Der vertragsgemäße Gebrauch im Mietrecht

Der „vertragsgemäße Gebrauch“ und „vertragsgemäßer Zustand“ im Mitrecht. Von beidem ist oft die Rede. Hiermit sind Pflichten gemeint, die Mieter und Vermieter in Bezug auf die Mietsache erfüllen müssen. Um als Vermieter alles richtig zu machen, ist es wichtig, die Bedeutung der beiden Begriffe klar unterscheiden zu können. Das spart am Ende Zeit und Geld und Ärger mit den Mietern.
Zu den wichtigsten Begriffen, die Mieter und Vermieter kennen sollten, gehören der „vertragsgemäße Gebrauch“ und „vertragsgemäßer Zustand“. Sie beschreiben bestimmte Pflichten, die beide Vertragsparteien im Umgang mit der Mietsache erfüllen müssen.

Während sich der vertragsgemäße Zustand mit der Beschaffenheit der Mietsache beschäftigt, geht es beim vertragsgemäßen Gebrauch um Themen wie bauliche Veränderungen, den Garten, das Musizieren und die Tierhaltung. Dieser Artikel erläutert die beiden Begriffe ausführlich und erklärt worauf Mieter und Vermieter im Speziellen achten müssen

Was bedeutet vertragsgemäßer Zustand?

Der vertragsgemäße Zustand beschreibt, wie eine Mietsache beschaffen sein muss, damit ein Mieter störungsfrei darin leben kann. Somit gehen mit dem vertragsgemäßen Zustand die Pflichten von Vermietern einher. Diese müssen sicherstellen, dass die Mietsache den vertraglich vereinbarten Anforderungen entspricht. Kommen Vermieter dieser Pflicht nicht nach, haben Mieter zahlreiche Möglichkeiten und Rechte, um dagegen vorzugehen.

Was unter einem vertragsgemäßen Zustand zu verstehen ist, wird in § 535 Absatz 1 S.2 BGB klar definiert. Hiernach sind Vermieter dazu verpflichtet, eine Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und Mieter müssen die Mietsache in diesem Zustand halten.

Hinweis: der Gesetzgeber schreibt nicht vor, wie eine Mietsache auszusehen hat, um vertragsgemäß zu sein. Hierüber können sich Vermieter und Mieter miteinander verständigen. Allerdings werden konkrete Konsequenzen genannt, die sich daraus ergeben, wenn sich eine Mietsache nicht im vertragsgemäßen Zustand befindet.

Befindet sich eine Mietsache nicht im vertragsgemäßen Zustand so liegt ein Mangel vor. Hierfür muss der vertragsgemäße Gebrauch aufgehoben oder in erheblichen Maße herabgesetzt sein. Ist dies der Fall, stehen dem Mieter verschiedene Rechte zu. Laut § 536 BGB kann er unter bestimmten Vorbedingungen eine Mietminderung vornehmen. In § 536a Abs. 1 BGB sind zudem Möglichkeiten genannt, vom Vermieter einen Schadenersatz einzufordern.

Rechte auf einen Aufwendungsersatz sind in § 536a Absatz 2 BGB zu finden. Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist dann möglich, wenn die in § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 1 und Abs. 3 BGB genannten Voraussetzungen erfüllt sind.

Eindeutige Definition  zu vertragsgemäßem Zustand fehlt

Mieter und Vermieter können ihren rechtlichen Pflichten nur dann nachkommen, wenn klar ist, was unter einem vertragsgemäßen Zustand zu verstehen ist. Der Gesetzgeber macht hier keine konkreten Vorgaben, sondern bietet den Vertragsparteien die Möglichkeit, individuelle Regelungen zu treffen. In vielen Fällen wird deswegen auf eine Beschaffenheitsvereinbarung zurückgegriffen. Liegt diese nicht vor, lässt sich nur schwer bestimmen, was zu einem vertragsgemäßen Zustand gehört.

