesland 42 und in Brandenburg sogar 46 Einheiten je 10.000 Einwohner erstellt.
Von ausreichender Neubautätigkeit kann keine Rede sein
Ein genehmigter Bauantrag hilft dem Wohnungsmarkt nicht. Im Gegenteil, er verschönert die Zahlen, verklärt den Blick aufs Wesentliche. Laut statistischem Bundesamt wurden immerhin 346.800 Wohnungen genehmigt, aber nur 285.900 fertig gestellt. Betrachtet man das Minus von 114.100 Wohneinheiten bis zum magischen Ziel von 400.000 pro Jahr, hinkt die Bautätigkeit klar hinterher.
Allen voran ist der Bedarf in den Metropolen derart groß, dass die fertiggestellten Wohneinheiten kaum Dampf vom Kessel nehmen. Zwar ziehen, so der IW, viele Städter in die Peripherien der Städte, aber Zuzügler aus dem Ausland führen dennoch zu einer Bevölkerungssteigerung.
Meinung: Die Kernproblematik liegt, vereinfacht gesagt, in zu wenigen Wohnungen. Mit Mietpreisbremse, Mietendeckel oder gar Enteignungen wird man den Immobilienmarkt kaum beruhigen. Zwar funktioniert kein Markt so langsam, wie der Immobilienmarkt, wo die Nachfrage nur langsam dem Bedarf angepasst werden kann. Aber Neubauten, auch in den sozialen Wohnungsbau, sind alternativlos. Es wird also dauern und man kann nur hoffen, dass sich die politischen Akteure in Geduld üben und nicht ökonomischen Selbstmord begehen.
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