Und wieder ein paar interessante und wichtige Gerichtsurteile für Mieter und Vermieter. Hat der Vermieter das Recht darauf den Untermieter persönlich kennenzulernen? Ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf auch für Au-Pairs möglich? Und bietet ein BGH-Urteil mehr Klarheit bei der Auskehr der Mietkaution? Wir geben die spannenden Antworten.
Das Mietrecht ist relativ klar und nicht allzu umfangreich gestaltet. Dennoch entstehen oft Unsicherheiten auf beiden Seiten. Einige Urteile von Amts- und Landesgerichten schaffen mehr Klarheit und Urteile des Bundesgerichtshofs haben teils gesetzlichen Charakter.
Die nachfolgend wichtigen Gerichtsurteile für Mieter und Vermieter sind wegweisend und sollten gerade von Vermietern und Hausverwaltungen berücksichtigt werden. Dabei geht es um die Frage ob die Untervermietung an ein persönliches Kennenlernen durch den Vermieter gekoppelt werden kann. Aber auch der Frage, unter welchen Umständen eine Eigenbedarfskündigung für ein Au-Pair rechtwirksam ist, wird beantwortet. Und zu guter Letzt stellen wir klar, ob eine Mietkaution zum pfändbaren Einkommen gerechnet wird.
Das (Un-) Recht des Vermieters den Untermieter kennenzulernen
Im vorliegenden Fall aus Berlin hatte ein Mieter dem Vermieter alle relevanten Daten zweier Untermieter schriftlich zur Kenntnis gegeben. Dazu gehörten der Name, Geburtsdatum, Anschrift und Beruf. Der Grund in der Untervermietung lag darin, dass der Mieter zwar gekündigt hatte, aber eine doppelte Mietbelastung nicht zahlen wollte. Der Mieter verstieß also nicht gegen § 540 BGB.
Die Vermieterin aber koppelte das Recht zur Untervermietung an ein persönliches Kennenlernen der beiden Untermieter. Das sah der Mieter anders und am Ende landete der Streit vor dem Landesgericht Berlin.
Die Vermieterin verlor, da das Gericht keine Anzeichen entdeckte, dass die Vermieterin mit einer Störung des Hausfriedens und/oder einer Beschädigung der Mietsache durch die Untermieter rechnen könne. Die Richter stellten klar, dass die Auswahl der Untermieter stets beim Mieter liege, sofern die Untervermietung nicht gegen § 553 BGB, Absatz 1 verstößt. Urteil Landgericht Berlin, 64 T 49/20 vom 16. November 2020.
Amtsgericht München unterstützt Eigenbedarfskündigung für Au-Pair
Die Eigenbedarfskündigung ist stets an detaillierte und gut begründete Argumente seitens des Immobilieneigentümers gebunden. Im vorliegenden Fall kündigte ein Vermieter einer Langzeitmieterin da er die kleine Wohnung für das Au-Pair-Mädchen benötigte und eine Unterbringung, in der selbst genutzten relativ großen Eigentumswohnung, nicht möglich wäre. Als Grund gab er ferner an, dass ein Au-Pair-Mädchen seiner Ehefrau den Wiedereinstieg bei gleichzeitiger Kinderbetreuung erleichtern würde.
Die Mieterin widersprach mit der Begründung sie beziehe Hartz IV und wäre finanziell chancenlos eine Alternativwohnung zu finden. Zusätzlich führte sie eine Schwerbehinderung an.
Im Gerichtsverfahren wurden alle Register gezogen aber am Ende betrachteten die Richter des Amtsgerichts München das Eigenbedarfsbegehren als gerechtfertigt an. So hatte die Mieterin nur im sehr beliebten Viertel Münchens nach einer Alternativwohnung gesucht und auch die Schwerbehinderung konnte nicht als besondere Härte ausgelegt werden, da die Mieterin erst nach Kenntnis der Eigenbedarfskündigung einen Arzt aufsuchte.
Das Gericht stellte ebenfalls klar, dass die schiere Größe der selbstgenutzten Eigentumswohnung des Vermieters nicht relevant ist, da die Raumaufteilung und Nutzung nur Sache des der Familie seien. Ohnehin hatte der Vermieter gut und verständlich begründet, dass die Kinderbetreuung für die Wiedereingliederung der Ehefrau in das Berufsleben immens wichtig sei.
Das unter dem Aktenzeichen 473 C 11647/20 gesprochene Urteil vom 12. Januar 2021 stellte klar, dass ein Au-Pair nicht in der Wohnung der Gastfamilie leben müsse, da sonst Großfamilien mit wenig Wohnraum bei der Hilfe zur Kinderbetreuung benachteiligt werden.
Corona bedingt und weil die Mieterin die Kündigung nicht selbst verschuldet hatte wurde die Frist zur Räumung der Wohnung aber von den Richtern abschließend erweitert.
BGH schafft Klarheit zur Mietkaution bei Pfändung
Beim Thema Mietkaution gibt es bei Mietern wie Vermietern oft Unsicherheiten. Der Bundesgerichtshof hat nun für etwas mehr Klarheit gesorgt und festgestellt, dass die Mietkaution nicht als pfändungsfreier Betrag zu betrachten ist.
Im vorliegenden Fall aus Hamburg hatte eine in Privatinsolvenz befindliche Mieterin das Auskehren der Mietkaution vom Vermieter verlangt und war sich sicher, dass das Geld nicht pfändbar wäre. Nachdem das Amts- und Landesgericht in Hamburg nicht zu einem gleichlautenden Urteil kamen urteilte der BGH (Aktenzeichen IX ZB 7/17 vom 28. Februar 2019).
Demnach unterliegt der Anspruch auf Kautionszahlung nicht dem Pfändungsschutz gemäß § 850i ZPO. Eine Kaution stellt kein selbst erwirtschaftetes Einkommen im engeren Sinne (mehr) dar, sondern resultiert aus der mietvertraglichen Rückgewähr einer erbrachten Mietsicherheit.
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