Zeitmietverträge stellen für Vermieter oft eine sehr attraktive Lösung sein – eine zeitliche Begrenzung des Mietvertrages kann Planungssicherheit bieten oder eine gewisse Zeit ohne Verlust von Mieteinnahmen überbrücken. Trotzdem unterliegen Zeitmietverträge klaren Regeln. Was Sie als Vermieter beim Abschluss beachten müssen, erfahren Sie hier.
Immer mehr Mietverträge werden aufgrund des überlasteten Wohnungsmarktes zeitlich befristet. Böse Zungen behaupten, dass dies Vermietern die Möglichkeit bietet, die Miete immer wieder nach Ende eines Zeitmietvertrages zu erhöhen. Doch selbst wenn das im Interesse mancher Vermieter liegen sollte – so leicht ist nicht.
Die zeitliche Befristung von Mietverträgen unterliegt klaren Regelungen. Dies beginnt bereits damit, dass nur ausgewählte und abschließend geregelte Gründe eine zeitliche Befristung überhaupt rechtfertigen können. Dies erfordert eine ausreichende, substantiierte Begründung. Gleichzeitig gibt es Regelungen, die den Mieter schützen sollen – etwa das Auskunftsrecht. Alles rund um das Thema Zeitmietverträge erfahren Sie hier.
Zeitmietverträge nur aus konkreten Gründen möglich
Grundsätzlich gelten Mietverträge für unbestimmte Zeit, sie sind also unbefristet. Zeitmietverträge sind demnach keineswegs die Regel, sondern die Ausnahme und müssen entsprechend begründet werden. Doch nicht nur das: Nicht jeder Grund ist rechtlich gültig. Vermieter, die ihre Immobilie zeitlich befristet vermieten wollen, sollten sich also bereits im ersten Schritt absichern.
Liegen relevante Gründe im Sinne des § 575 BGB vor, ist es möglich, einen Mietvertrag zeitlich zu befristen. Diese Gründe sind jedoch abschließend geregelt und klar definiert:
- Eigenbedarf nach Ablauf der zeitlichen Befristung
- Grundsanierung, Umbau oder Abriss nach Ablauf der zeitlichen Befristung
- Zuverfügungstellung der Wohnung als Werkwohnung nach Ablauf der zeitlichen Befristung
Andere als diese in § 575 BGB festgelegten Gründe stellen keine Grundlage für einen qualifizierten Zeitmietvertrag dar und sind somit ungültig.
Achtung: Ungültig ist die Befristung aber nicht nur, wenn sie auf einem anderen als den genannten Gründen basiert, sondern auch, wenn diese nicht ausreichend begründet werden. Achten Sie als Vermieter also auch darauf, den Zeitmietvertrag ausreichend zu begründen. Ist die Begründung etwa nur allgemein formuliert und nicht explizit, ist die zeitliche Befristung ungültig.
Die Folge ist, dass dem entsprechenden Mieter die Rechte zustehen, die ihm in einem unbefristeten Mietverhältnis zustehen. Eine Kündigung ist dann nur nach den allgemeinen Vorschriften des Mietrechts möglich und Sie müssen ihren Zeitplan höchstwahrscheinlich verwerfen.
Eigenbedarf als Grund für einen Zeitmietvertrag
Bei steigenden Mieten wird Eigenbedarf für viele Vermieter immer relevanter. Und selbst, wenn es nicht Sie selbst sind, der den Wohnraum benötigt – möglicherweise handelt es sich um ihre Nichte, welche in absehbarer Zeit im Umfeld ihrer Immobilie studieren wird oder eines Ihrer Kinder möchte selbst mit der eigenen Familie einziehen.
Als mögliche Wohnungsnutzer kommen neben Familienangehörigen auch Personen aus dem eigenen Haushalt infrage. Eigenbedarf ist keineswegs unredlich und er ist eben auch eine legitime Begründung für Zeitmietverträge. So können Sie den Eigenbedarf sicherstellen und die Immobilie trotzdem für die Zwischenzeit vermieten.
Wenn Sie als Vermieter also schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags wissen, dass in absehbarer Zeit Eigenbedarf bestehen wird, können Sie einen Zeitmietvertrag mit dem Mieter schließen. Dadurch ersparen Sie sich eine Eigenbedarfskündigung, welche mit zeitlichem Aufwand und Kosten verbunden ist.
Beachten Sie aber: Die bloße Nennung eines Eigenbedarfs reicht für Zeitmietverträge aber nicht aus. Sie müssen diesen konkret begründen. Zudem kann Eigenbedarf auch nur von natürlichen Personen geltend gemacht werden. Als GmbH oder eine andere juristische Person ist Eigenbedarf als Grund für eine zeitliche Befristung nicht zulässig.
Zeitmietvertrag wegen nachfolgender Sanierung, Umbau oder Abriss
Auch eine geplante Sanierung, der Umbau der Immobilie oder der komplette Abriss stellen einen zulässigen Grund für Zeitmietverträge dar. Dabei ist aber eine erhebliche Einschränkung zu beachten: Das Fortbestehen des Mietverhältnisses muss aufgrund der Arbeiten nur unter deutlich erschwerten, unzumutbaren Bedingungen oder ganz unmöglich sein. Nur dann ist eine zeitliche Befristung möglich.
Wichtig für Sie als Vermieter ist zudem, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses der Zeitmietverträge keineswegs konkrete Pläne für eine Sanierung, für den Umbau oder für den Abriss existieren. Es reicht aus, dass die begründete Absicht besteht.