Der BGH hat am 19.12.2012 unter VIII ZR 152/12 geurteilt, dass in Bezug auf den vertragsgemäßen Zustand unter anderem die Verkehrsanschauung, der vereinbarte Nutzungszweck und der Grundsatz von Treu und Glauben zu berücksichtigen sind, wenn nicht auf eine Beschaffenheitsvereinbarung zurückgegriffen werden kann. So macht es beispielsweise einen Unterschied, ob Gewerberäume oder Wohnräume vermietet werden. Beispielsweise müssen Räume, die für einen Gaststättenbetrieb vermietet werden, einem bestimmten Schallschutz aufweisen, um in vertragsgemäßem Zustand zu sein. Bei Wohnräumen können Mieter in der Regel verlangen, dass die Wohnungen in einem Zustand sind, den vergleichbare Wohnungen ebenfalls mitbringen. Dies lässt sich anhand des Alters und der Art des Gebäudes sowie der Höhe der Miete bestimmen.

Ein wesentlicher Faktor für den vertragsgemäßen Zustand einer Wohnung ist die Heizung. Vermieter müssen sicherstellen, dass in der Heizperiode Temperaturen von 20° bis 22° C in Haupträumen beziehungsweise 18° bis 20° C in Nebenräumen erzielt werden können. Außerdem muss die Heizung in Betrieb genommen werden wenn bestimmte Temperaturen unterschritten werden. Ebenfalls Voraussetzung ist, dass in einem Badezimmer für eine Stromversorgung gesorgt ist, die über die reine Beleuchtung hinausgeht. So müssen hier auch Geräte wie Rasierer oder ein Haartrockner problemlos eingesetzt werden können.

Achtung: Liegen Mindeststandards vor, so sind Vermieter ihren rechtlichen Pflichten nachgekommen. Mieter haben keinen Anspruch darauf, dass modernere Lösungen nachgerüstet werden. Nur wenn Vermieter von sich aus bauliche Veränderungen vornehmen, können Mieter verlangen, dass diese modernen Standards entsprechen und hören Anforderungen gerecht werden.

Zu den erwartbaren Standards bei Mietwohnungen gehört, dass keine Gesundheitsgefährdung der Bewohner von der Wohnung ausgeht. Außerdem fällt die Schönheitsreparaturklausel weg, wenn Mieter eine unrenovierte Wohnung übernehmen und hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhalten. Wurde eine vertragsgemäße Wohnung übergeben, müssen sich Mieter um deren vertragsgemäßen Gebrauch kümmern. Ebenso stehen Vermieter aber weiter in der Pflicht, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten.

Welche Rolle spielt der vertragsgemäße Gebrauch am Ende des Mietverhältnisses?

Am Ende des Mietverhältnisses spielt der vertragsgemäße Zustand ebenfalls eine wichtige Rolle. Der BGH hat am 05.04.2016 mit dem Aktenzeichen VIII ZR1 52/05 geurteilt, dass Mieter die Mietsache in dem Zustand zurückgeben müssen, in dem sie sie erhalten haben. Hierzu kann gegebenenfalls gehören, bauliche Veränderungen rückgängig zu machen und Einrichtungsgegenstände zu entfernen. Außerdem dürfen keine Schäden an der Mietsache vorliegen. Diese müssen gegebenenfalls bei Auszug beseitigt werden. Das ist zumindest dann der Fall, wenn die Schäden auf einen vertragswidrigen Gebrauch zurückzuführen sind. Kommen Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, können sie laut § 280 BGB schadenersatzpflichtig sein.

Kommt es hingegen durch einen vertragsgemäßen Gebrauch zu einer Verschlechterung der Mietsache, so müssen sich Mieter laut § 538 BGB hierum nicht kümmern. Eine Ausnahme hiervon besteht nur dann, wenn im Mietvertrag die Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart wurde. Dann sind Mieter bei einem bestehenden Renovierungsbedarf dazu verpflichtet, die Schönheitsreparaturen vorzunehmen, damit sich die Mietsache wieder im vertragsgemäßen Zustand befindet. Es sollte daher bei Vertragsabschluss genau geprüft werden, ob eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag vorliegt und gültig ist.

