Das Jahr ist noch jung und schon überschlagen sich Experten und Analysten ob dem Ausblich auf den Immobilienmarkt 2020. Fakt ist: Die Zinsen bleiben wohl niedrig und die Bevölkerung wächst, zumindest in den Städten. Werden politisch gewollte Instrumente wie Mietendeckel, Mietpreisbremse und mögliche Enteignungen den Mietermarkt weiter anheizen?
Das Jahr 2019 war, zumindest aus Vermietersicht, ein gutes Jahr und die Einnahmen für Wohnraum und Gewerbeobjekte haben sicher vielen Vermietern ein Lächeln aufs Gesicht gezaubert. In den Großstädten und nachgefragten Mittelstädten bestimmte eine teils überhöhte Nachfrage die Mietpreisgestaltung. Die Zahlen des Statistischen Bundesamtes bestätigen dies.
Andererseits war im letzten Jahr der politische Druck enorm und die Nivellierung der Mietpreisbremse, die Berliner Initiative zum Mietendeckel und sogar der Geist der Immobilienenteignung erschuf ein Klima der Unsicherheit bei Investoren, Bauträgern und Anlegern. Wie wird sich der Markt um das Betongold entwickeln und welche Faktoren werden ihn stark beeinflussen?
Daten und Fakten zum Immobilienmarkt 2020
Im Zeitraum 2008 bis 2018 stiegen die Immobilienpreise deutschlandweit um gut 50 Prozent, so unlängst das statistische Bundesamt. Ein Blick auf die detaillierten Zahlen verrät, dass der Boom seit 2015 nochmals anzog.
Vor allem angekurbelt durch das Niedrigzinsniveau bei anhaltendem Wirtschaftswachstum und fehlenden Alternativen für Kapitalanleger führten zu einem wahren Preisboom. In den Big Seven, also Berlin, Hamburg, München, Köln, Stuttgart Düsseldorf und Frankfurt am Main, stiegen allein zwischen 2016 und 2018 die Preise für Eigentumswohnungen um 23,4 Prozent.
Selbst in dünn besiedelten Regionen waren mehr als 10 Prozent Wertzuwachs in diesem Zweijahreszeitraum zu verzeichnen. Aber auch das immer rarer werdendes Bauland wurde im Jahr 2019 teurer, gerade in den Umlandregionen der Städte.
Die positiven Entwicklungsfaktoren für den Immobilienmarkt
Experten gehen davon aus, dass sich die Europäische Zentralbank kaum von ihrer 0-Zins-Politik entfernen wird, um weiterhin auf Wirtschaftswachstum zu setzen. Allein der Brexit verbleibt als hoher Risikofaktor, spricht aber eher dafür, dass keine Trendwende zu erwarten ist. Letztlich gehen Analysten davon aus, dass eher Großbritannien den schwarzen Peter zieht, als Festlandeuropa. Ergo bleiben Baukredite wohl preiswert.
Das Wirtschaftswachstum wird sich in Deutschland wohl etwas an die globalen Unsicherheiten anpassen müssen, also relativ niedriger ausfallen als im Vorjahreszeitraum. Dennoch bleibt Deutschland Exportweltmeister bei niedriger Arbeitslosenquote.
Die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien ist nach wie vor hoch und wird sich im städtischen Bereich eher verstärken, auch und gerade, weil die Bevölkerungszahl steigt. Aktuell sind fast 700.000 Mietwohnungen als Bauüberhang vorhanden, also Baugenehmigung erteilt, aber nicht fertig gestellt.
Auch im Jahr 2020 mangelt es an lukrativen Alternativen zur Geldanlage in Immobilien. Der reine Aktienmarkt wird für den Normalsparer immer risikovoller, dank Handelskriegen und teils fehlender politischer Stabilität. Vom Sparbuch und Lebensversicherungen als Akkumulationsmotor redet eh kein Mensch mehr.
Die negativen Entwicklungsfaktoren für den Immobilienmarkt
Wohl der unsicherste Faktor für die Perspektiven zum Immobilienmarkt ist die Landespolitik. Am Beispiel Berlins, wo der Mietendeckel für fünf Jahre die Mieteinnahmen einfrieren könnte, zeigt sich, wie fragil der Immobilienmarkt reagieren kann. Bereits vor Inkrafttreten erklärte die Bauwirtschaft und Investoren, dass solche politisch gewollten Beschränkungen den Wohnungsneubau nicht ankurbeln werden, obwohl Wohnungsneubau zwingend erforderlich sein wird.
Die Wohnnebenkosten werden steigen, mithin Strom, Gas und Heizöl. Diese Mehrbelastung für die Privathaushalte wird finanziell belasten und so die Spielräume einengen.
Die nivellierte Mietpreisbremse wird in bereits angespannten Wohnungsmärkten viel Streitpotential bieten, zumal die Reduzierung der Modernisierungsumlage von 11 Prozent auf acht Prozent teils notwendige Investitionen torpedieren wird.
Bis dato sind teils komplexe Bauvorschriften ein absoluter Hemmschuh für eine zeitnahe Umsetzung auch landeseigener Bauvorhaben. Eine Vereinfachung wird von allen Seiten seit langem gefordert, wird aber wohl auch in diesem Jahr nicht flächendeckend kommen.
Der Fachkräftemangel ist nach wie vor enorm, gerade im Hochbau und Sanitärbereich. Dies verlängert Bauplanungen und -Vorhaben.
So genannte Milieuschutzgebiete werden sich in den Großstädten vergrößern, um Gentrifizierung vorzubeugen. Ergo werden teils wichtige Nutzungsänderungen immer schwieriger, von der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ganz zu schweigen.
Immobilienpreise werden steigen, auch im Jahr 2020
Wägt man die einzelnen Faktoren gegeneinander ab, so verbleibt im Resümee, dass auch in diesem Jahr die Nachfrage nach Mietwohnungen beziehungsweise Wohnraum hoch bleiben wird. Zwar scheint eine Abkehr der Politik der schwarzen Null für möglich und damit Investitionen in den sozialen und landeseigenen Wohnungsbau für wahrscheinlich. Aber eine Entlastung auf dem Mietermarkt ist dann erst 2021 beziehungsweise mittelfristig zu erwarten.
Hinzu kommt die nachhaltige Landflucht. Die Großstädte platzen aus allen Nähten und selbst in den Umlandregionen der Metropolen wird Bauland knapp. Im Kern also werden Immobilien an Wert zulegen, wohl in gleichem Maße wie im Vorjahr. Ebenso bleibt das Mietzinsniveau hoch. Wenn, ja wenn nicht der ein oder andere Landespolitiker den Riegel des Wählerwillens vorschiebt. In Hamburg steht die Landtagswahl an und in Bayern und Nordrheinwestfalen werden die Kommunalwahlen indiziengebend sein.
