Vertragswidriger Gebrauch im Mietrecht

So wie Vermieter für einen vertragsgemäßen Zustand der Wohnung bei der Übergabe der Mietsache sorgen müssen, sind Mieter zu einem vertragsmäßigem Gebrauch verpflichtet. Kommen sie diesem nicht nach, liegt ein vertragswidriger Gebrauch vor. In diesem Fall können Vermieter ganz unterschiedliche Maßnahmen ergreifen. Diese reichen von einer Abmahnung bis hin zu einer Kündigung.

Eine der Hauptpflichten der Vermieter im Mietrecht ist die Übergabe und die Erhaltung der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand. Das allein umfasst viele rechtliche Details und bedarf einer besonderen Betrachtung.

Der Mieter muss die Miete zahlen. Klar. Wenn die Mietwohnung jedoch anders genutzt wird, als vertraglich festgelegt, führt dies zu umfangreichen juristischen Mechanismen. Das kann dazu führen, dass eine Mietsache gefährdet oder der Hausfrieden gestört wird. In jedem Fall ist es im Sinne der Vermieter, einen solchen vertragswidrigen Gebrauch zeitnah zu unterbinden.

Hierfür stehen ihnen unterschiedliche Strategien zur Verfügung. Welche das sind und worauf sie in der Auseinandersetzung mit ihren Mietern achten sollten, erläutert dieser Artikel.

Vertragswidriger Gebrauch immer untersuchen

Vermieter haben jedes Recht, sich gegen einen vertragswidrigen Gebrauch einer Mietsache zu schützen. Bevor sie dies tun können, müssen sie jedoch zunächst untersuchen, ob ein solcher überhaupt vorliegt. Es gibt nämlich Verhaltensweisen von Mietern, die Vermietern oder anderen Mietparteien nicht gefallen, die aber noch keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstellen. Um hier keine Fehler zu machen oder unnötige Rechtsstreitigkeiten auszulösen, sollte man jede Situation zunächst genau prüfen.

Eindeutig ist die Situation, wenn im Mietvertrag oder der Hausordnung ein bestimmtes Verhalten von Mietern untersagt wird, diese sich aber trotzdem entsprechend verhalten. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Mietsache ohne Rücksprache mit dem Vermieter untervermietet wird.

Weitere Gründe um von einem vertragswidrigen Gebrauch zu sprechen, sind Ruhestörungen oder die Nutzung privater Wohnräume zu gewerblichen Zwecken. Auch Schäden an der Mietwohnung und Verletzungen der Obhutspflicht sind als vertragswidriger Gebrauch anzusehen. Dasselbe gilt für bauliche Veränderungen ohne Zustimmung des Vermieters sowie eine ungenehmigte Tierhaltung.

Vertragswidriger Gebrauch: Immer Unterlassung einfordern

Vermieter haben einen sogenannten Unterlassungsanspruch, wenn ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache seitens des Mieters vorliegt. Das bedeutet, dass die Vermieter von den Mietern verlangen können, dass diese das vertragswidrige Verhalten einstellen. Um diesen Anspruch gerichtlich durchsetzen zu können, ist es aber zwingend erforderlich, dass der Mieter zuvor schriftlich abgemahnt wurde.

Die gesetzliche Grundlage hierfür ist in § 541 BGB festgehalten. Hieraus ergibt sich, dass Vermieter auf Unterlassung klagen dürfen, wenn Mieter ein vertragswidriges Verhalten trotz einer Abmahnung nicht unterlassen. Um hier auf Nummer sicher zu gehen, sollte immer der Schriftweg gewählt werden, um nachweisen zu können, dass der Mieter abgemahnt wurde.

