Hier und da macht es Sinn über den Tellerrand zu schauen und die Immobilienmärkte außerhalb Deutschlands zu betrachten. Weltweit sinken die Immobilienpreise, entgegen des Trends hierzulande. Das mag für den ein oder anderen Investor gut sein, doch birgt es viele Komplikationen an den Finanzmärkten. Doch warum dieser Unterschied und welche Gründe liegen dafür vor?
Aktuell gibt es keinen Industriestaat, in dem die Immobilienpreise großflächig so sehr steigen, wie in der Bundesrepublik. Doch wie die Experten von Bloomberg und anderer Finanzinstituten seit Monaten beobachten verhalten sich die internationalen Märkte des Baugoldes eher stagnierend und ein Teilen sogar fallend. Doch welche Ursachen und vor allem Wirkungen hat diese Tendenz?
Weltweit sinken die Immobilienpreise, doch warum?
Zuerst ein Bick in die mögliche Zukunft: sollten weltweit die Immobilienpreise nachhaltig sinken, leiden darunter die Finanzmärkte, da Immobilien stets eine Sicherheit bieten für die Vergabe von Krediten. Welche Gründe spielen hierbei eine Rolle?
Zuerst bestimmt stets die Nachfrage den Preis, soweit, so klar. Doch wenn sich Zinsen verteuern, fließt weniger Geld in den Wirtschaftskreislauf und ebenso in den Immobiliensektor. Und eben dies ist geschehen, durch die Erhöhung des Leitzinses der Federal Reserve, der Zentralbank der USA. Da diese Zentralbank die Weltwährung Dollar stützt und auch beeinflusst, sind die Auswirkungen weltweit spürbar.
Ob in den USA oder auf anderen Immobilienmärkten nutzten die Investoren das Niedrigzinsniveau und investierten in New York ebenso, wie in Tokio, Hongkong, London oder Toronto. Vieler der Kredite wiesen aber variable Zinskonditionen auf und durch die Erhöhung des Leitzinses müssen teurere Kredite eingekauft werden und das Risiko von Notverkäufen steigt. Ergo zieren sich die Finanzinstitute Wackelfinanzierungen anzunehmen, da sie ungern auf abgestoßenen Immobilien sitzen bleiben wollen.
Hinzu kommt, dass jede Zinserhöhung auch eine geringere Nachfrage an Krediten mit sich bringt und nebenbei auch die Renditen der offenen Immobilienfonds unter den höheren Zinsen leiden. Kurzum: weniger Geld im Kreislauf für Immobilien bedeutet geringere Immobilienpreise.
Ein weiterer Grund ist die Preisschwelle, die potentielle Käufer für Immobilien ausgeben wollen oder können. Märkte wie London oder New York, aber auch hierzulande München, Hamburg und Teile von Berlin wirken überhitzt. Und einige Regierungen haben Regularien installiert, die die Immobilienpreise fallen lassen, aus Angst vor einer Immobilienblase, nur nicht Deutschland.
Und letztendlich geht es um die grundlegende Frage, wieviel Wohn- oder Gewerberaum eine Gesellschaft benötigt und wie viele Zuwanderer in den regionalen Immobilienmarkt drängen.
Überall auf der Welt stagnieren oder sinken die Immobilienpreise
London, wohl einer der Hotspots in Europa verzeichnet seit Monaten eher eine Stagnation von Zuzügen, dem möglichen Brexit geschuldet. Hingegen gilt Berlin mit ca. 60.000 Zuzüglern pro Jahr als Stadt der Einwanderer und entsprechend hoch ist die Nachfrage an Immobilien in der Hauptstadt und demzufolge steigen dort die Immobilienpreise weiterhin an.
In London sanken hingegen die Immobilienpreise im Innenstadtbereich seit 2014 um 18 Prozent. Darüber hinaus wurden in der Niedrigzinsphase und vor dem Brexit-Votum viele Luxuswohnungen gebaut, die nun schwer an Käufer vermittelt werden können.
Aber auch staatlich verordnete Regularien führen zu einem Sinken der Immobilienpreise. So sah sich die Australische Regierung in der Pflicht die Kreditvergabe der Banken zu verschärfen, da man eine Überhitzung des Immobilienmarktes vermutete. Dies führte dazu, dass in Sydney, dem zweitteuersten Pflaster in Punkto Immobilien, die Preise seit 10 Monaten fallen.
Und auch in Peking sind Regulierungen der Regierung für den Preisverfall teilweise verantwortlich. Die Angst vor einer Immobilienblase ließ den Quadratmeterpreis von umgerechnet 6.670 Euro auf 5.540 sinken. Vor dem Hintergrund, dass gerade viele internationale Investoren dort ihre Gelder anlegten, beruhigt das nicht gerade den internationalen Immobilienmarkt. Und in Hongkong stagnieren die Immobilienpreise immerhin schon, beziehungsweise fällt die Preissteigerung dort nicht mehr so groß aus.
Und die Stadt, die niemals schläft, New York? Ohne Zweifel ist der Stadtteil Manhattan der regional teuerste Platz in den USA. Doch seit einem Dreivierteljahr fallen die Preise. Erstmals wurden im zweiten Quartal 2018 immerhin 11 Prozent mehr Wohnungen angeboten, als im ersten Quartal und die Anzahl der Wohnungsverkäufe ging um 17 Prozent zurück. Und bei den Luxusappartements mit Blick auf den Central Park müssen die Verkäufer sieben Prozent weniger in Kauf nehmen, als noch in 2018.
Das alles kann man als ein Warnzeichen betrachten, aber auch als natürliche Stabilisierung. Höhere Zinsen bedeuten zwar weniger Neubauten, aber auch eine geringere Gefahr einer Überhitzung des Immobilienmarktes. Und in Zeiten, in denen die Weltwirtschaft sich mit Handelsembargos und Strafzöllen auseinandersetzen muss, tut eine Abkühlung eigentlich gut.
Und Deutschland und seine Immobilienpreise?
Bei uns werden, da sind sich die Experten einig, die Preise weiter steigen. Gemäß des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse ist das Angebot hierzulande zu knapp und ungenügend Bauland befindet sich auf dem Markt und dies lässt die Nachfrage, gerade in den Metropolen, nicht sinken. Und die niedrigen Zinsen beflügeln den Preisanstieg weiterhin. Und muss man sich nun Sorgen machen, wenn in Deutschland die Immobilienpreise fallen würden? Wohl kaum, denn Immobilien machen nur 30 Prozent der deutschen Kredite aus. Und selbst die Bundesbank sieht in der circa 15-prozentigen Überbewertung regionaler Märkte kein überhöhtes Risiko einer Immobilienblase. Na dann, alles hierzulande (noch) im Lot, wie man so schön sagt.
