Mittlerweile müssen Vermieter bundesweit sicherstellen, dass sämtliche Wohnobjekte über Rauchmelder verfügen. Allerdings gibt es bei der Umsetzung der Rauchmelderpflicht einiges zu beachten. Alles, was Sie als Vermieter über Rauchmelder wissen müssen, erfahren Sie im folgenden Beitrag.
Seit 2013 besteht in Deutschland die Rauchmelderpflicht. Vielfach ist der Nachholbedarf aber nach wie vor sehr hoch. Dabei ist ein Brand im Haus oder in der Wohnung sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter ein absolutes Horror-Szenario. Die Brandschutzvorschriften sollten Vermieter stets sehr ernst nehmen.
Die Rauchmelderpflicht hat also ihre Daseinsberechtigung, um Sach- und vor allem Personenschäden zu verhindern. Da viele Vermieter beim Thema Rauchmelderpflicht noch hinterher hängen, erfahren Sie hier, welche Verpflichtungen für Vermieter bestehen und was Sie zum Umgang, zur Wartung und zur möglichen Kostenumlage auf den Mieter wissen müssen.
In Deutschland gilt Rauchmelderpflicht
Rauchmelder sind keineswegs nur eine praktische Möglichkeit, um mögliche Brände zu bemerken. Seit 2013 besteht in Deutschland die Pflicht, Rauchmelder in selbst genutzten und vermieteten privaten Wohnraum anzubringen. Für die Anbringung ist nicht der Mieter, sondern der Vermieter beziehungsweise Eigentümer verantwortlich. Diese Rauchmelderpflicht hat seine Grundlage in der Anwendernorm DIN 14676, welche konkrete Anweisungen zum Einbau und zur Wartung der Rauchmelder regelt.
Regelungen sind Ländersache
Deutschlandweit allgemeingültige Regelungen gibt es nicht. Die konkreten Vorgaben sind in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. Da es keine bundeseinheitliche Regelung gibt, wurde die Rauchmelderpflicht in den verschiedenen Bundesländern auch nicht zur gleichen Zeit umgesetzt. In Mecklenburg-Vorpommern gilt die Pflicht für Neu- und Bestandsbauten bereits seit 2010. In Nordrhein-Westfalen ist dies für Neu- und Umbauten seit 2013 und für Bestandsbauten seit 2017 der Fall. Deutlich später dran waren zum Beispiel Berlin und Brandenburg, wo die Pflicht für Bestandsbauten erst bis Ende 2020 umgesetzt sein musste.
Für Sie als Vermieter bedeutet dies, dass Sie sich über die Regelungen informieren, die in dem Bundesland gelten, in dem Sie Wohnraum vermieten. Fündig werden sie regelmäßig in der jeweiligen Bauordnung des Bundeslandes.
Vermieter hat Rauchmelderpflicht zu erfüllen
Anders als die konkreten Vorgaben in den jeweiligen Landesbauordnungen gilt die DIN 14676 bundesweit – und das für Wohnungen und Wohnungshäuser. Sie enthält neben Regelungen zum Einbau der Rauchmelder auch technische Vorgaben und seit 2018 zudem Anforderungen an den jeweiligen Dienstleistungserbringer, welche die Geräte einbauen und kontrollieren. Weiterhin lassen sich in der Norm unter anderem auch Angaben über die Überwachung und Wartung der Rauchmelder sowie über die Möglichkeit, diese per Funk zu vernetzen, finden.
Als Vermieter müssen Sie die Rauchmelderpflicht erfüllen und tragen dafür die Verantwortung. Dies ist allein schon aus Haftungsgründen geboten. Die Rauchmelderpflicht ist nur bei vollständiger Beachtung aller Vorgaben der DIN 14676 erfüllt, wodurch ein ganzheitlicher Brandschutz gewährleistet werden kann.
Rauchmelder gibt es in verschiedenen Arten
Rauchmelder ist nicht gleich Rauchmelder – Wenn Sie nachrüsten müssen, können Sie zwischen verschiedenen Gerätetypen wählen. In Wohnungen werden häufig foto-optische Rauchwarnmelder verwendet, welche auf einem Streulichtverfahren basieren, mit dem der Rauch erkannt und so Alarm ausgelöst werden kann.
