Oft aus reinen Kostengründen, teils auch wegen veralteter Heizanlagen, wird die juristisch übliche Temperatur in den Mietwohnungen unter 20 Grad geschraubt. Diverse Gerichtsurteile ließen in der Folge Mietminderung zu. Doch nicht nur im Winter haben Vermieter beim Heizen die Pflicht angenehme Temperaturen zu schaffen
Heizkosten sind umlagefähig. Dennoch, auch gegen die Empfehlungen der Hausverwaltung, meinen einige Vermieter immer wieder die Heizleistung zu reduzieren. In der Folge sinken die Temperaturen in den Mietwohnungen. Aber auch ein Ausfall der Heizanlage kommt vor. Schneller Handlungsbedarf ist dann die Prämisse.
Doch unter 20 Grad Celsius hat der Mieter das Recht auf seiner Seite, bis zur Mietminderung, die viele Gerichte bereits als probates Mittel festlegten. Worauf haben Vermieter zu achten und welche Temperaturen müssen in den einzelnen Räumen erreichbar sein?
Wenn die Temperaturen in der Mietwohnung sinken
Es kommt immer mal vor: Die Heizanlage streikt und schnell sinken die Temperaturen innerhalb der Mietwohnung. Das kann bei starken Minusgraden gesundheitsschädlich sein. Umso klarer ist hier die juristische Betrachtung.
Ist die Wohnung nicht ausreichend oder gar nicht beheizbar, muss der Vermieter „unverzüglich“ handeln. Tut er dies nicht, oder ist nicht erreichbar, um den Schaden zu beheben, sind zwei Szenarien möglich.
Verweigert der Vermieter eine zeitnahe Wiederherstellung der Heizleistung kann der Mieter Mietminderung geltend machen. Ist er nicht erreichbar kann sogar der Mieter einen Handwerker beauftragen. Die Kosten trägt dann der Vermieter. Wichtig hierbei ist, dass der Mieter den Mangel nicht selbst verursacht hat.
Die Mindestwerte der Temperatur in Mietwohnungen
Generell stellt das nicht Heizen einen Mangel am Mietobjekt dar. Deshalb werden in der Regel im Mietvertrag der Beginn und das Ende der Heizperiode benannt. Auch sonst und der allgemeinen Rechtsprechung entsprechend geht die Heizperiode vom 01. Oktober bis zum 30. April.
Ein Gesetz, dass die Heizperiode genau bestimmt oder auch die Temperaturwerte, gibt es nicht. Die allgemeine Rechtsprechung und viele vorliegende Urteile halten die benannten aber als mietvertraglich richtig.
In diesem Zeitraum müssen Mindesttemperaturwerte zur Verfügung stehen. In allen Räumen sind dies 20 Grad Celsius, in Bädern sogar 21 bis 23 Grad Celsius, wobei die letzten Werte je nach Gerichtsurteil schwanken.
Aber auch bei eintretenden Kälteperioden sollte die tatsächliche, nicht die gefühlte, Temperatur nie unter 20 Grad sinken.
Zwischen 06:00 Uhr morgens und 23:00 Uhr abends muss der Vermieter für diese Temperaturen sorgen. In der Nacht sollte das Thermometer nicht unter 18 Grad sinken, so ein Urteil des Landgericht Berlin, Aktenzeichen 64 S 266/97.
In einigen Altverträgen sind Vereinbarungen zu den Heizwerten vorhanden die niedrigere Werte angeben. Nach aktueller Rechtsprechung sind diese nichtig, beziehungsweise unzulässig.
Fällt die Heizung aus oder wird zu spät angestellt, muss der Vermieter Abhilfe schaffen oder zügig den Mangel beseitigen. Das sollte er auch tun, bevor Mietminderung droht.
Konsequenzen bei niedrigen Temperaturen trägt Vermieter
Ja, auch Mieter müssen heizen und lüften. Allein schon, um die Bausubstanz nicht zu gefährden. Doch unterschreitet der Vermieter dauerhaft oder über einen längeren Zeitraum die Mindesttemperaturen, kann der Mieter die Miete mindern.
In der Regel muss der Mieter den Mangel anzeigen und eine angemessene Frist von zwei Wochen zur Mängelbeseitigung geben. Fällt die Heizung während der üblichen Heizperiode aber komplett aus, ist diese Frist weitaus kürzer, mithin nur einige Tage lang.
Reagiert der Vermieter nicht, kann der Mieter, je nach Temperatur, die Miete um bis zu 20 Prozent kürzen. Doch dies ist meist nur dann möglich, wenn die Temperaturen unter 16 Grad fallen. Bei bis zu 18 Grad Maximaltemperatur muss der Vermieter aber auch auf 15 Prozent verzichten, bei maximal 20 Grad immerhin noch auf fünf Prozent des Nettomietzinses.
Gerichte reagieren hier teils unterschiedlich. Ist der Zeitraum sehr lang und reagiert der Vermieter unerklärlich langsam auf die Mangelbeseitigung, urteilten einige Richter sehr hart. Im Falle eines Mieters aus Bochum, der zwei Kleinkinder hatte und die Heizung drei Wochen komplett ausfiel wurde eine Mietminderung von 23 Prozent als angemessen betrachtet.
Tipps zum Umgang bei Heizausfall in Mietwohnungen:
- Vermieter oder deren Hausverwaltung sollten gerade in der Heizperiode gut erreichbar sein.
- Eine Telefonnummer für den absoluten Störfall sollte am schwarzen Brett anhängig sein.
- Die Heizanlage sollte jedes Jahr gut einen Monat vor dem Heizen oder nach der Heizperiode auf Schäden und Leistungsfähigkeit hin überprüft werden.
- Falls der Mangel nicht schnell beseitigt werden kann helfen Radiatoren, die man den Mietern zur Verfügung stellen sollte. So vermeidet man den Bruch des Hausfriedens und stärkt seine Position im Falle eines Rechtsstreits.
- Steht eine Mietminderung ins Haus, sollten Vermieter diese Hinweise beachten.Foto:(c) TBIT/pixabay.com
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