Maßnahmen gegen einen vertragswidrigen Gebrauch

Vermieter sollten vertragswidrig handelnde Mieter aber nicht nur deswegen abmahnen, weil sie so eine Unterlassung einklagen können. Im schlimmsten Fall kann ein vertragswidriger Gebrauch nämlich eine Kündigung nach sich ziehen. Hierfür ist es ebenfalls sinnvoll, die Mieter abzumahnen. Wenn diese sich trotz der Abmahnung weiter vertragswidrig verhalten, zeigt das ein erhebliches Fehlverhalten, das für eine Kündigung erforderlich ist. Deswegen sollten Vermieter frühzeitig abmahnen, um hier allen rechtlichen Anforderungen gerecht zu werden.

Hinweis: es ist wichtig, den vertragswidrig handelnden Mietern eine angemessene Frist zu geben, um ihr Verhalten einzustellen. Wenn diese sich an die Forderung zur Unterlassung halten, ist allen gedient, ohne dass rechtliche Schritte eingeleitet werden müssen.

Der Gesetzgeber schreibt in § 543 Absatz 3 BGB vor, dass Vermieter vertragswidrig handelnde Mieter zunächst erfolglos abgemahnt und ihnen erfolglos eine angemessene Frist zur Unterlassung eingeräumt haben. Erst dann ist es möglich, eine außerordentliche, fristlose Kündigung auszusprechen. Für eine ordentliche Kündigung sind solche Voraussetzungen nicht erforderlich, doch auch hier können eine Abmahnung und eine Fristsetzung hilfreich sein. So wird die Erheblichkeit der Pflichtverletzung der Mieter noch einmal besonders deutlich.

Es ist erforderlich, in einer Abmahnung ausdrücklich zu sagen, welches vertragswidrige Verhalten kritisiert wird. Nur wenn dieses konkret benannt und eine Aufforderung zur Unterlassung eingefügt wird, sind Mieter in der Lage, ihr Fehlverhalten abzustellen. Ein entsprechendes Urteil hat der BGH am 18.11.1999 unter III ZR 168/98 gefällt. Ebenfalls ratsam ist, dass in der Abmahnung ausdrücklich gesagt wird, welche Frist gilt und dass eine fristlose Kündigung erfolgt, wenn der Mieter die Frist nicht einhält und das vertragswidrige Verhalten nicht einstellt. Dies ist zwar keine gesetzliche Vorschrift, verleiht einer Abmahnung aber größeren Nachdruck.

Eine Abmahnung muss keine bestimmte Form einhalten, dennoch sollte sie schriftlich erfolgen. Außerdem ist eine Zustellungsart zu wählen, bei der man nachweisen kann, dass der Mieter die Abmahnung tatsächlich erhalten hat. Auf diese Weise lassen sich die einzelnen Schritte nachweisen, was bei einem eventuellen Gerichtsprozess erforderlich ist.

In einigen Fällen ist offensichtlich, dass eine Abmahnung und eine Fristsetzung keinen Erfolg haben werden. Dann kann auf § 543 Absatz 3 S. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB eingegangen werden. Hiernach ist es möglich, sofort eine Kündigung aus besonderen Gründen auszusprechen, die weder eine Abmahnung noch eine Fristsetzung erforderlich machen.

Von einem Misserfolg der Abmahnung und Fristsetzung ist beispielsweise dann auszugehen, wenn ein Mieter eindeutig signalisiert, dass er nicht bereit ist, ein vertragswidriges Verhalten einzustellen. Für besonders erhebliche Fälle gibt es die Möglichkeit, eine Kündigung ohne Abmahnung und Fristsetzung auszusprechen. Das ist dann der Fall, wenn selbst nach einer erfolgreichen Abmahnung das Fortbestehen des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar wäre.

Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs

Wird eine Abmahnung von den Mietern ignoriert oder die Frist zur Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs nicht eingehalten, haben Vermieter das Recht, eine Kündigung auszusprechen. Hierbei müssen sie sich entscheiden, wann sie das Mietverhältnis beenden wollen. Das kann entweder sofort im Rahmen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung oder durch eine ordentliche fristgerechte Kündigung erfolgen.

Der Vorteil einer außerordentlichen fristlosen Kündigung besteht darin, dass sie sofort wirksam wird, sobald sie dem Mieter zugestellt wird. Das bedeutet, dass dieser nur noch eine kurze Ziehfrist hat, bevor er die Wohnung verlassen haben muss. Das vertragswidrige Verhalten wird somit innerhalb kürzester Zeit eingestellt.

