Mit diesen 10 Tipps erhöhen Vermieter ihre Mieteinnahmen – Teil I

Ob Besitzer einer Eigentumswohnung oder eines Mehrfamilienhauses. Mit diesen 10 Tipps erhöhen Vermieter ihre Mieteinnahmen. Ob Einbauküche oder Zimmervermietung, ob Außenwerbung oder Paketbox, es gibt viele Möglichkeiten die Einnahme aus einer Immobilie heraus zu erhöhen. Und die Mieterschaft wird sich über die ein oder andere Neuerung freuen, ganz gewiss.

Seit Jahren informieren wir unsere Leser über neue Gesetze, den Immobilienmarkt an sich und geben Tipps, die das Leben des Vermieters erleichtern, ihn aufklären und anregen. Doch nur allein die Miete im gesetzlich vorgegebenen Rahmen anzupassen oder nachhaltige Modernisierungen am Baukörper vorzunehmen um langfristig die Immobilienrendite zu erhöhen, ist uns zu wenig.

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Mit diesen 10 Tipps erhöhen Vermieter ihre Mieteinnahmen

Dabei gibt es einige Möglichkeiten die Einnahme aus dem Immobilienbesitz heraus zu erhöhen und da können schon einige tausend Euro, je nach Objektart, zusammenkommen. Wir haben diese 10 Tipps für den Vermieter aufgeteilt in Besitzer einer Eigentumswohnung und eines Mehrfamilienhauses, irgendwie logisch, oder?

1. Mit einer Einbauküche mehr als 50 Prozent Gewinn

Sowohl für Besitzer einer Eigentumswohnung, als auch eines Mehrfamilienhauses ist der Einbau einer Einbauküche lohnend. Zwar wird immer gemeint, damit hätte man Ärger, weil dann die Einbauküche zum vermieteten Gegenstand gehöre und man stets die Reparaturen übernehmen müsse. Das stimmt aber so nicht. Wenn man nur die Einbauküchenmöbel mit vermietet, ohne technische und reparaturanfällige Geräte und darüber hinaus eine Kleinstreparaturklausel in den Mietverträgen aufnimmt, halten sich die dauerhaften Reparaturkosten in Grenzen. Denn ein defekter Türgriff, ein wackelndes Scharnier oder auch der Wasserhahn, liegen, wenn überhaupt, im überschaubaren Kostenbereich.

Wohnungen, in denen eine moderne und der Raumarchitektur angepasste Einbauküche steht, werden weitaus besser nachgefragt, als Wohnungen ohne Küchenmöbel. Dabei sollte man generell auf die normale Farbpalette zugreifen und nicht die glänzend rosafarbene Küche mitvermieten.

Zum Rentabilitätscheck der eingebauten Küchenmöbel:

Für 1.500 Euro bekommt man eine stabile und gute Einbauküche inklusive Einbau. Als Vermieter kann man dafür, kalkulatorisch, 30 Euro mehr pro Monat verlangen. Das ergibt in vier Jahren bereits 1.440 Euro. Da eine Küche gut und gerne 10 Jahre hält, ergeben sich so 3,600 Euro Mehreinnahme und 2.100 Euro Gewinn.

Im Übrigen, und sehr wichtig: die 30 Euro Mehreinnahme werden beim Mietspiegel nicht berücksichtigt. Und darüber hinaus kann man die Anschaffungskosten als Vermieter steuerlich geltend machen.

2. Warum gleich die ganze Wohnung vermieten?

Vermieter, die Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser in Universitätsstädten besitzen sollten sich mit einer generellen Frage beschäftigen. Warum immer eine ganze Wohnung an einen Mieter vermieten, wenn man mit mehreren Mietern für ein und dieselbe Wohnung Mehreinnahmen generieren kann? Ja, wir meinen damit die klassische WG. Betrachtet an den starken Anstieg im Segment der Studentenzimmer, lässt sich durch dieses Umdenken eine gute Mark, ups, ein Euro, machen.

Das Gute dabei ist, dass es bei dieser Vermietungsform auch keinen Ärger mit dem Mietspiegel oder der Mietpreisbremse gibt, weil dieser gesetzlich nur für eine Wohneinheit gilt. Dabei gilt, je mehr Zimmer die Wohnung besitzt, umso besser. Und doch ist der Wohnungsschnitt entscheidend, aber ab zwei Zimmern kann man schon von einer Eignung sprechen, sofern diese jeweils 12 Quadratmeter überschreiten. Dies sind einfach Erfahrungswerte aus dem Portal wg-gesucht.

Wir haben einmal verglichen: Eine 75 Quadratmeter 3-Zimmer-Wohnung ergibt eine Nettomietzinseinnahme von 680 Euro. Vermietet man die drei Zimmer zu jeweils 300 Euro kalt, ergibt sich eine Monatseinnahme von 900 Euro, mithin 220 Euro mehr. In 10 Jahren sind dies 26.400, die Vermieter nur mit einer Wohneinheit mehr verdienen können. Und ja, der Verwaltungsaufwand ist etwas größer, aber mit einer guten Hausverwaltung an der Seite stehen die Mehreinnahmen absolut in einem guten Verhältnis. Und im Übrigen sind die Studenten von heute keineswegs mehr Vandalen. Ist ein vertrauensvoller Hauptmieter gefunden, kann man so seine Einnahmen intelligent erhöhen und bei einem Mehrfamilienhaus kommen so einige tausend Euro über die Jahre zusammen. Und dieser Tipp lässt sich auch auf Besitzer einer Eigentumswohnung anwenden, oder für kluge Privatinvestoren.

3. Die Eigentumswohnung in eine Ferienwohnung verwandeln

Ja, dieses Thema ging durch die Gazetten und das Zweckentfremdungsverbot hat die Anbieter bei Airbnb in Angst versetzt. Aber für die Vermietung einer einzelnen Wohnung kann dies durchaus interessant sein. Hier ist der Steuerberater gefragt, damit man nicht dem gewerblichen Geschäftemachen zugeordnet wird. Denn wenn man nur eben diese eine Wohnung an Reisende und Kurzzeitmieter vermietet, ist man meist nicht gewerblich tätig. Und ja, der Aufwand ist höher, durch Reinigung, Inserate und stete Schlüsselübergaben und Abnahmen. Aber regional betrachtet kann man mehr verdienen, gerade in den Hotspots oder Bezirken der Metropolen. Und die Kleinunternehmerregelung greift bis zu einer Einnahme von 17.500 Euro pro Jahr. Ein kurzer Check, was eine Vermietung so einbringen kann, lohnt sich.

4. Stellplätze und Garagen nie pauschal mitvermieten

Für Immobilienbesitzer und Vermieter eines Mehrfamilienhauses, die Stellplätze oder Garagen ihr Eigen nennen, sollte man darauf achten, diese stets einzeln zu vermieten und nicht pauschal durch den Mietzins der Wohneinheit. Gerade in den dicht bebauten Metropolen sind Parkplätze absolute Mangelware und bei Einzelvermietung können so weitaus höhere Mieten verlangt werden. Dies gilt auch, wenn man die Stellflächen an Fremde, also nicht die Mieter, vermietet. Aber an dieser Stelle unbedingt den Steuerberater hinzuziehen, weil man so schnell im nebengewerblichen Rahmen landen kann.

Warum nicht mit der Möblierung der Mietwohnung mehr Geld verdienen? Aber auch eine Funkantenne, Außenwerbung und eine Postbox kann die Rendite einer vermieteten Immobilie erhöhen. Und was haben Tiny Houses damit zu tun? Das warum und wie erklären wir im zweiten Teil.