Was bedeutet vertragsgemäße Gebrauch?

Während sich der vertragsgemäße Zustand vorrangig mit den Pflichten von Vermietern beschäftigt, ist der vertragsgemäße Gebrauch in Bezug zu den Rechten und Pflichten von Mietern zu betrachten. Dieser Begriff beschreibt, wie Mieter die Mietsache während der Vertragslaufzeit nutzen dürfen. Er steht in engem Zusammenhang mit dem vertragsgemäßen Zustand, weil Mieter die Mietsache so behandeln müssen, dass sie in eben diesem Zustand bleibt.

Üblicherweise richtet sich der vertragsgemäße Gebrauch danach, was die Mietparteien im Mietvertrag vereinbart haben. So urteilte der BGH am 10.10.2017 unter VIII ZR 260/06. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass sämtliche Vereinbarungen wirksam sein müssen. So dürfen Vermieter die Tierhaltung und das Rauchen beispielsweise nur unter bestimmten Bedingungen einschränken oder verbieten. Bevor Mieter einer Klausel zustimmen, sollten sie deren Wirksamkeit daher genau prüfen.

In einigen Fällen liegen keine Vereinbarungen darüber vor, wie der vertragsgemäße Gebrauch auszusehen hat. In diesem Fall wird der Vertragszweck zur Bestimmung herangezogen. Werden Räumlichkeiten beispielsweise als Gewerbeimmobilien für einen Supermarkt vermietet, so gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch, den Namen des Supermarktes mit Buchstaben an der Fassade anzubringen. Hier muss dann im individuellen Fall geklärt werden, wie sich der vertragsgemäße Gebrauch genau definiert. Um Unsicherheiten und Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, ist es daher sinnvoll, sämtliche Regelungen im Mietvertrag schriftlich festzuhalten.

Grundsätzlich können auch gesetzliche Vorgaben für die Bestimmung eines vertragsgemäßen Gebrauchs herangezogen werden. Hiervon gibt es allerdings nicht viele. § 540 Abs. 1 S.1 BGB schreibt beispielsweise vor, dass Mietsachen nicht ohne Rücksprache mit dem Vermieter an Dritte abgegeben werden dürfen. Allerdings muss hier geprüft werden, wer alles als „Dritter“ zu verstehen ist. So muss ein Vermieter beispielsweise nicht gefragt werden, wenn man seinen Ehepartner, einen eingetragenen Lebenspartner oder seine Kinder und Stiefkinder bei sich wohnen lassen möchte. Ebenso können Austauschschüler, Hausangestellte und Pflegepersonal in die Wohnung aufgenommen werden, ohne dass hierfür zunächst eine Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden müsste. Für die Aufnahme von Geschwistern, nicht ehelichen Lebenspartnern, sonstigen Verwandten und verschwägerten Personen muss hingegen eine Erlaubnis eingeholt werden.

Das gilt in Bezug auf die Abnutzung der Mietsache

Laut § 538 BGB müssen Mieter Veränderungen und Verschlechterungen an einer Mietsache, die sich aus einem vertragsgemäßen Gebrauch ergeben, nicht aus der Welt schaffen. Der Gesetzgeber geht somit davon aus, dass grundsätzlich Verschlechterungen durch eine normale Abnutzung eintreten können. So ist es beispielsweise auf einen vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen, wenn sich in der Tapete Dübellöcher befinden oder das Laminat beziehungsweise der Teppich Gebrauchsspuren aufweisen. Entsprechende Urteile wurden beispielsweise vom BGH am 28.06.2016 unter VIII ZR 124/05 beziehungsweise vom OLG Düsseldorf am 8.02.2011 unter 24 U 170/10 getroffen.