Befristung wegen Nutzung als Werkswohnung
Ob für Sie selbst oder möglicherweise einen Hausmeister – die Befristung eines Mietvertrags wegen nachträglicher Nutzung als Werkswohnung ist zulässig. Private Vermieter betrifft dies naturgemäß seltener. Besitzen Sie jedoch mehrere Wohnungen und ein Hausmeister soll eine dieser Wohnungen in Zukunft beziehen, ist dies ein zulässiger Grund, den Mietvertrag zu befristen.
Wechsel der Befristungsgründe für Zeitmietverträge unzulässig
Ist ein Zeitmietvertrag wegen einer der drei zulässigen Gründe abgeschlossen, ist ein nachträglicher Wechsel des Befristungsgrundes nicht zulässig. Wurde der Mietvertrag etwa wegen zukünftigen Eigenbedarfs zeitlich befristet, kann die Befristung später nicht aus einem anderen Grund gerechtfertigt werden, selbst wenn der neue Grund tatsächlich besteht. Fällt der ursprüngliche Befristungsgrund also zwischenzeitlich weg, kann der Mieter sogar auf eine Fortsetzung des Mietvertrages bestehen.
Auskunftsrecht schützt Mieter vor unzulässigem Wechsel
Wer nun glaubt, man könne dies dadurch umgehen, dass der Mieter vom Wegfall des Befristungsgrundes nicht erfährt, liegt falsch: Der Mieter kann ab dem vierten Monat vor Ablauf des Zeitmietvertrags vom Vermieter verlangen, dass dieser ihn über das Fortbestehen des Befristungsgrundes informiert. Diesem Auskunftsrecht des Mieters muss der Vermieter dann innerhalb eines Monats nachkommen.
Kommt der Vermieter diesem Auskunftsrecht des Mieters nicht nach, kann der Mieter auf die Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum des Fristversäumnisses bestehen. Kann der Vermieter den angegebenen, die Befristung begründenden Grund nicht nachweisen, weil dieser weggefallen ist, kann der Mieter sogar verlangen, dass der Zeitmietvertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt wird. Ist der Befristungsgrund hingegen nicht gänzlich weggefallen, sondern haben sich die Pläne nur zeitlich verschoben, kann der Mieter eine diesem Zeitraum entsprechende Verlängerung des Zeitmietvertrags verlangen.
Ausnahmen für Ferienwohnungen und Studentenwohnungen
Wie Sie inzwischen bereits wissen, sind Zeitmietverträge nicht ohne Weiteres möglich, sondern erfordern einen in § 575 BGB abschließend geregelten Grund. Eine Ausnahme davon gibt es allerdings: Zeitmietverträge für bestimmte Immobilien können auch ohne einen besonderen Grund abgeschlossen werden, und zwar dann, wenn sie ihr Natur nach generell nur für einen bestimmten Zeitraum vermietet werden. Das trifft insbesondere auf möblierte Ferienwohnungen, Studentenwohnungen und ähnliche Immobilien zu.
Zeitmietverträge grundsätzlich ohne zeitliche Grenze
Sind die Voraussetzungen für einen Zeitmietvertrag gegeben, kann sich dieser über einige Monate bis hin zu mehreren Jahren erstrecken. Sie unterliegen damit grundsätzlich keiner zeitlichen Grenze. Einen Kniff gibt es aber doch: Während des Zeitmietverhältnisses verzichten Mieter und Vermieter auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht. Dieser Kündigungsrechtsverzicht ist laut BGH aber im Fall des Mieters ungültig, wenn er ein Zeitraum von vier Jahren überschreitet. Ein derart langer Verzicht sei selbst dann eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter, wenn beide Parteien auf ihr Kündigungsrecht verzichten.
Außerordentliches Kündigungsrecht bleibt unberührt
Der Verzicht auf das gesetzliche, ordentliche Kündigungsrecht berührt das außerordentliche Kündigungsrecht nicht. Kommt eine Partei ihren vertraglichen Pflichten nicht nach, bleibt es sowohl dem Vermieter, als auch dem Mieter möglich, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen.
Bleiben etwa Mietzahlungen aus oder gefährdet der Mieter andere Bewohner, können Sie als Vermieter weiterhin – trotz des generellen Verzichts auf Ihr Kündigungsrecht – eine außerordentliche Kündigung aussprechen.
Der Mieter auf der anderen Seite kann den Zeitmietvertrag etwa außerordentlich kündigen, wenn der Verbleib in der Wohnung für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde. Die Schwelle für diese unzumutbare Härte ist allerdings nicht zu tief anzusetzen. Sie liegt aber beispielsweise vor, wenn der Mieter infolge eines Unfalls auf einen Rollstuhl angewiesen ist und die Wohnung in einem höheren Stockwerk ohne einen Aufzug liegt.
Mieterhöhungen nur bei entsprechender Vereinbarung möglich
Während der Laufzeit eines Zeitmietvertrages ist eine Erhöhung der Miete grundsätzlich nicht möglich. Die Folge ist, dass über die gesamte Laufzeit des zeitlich befristeten Mietverhältnisses die im Mietvertrag vereinbarte Miete gilt. Dies kann – allerdings nur mit Einwilligung des Mieters – umgangen werden: Ist die Option einer Mieterhöhung explizit im Mietvertrag festgeschrieben, kann der Vermieter auch während der Geltung des Zeitmietvertrages die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Fehlt eine solche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter jedoch, bleibt die Miete, wie sie vereinbart wurde.
