Mietrecht: Welche Grundausstattung ist für Mietwohnungen vorgeschrieben?

Bei der Grundausstattung für Mietwohnungen existieren viele Mythen. Sind ein Herd und eine Spüle, gar Kabelanschluss, gesetzlich vorgeschrieben und muss der Vermieter diese bei Vermietung bereitstellen? Der Gesetzgeber hat keine bundeseinheitlichen Mindestanforderungen mehr, jedoch die Bundesländer.

Spätestens kurz vor der Mietvertragsunterschrift fragen die zukünftigen Mieter nach einem Herd, der Spüle und sonstigen, ihrer Ansicht nach, notwendigen Einbauten als Mindestanforderung an eine Mietwohnung. Gerade Kleinst- und Privatvermieter sind teils überfordert und kommen Anforderungen nach, die nicht erfüllt werden müssen.

Gibt es eine gesetzliche Grundlage für die Grundausstattung von Wohnraum?

Bis 1985 galt Paragraf 40 des Wohnungsbaugesetzes, wonach klare Regeln für die Grundausstattungen bei Mietwohnungen bundeseinheitlich galten. Seit damals, so das Bundesverwaltungsgericht in einem Urteil aus dem Jahre 1990, definieren sich die darin enthaltenen Anforderungen auch noch heute, also aktuell.

Diese Regeln wurden nach 1985 zur Landeshoheit und so definiert jedes der 16 Bundesländer eigene Mindestanforderungen an die Grundausstattung von Mietwohnungen. In Nordrhein-Westfalen wurde ein Gesetz zur Erhaltung und Pflege von Wohnraum erlassen, demnach die Gemeinde den Vermieter auffordern kann, Mindestanforderungen an die Grundausstattung zu erfüllen. Die letzte Fassung des Gesetzes endete aber am 27.04.2005.

Dennoch gibt jedes Bundesland über seine Bauordnungen vor, wie der Wohnraum ausgestaltet sein muss. Am Beispiel für Berlin, dort § 48 der Bauordnung, lässt sich grundlegend erlesen, welche Mindestanforderungen Vermieter erfüllen sollten.

Welche Grundausstattung ist für Mietwohnungen vorgeschrieben?

Im juristischen Kontext besteht Einigkeit, dass eine abgeschlossene Wohneinheit sich nur dann zum Wohnen eignet, wenn sie über gewisse Mindestanforderungen verfügt. Demzufolge muss die Wohneinheit über eine Toilette und Bad, ein Spülbecken mit Wasserzapfstelle, Anschlüsse für Elektroherd oder Gasherd und eine Küche mit Entlüftungsmöglichkeit verfügen.

Das, was das Bundesverwaltungsgericht aber als „heute selbstverständlich“ ansah, ist oft Ausgangspunkt von Streitereien. Denn über die Art und den Zustand der Mindestanforderung sagt der Gesetzgeber kein Wort.

Dennoch, und das ist wichtig, orientieren sich die Gerichte noch heute an die Regeln des oben erwähnten § 40 des Wohnungsbaugesetzes.

Deshalb sollten die nachfolgenden Mindestanforderungen, aktuell, erfüllt sein: 

• Abschließbare Wohnung mit innen liegendem Vorraum
• Raum zum Kochen, mit ausreichender Entlüftung, Wasserzufuhr oder -Anschluss, Anschlussmöglichkeit für Elektro- oder Gasherd.
• Eine entlüftete Speisekammer oder ein Anschluss für einen Kohleofen ist heutzutage nicht mehr notwendig.
• Sanitäre Anlagen nach neuzeitlicher Anmutung innerhalb der Wohnung (Also kein Etagenklo)
• Badezimmer mit Toilette, Bade- oder Duschmöglichkeit sowie einem Waschbecken
• Heizkörper in allen Wohnräumen inklusive Bad und Küche (nicht in Abstellräumen oder Fluren)
• Mindestens eine Steckdose pro Wohnraum (aktuell nicht ausreichend, hier gelten zwei Steckdosen als ausreichend, bei Küche jedoch drei)
• Einen Kellerraum oder entsprechende Abstellräume
• Rauchmelder in jedem Wohnraum inklusive Küche und Bad

Abweichend von den Inhalten des § 40 WoBauG II müssen Mietwohnungen mit einer Heizung ausgestattet sein und jeder Wohnraum sowie Küche und Bad über einen ausreichenden Heizkörper verfügen.

