Der Teilverkauf einer Immobilie klingt zunächst einmal reizvoll: Man veräußert lediglich einen Teil seines Hauses und bekommt hierdurch auf einen Schlag eine große Menge Geld. Trotzdem kann man in der Immobilie wohnen bleiben und diese den eigenen Wünschen gemäß gestalten. Allerdings gehen mit einem solchen Teilverkauf einer Immobilie zahlreiche Risiken einher, die im schlimmsten Fall den Verlust des Hauses nach sich ziehen können. Deswegen sollte genau überlegt werden, ob man diese Art der Finanzierung in Anspruch nimmt.
Der Teilverkauf einer Immobilie wird immer populärer. Zahlreiche Finanzdienstleister ermöglichen Interessenten eine solche Art der Finanzierung und bewerben diese teils heftig. Trotz der Vorteile, die ein solcher Teilverkauf einer Immobilie mit sich bringt, sollten Immobilienbesitzer vorsichtig sein.
Die BaFin warnt beispielsweise eindrücklich vor den Risiken, die mit einer solchen Teilveräußerung einhergehen. Dieser Artikel stellt das Konzept des Teilverkaufs einer Immobilie vor und erklärt, welche Chancen und Risiken damit verbunden sind.
Teilverkauf Immobilie – so funktioniert es
Beim Teilverkauf einer Immobilie veräußern die Immobilienbesitzer einen Teil ihres Hauses. Üblicherweise sind das 20% bis 50%. Hierfür erhalten Sie den entsprechenden Wert der Immobilie als Geld auf ihr Konto ausgezahlt. Dieses können sie dann beispielsweise nutzen, um sich eine Reise zu können, ein Wohnmobil zu kaufen, das Haus zu renovieren oder für viele andere Projekte. Die Immobilienbesitzer sind bei der Nutzung des Kapitals frei und dem Käufer gegenüber in keiner Art weisungsgebunden.
Was zunächst positiv klingt, ist allerdings mit gewissen Tücken verbunden. So bekommen die Immobilienbesitzer das Geld nicht umsonst, sondern müssen einen jährlichen Betrag als Miete an den Käufer zahlen. Dieser beträgt üblicherweise 5% der Teilverkaufssumme. Anhand folgender Rechnung wird deutlich, dass dieses Vorgehen nur bedingt sinnvoll ist:
Wert der Immobilie: 300.000 €
Teilverkaufspreis: 100.000 € (= 33,3%)
Jährliche Miete: 5.000 € (= 5%)
Kosten nach 10 Jahren: 50.000 €
Hinweis: Bei den hier genannten Werten handelt es sich um Beispielwerte. Es ist wichtig, für den individuellen Fall die tatsächlichen Werte genau zu bestimmen. Hierbei sollte man sich nicht auf die Schätzung des potenziellen Käufers allein verlassen, sondern am besten die Einschätzung eins unabhängigen Dritten einholen.
Innerhalb von 10 Jahren bekommt der Käufer des Immobilienanteils somit 50% seiner Investitionssumme zurück. Steigt der Wert der Immobilie, hat er mit einem ausgesprochen geringen Kapitaleinsatz einen hohen Gewinn erwirtschaftet. Die Immobilienbesitzer verfügen hingegen nur noch über zwei Drittel ihrer Immobilie und haben nach zehn Jahren nur noch 50% der ursprünglichen Verkaufssumme zur Verfügung.
Zukünftige Kosten tragen weiter die Haupteigentümer
Die laufenden Kosten der Immobilie müssen weiter von den Haupteigentümern getragen werden diese Zahlen somit beispielsweise für die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung. Sollte eine energetische Sanierung oder eine Reparatur am Dach notwendig werden, beteiligen sich die Käufer aus dem Teilverkauf der Immobilie nicht an den damit verbundenen Kosten. Allerdings steigt der Wert der Immobilie durch solche Maßnahmen, was den Käufern finanzielle Vorteile bringt.
Des Weiteren ist es üblich, eine Wertsicherungsklausel zu vereinbaren. Diese greift, wenn die Wertsteigerung nicht den Erwartungen entspricht. Häufig werden hierbei 17% vereinbart. Sobald die Immobilie verkauft werden soll, kümmern sich meist die Käufer darum. Hierfür verlangen sie dann eine Maklerprovision, die teilweise erheblich ist.
Teilverkauf Immobilie – BaFin rät vom Kauf ab
Ein deutlicher Indikator dafür, dass der Teilverkauf einer Immobilie mit erheblichen Risiken verbunden ist, besteht darin, dass die Finanzaufsicht BaFin von dieser Art der Finanzierung abrät. Sie betont, dass die Risiken die Vorteile deutlich überwiegen würden. Beispielsweise sind die Verträge im Immobiliensektor allgemein und bei einem Teilverkauf einer Immobilie im Speziellen so komplex, das Laien dort nur schwer bis gar nicht durchblicken. Entsprechend groß ist die Gefahr, eine Vereinbarung zu treffen, die stark zum eigenen Nachteil ist.
Des Weiteren besteht immer das Risiko, dass die Haupteigentümer ihre Immobilie verlieren. Das passiert dann, wenn sie aus irgendwelchen Gründen nicht in der Lage sein sollten, die jährliche Miete für das Nutzungsrecht an der Immobilie zu bezahlen. Das passiert schnell einmal, da die entsprechenden Zinssätze meist nur für einen Zeitraum von 10 Jahren festgeschrieben werden und danach steigen können. Wer dann nicht mehr in der Lage ist, seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, verliert schnell seine Immobilie.
Alternativen zum Teilverkauf einer Immobilien
Um sich den Risiken nicht auszusetzen, die mit dem Teilverkauf einer Immobilie einhergehen, können Immobilienbesitzer nach Alternativen suchen. Beispielsweise ist es möglich, Vereinbarungen mit den späteren Erben zu treffen. So ist es dann häufig gar nicht nötig, den Teilverkauf einer Immobilie vorzunehmen, da auch auf andere Weise das für die eigenen Wünsche und Projekte benötigte Kapital generiert werden kann.
Fazit
Auf den ersten Blick bringt der Teilverkauf einer Immobilie viele Vorteile mit sich, da mit ihm eine gewisse finanzielle Freiheit einhergeht. Immobilienbesitzer können in ihrem Eigentum wohnen bleiben, bekommen aber eine hohe Summe für den Teilverkauf. Allerdings sind die Nachteile, die sich aus dieser Finanzierungsform ergeben teils erheblich. Wichtig ist, dass sich Interessenten nicht blind auf die Aussagen der potenziellen Käufer verlassen, sondern genau recherchieren und prüfen, ob dieses Vorgehen für sie ideal ist. Häufig lassen sich nämlich alternative Finanzierungsformen finden, die mit deutlich weniger Risiken verbunden sind.
