Die Suche nach einem neuen Verwalter für eine WEG erweist sich gelegentlich als mühsam. Im Rahmen der WEG-Reform wurde neu festgelegt, wer die Zuständigkeit der Verwaltersuche bei einer WEG konkret innehat.
Es gibt verschiedene Gründe, warum ein neuer Verwalter benötigt wird. Ein alter Verwalter scheidet aus, die Eigentümergemeinschaft ist mit dem bisherigen Verwalter unzufrieden oder der aktuelle Verwalter ist nicht aufzufinden.
In jedem Fall ist es wichtig, dass klar geregelt ist, wer für die Suche nach einem neuen Verwalter verantwortlich ist. Bereits in der alten Fassung des WEG-Gesetzes gab es hierzu klare Regelungen, die im Rahmen der Neufassung jedoch einige Änderungen erfahren haben. Welche das sind und worauf WEG bei der Verwaltersuche achten müssen, erklärt dieser Artikel.
Bisherige Rechtslage bei Verwaltersuche
Das WEG-Gesetz a.F. legte fest, dass für die Verwaltersuche die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich verantwortlich sind. Das bedeutete, dass jeder Eigentümer individuell Angebote einholen und dem Verwaltungsbeirat vorlegen konnte. Dieser prüfte diese auf Eignung und traf eine Vorauswahl. Hierbei war es dem Beirat erlaubt, eigene Angebote einzuholen und zur Wahl zu stellen. Die relevanten Angebote leitete der Verwaltungsbeirat an den Verwalter weiter, der eine Eigentümerversammlung einberief und die Angebote beziehungsweise deren Kernaussagen zusammen mit der Tagesordnung und der Einladung zur Eigentümerversammlung an die Eigentümer verschickte.
Rechtslage bei Verwaltersuche nach WEG-Reform
Mit Inkrafttreten der WEG-Reform haben sich die bestehenden Regelungen deutlich geändert. Beispielsweise sind nicht mehr die Eigentümer zusammen für die Suche nach einem neuen Verwalter zuständig, sondern die Eigentümergemeinschaft als Gesamtheit. Das bedeutet, dass fortan nicht mehr alle Eigentümer eigenständige Angebote einholen können, sondern die Eigentümergemeinschaft zunächst mittels Beschluss klar festlegen muss, wer für die Suche nach einem neuen Verwalter verantwortlich ist.
Für die Verwaltersuche gelten seither neue Regeln: Es müssen mindestens drei Angebote vorliegen, die von unterschiedlichen Hausverwaltungen stammen müssen. Die vorgeschlagenen Verwalter müssen zwingend zertifiziert sein. Die Einladungsfrist zu einer Eigentümerversammlung beträgt nunmehr drei Wochen und sämtliche Eigentümer müssen die Eckdaten der einzelnen Angebote erhalten. Hierzu gehören unter anderem die Kontaktdaten, die Laufzeit und die Vergütung.
Konsequenzen zur Verwaltersuche einer WEG
Für die Alltagspraxis in einer WEG ergeben sich durch die Reform verschiedene Änderungen. Unter anderem müssen die Wohnungseigentümer per Beschluss festlegen, wer dazu ermächtigt ist, Angebote einzuholen und zur Wahl zu stellen. Es bietet sich an, hierfür den Verwaltungsbeirat auszuwählen, oder einen berechtigten Wohnungseigentümer zu wählen. Sollte gewünscht sein, dass auch andere Wohnungseigentümer Angebote einholen dürfen, muss in dem Beschluss klar geregelt werden, inwieweit sie hierzu berechtigt sind.
Zudem muss per Beschluss festgelegt werden, welche Befugnisse der Verwaltungsbeirat bei der Suche nach einem neuen Verwalter hat. Es ist ratsam, dass dieser berechtigt sein sollte, aus den eingehenden Angeboten drei herauszusuchen, die dann zur Eigentümerversammlung geladen werden. Das Kriterium, nachdem diese Bewerber ausgesucht werden, sollte ausschließlich deren Eignung sein.
| Hinweis: Grundsätzlich kann auch der alte Verwalter damit beauftragt werden, einen Nachfolger zu suchen. Wenn der bisherige Verwalter jedoch ausscheidet oder sich zur Wiederwahl stellt, ist er in der Regel nicht sonderlich motiviert, andere Verwalter herauszusuchen. |
Vorgehen bei der Beschlussfindung
Es gibt verschiedene Strategien, die bei der Beschlussfindung herangezogen werden können. In der Regel werden entsprechende Beschlüsse auf der Eigentümerversammlung gefasst. Gelegentlich kann es jedoch notwendig sein, dass ein neuer Verwalter schnell gefunden wird. In einer solchen Situation kann das schriftliche Umlaufverfahren genutzt werden. Dieses gelingt in der Regel schnell, setzt allerdings Allstimmigkeit voraus. Gerade in größeren WEG mit vielen Eigentümern ist dieses Vorgehen daher wenig praktikabel.
Regeln, wenn kein Verwalter vorhanden ist
Der Verwalter vertritt die Eigentümergemeinschaft in allen juristischen Belangen. Dennoch ist eine solche Gemeinschaft auch dann handlungsfähig, wenn kein Verwalter mehr vorhanden ist. Sie bleibt dann ebenfalls als Eigentümergemeinschaft dafür zuständig, einen neuen Verwalter zu finden (§ 9b Absatz 1 Satz 2 WEG). Wer für die Suche verantwortlich ist, muss ebenfalls über einen Beschluss definiert werden. Um einen solchen Beschluss fassen zu können, müssen der Verwaltungsbeirat oder der berechtigte Wohnungseigentümer eine Eigentümerversammlung einberufen. Hier kann dann über den Fall beraten und ein Beschluss gefasst werden.
Das Vorgehen bei Fehlen von Verwalter, Beirat und ermächtigtem Eigentümer
In einigen Fällen ist es so, dass weder ein Verwalter noch ein Beirat oder ein ermächtigter Eigentümer vorhanden sind. Das ist beispielsweise dann so, wenn sich bisher ein Verwalter um alle Aufgaben gekümmert hat und nun verstorben ist. In diesem Fall bleibt die Eigentümergemeinschaft für die Verwaltersuche verantwortlich. Allerdings muss zunächst geklärt werden, wie eine Eigentümerversammlung einberufen werden kann, um einen entsprechenden Beschluss fassen zu können.
Im Rahmen der WEG-Reform haben Eigentümer die Möglichkeit bekommen, eine Beschlussersetzungsklage zu nutzen (§ 44 Absatz 1 Satz 2 WEG). Wenn ein Beschluss zu fassen ist, aber keine Eigentümerversammlung einberufen werden kann, kann ein Gericht bei der Klage eines Wohnungseigentümers einen entsprechenden Beschluss fassen. Das bedeutet, dass das Gericht eine Person einsetzt, die dann dazu berechtigt ist, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.
