Steigende Kaufpreise und Mieten und hohe Investitionen kennzeichnen den deutschen Immobilienmarkt seit Jahren. Eine hohe Nachfrage, niedriger Zinsen und eine positive Konjunktur belebten das Geschäft um das Betongold. Doch wie genau beeinflussen diese Faktoren den Immobilienmarkt und welcher Trend für 2019 ist daraus abzulesen?
Der Deutsche Immobilienmarkt entwickelte sich in den letzten Jahren stark. Gerade in den Metropolen und deren Peripherien konnten sich Investoren und Immobilienbesitzer vor guten Renditen kaum retten. Durch eine ausgeprägte Landflucht in die ökonomisch attraktiven Städte und Zuzüge aus dem Ausland steigt die Nachfrage nach Wohnraum und Grundstücken immens an. Vor allem drei Faktoren sind die Ursache für den Immobilienboom. Doch welche Trends lassen sich für 2019 und auch mittelfristig an deren Entwicklung ablesen?
Diese drei Faktoren bestimmen den Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt hat eine besondere Dynamik und ist sowohl von Veränderungen im Inland, als auch globalen Faktoren abhängig.
Dazu lohnt ein genauer Blick auf den Immobilienmarkt in Deutschland um daraus eventuell eintretende Trends herleiten zu können.
Faktor 1: Angebot und Nachfrage von Immobilien
Den Menschen zieht es dorthin, wo er sich ökonomische Vorteile verspricht. Dies sind vor allem die Großstädte und deren Umlandregion. Ob Berlin, Frankfurt a.M., Hamburg, Köln, München, oder Stuttgart. Sie alle locken mit Arbeit, Schulen, ausgebauter Infrastruktur und Kultur. Aber auch mittlere Universitätsstädte verzeichnen starke Zuwanderungen.
So zieht es jedes Jahr 60.000 Menschen in die Hauptstadt, deren Metropolregion wohl in 2030 an der fünf-Millionen-Grenze kratzen wird. Und von Januar bis Oktober 2018 stieg die Bevölkerung in München um 0,8 Prozent. Hingegen meldeten 2018 ein Drittel der Kommunen in den ländlichen Regionen Sachsen-Anhalts einen Leerstand bei Mietwohnungen von 15 Prozent. Ein überaus hoher Wert.
Diese Verschiebung von Bevölkerungsteilen in die Städte hinein ist eine politische Herkulesaufgabe, doch wird sich daran in den kommenden Jahren nichts ändern.
Einzig die Verschlechterung der Wirtschaftslage könnte dazu führen, dass die Menschen sich die Mieten in den Großstädten perspektivisch nicht mehr leisten können. In München stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im dritten Quartal 2018 um 9,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal, in Stuttgart waren es sogar 12 Prozentpunkte. Und in Berlin zeigen ehemalige Arbeiterbezirke wie Wedding, dass 140 Prozent Mietsteigerung in fünf Jahren kein Tippfehler auf dem Taschenrechner sind.
Investoren werden, davon ist auszugehen, auf B- und C-Städte ausweichen und ihre Renditeerwartungen etwas nach unten korrigieren (müssen). In den Metropolen wird die anhaltende Nachfrage nicht zum Einbruch des Immobilienmarktes führen. Aber eine gewisse Abkühlung ist auch 2019 bereits zu erwarten. Auch weil diese Städte durch Neubauten der weiteren Überhitzung entgegenwirken und die Politik die Kaufoptionen der Mieter stärken wird.
Faktor 2: Die Zinspolitik der EZB
Als einer der wichtigsten Faktoren führen Niedrigzinsen zu mehr Geld auf dem Immobilienmarkt und es wird auch mehr investiert. Vor allem die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank führte dazu, dass am Ende billiges Geld für Investoren zur Verfügung stand.
Experten gehen davon aus, dass die Nullzins-Politik der EZB noch bis Mitte 2019 währt und sich anschließend langsam nach oben bewegt. Ein erstes Anzeichen ist das Ende des Anleihekaufprogramms bis Dezember dieses Jahrs.
Wer über den großen Teich schaut konnte sehen, wie die Leizinsen von der FED mittlerweile wieder auf 2,5 Prozent stiegen und es scheint nicht das Ende der Fahnenstange zu sein.
Im Worst-Case wäre eine starke Zinserhöhung und ein begleitender Konjunktureinbruch für den Immobilienmarkt fatal. Altkredite könnten nicht mehr bedient werden, Neubauprojekte könnten ins Stocken geraten und Refinanzierungen wären schwer zu tragen. Ergo würde die Waagschale zwischen Angebot und Nachfrage kippen und andere Anlageformen würden in den Fokus der global agierenden Investoren rücken.
Doch auch wenn die Deutsche Bundesbank in einem solchen Fall einen Preiseinbruch von 30 Prozent kalkuliert, scheint die EZB mit ihrer vorsichtigen Zinspolitik dagegen zusteuern und eine behutsame Zinsanhebung ist doch realistisch. Denn auch in den USA kam es nach der Leitzinserhöhung nicht zum Einbruch und es ist weltweit genügend Kapital im Spiel um entgegen zu wirken.
Faktor 3: Die Konjunktur in Deutschland
Es ertönte unlängst durch alle Gazetten: 2018 sei Deutschland an einer Rezession vorbeigeschrammt. Ja, die Konjunktur schwächelt und das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts wurde von der Bundesbank von 2 Prozent auf 1,5 Prozent korrigiert. Und auch der Nachfragemarkt von Industrieprodukten aus dem Ausland verzeichnete im Januar ein Minus von 11 Prozent. Und betrachtet man die deutschen Automobilhersteller, so könnte deren Umbruch zu Stelleneinbußen führen und so die Kaufkraft negativ beeinflussen.
Und auch global rumort es und dies kann durch die weltweiten Abhängigkeiten zur Konjunkturabschwächung führen. Ob nun die Abschottungspolitik der USA (aktuell die Exportzölle auf Autos), die Preispolitik Chinas, oder die Verschuldung Italiens. All dies kann und würde den deutschen Immobilienmarkt beeinflussen, wenn auch nur indirekt.
Das schwierige am Einfluss globaler Konjunkturaussichten ist deren Voraussagbarkeit. Und die Politik mischt stets mit, fördert oder drangsaliert die Ökonomie, weltweit und innerhalb der treibenden Wirtschaftsunionen. Doch selbst wenn wir hierzulande einen Dämpfer bekommen, so ist dies sicher noch Jammern auf hohem Niveau.
Im Resümee werden die Großstädte weiterhin von der hohen Nachfrage profitieren. Dennoch ist eine Entschleunigung sichtbar und auch absehbar, wenn es um Kaufpreise, Mieten und Renditen geht.
Banken und Investoren werden sich auf eine langsame Zinssteigerung einstellen und dies auch können. Ein sprunghafter Zinsanstieg ist durch die EZB naturgemäß nicht zu erwarten.
Einzig die weltweite und durch politische Instabilität gekennzeichnete Konjunktur verbleibt als Unsicherheitsfaktor und Deutschland muss sich ebenfalls auf schwächere Jahre einstellen.
Dennoch ist und bleibt eine Investition in den deutschen Immobilienmarkt, je nach Region und Stadt, weiterhin ein gutes Investment.