Üblicherweise versuchen Vermieter, die Regelungen in $ 538 BGB etwas abzufedern. Sie möchten nicht allein für Reparaturkosten verantwortlich sein, sondern diese teilweise an die Mieter weitergeben. Das tun sie, indem sie Mieter zur Durchführung bestimmter Schönheitsreparaturen verpflichten. Dann müssen selbst Abnutzungserscheinungen, die auf einen vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind, beseitigt werden. Das gilt allerdings nur dann, wenn die entsprechenden Regelungen wirksam sind. Das ist nicht in jedem Mietvertrag der Fall.

Hinweis: Einige Schäden an der Mietsache sind auf einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen. Sie entstehen nicht durch normale Abnutzung, sondern es liegen konkrete Schäden vor. In diesem Fall sind Mieter laut § 280 Abs. 1 BGB häufig zur Leistung von Schadenersatz verpflichtet.

Des Weiteren ist in Bezug auf den vertragsgemäßen Gebrauchfolgendes zu berücksichtigen. Das BGB regelt, dass Mieter grundsätzlich bauliche Veränderungen an der Mietsache vornehmen dürfen, wenn dies beispielsweise für eine behindertengerechte Nutzung unvermeidlich ist. Voraussetzung hierfür ist, dass das berechtigte Interesse der Vermieter, die Mietsache im unveränderten Zustand zu erhalten, die Interessen der Mieter nicht überwiegt. Außerdem ist zu beachten, dass ein Vermieter über einen barrierefreien Umbau der Mietsache im Vorfeld informiert werden muss. Geschieht dies nicht, ist dies eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache.

Liegen keine berechtigten Interessen des Vermieters gegen den Umbau vor, so muss er diesem zustimmen. Allerdings kann er verlangen, dass der ursprüngliche Zustand am Ende der Vertragslaufzeit wiederhergestellt wird. Ist ein Vermieter zur Zustimmung verpflichtet, erteilt diese aber trotzdem nicht, können Mieter klagen. Die Gerichte können den Vermieter dann dazu verurteilen, dem Umbau zuzustimmen.

Abgesehen von den genannten Punkten macht der Gesetzgeber keine konkreten Vorschriften, was alles einem vertragsgemäßen Gebrauch zuzurechnen ist. Liegen keine Vereinbarungen der Mietparteien vor und kann auch der Vertragszweck zur Bestimmung eines vertragsgemäßen Gebrauchs nicht herangezogen werden, so wird die allgemein übliche Nutzung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses als Grundlage für die Bestimmung herangezogen.

Häufig wird aber bei Fragen rund um den vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung ein Urteil des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 19.01.1981 herangezogen. Hiernach sind Mieter dazu berechtigt, in der Mietsache zu wohnen. Als „wohnen“ wird alles definiert, was es den Mietern ermöglicht, die Mietsache für sich und ihre Familien zum Lebensmittelpunkt zu machen. Hierzu gehört unter anderem, auf alle technischen Hilfsmittel zurückzugreifen, die aus dem täglichen Leben nicht mehr wegzudenken sind. War das zur Zeit der Formulierung des Urteils beispielsweise noch eine Waschmaschine, so zählt heutzutage auch das Internet dazu.

Diese Aspekte spielen bei vertragsgemäßen Gebrauch eine Rolle

Der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung ist ein weites Feld, das ganz unterschiedliche Themen und Bereiche umfasst. Im Folgenden werden die zehn wichtigsten Themen behandelt, die in Bezug auf einen vertragsgemäßen Gebrauch durch die Mieter eine Rolle spielen:

1. Dürfen Mieter bauliche Veränderungen vornehmen?

Prinzipiell dürfen Mieter keine baulichen Veränderungen an der Mietsache vornehmen, ohne zuvor die Zustimmung ihres Vermieters einzuholen. Somit dürfen Wanddurchbrüche zur Vergrößerung von Zimmern nicht einfach vorgenommen werden. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn das Gesetz vorschreibt, dass Vermieter ihre Zustimmung zu einer Maßnahme nicht verweigern dürften. Dasselbe gilt, wenn vertraglich vereinbart wurde, dass der Mieter einen Anspruch auf die Durchführung entsprechender Maßnahmen hat.

Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen jedoch Veränderungen ohne die Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden. Das gilt dann, wenn die Bausubstanz nicht angegriffen wird, die Veränderungen leicht rückgängig gemacht werden können, die Mietsache nicht grundlegend verändert wird und die Einheitlichkeit der Wohnanlage erhalten bleibt. Das ist beispielsweise dann gegeben, wenn ein Türschloss ausgetauscht oder Dübel eingesetzt werden.

2. Darf man in der Mietsache seinen Beruf ausüben?

Mieter dürfen ihren Beruf dann in einer Wohnung, die lediglich zu Wohnzwecken vermietet wurde, ausüben, wenn die berufliche Ausübung nach außen hin nicht erkennbar wird. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Autoren Texte schreiben oder Lehrkräfte Unterrichtsmaterialien vorbereiten. Sollte die berufliche Tätigkeit nach außen hin sichtbar werden, können Mieter dennoch eine Zustimmung vom Vermieter einfordern, wenn ihr Beruf weder die Mietsache noch die Mieter in einer Weise beeinflusst, die über eine übliche Nutzung des Wohnraums hinausgeht.

3. Regeln zum Duschen und Baden

Mieter haben ein Recht darauf, in der Mietsache zu duschen und zu baden. Das gilt selbst innerhalb der Ruhezeiten. Klauseln, die dieses Recht einschränken, sind unwirksam.

4. Der Einsatz von Dübeln

Mieter sind dazu berechtigt, Dübel in angemessener Anzahl in der Mietsache einzusetzen. Zudem sind Mieter dazu berechtigt, Kacheln anzubohren, wenn das verkehrsübliche Maß nicht überschritten wird. Selbst 32 Dübellöcher können noch angemessen sein. So urteilte das LG Hamburg am 17.05.2001. Das AG Plön urteilte zudem am 06.06.2001, dass selbst 20 Löcher in der Wand noch keine übermäßige Abnutzung darstellen, sodass sich hieraus kein Anspruch auf Schadenersatz ergibt.

5. Was gilt in Bezug auf den Garten?

Eine alleinige Nutzung des Gartens ist nur dann vertragsgemäß, wenn dies ausdrücklich so geregelt ist. Die Annahme, dass Bewohner des Erdgeschosses grundsätzlich den Garten alleine nutzen dürfen, ist nicht korrekt. Liegt keine konkrete Einigung vor, die Nutzung wird aber über Jahre hinweg durch den Mieter geduldet, kann von einer stillschweigenden Erlaubnis ausgegangen werden. Das gilt jedoch nicht für Einfamilienhäuser. Sind hier keine entsprechenden Regelungen im Mietvertrag zu finden, kann davon ausgegangen werden, dass der Garten nicht mit vermietet wurde.

Bei der Nutzung eines Gartens, der mit vermietet wurde, gehören das Anpflanzen von Blumen und der Einsatz von Gartenmöbeln und Spielgeräten zum vertragsgemäßen Gebrauch. Laut einem Urteil des LG Lübeck vom 24.11.1992 kann sogar das Anlegen eines Teiches als vertragsgemäßer Gebrauch angesehen werden. Das gilt aber nur dann, wenn der Teich später problemlos wieder entfernt werden kann.

6. Das gibt es zu Haushaltsgeräten zu wissen

Mieter sind zum Einsatz von Haushaltsgeräten berechtigt. Hierzu gehören der Einsatz von Waschmaschinen und Wäschetrocknern, solange deren Einsatz nicht ausdrücklich im Mietvertrag untersagt wurde. Allerdings sind Klauseln, die eine grundsätzliche Nutzung von Haushaltsgeräten untersagen, unwirksam.

