Hausmeister übernehmen für Eigentümer viele Aufgaben. Diese reichen von Reparaturen über die Gartenpflege bis hin zu Verwaltungsaufgaben. Die Kosten für einen entsprechenden Dienst können im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, hierbei ist aber das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
Für private Vermieter lohnt sich ein hauptberuflicher Dienstleister zumeist nicht, weswegen viele auf einen Hausmeister au 450-Euro-Basis setzen. Bei der Auswahl muss genau geprüft werden, welche Leistungen der jeweilige Anbieter im Portfolio hat.
In einem Mietshaus fallen zahlreiche Aufgaben an, die Eigentümer nicht eigenständig erledigen können oder wollen. Viele entscheiden sich dafür, solche Tätigkeiten an einen Hausmeister auszulagern. Da für einen hauptberuflichen Dienstleister oft nicht genug zu tun ist, setzen viele Vermieter auf Hausmeister als Minijob, genauer gesagt auf 450-Euro-Basis.
Die anfallenden Kosten können, solange sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht zuwiderlaufen, auf die Mieter umgelegt werden. Der erste Teil dieses Ratgebers setzt sich mit den Aufgaben auseinander, die ein Hausmeister erledigt, und beschäftigt sich mit der Frage, wie mit den anfallenden Kosten umzugehen ist.
Vermieter profitieren von nebenberuflichen Hausmeistern
Hausmeister auf 450-Euro-Basis sind für Vermieter ein enormer Gewinn. Sie übernehmen diverse zeitaufwendige und lästige Aufgaben, für die eigentlich die Eigentümer verantwortlich wären. Diese Auslagerung erlaubt es den Vermietern, sich auf ihre Kernkompetenzen zu fokussieren. Die Eigentümer haben hierbei die Wahl, ob sie auf einen professionellen Dienstleister setzen oder einen Mieter oder einen Verwandten mit den jeweiligen Aufgaben betrauen. Gerade wer mehrere kleine Mietobjekte hat, ist für einen externen Dienstleister dankbar, der alle Leistungen aus einer Hand bietet. Das 450-Euro-Modell ist hierbei attraktiv, da die Hausmeisterkosten gering sind und keine Lohnnebenkosten anfallen.
Hausmeisterkosten sind umlagefähig
Die Leistungen, die ein Hausmeister erbringt, kommen den Mietern unmittelbar zugute. Deswegen sind die entstehenden Kosten gemäß Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, umlagefähig. Das gilt allerdings nur, solange in den Mietverträgen klar geregelt ist, dass die Mieter die anfallenden Nebenkosten zu tragen haben. Grundsätzlich sind Eigentümer bei den Preisverhandlungen mit den Dienstleistern frei. Die Mieter haben somit kein Mitspracherecht, wer als Hausmeister ausgewählt und eingestellt wird. Ebenso steht es den Vermietern frei, die Art der Abrechnung festzulegen. In der Regel werden Hausmeisterkosten auf die einzelnen Wohneinheiten aufgeteilt.
Zu den Hausmeisterkosten zählen ganz unterschiedliche Posten. Unter anderem dürfen die Anfahrtswege und die PKW-Kosten abgerechnet werden. Hierbei kommt zumeist eine Kilometerpauschale zum Einsatz. Es dürfen aber ausschließlich die Kosten an die Mietparteien umgelegt werden, die für das entsprechende Mietobjekt anfallen. Wird ein Hausmeister in mehreren Immobilien tätig, müssen die Kosten anteilig heruntergerechnet und separat umgelegt werden.
Das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten
Wenn Eigentümer einen Hausmeister einstellen, muss dessen Einsatz dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Wenn also bereits eine Gartenpflege, ein Reinigungsservice und ein Winterdienst Aufgaben übernehmen, stellt sich die Frage, ob der Einsatz eines Hausmeisters überhaupt noch nötig ist. Mieter reagieren empfindlich auf unnötige Ausgaben, da sie diese über die Betriebskostenabrechnung bezahlen müssen. Außerdem haben einige Gerichte geurteilt, dass Vermietern bestimmte Kontrollgänge zuzumuten sind, sodass hierfür nicht extra ein Hausmeister engagiert werden muss.
Wenn ein Hausmeister erstmalig eingestellt wird, ohne dass zusätzliche Aufgaben in einem Mietshaus entstanden sind, prüfen die Gerichte meist penibel, ob dieser überhaupt gebraucht wird. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter krank wird und bestimmte Aufgaben dauerhaft nicht mehr selbst erledigen kann. Ein weiterer Grund ist, wenn zusätzliche Mietshäuser oder Wohneinheiten dazugekommen sind, die parallel gepflegt werden müssen.
Diese Tätigkeiten übernimmt ein Hausmeister von Mietobjekten
Hausmeister übernehmen eine Vielzahl von Aufgaben in einem Mietobjekt. Welche das sind, ist nirgendwo eindeutig geregelt. Eigentümer und Hausmeister können somit individuell aushandeln, welche Tätigkeiten die Stelle umfassen soll. Wichtig ist es, die Aufgaben von Hausmeister und Hausverwalter klar zu trennen. Während Verwalter vor allem organisatorische Aufgaben übernehmen, sind Hausmeister für praktische Arbeiten da. Vor allem das Einhalten der Ordnung und das Instandhalten der Immobilie gehören zu seinem Beschäftigungsfeld. Die Kosten, die bei der Erfüllung dieser Aufgaben entstehen, sind umlagefähig.
Hinweis: Wenn ein Hausmeister Hilfsmittel wie Dünger für die Gartenpflege besorgt, dürfen diese nicht als Hausmeisterkosten abgerechnet werden, sondern sind als Teil der Gartenpflege zu behandeln. Der Lohn und die Lohnnebenkosten können hingegen an die Mietparteien weitergegeben werden.
Unter anderem kümmern sich Hausmeister um die Reinigung der Hausflure und Treppen und übernehmen die Gartenpflege. Sie überwachen die Heizung, die Warmwasserversorgung und den Fahrstuhl und werden bei Problemen aktiv. Kleinere Schäden am Mietobjekt reparieren sie und stellen sicher, dass die Hausordnung eingehalten wird. Ebenso ist es möglich, den Hausmeister zur Überwachung von Handwerkern einzusetzen.
Verwaltungsaufgaben durch einen Hausmeister erledigen lassen
Falls dies gewünscht wird, können einem Hausmeister Verwaltungsaufgaben zugewiesen werden. Umlagefähig sind jedoch nur solche Kosten, die die tatsächliche Hausmeistertätigkeit betreffen. Entsprechend können Maklertätigkeiten, die Entgegennahme von Mieten oder die Durchführung von Abrechnungen nicht umgelegt werden. Außerdem sind Schönheitsreparaturen sowie Wartungen und Instandhaltungen der Anlagen des Mietshauses Sache der Eigentümer und dürfen nicht an die Mietparteien weitergegeben werden.
Gelegentlich zweifeln Mieter an, dass die Aufgaben eines Hausmeisters notwendig oder umlagefähig sind. In diesem Fall müssen die Vermieter den Bedarf klar und anhand von Belegen nachweisen. Deswegen ist es selbst bei einem Hausmeister auf 450-Euro-Basis empfehlenswert, das vereinbarte Tätigkeitsfeld genau abzustecken und schriftlich zu fixieren.
Der zweite Teil dieses Ratgebers beschäftigt sich mit den Kosten, die für einen Hausmeister anfallen, und mit geeigneten Strategien für die Suche nach passenden Dienstleistern. Außerdem erfahren Sie, worauf es bei einem rechtskonformen Arbeitsvertrag für Hausmeister ankommt.