Die Anforderung an die Bereitstellung eines Wasch- und Trockenraums ist heutzutage nicht mehr aktuell.

Wann sind die Mindestanforderungen für Mietwohnraum nicht erfüllt?

In Hamburg gilt das Hamburgische Wohnraumgesetz und diese sieht die Mindestanforderungen an „erträgliche“ Wohnraumverhältnisse dann nicht erfüllt, wenn

• Wände, Decken und Böden nachhaltig durchfeuchtet sind,
• nicht wenigstens ein Wohnraum über eine Fläche von mindestens 10 Quadratmeter verfügt,
• nicht wenigstens ein Wohnraum durch Tageslicht beleuchtet ist und über eine ausreichende Belüftung verfügt,
• die Wasserversorgung und ein WC mit Ausguss ungenügend sind oder fehlen
• und eine Heizmöglichkeit, eine Anschlussmöglichkeit für einen Herd und elektrische Geräte oder elektrische Beleuchtung fehlen.

Ergo schreibt das Bundesland Hamburg keinen bereitgestellten Herd oder eine Spüle vor. In Berlin aber müssen diese, im Näheren als Kochgelegenheit und Ausguss bezeichnet, vorhanden sein. Über die Art und Güte schreibt man dem Berliner Vermieter aber nichts Genaues vor. Demzufolge reicht ein Campingkocher und eine billige Spüle vom Baumarkt für 50 Euro.

Wichtig: Vermieter sollten sich im Vorfeld der Vermietung über die jeweiligen Mindestanforderungen zur Grundausstattung der Wohnung informieren. Die jeweiligen Gemeinden oder das Internet halten diese Informationen vor. 

Zusätzliche Grundausstattung und Anforderungen für Wohnraum

Der Gesetzgeber stellt, neben den oben genannten Anforderungen an die Nutzbarkeit von Wohnraum, noch weitere Regeln auf, die Vermieter berücksichtigen müssen:

• Wände, Decken und Fußböden müssen ausreichend gegen Lärm, Feuchtigkeit und Heizverlust gedämmt sein.
• Wände und Decken müssen ordentlich verputzt und gestrichen sein.
• Die Heizanlage muss nachts mindestens 18 Grad und tagsüber mindestens 20 Grad erreichen.
• Wasserzulauf und -ablauf müssen ordnungsgemäß funktionieren und sauber gehalten werden, um Schädlingen vorzubeugen.
• Es ist eine ausreichende Stromversorgung zu gewährleisten, um technische Geräte und Beleuchtungen betreiben zu können.

Die Folgen fehlender Grundausstattung und Anforderungen für Wohnraum

Erfüllt der Vermieter die oben genannten Anforderungen und Mindeststandards nicht, liegt ein Mangel an der Mietsache vor und der Mieter ist zur Mietminderung berechtigt. So ist er darüber hinaus bei Wegfall der Mindestanforderungen verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache durch Reparatur auf eigene Kosten wiederherzustellen.

Wie war das jetzt mit Einbauküche & Co als Mindestanforderung für Mietwohnungen?

In ganz Deutschland wird die Bereitstellung, bis auf eine billige Spüle in der Küche bei Berliner Wohnungen, nicht vorgeschrieben. Und Vermieter sollten eine Einbauküche, außer wenn bereits vorhanden, auch nicht mit vermieten. Was im Grunde für alle Einbauten, Teppiche, Möbel etc. gilt. Der Grund: Alle Einbauten und Mobiliar, die sich in der Mietwohnung bei Vertragsabschluss befinden, gelten als mit vermietet. Ergo muss der Vermieter auch die dauerhafte Funktionalität gewährleisten. Selbst ein mit vermieteter Teppichboden muss dann nach 10 Jahren Verschleiß durch den Vermieter ausgetauscht werden.

Bei technischen Geräten wie Kühlschrank, Wasch- und Spülmaschine kann das teuer werden. Und ist eines dieser vermieteten Geräte irreparabel, muss der Vermieter ein gleichwertiges Gerät zur Verfügung stellen.

Natürlich vermieten sich Wohnungen mit Einbauküche besser als ohne. Dennoch sollte man genau abwägen, ob es nicht auch ohne ginge. Im Zweifel kann man diese Geräte, die der Vormieter vielleicht in der Wohnung beließ, per Überlassungsvertrag an den Nachmieter übergeben.