7. Kinder und der vertragsgemäße Gebrauch

Spielende Kinder gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, selbst wenn hierdurch nicht unerheblicher Lärm entsteht. Schreiende Babys und Kleinkinder innerhalb der Ruhezeiten sind nicht vertragswidrig. Bei älteren Kindern sollten Eltern sich jedoch darum bemühen, die Lautstärke zu drosseln. Wenn die Kinder hingegen mehr tun, als bloß zu spielen, kann dies als Belästigung der Nachbarn verstanden werden. Das Springen auf Sofas oder das Umwerfen von Möbeln muss somit nicht hingenommen werden.

8. Was gilt zum Musizieren in der Mietwohnung?

Prinzipiell ist es erlaubt, innerhalb einer Mietwohnung zu musizieren. Hierbei müssen allerdings die Ruhezeiten eingehalten werden. In der Regel wird in der Hausordnung klar festgelegt, wie oft und wie lange in einer Mietwohnung musiziert werden darf. Begrenzungen auf zwei bis drei Stunden pro Tag sind zulässig.

9. Bestimmungen zum Rauchen

Mieter dürfen grundsätzlich in ihrer Wohnung rauchen, solange die hierdurch entstehenden Spuren und Ablagerungen im Rahmen von Schönheitsreparaturen beseitigt werden können. Entstehen jedoch Verschlechterungen der Mietsache, können sich hieraus gegebenenfalls Schadenersatzansprüche ergeben. Ein grundsätzliches Rauchverbot innerhalb der Mietwohnung oder auf dem Balkon ist unwirksam. Ein Verbot innerhalb der Gemeinschaftseinrichtungen zu rauchen, ist jedoch wirksam. Zudem ist es grundsätzlich möglich, individuell zu vereinbaren, dass in der Wohnung oder auf dem Balkon nicht geraucht wird.

10. Wissenswertes zum Thema Tierhaltung

Ob Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, hängt immer von den Tieren ab. Hamster, Zierfische und Ziervögel sind in der Regel erlaubt. Hunde und Katzen müssen hingegen beim Vermieter angezeigt werden, bevor sie gehalten werden dürfen. Eine Ablehnung ist nur unter ganz bestimmten Bedingungen möglich. Vereinbarungen zur Tierhaltung sind dann unwirksam, wenn die Tierhaltung grundsätzlich verboten oder die Haltung von kleinen Tieren an eine Zustimmung durch den Vermieter gebunden wird.

Ein Verbot, Tiere zu halten, kann von Vermietern nicht willkürlich oder allgemeingültig ausgesprochen werden. Stattdessen ist es erforderlich, die Interessen der Mieter, des Vermieters und gegebenenfalls anderer Mietparteien zu berücksichtigen. Außerdem muss die Haltung artgerecht sein. Es ist somit nicht möglich, Tiere in eine Mietwohnung aufzunehmen, für die das Leben in der freien Natur wichtig ist. Deswegen ist es nötig, dass sämtliche Entscheidungen zur Tierhaltung immer im konkreten Einzelfall getroffen werden.

Diese Pflichten haben Mieter in Bezug auf den vertragsgemäßen Gebrauch

Aus dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache ergibt sich, dass Mieter diese pfleglich behandeln müssen. Das bedeutet einerseits, dass sie alle Dinge unterlassen müssen, die Schäden an der Mietsache nach sich ziehen könnten. Ebenso sind sie aber dazu verpflichtet, nicht nur passiv zu sein, sondern aktiv am Erhalt der Mietsache teilzunehmen.

