Schnee und Eis auf und vor Grundstücken stellen eine Unfallgefahr dar. Deswegen müssen Eigentümer ihrer Verkehrssicherungspflicht nachkommen. Hierzu gehört, die Wege von Schnee und Eis zu befreien. Das können sie selbst tun oder die Aufgaben an Mieter oder einen Räumdienst auslagern. Es ist wichtig, die verschiedenen Pflichten für Eigentümer und Mieter zu kennen, um Gefahren zu vermeiden und allen rechtlichen Vorgaben nachzukommen.
Die Verkehrssicherungspflicht in Deutschland soll unter anderem Unfälle im Winter reduzieren. Doch was versteht sich rechtlich unter dieser „Pflicht“?
Die Verkehrssicherungspflicht ist eine deliktsrechtliche Verhaltenspflicht zur Abwehr von Gefahrenquellen, deren Unterlassen zu Schadensersatzansprüchen nach den §§ 823 BGB führen kann. Mit anderen Worten: Wer nicht achtsam ist, der muss am Ende für Schäden zahlen.
Deswegen müssen Eigentümer öffentliche Gehwege und ihre Grundstücke im Winter von Schnee und Eis befreien. Einige Pflichten müssen sie selbst erfüllen, andere können sie an Mieter oder professionelle Dienstleister auslagern.
Dieser Artikel beschäftigt sich mit dem Umfang der Räumpflicht, stellt die Pflichten von Mietern und Vermietern vor und erklärt, was bei Unfällen zu beachten ist.
Verkehrssicherungspflicht: Regeln im Mietvertrag festhalten
Grundsätzlich obliegt die Verkehrssicherungspflicht den Eigentümern und Vermietern. Sie sind dafür verantwortlich, ihr Grundstück und die öffentlichen Wege davor von Schnee zu befreien und sicherzustellen, dass keine Rutschgefahr besteht. Diese Aufgabe kann grundsätzlich an Mieter ausgelagert werden. Das muss allerdings schriftlich und ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten und von beiden Seiten akzeptiert werden.
In einigen Fällen wird der Winterdienst mittels Hausordnung gemanagt. Das ist aber ebenfalls nur dann legitim, wenn die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist. Ansonsten hat dieses Vorgehen keine rechtliche Gültigkeit. Die Idee hierbei besteht darin, Willkür zu verhindern. Beide Seiten müssen genau wissen, welche Regeln zum Winterdienst gehören, bevor sie sich dafür entscheiden.
Bei den Formulierungen im Mietvertrag sollte auf Präzision geachtet werden. Das ist wichtig, damit alle Seiten genau wissen, wer für welche Aufgaben verantwortlich ist. Auf diese Weise lassen sich Missverständnisse, Unfälle und Haftungsunsicherheiten vermeiden. Zudem ist es nicht möglich, die Räumpflicht lediglich auf einen Mieter eines Mehrfamilienhauses zu beschränken. Stattdessen ist es nötig, sie auf alle Mieter gerecht verteilt auszulagern.
Aufgaben an einen Räumdienst abgeben
Viele Eigentümer entscheiden sich dafür, die Räumdienste nicht an ihre Mieter weiterzugeben, sondern hierfür einen professionellen Dienstleister zu beauftragen. Sie möchten sicher sein, dass die Aufgaben professionell, umfassend und zur richtigen Zeit erledigt werden.
Die Kosten für einen solchen Räumdienst gehören zu den umlagefähigen Nebenkosten. Vermieter haben somit das Recht, diese Kosten an ihre Mieter weiterzugeben. Das ist aber nur dann möglich, wenn es entsprechende Regeln im Mietvertrag gibt. Grundsätzlich ist es auch möglich, einen Hausmeister mit den Räumdiensten zu beauftragen. Dessen Kosten sind meist bereits Teil der Nebenkosten.
Wenn der Räumdienst von Mietern oder Dienstleistern übernommen wird, bedeutet das aber nicht, dass sich Vermieter und Eigentümer einfach zurücklehnen können. Immerhin haben sie eine sogenannte Kontrollpflicht. Das bedeutet, dass sie regelmäßig prüfen müssen, ob die verschiedenen Aufgaben überhaupt durchgeführt wurden, und wenn ja, in welcher Qualität. In der Regel erfolgen solche Kontrollen mehrmals in der Woche. Kommen Eigentümer und Vermieter dieser Pflicht nicht nach, können sie bei Unfällen gegebenenfalls haftbar sein.
