Schreiende Kinder, Heimwerker oder der zu laute Fernseher – Die Gründe dafür, dass sich Nachbarn von Lärm gestört fühlen sind vielseitig. Nicht gegen jeden Lärm kann rechtlich vorgegangen werden. Wann führt Lärm zur Mietminderung?
In den eigenen vier Wänden möchten die meisten Leute ihre Ruhe haben, selbst wenn diese Wände nur gemietet sind. Besonders in Mietshäusern sieht die Realität aber oft anders aus: Der eine Nachbar spielt Klavier, die andere Nachbarin stöckelt mit ihren Schuhen durch die Wohnung und wieder andere streiten sich lautstark. Eine Liste mit potenziellen Lärmursachen erscheint schier endlos.
Dass Lärm die Wohnqualität einschränkt ist auch klar – doch nicht immer ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Schließlich wollen die meisten in ihrer Wohnung eben auch machen, was sie wollen, auch wenn es dem Nachbar unter einem nicht gefällt. Entscheidend ist welcher Lärm wie oft und wie stark auftritt. Der Lärm muss in aller Regel so groß sein, dass der Mieter im Nutzen seiner Wohnung stark eingeschränkt ist. Nimmt der Lärm überhand, muss sich das ein Mieter nicht gefallen lassen. Die Folge: Der Mieter kann die Miete mindern und der Vermieter erhält weniger Mieteinnahmen.
Lärm muss eine gewisse Intensität und Dauer haben
Einen entscheidenden rechtlichen Anknüpfungspunkt bietet die Hausordnung. Diese legt in aller Regel Ruhezeiten fest, an die sich alle Hausbewohner zu halten haben. Die Nachtruhe herrscht zwischen 22 Uhr und 6 Uhr morgens. Lärm während der Nachtruhe wiegt besonders schwer – schließlich soll niemand aus seinem wohlverdienten Schlaf gerissen werden. Anders sieht es bei der Mittagsruhe aus. Diese ist bundesweit nicht einheitlich geregelt, wird in den meisten Hausordnungen aber auf 12 Uhr mittags bis 15 Uhr festgelegt. Lärm während der Mittagsruhe wiegt schwerer als außerhalb der Ruhezeiten, jedoch nicht so schwer wie während der Nachtruhe.
Sie sehen, wie immer kommt es drauf an und im Streitfall können Gerichte sehr unterschiedlich entscheiden. Einmaliger Lärm, selbst in der Nacht, reicht für eine Mietminderung nicht aus. Vielmehr muss sich der Lärm dauerhaft und in einer Intensität ereignen, dass die Nutzbarkeit der Wohnung anderer Mieter eingeschränkt ist.
Mietminderung nicht automatisch berechtigt
Doch aufgepasst – der Lärm allein reicht nicht aus, um gegenüber dem Vermieter die Miete zu mindern. An die Mietminderung sind rechtliche Voraussetzungen geknüpft und die eingeschränkte Nutzbarkeit durch den Lärm ist dabei nur das Einfallstor. Bevor der Mieter die Miete mindern darf, muss er dem Vermieter gegenüber den Lärm als Mangel anzeigen und ihn unter Setzung einer angemessenen Frist auffordern, dagegen vorzugehen.
Erst wenn diese Frist fruchtlos verstrichen ist, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Wie hoch eine Mietminderung wann sein darf, ist gesetzlich nicht regelt. Aus diesem Grund ist der Vermieter nicht verpflichtet, jede Mietminderung hinzunehmen. Es empfiehlt sich
Lärm ist nicht gleich Lärm
Grundsätzlich ist zwar jede Art von Lärm bei einer zu hohen Lautstärke und Regelmäßigkeit potenziell geeignet, um eine Mietminderung zu rechtfertigen, jedoch muss zwischen den verschiedenen Lärmquellen unterschieden werden. Während Mieter gegen manche Lärmbelästigungen leichter vorgehen können, müssen gewisse Lärmstörungen außerhalb der Ruhezeiten schlichtweg hingenommen werden
„Normale“ Wohngeräusche müssen hingenommen werden
Eine laute Toilettenspülung in der Nachbarwohnung, nächtliches Duschen und laute Schritte von oben – Mieter müssen normale Wohngeräusche dulden. Dazu gehören durchaus auch Klopfgeräusche durch das Laufen mit Schuhen. Auch das Duschen oder Baden gehört zum vertragsgemäßem Gebrauch der Wohnung und die damit einhergehende Geräusche müssen hingenommen werden. Eine Mietminderung kann nur schwer und wenn, nur bei sehr hoher Lärmbelästigung und einem regelmäßigen Auftreten zu unzumutbaren Zeiten gerechtfertigt sein.
