Auf den ersten Blick ist es für Vermieter vorteilhaft, wenn der ausziehende Mieter einen Nachmieter anbietet. Es spart Kosten und Zeit. Aber es ist viel zu beachten, um im Nachhinein nicht die Ansprüche gegen den neuen Nachmieter zu verlieren. Wir betrachten die Vor- und Nachteile, wenn der Mieter einen Nachmieter stellt, und geben Tipps, wie es rechtssicher gelingen kann, seine Ansprüche zu bewahren.
In vielen Anzeigen heißt es „Nachmieter gesucht“. Das ist dann der Fall, wenn der Vermieter akzeptiert hat, dass der bald ausziehende Mieter einen Nachmieter sucht, anstatt die Mietwohnung selbst zu vermarkten.
Und auf den ersten Blick hat diese Vorgehensweise für Mieter und Vermieter Vorteile. Doch nur dann, wenn der Vermieter Vorsicht walten lässt und die Verfahrensweise im Vorfeld und noch vor dem neuen Mietvertragsverhältnis moderiert.
Die Vorteile, wenn der Mieter einen Nachmieter stellt:
Für beide Seiten ergeben sich Vorteile. Der Mieter kann so unter Umständen seine Mietzahlungsdauer verkürzen, weil der Nachmieter schneller auszieht als er an den Vertrag gebunden ist. Das ist auch deshalb nachvollziehbar, weil die Mieter in der Regel keine oder weniger Doppelmiete zahlen müssen.
Zusätzlich bietet sich bei der Nachmietersuche der Vorteil, dass man einen Abstand für Einbauten oder Möbel aushandeln kann. In Zeiten von Wohnungsmangel zahlen Mietsuchende gern ein paar Euro mehr.
Und beim Thema Renovierung vereinbart der noch aktuelle Mieter gern die Übernahme der Renovierung durch den Nachmieter und so geht die Wohnung in den Besitz über, selbst wenn sie verwohnt ist und starke Abnutzungserscheinungen vorweist.
Die Vorteile für den Vermieter liegen ebenfalls auf der Hand: In erster Linie braucht er sich nicht um die Vermarktung der Mietwohnung zu kümmern. Man erspart sich die Schaltung von Anzeigen, Telefonaten und Besichtigungen. Und Vermieter haben letztlich keine finanzielle Einbuße, da sich Nachmieter aktuell schnell finden lassen und der alte und neue Mietvertrag sich passgenau abwechseln können.
Achtung: Auch wenn Vermieter den Mietern diese Methodik erlauben, sollten Mietinteressenten, wie auch bei der Eigenvermarktung, auf Herz und Nieren geprüft werden. Eine umfassende Wohnungsbewerbung inklusive ausgefülltem Selbstauskunftsbogen, Unbedenklichkeitsbescheinigung der Schufa, Vermieterbestätigung und Gehaltsnachweise sind Pflicht. Ein persönliches Gespräch mit dem potenziellen Nachmieter ist die verpflichtende Kür.
Die Nachteile, wenn der Mieter einen Nachmieter stellt:
Die Suche des ausziehenden Mieters nach einem Nachmieter kostet Zeit und Besichtigungstermine müssen organisiert und protokolliert werden.
Der Nachteil des Vermieters ist aber ungleich höher. Denn getrieben vom ehemals guten Verhältnis zwischen dem Noch-Mieter und dem Vermieter werden die Übergabemodalitäten in der Regel dem Noch-Mieter überlassen. Juristisch besteht somit eine Übernahmevereinbarung zwischen Noch-Mieter und Nachmieter. Und genau hier steckt der Teufel im Detail:
Der Nachmieter übernimmt, allein weil er die Wohnung selbst neu gestalten will, die Wohnung wie sie steht und liegt, also in der Regel in einem unrenovierten Zustand. War die Wohnung bei der vorangegangenen Anmietung unrenoviert, ist das kein Problem. Wurde sie jedoch renoviert übergeben, dann verfällt der Anspruch auf Schönheitsreparaturen gegenüber dem Nachmieter, selbst wenn etwas anderes im Mietvertrag steht.
Der Nachmieter muss also die mietvertraglich umgelegte Pflicht zu Renovierungen während der gesamten Mietvertragslaufzeit und auch am Ende nicht einhalten. Im Gegenteil. Wie in einem Gerichtsurteil zur Renovierung bei Auszug des Landgerichtes Krefeld ist allein der Vermieter für die Renovierungen gemäß § 535 BGB zuständig und Gerichte prüfen genau nach, wie der Zustand bei Mietvertragsbeginn war.
Selbst eine konkrete und diesbezügliche Übernahmevereinbarung zwischen Noch-Mieter und Nachmieter ändert nichts am Wegfall des vermieterseitigen Anspruches. So entschied der BGH unter Aktenzeichen VIII ZR 277/16, dass selbst eine Übernahmevereinbarung sich nicht zugunsten des Vermieters auswirke. Unrenoviert bleibt auch unrenoviert. Der Vermieter zahlt die Zeche.
Lösung für wegfallenden Anspruch auf Schönheitsreparaturen durch Nachmieter
Eigentlich ist es einfach. Die Übernahmevereinbarung darf nur zwischen Vermieter und Nachmieter erfolgen. Und dies sollte man dem Noch-Mieter gleich vorab verdeutlichen. Entweder der Nachmieter erklärt unmissverständlich, dass die Wohnung in renovierten Zustand vermietet wird, selbst wenn das nicht der Fall ist, und so auch zurückgegeben wird. Oder, und das ist die sicherste Alternative: Der Noch-Mieter kommt seiner vertraglichen Pflicht zur Renovierung vor Auszug nachweislich nach und der Mietvertrag mit dem Nachmieter beinhaltet die Übernahme der Schönheitsreparaturen.
Ohnehin sollten Vermieter nie vollends das Heft bei der Neuvermietung aus der Hand geben. Die Suche nach dem Nachmieter kann man gern dem Mieter überlassen. Aber Prüfung des Nachmieters, wie oben beschrieben, sowie eine selbst mit dem Nachmieter geschlossene Übernahmevereinbarung spart Geld und stellt die mietvertraglichen Vereinbarungen rechtssicher dar.
Tipp: Bei einem gemeinsamen Treffen zwischen Vermieter, Noch-Mieter und Nachmieter inklusive Übernahmeprotokoll wechselt man als Vermieter eben den Raum, wenn die beiden dann den Abstand finanziell regeln.