Allerdings können mit einer solchen außerordentlichen fristlosen Kündigung auch Nachteile für die Vermieter entstehen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn noch kein neuer Mieter zur Verfügung steht. Das bedeutet, dass die Mietsache zunächst einige Zeit leersteht, bevor durch ein neues Mietverhältnis wieder Mieteinnahmen erzielt werden.

Hinzu kommt, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen ausgesprochen werden darf. Bei einer ordentlichen fristgerechten Kündigung sind die Vermieter deutlich flexibler. Allerdings gibt es hier unterschiedlich lange Kündigungsfristen. Das bedeutet, dass der Mieter frühestens 3 Monate und spätestens 9 Monate nach der Zustellung der Kündigung die Wohnung verlassen haben muss. In dieser Zeit besteht die Gefahr, dass das vertragswidrige Verhalten weitergeführt wird.

Wann darf ein Vermieter eine außerordentliche, fristlose Kündigung vornehmen?

Eine außerordentliche fristlose Kündigung darf nur unter bestimmten, strengen Voraussetzungen ausgesprochen werden. Vermieter müssen sich vor der Zustellung der Kündigung somit sicher sein, dass diese Voraussetzungen erfüllt sind. Eine Voraussetzung ist, dass ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegt. Insbesondere die Gefährdung der Mietsache, die unbefugte Überlassung an Dritte und die Störung des Hausfriedens sind laut § 543 Abs. 1 BGB und § 569 Abs. 2 BGB als wichtige Gründe anzusehen.

Des Weiteren ist es erforderlich dass alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Die Abwägung muss ergeben, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur Kündigungsfrist dem Vermieter oder den anderen Mietparteien nicht zugemutet werden kann.

Von wenigen Gründen der Entbehrlichkeit abgesehen, muss zudem zunächst eine Abmahnung beziehungsweise Fristsetzung erfolgt sein, bevor eine außerordentliche fristlose Kündigung ausgesprochen werden darf. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, dass die Kündigung nur aufgrund eines Fehlverhaltens ausgesprochen wird, das bereits abgemahnt wurde.

Wenn Vermieter beispielsweise eine Abmahnung wegen unbefugter Tierhaltung ausgesprochen haben, dürfen sie eine fristlose Kündigung nicht aufgrund einer Ruhestörung aussprechen. Hierfür wäre es erforderlich, zunächst die Ruhestörung ebenfalls abzumahnen.

1. Gefährdung der Mietsache

Ein möglicher Grund für eine fristlose Kündigung besteht dann, wenn Mieter ihrer Sorgfaltspflicht nicht nachkommen. Sie müssen für einen vertragsgemäßen Gebrauch pfleglich mit der Mietsache umgehen und alle Dinge unterlassen, die ihr Schaden könnten. Ebenso müssen sie sich aktiv dafür einsetzen, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu erhalten. Das tun sie beispielsweise, indem sie regelmäßig lüften, um so eine Schimmelbildung zu verhindern.

Kommen Mieter ihrer Sorgfaltspflicht nicht nach, verschlechtert sich die Mietsache in der Regel und es kommt im schlimmsten Fall zu Schäden. In einem solchen Fall sind Mieter laut § 536c Abs. 1 BGB dazu verpflichtet, die Vermieter über einen bestehenden Mangel zeitnah zu informieren. Dieser hat nur so die Möglichkeit, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um eine Gefahr für die Mietsache zu verhindern.

Hinweis: eine Verletzung der Sorgfaltspflicht passiert schneller einmal als man denkt. Deswegen kann nicht jede Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht als Grund für eine fristlose Kündigung herangezogen werden. Laut § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB ist für eine solche fristlose Kündigung eine erhebliche Gefährdung der Mietsache aufgrund der Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht erforderlich.