Ein entsprechendes Urteil traf das LG Hagen am 19.12.2007 unter 10 S 163/07. So sind Mieter dazu verpflichtet, die Mietwohnung regelmäßig zu lüften und gut zu beheizen. Auf diese Weise soll beispielsweise Schimmelbildung entgegengewirkt werden. Außerdem sind sie dazu verpflichtet, Mängel und Schäden an der Mietsache dem Vermieter zeitnah mitzuteilen. Nur dann können geeignete Maßnahmen ergriffen werden, um eine Gefahr aus der Welt zu schaffen, die Verschlimmerung von Schäden zu verhindern und die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu halten.

Kommt ein Mieter diesen Verpflichtungen nicht nach, handelt er vertragswidrig. Dasselbe gilt, wenn der Mieter den Hausfrieden stört. Er ist laut § 241 Abs. 2 BGB dazu verpflichtet, auf andere Mieter Rücksicht zu nehmen und sich so zu verhalten, dass diese möglichst wenig gestört werden. Vor allem Lärmbelästigungen sowie die Entstehung von Schmutz und Gestank muss er vermeiden. Außerdem muss er sich den anderen Mietparteien gegenüber höflich verhalten und somit Beleidigungen und Tätigkeiten unterlassen.

Was passiert bei einem vertragswidrigen Gebrauch?

Verhält sich ein Mieter vertragswidrig, können Vermieter hiergegen vorgehen. Laut § 541 BGB können sie den Mieter beispielsweise abmahnen und verlangen, dass der vertragswidrige Gebrauch unterlassen wird. Wenn durch einen vertragswidrigen Gebrauch Schäden entstehen, können Vermieter laut § 280 Abs. 1 BGB Schadenersatz einfordern. Bei einer Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs in erheblichen Maß kann ein Vermieter sogar eine Kündigung aussprechen.

Um eine Kündigung aussprechen zu können, muss laut § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine Erheblichkeitsschwelle überschritten sein. Der Gesetzestext spricht von einer erheblichen und schuldhaften Pflichtverletzungen. Ob eine solche vorliegt, muss im Einzelfall beurteilt werden. Ein Überschreiten der Schwelle ist beispielsweise dann gegeben, wenn ein vertragswidriger Gebrauch auch nach einer Abmahnung nicht unterlassen wird.

Achtung: Ein Vermieter muss laut § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bei einer erheblichen und schuldhaften Pflichtverletzung seitens des Mieters nicht zwingend eine Abmahnung aussprechen bevor es zu einer Kündigung kommt. Allerdings kann es sinnvoll sein, eine Abmahnung auszusprechen. Verstößt ein Mieter gegen diese, ist das nämlich ein deutliches Zeichen dafür, dass die Pflichtverletzung erheblich ist.

In einigen Fällen führt ein vertragswidriger Gebrauch dazu, dass Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung laut §§ 543 und 569 BGB aussprechen dürfen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter die Mietsache vernachlässigt und es hierdurch zu einer Gefährdung kommt. Auch eine unbefugte Überlassung an Dritte kann zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung führen. Dasselbe gilt, wenn es durch den Gebrauch der Mieter zu einer massiven Schimmelbildung oder zu Feuchtigkeit in den Wänden kommt.

Fazit zum vertragsgemäßen Gebrauch und Zustand im Mietrecht

Mit dem vertragsgemäßen Gebrauch und dem vertragsgemäßen Zustand einer Wohnung werden die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern eindeutig bestimmt. Es ist immer wichtig, diese Punkte im Mietvertrag genau zu bestimmen und schriftlich festzuhalten, um für eine größtmögliche Transparenz und rechtliche Sicherheit auf beiden Seiten zu sorgen.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses spielt vor allem der vertragsgemäße Zustand der Mietsache eine entscheidende Rolle. Nutzt ein Mieter die Mietsache vertragswidrig, können sich hieraus unterschiedliche Konsequenzen von einer Abmahnung über Schadenersatz bis hin zu einer Kündigung ergeben. Deswegen ist es wichtig, sich mit allen Punkten rund um den vertragsgemäßen Gebrauch ausgiebig zu beschäftigen.