Bei größeren Wohnungen oder Häusern ist die Anschaffung eines Funkrauchmelders empfehlenswert. Dieser sendet ein Signal an die angeschlossenen Geräte und gewährleistet auf diese Weise Brandschutz auch über einen einzelnen Raum hinaus.
Für welchen Rauchmelder Sie sich auch entscheiden – er muss in jedem Fall der Gerätenorm DIN EN 14604 entsprechen. Diese europäische Gerätenorm legt die Anforderungen an das Gerät und entsprechende Prüfverfahren fest. Sie erkennen zertifizierte Rauchmelder an dem CE-Zeichen.
Nur die richtige Montage gewährleistet Brandschutz
Mit Rauchmeldern ausgestattet sein müssen nach Vorgabe der Landesbauordnungen sowohl das Schlafzimmer als auch Kinderzimmer. Zudem müssen auch Flure, über die Rettungswege führen, über ein Gerät verfügen. Dies gilt im Übrigen nicht nur für Flure im Erdgeschoss, sondern gegebenenfalls auch für solche im Ober- oder Dachgeschoss bis zum Keller.
Bei der Montage muss darauf geachtet werden, dass der Rauchmelder so angebracht wird, dass er Brandrauch frühzeitig melden kann. Der am besten geeignete Platz dafür ist in der Regel die Mitte eines Raumes. Auf keinen Fall sollte das Gerät aber weniger als 50cm von den Wänden oder von Gegenständen angebracht werden, da die einwandfreie Funktion andernfalls nicht gewährleistet ist. Die optimale Montage an der optimalen Stelle stellt sicher, dass der Rauchmelder ganzheitlichen Brandschutz ermöglicht.
Besonders bei einem spezielleren Schnitt der Wohnung oder bei Besonderheiten wie Dachschrägen empfiehlt es sich, die Installation der Rauchmelder von einem Experten durchführen zu lassen. Entsprechende Rauchmelderdienstleister bieten nicht nur die Montage, sondern auch andere Serviceleistungen wie rechtssichere Dokumentationen und Funkt-Fernprüfungen an. Selbstverständlich ist die fachliche Montage kostenintensiver als die selbstständige Montage der Rauchmelder.
Landesrechtliche Unterschiede hinsichtlich weiterer Räume
Hinsichtlich der weiteren Räume müssen Sie sich als Vermieter vordergründig an der geltenden Landesbauordnung orientieren. Denn hinsichtlich der Räume bestehen Unterschiede. Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flure, die als Fluchtweg dienen, sind stets verpflichtend. In Baden-Württemberg müssen zum Beispiel darüber hinaus auch in anderen Aufenthaltsräumen, in denen Personen schlafen, über Rauchmelder verfügen. In Berlin und Brandenburg verlange sogar Rauchmelder in allen Aufenthaltsräumen, also auch dem Wohnzimmer.
Die Küche und das Badezimmer sind bundesweit von der Rauchmelderpflicht ausgenommen. Dies liegt vorwiegend daran, dass der Rauchmelder beim Dampf von Wasser im Bad oder aber vom Kochen in der Küche regelmäßig Alarm schlagen würde. Wer auch in diesen Räumen den Brandschutz vollständig gewährleisten möchte, kann spezielle Geräte anbringen, die an die besonderen Bedingungen durch die Dämpfe angepasst sind – verpflichtend ist dies aber nicht.
Von der Rauchmelderpflicht ebenfalls ausgenommen sind Treppenhäuser. Diese sind allgemein keine Fluchtwege und die Anbringung eines Rauchmelder könnte Bewohner im Falle eines Brandes eher noch dazu verleiten, das Gebäude über das Treppenhaus verlassen. Diese sollten bei einem Brand, der sich nicht in der eigenen Wohnung befindet, diese vielmehr nicht verlassen und bei geöffnetem Fenster auf die Feuerwehr warten.
