Der Deal, Miete gegen Wohnraum, ist Grundlage eines nachhaltigen Miteinanders zwischen Mieter und Vermieter. Doch oft wird dieser Deal durch die Mieterschaft torpediert. Die Gründe für eine berechtigte außerordentliche und fristlose Kündigung können vielfältig sein. Vom Zahlungsverzug und unpünktlichem Mieteingang über die Störung des Hausfriedens bis hin zur Überlassung an Dritte. Genau dann sollten Vermieter kündigen.
Es ist wie verhext. Der seit Jahren bekannte Mieter zahlt keine Miete mehr und wenn, dann verspätet. Dies und auch viele andere Gründe können dazu führen, dass sich das Mietverhältnis nicht fortführen lassen kann. Zwar halten sich in der Regel alle Mieter an die Regeln beim Deal Miete gegen Wohnraum.
Und doch gibt es Ausreißer, die den Hausfrieden stören, unerlaubt untervermieten oder den Wohnraum zweckentfremden. Genau dann sollten Vermieter außerordentlich und fristlos kündigen.
Rechtliche Grundlage einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung
Im Grunde kann ein Mieter nur bei Eigenbedarf oder bei Abriss oder Vollsanierung der Immobilie gekündigt werden. Bei dieser so genannten „Verwertungskündigung“ sind die Hürden aber relativ hoch.
Anders sieht es aus, wenn das „Vertrauensverhältnis nachhaltig geschädigt wird“, wie es Juristen gern formulieren. Dennoch muss ein wichtiger Grund vorliegen, um außerordentlich und sogar fristlos kündigen zu können, so wie in §543 BGB beschrieben. Und es bedarf grundlegender formeller Abläufe, damit die Kündigung des Mieters gerichtlich Bestand hat.
Die Gründe, warum man einem Mieter außerordentlich kündigen sollte
Die einzelnen Gründe, wann eine Kündigung ausgesprochen werden sollte, haben wir aufgeführt.
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Mietrückstand und Schonfrist für den Mieter
Einer der häufigsten und dem Grunde nach gutem Grund ist der Mietrückstand oder der Zahlungsverzug, also das generell zu späte zahlen des Mietzinses. Dabei muss es sich nicht um die ganze Miete handeln, es reichen auch Teilbeträge des zu schuldenden Mietzinses.
Gemäß BGB, das „einen erheblichen Teil des Rückstands“ vorgibt, reichen zwei aufeinanderfolgende Mieten aus. Zahlt der Mieter stets nur einen Teil, braucht es in der Gesamtsumme ebenfalls zwei Monatsmieten, um fristlos und außerordentlich kündigen zu können. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich.
Nach Kündigung folgt in der Regel die Räumungsklage. Geht dem Mieter diese zu, hat er ab dem Tag der Zustellung zwei Monate Zeit die Rückstände auszugleichen. Tut er dies, kann er in der Wohnung verbleiben. Man nennt das eine „Schonfristzahlung“ und damit ist die fristlose und außerordentliche Kündigung unwirksam.
Aber: Hat der Mieter diese Schonfrist innerhalb der letzten zwei Jahre bereits genutzt, bleibt die Kündigung erhalten und er muss aus der Wohnung raus.
Tipp: Wer wegen Zahlungsverzug fristlos und außerordentlich kündigt, sollte dies auch „hilfsweise ordentlich“ tun. Dann muss der Mieter zwar nicht fristlos, aber im Rahmen der ordentlichen Kündigungsfrist die Wohnung verlassen. So entschied es der BGH unter den Aktenzeichen VIII ZR 231/17 beziehungsweise VIII ZR 261/17.
Tipp: Gerade für Privat- oder Kleinstvermieter ist es daher wichtig die Bonität und die finanziellen Verhältnisse des Mietinteressenten vor Vertragsabschluss zu überprüfen. Wer beim Mietvertrag die grundsätzlichen Regeln beachtet, ist hier im Vorteil.
Und oft hilft auch ein persönliches Gespräch mit dem Mieter, um einen gemeinsamen Weg zu finden die Räumungsklage zu umgehen.
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Nachhaltiger Zahlungsverzug führt nach Mahnung zur Kündigung
In manchen Fällen zahlen Mieter stets und ständig zu spät. Mal sind es nur drei Tage, mal ist es eine Woche. Sofern der Vermieter langfristig verspätet seine Miete bekommt, kann man von einer schwerwiegenden Vertragsverletzung sprechen, so der BGH.
Um jedoch fristlos wegen unpünktlichem Zahlen kündigen zu können bedarf es einer vorherigen Abmahnung. In dieser muss der Vermieter mit der fristlosen Kündigung drohen, sofern der Mieter sein Verhalten nicht abstellt.
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Der Mieter verletzt die Sorgfaltspflicht durch Vernachlässigung
Gemäß Mietvertrag überlässt ein Vermieter seine Mietwohnung zur ordentlichen und vertragskonformen Nutzung, soweit klar. Es gibt aber Situationen, in denen der Mieter nicht sorgsam mit dem vermieteten Gegenstand umgeht, also die Mietwohnung bewusst vernachlässigt. Dies ist der Fall, wenn er zum Beispiel unerlaubt Wände einreist und damit die Bausubstanz gefährdet. Auch ein Vermüllen (Messies) kann die Bausubstanz gefährden.
Einige Mieter drehen bei Frost die Heizungen nicht auf und ergo könnten die Rohre platzen. Und es gab schon Fälle, bei denen Mieter Benzin oder andere feuergefährliche Substanzen in der Mietwohnung lagerten, was die Brandgefahr erhöht.
In solchen Situationen ist, so die langläufige Meinung, ebenfalls eine Kündigung möglich. Zuerst aber muss der Vermieter den Mieter abmahnen und eine Verhaltensänderung mit Fristsetzung fordern. Kommt der Mieter dieser nicht nach, ist eine fristlose Kündigung probat.
Doch Achtung: Jeder der eben beschriebenen Fälle ist anders und nicht immer kann dem Mieter eine erhebliche Verletzung der Sorgfaltspflicht nachgewiesen werden. Es ist anzuraten einen Fachanwalt oder eine versierte Hausverwaltung zu beauftragen, bevor man agiert. Eine Besichtigung der Mietwohnung aus Gefahrgründen ist zumindest in solchen Fällen möglich und verschafft ein klareres Bild.
Es gibt aber noch weitere Gründe, um sich von einem unliebsamen Mieter zu trennen. Mehr dazu im zweiten Teil.
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