Mieter müssen alles daran setzen, eine Gefährdung der Mietsache zu verhindern. Diese liegt beispielsweise vor, wenn die Substanz der Mietsache angegriffen wird und ihre Brauchbarkeit und Haltbarkeit beeinträchtigt ist. Ebenso kann es genügen, dass das Aussehen der Mietsache so geschädigt ist, dass erhebliche Reparaturen und Ausbesserungen notwendig werden.

Ebenso genügt eine Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht, die dazu führt, dass die Beeinträchtigung der Mietsache mit großer Wahrscheinlichkeit eintreten wird. Damit hierfür eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden darf, muss laut BGH-Urteil vom 14.07.1993 unter VIII RZ 1/93 ein gewichtiger Schaden vorliegen.

Beispiele für (k)eine erhebliche Gefährdung der Mietsache

Die Frage, ob eine erhebliche Gefährdung aufgrund einer Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht vorliegt, wurde bereits in zahlreichen Gerichtsurteilen beantwortet. So urteilte beispielsweise das LG Berlin am 28.02.2011 unter 67 S 190/10 dass eine Sammlung von Müll und Gerümpel in der Wohnung als Grund für eine fristlose Kündigung herhalten kann, wenn es hierdurch zu einer erheblichen Geruchsbelästigung für die Mitmieter kommt.

Ebenso kann eine konkrete Gefährdung durch den Müll entstehen, wenn beispielsweise Sperrmüll einen professionellen Brandschutz nicht mehr möglich macht. Ferner dürfen Mieter keine Wasserschäden an der Wohnung verursachen, ohne eine fristlose Kündigung befürchten zu müssen.

Des Weiteren haben Vermieter laut einem Urteil des AG Hannover vom 31.08.2005 unter 565 C 15388/04 das Recht, eine fristlose Kündigung auszusprechen, wenn der Mieter nicht angemessen lüftet und es zu einer massiven Bildung von Schimmelpilzen und Feuchtigkeit kommt. Ebenso müssen Geruchsbelästigungen durch Haustiere vermieden werden.

So urteilte dass LG Berlin am 30.09.1996 unter 67 S 46/96, dass Gerüche, die durch eine Katzenhaltung entstehen, keinesfalls andere Mietparteien belästigen dürfen. Ansonsten liegt ein Grund für eine fristlose Kündigung vor.

Unter einigen Bedingungen kann eine Überbelegung der Mietsache dazu führen, dass Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen dürfen. Nicht zuletzt hat das LG Hamburg am 26.04.1991 unter 311 S 1/91 geurteilt, dass ein eigenmächtiger Ausbau der Mietsache, ohne Rücksprache mit dem Vermieter zu halten, eine fristlose Kündigung nach sich zieht, wenn die Mieter abgemahnt wurden.

Allerdings haben einige Gerichte auch geurteilt, dass eine fristlose Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen nicht rechtens ist. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Mieter notwendige Schönheitsreparaturen nicht ausführen, solange dies nicht zu einer Gefährdung der Mietsache führt. Auch Satellitenschüsseln, die an der Fassade des Hauses angebracht werden, sind laut dem LG Berlin vom 23.06.2009 unter 63 S 476/08 kein ausreichender Grund, um eine fristlose Kündigung auszusprechen.

Dasselbe gilt laut dem AG München vom 14.09.2011 unter 413 C 25938/10, wenn Mieter an einem Balkon einen Sicht- oder Windschutz beziehugsweise ein Insektengitter installieren. Auch hier ist die Voraussetzung, dass dadurch keine Gefährdung der Mietsache entsteht.

2. Unzulässige Überlassung der Mietsache an Dritte

Ein weiterer Grund für eine fristlose Kündigung liegt dann vor, wenn Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlassen. Grundsätzlich ist es möglich, die Mietsache unterzuvermieten, laut § 540 BGB ist hierfür aber zwingend die Genehmigung des Vermieters erforderlich. Allerdings führt nicht jede unbefugte Überlassung an Dritte direkt zu einer fristlosen Kündigung. Das ist nur dann der Fall, wenn durch die ungenehmigte Gebrauchsüberlassung die Rechte des Vermieters erheblich verletzt werden.

