Eine Mieterselbstauskunft rechtssicher zu gestalten ist schwierig, die Ausgangslage zu möglichen Fragen an den Mietinteressenten komplex. Die DSGVO hält hier Strafen bereit, wenn eine Frage unangebracht ist. Doch auch der Mieter muss mit Konsequenzen rechnen, wenn er nicht wahrheitsgemäß antwortet.
Eine Mieterselbstauskunft ist die einzige Möglichkeit des Vermieters sich ein Bild über den Mietinteressenten zu machen. Ob mündlich erfragt oder schriftlich durch den Mieter beantwortet, die Rechtssicherheit sollte, wie im ersten Teil beschrieben, stets gewahrt bleiben.
Im zweiten Teil des Ratgebers wurde geklärt, zu welchem Zeitpunkt Vermieter welche Fragen stellen dürfen und welche Fragen nicht rechtens sind. Nun geht
es um Strafen bei nicht rechtskonformen Mieterselbstauskünften für die Mieter und Vermieter sowie um die Bonitätsauskunft und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
Unzulässige Fragen oder falsche Angaben in einer Mieterselbstauskunft haben ernste Konsequenzen. Das gilt für die Vermieter ebenso wie für die Mieter. Deswegen sollten beide Parteien darauf achten, sich rechtskonform zu verhalten und keinen Täuschungsversuch zu unternehmen. Außerdem ist es wichtig, dass die Mieter auch Informationen mitteilen, die einer Auskunftspflicht unterliegen, selbst wenn sie nicht ausdrücklich danach gefragt werden.
Für die Vermieter ist es zudem wichtig, sich eine Bonitätsauskunft einzuholen. Alternativ steht zur Mieterselbstauskunft auch die Möglichkeit zur Verfügung, sich eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aushändigen zu lassen.
Mögliche Strafen bei unangebrachten Fragen
Die Strafen für unzulässige Fragen in einer Mieterselbstauskunft sind in Artikel 83 Absatz 5 DSGVO geregelt. Hier steht, dass der Bußgeldrahmen so gefasst ist, dass für unzulässige Fragen eine Strafe von bis zu 2 Millionen Euro erhoben werden kann. Das liegt daran, dass es sich bei solchen Fragen um eine Ordnungswidrigkeit handelt. Allerdings hängt das Bußgeld stark davon ab, wer die Ordnungswidrigkeit begeht und wie schwerwiegend sie ist.
Wenn ein privater Vermieter einige unzulässige Fragen in einer Mieterauskunft stellt, hat das weniger ernste Konsequenzen, als wenn eine Wohnungsgenossenschaft solche Fragen grundsätzlich stellt und die unzulässig erhobenen Daten abspeichert und auswertet.
Auf diese Fragen müssen Interessenten unaufgefordert antworten
Es gibt bestimmte Informationen, die Mietinteressenten den Vermietern zukommen lassen müssen, selbst wenn sie nicht ausdrücklich danach gefragt werden. So haben Sie beispielsweise eine Aufklärungspflicht in Bezug auf ihre Arbeitslosigkeit, weil sie sich hierdurch die anstehende Miete vermutlich nicht leisten können. Ebenso müssen die Vermieter darüber in Kenntnis gesetzt werden, wenn gegen die Interessenten ein Insolvenzverfahren läuft. Kommen die Mietinteressenten ihrer Aufklärungspflicht nicht nach, kann der Tatbestand der arglistigen Täuschung erfüllt sein. Dies hat zur Folge, dass ein Vermieter den abgeschlossenen Mietvertrag anfechten kann und dass dieser unter Umständen sogar unwirksam ist.
Konsequenzen bei einer bewusst fehlerhaften Selbstauskunft
In einer Mieterselbstauskunft gibt es Fragen, die die Mietinteressenten verpflichtend wahrheitsgemäß beantworten müssen. Tun sie dies nicht, hat dies ernste Konsequenzen. So haben Vermieter dann das Recht, den bestehenden Mietvertrag anzufechten oder sogar fristlos zu kündigen. Das gilt zum Beispiel dann, wenn ein Mietinteressent seine finanziellen Verhältnisse deutlich besser darstellt, als sie tatsächlich sind.
Das Landgericht München hat sogar geurteilt, dass eine solche Falschauskunft in der Mieterselbstauskunft zu einer fristlosen Kündigung führen kann, wenn nach Vertragsabschluss die Miete immer pünktlich gezahlt wurde. Das Gericht urteilte, dass einem Vermieter nicht zugemutet werden kann, dass erst ein Schaden entstanden sein muss, bevor er sich gegen die unzulässige Mieterselbstauskunft zur Wehr setzen darf.
Anders sieht es bei Fragen zur informationellen Selbstbestimmung aus. So hat beispielsweise einmal ein Mieter, sich selbst und seinen Vormund im Mietvertrag eintragen lassen. Hierbei verschwieg er dem Vermieter jedoch, dass er aufgrund einer Entmündigung nur beschränkt geschäftsfähig war. Hier urteilte ein Verfassungsrichter, dass dies noch keinen ausreichenden Grund für eine Kündigung darstelle und der Mietvertrag somit rechtmäßig zustande gekommen sei.
Hinweis: Alle Fragen, die nicht rechtmäßig sind, können von den Mietinteressenten ausdrücklich falsch beantwortet werden, ohne dass dies Konsequenzen für Sie oder das Mietverhältnis hätte. Wer also gerne laute Musik hört, darf behaupten, kein Freund von Musik zu sein oder ausschließlich Entspannungsmusik zu hören.
Unbedingt eine Bonitätsauskunft einholen
Es ist dringend angeraten, dass sich Vermieter eine Bonitätsauskunft von ihren Mietinteressenten einholen. Nur so können sie sinnvoll einschätzen, ob diese in der Lage sein werden, die Miete immer pünktlich zu bezahlen. Hier können die Informationen einer Wirtschaftsauskunftei wie der Schufa genutzt werden.
In diesem Zusammenhang stehen zwei unterschiedliche Varianten zur Auswahl. So gibt es neben einer vollständigen Bonitätsauskunft auch eine abgespeckte Bonitätsauskunft. In dieser wird im Falle einer guten Bonität lediglich mitgeteilt, dass ausschließlich positive Vertragsinformationen vorlegen. In der vollständigen Bonitätsauskunft sind noch Informationen zu eventuellen Kreditverträgen oder Konten enthalten. Diese haben keinen konkreten Bezug zur Mietsache und gehen den Vermieter daher nichts an. Die meisten Mieter entscheiden sich deshalb dafür, den Vermietern lediglich die abgespeckte Bonitätsauskunft vorzulegen.
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und Mieterselbstauskunft im Vergleich
Einige Vermieter setzen statt einer Mieterselbstauskunft eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ein, um sich einen Überblick über die Zuverlässigkeit der Mietinteressenten zu verschaffen. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass sie eine solche Bescheinigung nicht verlangen dürfen. Einige Mietinteressenten legen sie dennoch vor, um ihren guten Willen und ihre gute Bonität zu zeigen.
Anhand einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erkennen die Vermieter, dass die Mieter ihren Verpflichtungen bisher immer zuverlässig nachgekommen sind. Andersherum bedeutet das Fehlen einer solchen Bescheinigung jedoch nicht, dass sie unzuverlässig wären. Denn die Vorvermieter müssen eine solche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nicht ausstellen und tun es auch nicht immer.
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