Oftmals hilft in diesen Fällen das persönliche Gespräch mehr als die rechtliche Auseinandersetzung. Schließlich können die Nachbarn oftmals auch nichts dafür – etwa weil der Schallschutz schlecht ist. Wie viel Schallschutz Mieter wiederum verlangen können, hängt im Wesentlichen vom Baujahr des Gebäudes ab. Laut BGH kann vom Vermieter nicht verlangt werden, dass der Schallschutz in der Wohnung an die aktuell geltenden Normen angepasst wird – selbst nach einer Sanierung.
Anders als bei diesen gewöhnlichen Wohngeräuschen sieht es bei Streitigkeiten aus: Streiten sich die Nachbarn regelmäßig und lautstark, kann dies ein legitimer Grund zur Mietminderung sein. Fordert der beeinträchtige Mieter den Vermieter zur Behebung dieses „Mangels“ auf, kann dieser den streitenden Nachbarn schlimmstenfalls sogar kündigen.
Lärm durch Kinder in der Regel zu dulden
Nicht nur Erwachsene können Lärm produzieren, der die Nachbarn verrückt macht. Häufig sind es herum springende, trampelnde oder sogar permanent schreiende Kinder die in der Nachbarswohnung oder im Treppenhaus für unerträglichen Lärm sorgen. Eine Mietminderung ist ohne weiteres aber nicht möglich. Gemäß Bundesimmissionsschutzgesetz ist Lärm durch Kinder „sozialadäquat und damit zumutbar“. Dies gehöre zur Entwicklung und Entfaltung des Kindes.
Wie auch bei anderen Lärmquellen gilt dies aber nicht grenzenlos: Denn Eltern tragen durchaus die Verantwortung dafür den Kinderlärm in Grenzen zu halten und einer Ausuferung entgegenzuwirken. Ufert der Kinderlärm also zeitlich und von der Intensität her aus, müssen das andere Mieter und der Vermieter nicht hinnehmen. Dies ist nach einem Urteil des Landgerichts Berlin etwa der Fall, wenn es „wiederkehrenden, extremen Kinderlärm zu Ruhezeiten gibt.“ Zwar müsse Kinderlärm grundsätzlich toleriert werden, habe aber auch seine Grenzen. Diese seien jedenfalls dann ausgeschöpft, wenn Eltern ihre Kinder zum Beispiel während der nächtlichen Ruhezeiten nicht schlafen legen und sie stattdessen in der Wohnung herumtoben lassen.
Haushaltslärm gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung
Auch bei gewöhnlichem Haushaltslärm müssen sich Vermieter keine Sorgen machen, dass die Miete gemindert werden kann. Dass die Waschmaschine sonntags schleudert oder zu angemessenen Uhrzeiten gesaugt wird berechtigt die Nachbarn nicht zur Mietminderung. Etwas anderes kann sich aber ergeben, wenn ständig während der Ruhezeiten gesaugt wird oder laute Haushaltsgeräte betrieben werden, sofern die Beeinträchtigung tatsächlich erheblich ist.
Heimwerken ist begrenzt zu dulden
Ist der direkte Nachbar ein Heimwerker, können damit durchaus häufige Lärmbelästigungen einhergehen. Hämmern, Bohren und Klopfen – der Hobby-Handwerker findet schon etwas. Heimwerkerlärm muss zwar begrenzt hingenommen werden, schutzlos steht der Nachbar aber nicht da. Eine Mietminderung kann insbesondere dann gerechtfertigt sein, wenn während der Ruhezeiten und an Sonn- und Feiertagen häufig, langanhaltend und lautstark gebohrt oder gehämmert wird.