Es darf daher nicht generell eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, sondern jeder Einzelfall muss individuell betrachtet werden. Hierzu gehört eine individuelle Interessenabwägung bei allen Beteiligten. Beispielsweise darf eine fristlose Kündigung nicht ausgesprochen werden, wenn laut § 553 BGB ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht. Dann hat sich der Mieter zwar nicht richtig verhalten, da er aber von der Erlaubnis des Vermieters ausgehen musste, rechtfertigt dieses Fehlverhalten keine fristlose Kündigung. So urteilte das OLG Dresden am 30.06.2015 unter 5 U 375/15.

Achtung: anders sieht es bei einer geschäftsmäßigen Untervermietung der Mietsache aus. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn sie als Ferienwohnung beworben und untervermietet wurde. Laut dem AG Berlin-Mitte vom 13.07.2009 unter 20 C 66/09 besteht dann für Vermieter ein Recht auf eine fristlose Kündigung.

Des Weiteren ist zu klären, in welchem Verhältnis die Personen, denen die Wohnung ungefragt überlassen wurde, zum Mieter stehen. So ist beispielsweise ein Ehegatte, ein eingetragener Lebenspartner oder ein Kind beziehungsweise Stiefkind des Mieters kein Dritter. Ebenso ist es laut OLG Hamm vom 11.04.1997 unter 30 REMiet 1/97 möglich, Austauschschüler, Hausangestellte und Pflegepersonal in die eigene Wohnung aufzunehmen. Hierfür ist keine Erlaubnis des Vermieters erforderlich.

3. Störung des Hausfriedens

Ebenfalls zu einer fristlosen Kündigung führt die nachhaltige Störung des Hausfriedens. Die entsprechenden Regelungen sind in § 569 Abs. 2 BGB und in § 543 Abs. 1 BGB festgehalten. Bevor jedoch eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden darf, müssen sämtliche Umstände des jeweiligen Einzelfalls berücksichtigt werden. Hierzu zählt insbesondere das Fehlverhalten der Vertragsparteien und die Frage, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter den gegebenen Umständen in beiderseitigem Interesse ist. Falls nicht, kann einer Seite oder beiden eine Fortführung nicht zugemutet werden und eine fristlose Kündigung ist legitim.

Wenn mehrere Mietparteien in Mehrfamilienhäusern wohnen, müssen diese aufeinander Rücksicht nehmen. Üblicherweise gilt die Hausordnung als Maßstab für ein richtiges Verhalten. Nehmen Mieter keine Rücksicht auf andere, sodass diese mehr als unvermeidlich gestört werden, liegt eine Störung des Hausfriedens vor, die zu einer fristlosen Kündigung führen kann. Gründe sind beispielsweise Lärmbelästigungen während Ruhezeiten, unangenehme Gerüche, die von einer Mietwohnung ausgehen, oder Beleidigungen und tägliche Angriffe gegenüber anderen Mietern.

Hinweis: Damit eine fristlose Kündigung rechtens ist, muss die Störung des Hausfriedens über einen längeren Zeitraum erfolgen und eine erhebliche Beeinträchtigung beziehungsweise einen schweren Verstoß darstellen. Nur in seltenen Fällen, können einmalige Verstöße mit einer fristlosen Kündigung geahndet werden, wenn eine akute Wiederholungsgefahr gegeben ist.

Für den Vermieter muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein damit er eine fristlose Kündigung aussprechen darf. Um dies beurteilen zu können, muss eine umfassende Interessenabwägung stattfinden. Hierbei sind das Interesse des Vermieters, ein Fehlverhalten abzustellen, das Interesse des Mieters an der Fortführung des Mietverhältnisses und die Interessen der anderen Mietparteien zu berücksichtigen. Wichtige Kriterien, die bei der Interessenabwägung eine Rolle spielen, sind die Schwere des Fehlverhaltens, die Anzahl der Störungen sowie deren Folgen. Außerdem muss geklärt werden, wer an welchem Fehlverhalten welche Schuld trägt.

