Ein Verwalter übernimmt für eine WEG eine Vielzahl von Aufgaben. Was aber, wenn der Verwalter für eine unbestimmte Zeit oder dauerhaft ausfällt? Ist die WEG ohne Verwaltung rechtssicher handlungsfähig? Zunächst ist die handlungsunfähig und muss nach Alternativen suchen, um das Heft des Handelns wieder in die Hand zu nehmen.
Es gibt eine Vielzahl von Gründen, aus denen ein Hausverwalter dauerhaft ausfallen kann: Krankheiten, eine Abberufung, das Alter oder ein Betrugsfall sind nur einige davon. Der erste Teil dieses Ratgebers geht daher der Frage nach, wie handlungsfähig eine WEG ohne Verwaltung noch ist. Kann sie Eigentümerversammlungen einberufen? Welche Beschlüsse kann sie fassen? Und wie kommt sie an einen neuen Verwalter? All diese Fragen werden im Folgenden geklärt.
Eine WEG ohne Verwaltung bleibt erhalten, trotz erschwerter Handlungsfähigkeit
Der Wegfall eines Verwalters führt nicht dazu, dass eine WEG aufhört zu existieren. Das liegt daran, dass laut § 18 Absatz 1 WEG die Gesamtheit der Wohnungseigentümer die Verwaltung des Eigentums organisiert. § 9b Absatz 1 Satz 2 WEG sagt zudem, dass die Vertretung der Eigentümergemeinschaft durch alle Eigentümer erfolgt, wenn kein Verwalter vorhanden ist.
In den meisten Fällen führt das Fehlen eines Verwalters allerdings dazu, dass die Handlungsfähigkeit einer Eigentümergemeinschaft massiv eingeschränkt ist. Denn keine Entscheidung kann über den Verwalter laufen, sondern alle Eigentümer müssen sich über jede einzelne Frage gemeinschaftlich austauschen und einigen. Was bei kleineren WEG bis zu 10 Wohneinheiten eventuell noch funktioniert, ist bei größeren Gemeinschaften nahezu nicht umsetzbar. Deswegen ist es wichtig, schnellstmöglich die Handlungsfähigkeit der WEG wiederherzustellen.
Auch ohne Verwalter kann Eigentümerversammlung einberufen werden
Eine Wohnungseigentümerversammlung wird in der Regel durch den Verwalter einberufen. Wenn kein Verwalter vorhanden ist, können alternative Wege genutzt werden. Beispielsweise erlaubt § 24 Absatz 3 WEG, dass der Verwaltungsbeirat oder dessen Vertreter eine Eigentümerversammlung einberufen kann. Außerdem ist hier geregelt, dass auch ermächtigte Wohnungseigentümer eine solche Versammlung einberufen können. Das geht allerdings nur, wenn ein entsprechender Beschluss bereits getroffen wurde, bevor der Verwalter nicht mehr zur Verfügung stand.
Hinweis: Der bevollmächtigte Wohnungseigentümer kann die Eigentümerversammlung erst einberufen, wenn sowohl der Verwalter als auch der Verwaltungsbeirat nicht in der Lage oder willens sind, dies zu tun.
Wenn weder der Verwalter noch der Verwaltungsbeirat noch ein bevollmächtigter Miteigentümer die Eigentümerversammlung einberufen, kann eine Vollversammlung abgehalten werden. Hierfür ist es nötig, dass sich die Eigentümer allseits verabreden, eine solche Vollversammlung durchzuführen. Hier ist es dann möglich, auf Einberufungsformalitäten, wie sie § 24 WEG vorschreibt, zu verzichten, um rechtsgültige Beschlüsse fassen zu können. In der Folge muss dann ein Versammlungsleiter gewählt werden, der sämtliche Absprachen und Vereinbarungen schriftlich festhält. Alle Beschlüsse sind nur dann gültig, wenn alle Eigentümer der Versammlung beiwohnen.
Diese Beschlüsse kann eine Eigentümerversammlung dennoch fassen
Eine wichtige Aufgabe kann darin bestehen, den tätigen Verwalter abzuberufen. Das ist dann nötig, wenn dieser formell noch im Amt ist. Das ist beispielsweise bei einer Erkrankung der Fall oder wenn er nicht mehr aufzufinden ist. Die Abberufung muss dann laut § 26 Absatz 3 Satz 1 WEG erfolgen. Hat der Verwalter sein Amt hingegen niedergelegt, ist eine Abberufung nicht nötig. Allerdings ist die Abberufung des Verwalters von der Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Wenn der Verwalter abberufen wurde, muss in einem zusätzlichen Schritt der Verwaltervertrag gekündigt werden. Je nach Grund dafür, dass der Verwalter nicht mehr tätig werden kann, muss die Kündigung fristlos oder fristgerecht erfolgen.
Einen neuen Verwalter für die WEG finden
Grundsätzlich kann in einer Eigentümerversammlung ein neuer Verwalter bestellt werden. Hierfür ist es aber erforderlich, dass das Vorschlagsrecht berücksichtigt wird. Das bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer die Möglichkeit hat, Angebote einzuholen und einen Vorschlag für einen Verwalter zu machen. In der Praxis wählt die Gemeinschaft in ihrer Gesamtheit mittels Beschluss aber eine Person aus, die Angebote einholt und sich um entsprechende Vorschläge kümmert.
Des Weiteren ist es erforderlich, dass mindestens drei Angebote vorhanden sind, da es sonst wahrscheinlich ist, dass die Bestellung eines neuen Verwalters angefochten wird. Hinzu kommt, dass alle Angebote allen Eigentümern bekannt sein müssen. Diese müssen mindestens drei Wochen Zeit haben, um sich mit diesen zu beschäftigen und zu entscheiden, wie sie zu diesen stehen. Zu den Mindestinformationen, die vorhanden sein müssen, gehören die Angebote sowie die Namen und Eckdaten der Bewerber und ihrer Angebote.
Alternativ hat die Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit, einen kommissarischen Verwalter zu bestellen, der in der Regel einer der Wohnungseigentümer selbst ist. Dieser kann, muss aber nicht zwingend, zum Verwaltungsbeirat gehören. Hierdurch wird die Eigentümergemeinschaft wieder handlungsfähig. Wenn die Verwaltung von der jeweiligen Person nicht nur kommissarisch übernommen werden soll, besteht zudem die Möglichkeit, eine Selbstverwaltung einzuführen. Hierbei ist zwischen der echten und der unechten Selbstverwaltung zu unterscheiden. Bei der echten Selbstverwaltung kümmern sich alle Eigentümer um die Verwaltung, während sie bei der unechten Selbstverwaltung einen einzelnen Eigentümer bestimmen, der als Verwalter tätig wird.
Resümee: Eine WEG bleibt auch ohne Verwalter bestehen, ihre Handlungsfähigkeit ist aber massiv eingeschränkt. Im zweiten Teil dieses Ratgebers geht es um die Frage, welche Regeln für das Umlaufverfahren gelten und welche Rechte und Möglichkeiten ein einzelner Eigentümer besitzt, wenn keine WEG-Verwaltung vorhanden ist.