Aufgaben von Vermietern beim Winterdienst
Neben der Verkehrssicherungspflicht und der Kontrollpflicht gibt es noch verschiedene weitere Pflichten, denen Vermieter und Eigentümer im Winter nachkommen müssen. So ist es erforderlich, einen Winterdienst zu organisieren und alle hierfür notwendigen Materialien und Hilfsmittel bereitzustellen. Außerdem sollte auch hier regelmäßig kontrolliert werden, ob der eingesetzte Winterdienst funktioniert und ob alle Materialien und Hilfsmittel noch vollständig und einsatzbereit sind.
Der erste Schritt bei der Organisation eines Winterdienstes besteht darin, die entsprechenden Aufgaben im Mietvertrag festzuhalten. Finden hier keine Regelungen Einzug, dann können Mieter auch nicht für Räumdienste herangezogen werden. Spätere Änderungen und Abwandlungen sind nur mit Zustimmung der Mieter möglich.
Hinweis: Wurde der Winterdienst bisher erfolgreich von den Mietern durchgeführt, können Vermieter nur dann in Zukunft einen Dienstleister damit beauftragen, wenn die Mieter damit einverstanden sind.
Liegen entsprechende Regelungen im Mietvertrag vor, müssen Vermieter sicherstellen, dass die Räum- und Winterdienste fair verteilt werden. Hierfür ist es sinnvoll, einen konkreten Schneeräumungsplan aufzustellen und mit einer sogenannten Schneekarte zu arbeiten. So ist immer klar, wer für den jeweiligen Dienst verantwortlich ist und die Zuständigkeiten können nicht hin und her geschoben werden.
Eine weitere wichtige Aufgabe von Vermietern und Eigentümern besteht in der Materialbereitstellung. So müssen beispielsweise Schaufeln, Besen und Streumittel zur Verfügung stehen, um den Winterdienst erledigen zu können. Hierbei muss auf das richtige Streumittel wie Sand, Splitt oder Asche gesetzt werden, weil Salz in vielen Regionen nicht zum Streuen verwendet werden darf. Grundsätzlich kann auch die Materialbereitstellung an die Mieter weitergegeben werden, doch auch das muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden.
In einigen Fällen kommt es zu außergewöhnlichen Gefahren und Risiken. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Dachlawinen drohen oder sich besonders große Eiszapfen gebildet haben. In diesem Fall ist es notwendig, Warnschilder aufzustellen, um Passanten auf die Gefahren aufmerksam zu machen. Dieses Aufstellen von Hinweisschildern gehört ebenfalls zu den Pflichten von Vermietern.
Aufgaben von Mietern beim Winterdienst
So wie Vermieter und Eigentümer haben auch Mieter bestimmte Pflichten, die sie in Bezug auf den Winterdienst einzuhalten haben. Hierzu gehört insbesondere, die Räumzeiten einzuhalten. Diese unterscheiden sich zwar in verschiedenen Regionen, liegen üblicherweise aber zwischen 7-20 Uhr an Feiertagen und zwischen 8 beziehungsweise 9-20 Uhr an Sonn- und Feiertagen. Wichtig ist, dass die Mieter vor Ort sind, um bei auftretendem Glatteis schnell handeln zu können.
Achtung: Mit Beginn der Räumzeiten müssen die Wege bereits von Schnee und Eis befreit sein. Es genügt nicht, mit Beginn der Räumzeiten erst mit der Arbeit zu beginnen.
Bei intensivem Schneefall kommt es schon einmal vor, dass es nicht genügt, nur einmal am Tag zu fegen und zu streuen. Andersherum kann nicht verlangt werden, dass im Abstand von 15 Minuten immer wieder von vorne mit der Arbeit begonnen wird. Üblicherweise kann das Ende des Schneefalls abgewartet werden, um dann die Wege erneut zu befreien. Bei Glatteis muss hingegen unmittelbar gehandelt werden. Das bedeutet, dass das Streugut ausgebracht werden muss, um ein Ausrutschen unwahrscheinlich zu machen.
Sind Schneefall und Regen so hartnäckig, dass nicht gearbeitet werden kann, muss der Räumpflicht nicht nachgekommen werden. Sollten in dieser Zeit allerdings Unfälle auftreten, liegt die Beweispflicht, dass keine Möglichkeit zum Räumen bestanden hat, bei den Mietern.
Gelegentlich kommt es vor, dass Mieter ihren Verpflichtungen beim Winterdienst nicht nachkommen können. In diesem Fall ist es zwingend erforderlich, dass sie sich um einen Ersatz kümmern. Kommt ein Mieter seinen Pflichten nicht nach, kann er abgemahnt werden. Kümmert sich hingegen eine Vertretung nicht um den Winterdienst, so haftet diese, wenn es zu einem Unfall kommt.