Beispiele für Gerichtsurteile zu fristlosen Kündigungen wegen einer Störung des Hausfriedens

Es gibt einige Beispiele, bei denen die Rechtsprechung einer fristlosen Kündigung wegen einer Störung des Hausfriedens zugestimmt hat. So urteilte das AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg am 12.09.2014 unter 25 C 219/13, dass eine über Monate hinweg andauernde Lärmbelästigung zu ganz unterschiedlichen Tages- und Nachtzeiten eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Dasselbe ist laut dem AG Hamburg Harburg vom 18.03.2011 unter 641 C 363/10 gegeben, wenn Mieter trotz einer Abmahnung sowie einer Beratung und Hilfe eine Wohnung vermüllen, sodass eine Geruchsbelästigung entsteht, die für alle anderen Mietparteien unzumutbar ist. Ähnliches Geld laut dem LG Berlin vom 30.09.1996 und der 67 s46 / 96, wenn Mieter nicht nur ungerechtfertigterweise Tiere in der Wohnung halten, sondern hierdurch noch eine erhebliche Geruchsbelästigung entsteht.

Eine ordentliche Kündigung vornehmen

In einigen Fällen kann oder will ein Vermieter nicht fristlos kündigen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn noch kein neuer Mieter gefunden wurde und Mietausfälle vermieden werden sollen. In einer solchen Situation bietet sich eine ordentliche Kündigung an. Diese kann nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfolgen. Eine solche ordentliche fristgerechte Kündigung ist beispielsweise dann möglich wenn der Mieter seinen im Mietvertrag festgehaltenen Pflichten schuldhaft in nicht unerheblichen Maße nicht nachkommt.

Um eine ordentliche Kündigung aussprechen zu dürfen, müssen keine so erheblichen Pflichtverletzungen vorliegen wie bei einer fristlosen Kündigung. Hier kann nicht auf allgemeine Regeln zurückgegriffen werden, sondern es muss in jedem Fall einzeln geklärt werden, wie schwer und erheblich die Folgen des Fehlverhaltens der Mieter sind, wie häufig es auftritt und wie groß die Gefahr einer Wiederholung ist.

Hinweis: Grundsätzlich ist es möglich, dass Vermieter eine unerhebliche Pflichtverletzung abmahnen. Ignorieren Mieter dieser Abmahnung und führen das nicht vertragsgemäße Verhalten fort, kann sich aus der unerheblichen Pflichtverletzung eine erhebliche Pflichtverletzung ergeben.

Bloß weil eine unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt, darf ein Vermieter keine ordentliche Kündigung aussprechen. Stattdessen ist es laut § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlich, dass ein Mieter schuldhaft vorsätzlich oder fahrlässig seiner Pflicht nicht nachgekommen ist. Wenn ein Mieter Erfüllungshilfen einsetzt oder einer dritten Person die Mietsache überlässt, ist er auch für deren vertragswidrigen Gebrauch verantwortlich.

Beispiele für gerichtlich erlaubte ordentliche Kündigungen

In einigen Fällen haben Gerichte Vermietern Recht gegeben, die eine ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Das war beispielsweise dann der Fall, wenn trotz einer Abmahnung Gegenstände im Treppenhaus untergebracht wurden. Außerdem darf eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden wenn täglich auch an Wochenenden und Feiertagen mehr als zwei Stunden lang Klavier gespielt und gesungen wird.

Des Weiteren müssen Vermieter eine Beschädigung der Wohnungseingangstür durch den ungenehmigten Einbau einer Katzenklappe nicht hinnehmen. Dasselbe gilt, wenn eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung vorliegt, indem beispielsweise trotz Abmahnung weiterhin unerlaubt Tiere in der Wohnung gehalten werden. Ebenso dürfen Mieter nicht einfach eine Wand zwischen zwei Wohnungen einreisen, um einen Durchgang herzustellen.