Lärm durch Gartenarbeit ist klar geregelt
Die Geräte – und Maschinenlärmschutzverordnung regelt genau, zu welchen Zeiten laute Arbeitsgeräte im Freien betrieben werden dürfen. Der Rasenmäher darf an Werktagen zwischen 7 Uhr und 20 Uhr benutzt werden- Der Rasentrimmer, Motorsensen, Laubbläser und andere laute Geräte dürfen hingegen zwischen 9 und 13 Uhr und in der Zeit zwischen 15 und 17 Uhr ebetrieben werden. Eine Ausnahme gilt aber für solche Geräte, die über ein gemeinschaftliches Umweltzeichen der Europäischen Gemeinschaft verfügen – diese Geräte dürfen wie Rasenmäher werktags zwischen 7 und 20 Uhr eingesetzt werden.
Die Regelungen machen deutlich: Am Sonntag muss die Ruhe vor all diesen Geräten – mit Ausnahme von handbetriebenen Rasenmähern – gewährleistet werden und ein Verstoß ist eine Lärmbelästigung, welche bei hoher Häufigkeit und Dauer eine Mietminderung rechtfertigt. Häufig gelten zudem landes- oder kommunalrechtliche Regelungen, mit welcher sich sowohl betroffene Mieter als auch Vermieter vertraut machen sollten.
Häufiger Partylärm kann Mietminderung rechtfertigen
Partylärm verstößt in aller Regel gegen die geltende Hausordnung oder die im Mietvertrag festgelegten Ruhezeiten, sowie gegen die gesetzliche Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 6 Uhr. Mit anderen Worten: Eine lautstarke Party ist eigentlich verboten. Ganz so einfach ist es dann aber doch nicht: Damit Partylärm durch Nachbarn eine Mietminderung rechtfertigt, muss dieser sich häufen. Eine einzelne Party reicht also nicht aus. Kommen die Nachbarn aus dem Feiern hingegen nicht mehr raus, ist eine Mietminderung in aller Regel berechtigt.
Deutlich geringere Chancen bestehen, wenn der Lärm nicht vom feiernden Nachbarn, sondern aus einer nahegelegenen Gaststätte kommt. Dieser muss nämlich hingenommen, wenn die Gaststätte oder Disko bereits beim Einzug bestand. Anders ist die Situation hingegen zu bewerten, wenn die Gaststätte oder Disko erst nach dem Einzug eröffnet – dann keine Mietminderung durchaus gerechtfertigt sein.
Musik und Musizieren grundsätzlich kein Grund für Mietminderung
So schön Musikinstrumente auch sein mögen – Ein Schlagzeug in der Wohnung nebenan oder regelmäßige Klaviergeräusche können auf Dauer Nerven kosten. Nach Auffassung der meisten Gerichte gehört das Musizieren zum „sozial üblichen Verhalten“ und ist daher auch von den Nachbarn hinzunehmen. Ein Übermaß an Musik oder an Musizieren kann eine Mietminderung aber unter Umständen rechtfertigen – wie immer kommt es auf Häufigkeit, Dauer und Intensität an.
Manchmal sind es nicht die Erwachsenen, sondern die Tiere, die den nachbarschaftlichen Frieden gefährden. Jaulen, bellen, kläffen – Das Lieblingshaustier der Deutschen allein hat ein breites Arsenal, sich lautstark bemerkbar zu machen. Dagegen sind die Nachbarn aber berechtigt, vorzugehen, wenn es zu andauerndem Lärm durch das Haustier kommt. Eine Mietminderung kann hier gerechtfertigt sein. Doch die Folgen können auch noch weiter gehen: Wenn etwa der Hund unaufhörlich für Lärmbelästigungen sorgt und der Vermieter sich dadurch Mietminderungen ausgesetzt sieht, kann dieser dem verantwortlichen Mieter sogar das Halten in der Wohnung verbieten.
Wie so oft bei Mietverhältnissen, Nachbarschaftsverhältnissen und im generellen Umgang miteinander, muss der rechtliche Weg keineswegs der effektivste sein. Dabei spielen nicht nur die Kosten und die Dauer eines potenziellen Rechtsstreits eine Rolle, sondern auch der nachbarschaftliche Frieden kann Schaden nehmen. Oftmals sind Vermieter, aber auch Mieter untereinander besser beraten, das persönliche Gespräch zu suchen. Insbesondere wenn es um Lärm geht, ist die Rechtslage im Einzelfall oft nicht ganz eindeutig. Eine außergerichtliche Lösung kann also, selbst wenn das Recht nicht auf ihrer Seite ist, durchaus zum Erfolg führen – einen Versuch ist es jedenfalls wert.