Vermieter trägt die Verantwortung
Fest steht: Die Verantwortung für den Einbau von Rauchmeldern trägt der Eigentümer beziehungsweise der Vermieter der jeweiligen Immobilie. Grundsätzlich bezieht dies auch die Verantwortung für die Wartung mit ein. Diesbezüglich können allerdings landesspezifische Regelungen existieren. Aus diesem Grund sollten Sie sich in der entsprechenden Landesbauordnung darüber vergewissern, ob es Abweichungen hinsichtlich der Zuständigkeit für die Wartung gibt.
In jedem Fall sind Sie als Vermieter aber verpflichtet, die Wartung der Rauchmelder sicherzustellen. Dies bedeutet, dass Sie das Gerät entweder selbst warten oder die Möglichkeit nutzen müssen, eine Vereinbarung mit dem Mieter zu treffen, um die Verantwortung für die Wartung auf diesen zu übertragen. Dies sollte dann unbedingt schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden.
Haben Sie eine solche Vereinbarung mit Ihrem Mieter geschlossen, entbindet Sie das als Vermieter aber trotzdem nicht von Ihrer Pflicht, sicherzustellen, dass der Mieter auch tatsächlich in der Lage ist, die Funktionsfähigkeit des Rauchmelders regelmäßig zu überprüfen und dieser Aufgabe auch nachkommt. Falls Sie dieser Pflicht nicht nachkommen, tragen Sie im Falle eines Brandes daher trotzdem eine Sekundärhaftung.
Bei der Sicherstellung Ihrer Pflicht kann Ihnen ein Wartungsprotokoll helfen. Dieses enthält die Grunddaten über den Mieter und Platz, um Eintragungen zur Prüfung jedes Gerätes vorzunehmen. Die Anwendernorm regelt, welche Anforderungen bei der Instandhaltung des Rauchmelders erfüllt werden müssen. Dazu gehört, dass die Funktionsfähigkeit des Gerätes ein Mal im Jahr durch die Prüftaste und durch eine Sichtprüfung der Raucheintrittsöffnung kontrolliert werden kann. Zudem sollte der Mieter sicherstellen, dass der Rauchmelder stets von Staub befreit ist und nicht verschmutzt wird.
Kosten können zum Teil auf den Mieter umgelegt werden
Die Kosten für die Rauchmelder sind zwar keine laufenden Nebenkosten, aber die Anschaffung und der Einbau stellen Modernisierungsmaßnahmen, da sich dadurch der Gebrauchswert des Mietobjekts durch eine höhere Sicherheit nachhaltig erhöht. Aus diesem Grund können Vermieter die jährliche Nettokaltmiete um acht Prozent der Anschaffungs- und Einbaukosten erhöhen.
Kümmert sich der Mieter auf Grundlage einer entsprechenden Vereinbarung um die Wartung der Rauchmelder, fallen keine Kosten an. Werden die Geräte hingegen von einem Dienstleister gewartet, gelten die dafür anfallenden Kosten als Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr.17 der Betriebskostenverordnung, welche auf die Mieter umgelegt werden können. Allerdings existieren unterschiedliche Urteile des BGH, die die Rechtslage unsicher machen. Daher ist eine Vereinbarung mit dem Mieter im Mietvertrag auch diesbezüglich empfehlenswert.
Rauchmelder können auch angemietet werden
Neben dem Kauf von Rauchmeldern besteht für Vermieter auch die Möglichkeit, Rauchmelder anzumieten. Dies ist grundsätzlich auch der Fall, wenn Sie einen Dienstleister mit der Montage von Rauchmeldern beauftragen.
Der Vorteil liegt auf der Hand: Die Kosten für die Anschaffung fällt weg. Allerdings können Sie in diesem Fall die Kosten für die Anmietung – anders als die Anschaffungskosten – prinzipiell nicht auf den Mieter umlegen, da es sich dabei nicht um Betriebs-, sondern um Kapitalkosten handelt. Dies wurde mehrfach gerichtlich bestätigt. Eine derartige Kostenumlage ist daher nur denkbar, wenn Sie eine solche im Mietvertrag schriftlich vereinbaren.