Im Unterschied zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung haben Mieter laut § 574 BGB bei einer ordentlichen Kündigung ein Widerspruchsrecht, aus dem sich ein Anrecht auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses ergeben kann. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Verlust des Mietverhältnisses eine erhebliche Härte für den Mieter oder seine Familie nach sich ziehen würde, die durch das Interesse des Vermieters nicht ausgeglichen werden kann.

Zeitnahe Reaktion auf den Kündigungsgrund

Eine fristlose Kündigung ist nur dann rechtens, wenn sie zeitnah als eine Reaktion auf den Kündigungsgrund ausgesprochen wird. So urteilte das LG Berlin am 07.05.1999 unter 64 S 524/98. Eine Kündigung, die erst Monate nach dem Kündigungsgrund ausgesprochen wird, ist daher nicht rechtens. Deswegen sollten sich Vermieter die eine fristlose Kündigung aussprechen wollen, nicht zu viel Zeit nehmen.

Zwar muss für eine fristlose Kündigung keine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nachgewiesen werden, trotzdem sollte bis zur tatsächlichen Kündigung nicht zu viel Zeit vergehen. Zudem ist es sowohl bei der ordentlichen fristgerechten als auch bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung nötig, dass die Kündigung schriftlich erfolgt und den Grund für die Kündigung enthält. Die Begründung sollte sorgfältig erfolgen, da eine fehlerhafte oder nicht vorhandene Begründung die Kündigung unwirksam machen kann.

Achtung: Allgemeine Gründe genügen als Begründung für die Kündigung nicht. Stattdessen muss ein konkreter Sachverhalt geschildert und als Kündigungsgrund genannt werden. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Vermieter das Datum, die Uhrzeit und den Ort der jeweiligen Pflichtverletzung angeben.

Haben Vermieter die Mieter abgemahnt, müssen sie in der Kündigung angeben, welche Vertragsverletzungen seit der Abmahnung stattgefunden haben. Bei einer fristlosen Kündigung müssen zudem die Ergebnisse der Interessenabwägung genannt werden. Bei einem Widerspruch der Mieter werden ausschließlich die im Kündigungsschreiben enthaltenen Gründe der Interessenabwägung berücksichtigt, es sei denn ein entsprechendes Fehlverhalten ist erst danach aufgetreten.

Besteht ein Anspruch auf Schadenersatz?

Unter bestimmten Umständen haben Vermieter einen Anspruch auf Schadenersatz gegenüber ihren Mietern. Das ist beispielsweise laut § 276 BGB bei vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzungen der Fall. Das gilt auch für Erfüllungsgehilfen oder Dritte, denen die Mietsache überlassen wurde. Allerdings besteht nur dann ein Anspruch auf Schadenersatz wenn die Mietsache tatsächlich beschädigt wurde oder Vermieter aufgrund von Ruhestörungen geringere Mieteinnahmen hatten.

Bei einer Kündigung kann zudem der Anspruch auf Kündigungsfolgeschäden geltend gemacht werden. Mieter müssen den Vermieter dann so stellen, als hätte die Vertragsverletzung nicht stattgefunden. Ein typisches Beispiel hierfür ist, dass dem Vermieter Mieteinnahmen entgehen, weil er die Wohnung nicht unmittelbar an einen neuen Mieter weitervermieten kann. Es ist jedoch zu beachten, dass Vermieter sich laut § 254 BGB darum bemühen müssen, den Schaden und die sich daraus ergebende Schadenersatzforderung so gering wie möglich zu halten.

Fazit vertragswidriger Gebrauch

Bei einem vertragswidrigen Gebrauch haben Vermieter das Recht eine Unterlassung zu verlangen. Kommt der Mieter dieser Aufforderung nicht nach, kann nach eine Abmahnung auf Unterlassung geklagt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen sind zudem außerordentliche fristlose und ordentliche fristgerechte Kündigungen möglich. Diese müssen schriftlich erfolgen und den Grund für die Kündigung genau begründen. Unter bestimmten Umständen haben Vermieter in solch einer Situation das Recht, Schadenersatz von den Mietern zu verlangen.