Grundsätzlich muss der Winterdienst gerecht auf alle Mieter verteilt werden. Wenn es einigen Mietern aufgrund von hohem Alter oder aus Krankheitsgründen nicht möglich ist, diesen Dienst zu übernehmen, können sie davon ausgenommen werden. Wie dies umzusetzen ist, muss im Einzelfall betrachtet werden. Einige Gerichte haben geurteilt, dass die Mieter ganz von ihrer Räumpflicht entbunden werden können. Andere waren der Auffassung, dass die Mieter in einem solchen Fall selbst für einen Ersatz sorgen müssen.
Welche Bereiche der Immobilie müssen geräumt werden?
Sowohl die öffentlichen Wege rund um das Grundstück als auch die Wege auf dem Grundstück selbst müssen von Schnee und Eis befreit werden. Bei den Privatwegen genügt es, die Hauptwege zu räumen. Weniger stark genutzte Wege wie die zu Mülltonnen oder Parkplätzen müssen lediglich einen Durchgang von 50 cm Breite bieten. Auf allen anderen Wegen muss der Schnee auf 1,2 m Breite entfernt werden.
In öffentlichen Raum sind es vor allem die Fußwege, die geräumt werden müssen. Die Art des Wegs ist hierbei unerheblich. Asphaltierte Gehsteige sind ebenso von Schnee und Eis zu befreien wie unbefestigte Wege. Durchgänge zwischen zwei Häusern unterliegen jeweils bis zur Hälfte der Verkehrssicherungspflicht des jeweiligen Eigentümers. Die öffentlichen Wege müssen mindestens 1,2 m breit geräumt werden, in einigen Regionen sind jedoch 1,5 m vorgeschrieben. So können auch Menschen mit Kinderwagen oder Rollstühlen die Wege nutzen, ohne mit anderen zu kollidieren.
Am besten ist es, wenn der geschippte Schnee auf dem eigenen Grundstück liegen kann. Keinesfalls sollte man ihn einfach liegen lassen oder auf die Fahrbahn kippen. Sollte der Schnee nicht auf dem eigenen Grundstück verbleiben können, kann er in Richtung Fahrbahnrand geschippt werden. Hierbei muss eine Behinderung von Autos, Radfahren, Fußgängern und anderen Verkehrsteilnehmern ausgeschlossen sein.
Haftungsfragen bei Unfällen
Grundsätzlich haftet bei Unfällen derjenige, der den Winterdienst hätte übernehmen müssen. Zunächst wird jedoch der Eigentümer in die Haftung genommen, weil dieser sich um die Verkehrssicherungspflicht kümmern muss. Wenn dieser den Winterdienst jedoch an Mieter oder einen externen Dienstleister ausgelagert hat, kann der entsprechend Verantwortliche in Haftung genommen werden.
Es ist unerheblich, ob Eigentümer eine Immobilie selbst bewohnen oder diese vermieten, sie haben zunächst einmal eine Verkehrssicherungspflicht. Sollte diese nicht übertragen worden sein, liegt die Haftung bei ihnen. Allerdings kann es sein, dass Passanten fahrlässig gehandelt und somit den Unfall herbeigeführt haben. In diesem Fall fällt die Haftung der Eigentümer weg oder wird zumindest gemindert.
Um im Haftungsfall optimal geschützt zu sein, ist es wichtig, das Eigentümer über die passenden Versicherungen verfügen. Hierzu gehören die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ebenso wie die Privathaftpflichtversicherung für Mieter.
Fazit zur Verkehrssicherungspflicht im Winter
Es ist zu beachten, dass die Verkehrssicherungspflicht zunächst bei den Vermietern beziehungsweise Eigentümern liegt. Grundsätzlich können sie diese an Mieter oder Dienstleister weitergeben, dies muss aber im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten werden. Dennoch sind die Vermieter und Eigentümer verpflichtet, Hilfsmittel wie Schaufeln oder Streugut zur Verfügung zu stellen.
Trotz der Übertragung der Räumpflicht und der Organisation eines Winterdienstes ist es erforderlich dass Vermieter und Eigentümer ihrer Kontrollpflicht nachkommen. Kommt es zu Unfällen auf dem Grundstück oder den öffentlichen Wegen, haftet hierfür in der Regel derjenige, der den Winterdienst hätte durchführen müssen.
