Die echte Selbstverwaltung der WEG scheint Vergangenheit zu sein. Seit der WEG-Reform muss unter bestimmten Voraussetzungen eine Zertifizierung des Verwalters vorliegen. Es gibt allerdings klare Ausnahmen von den geltenden Bestimmungen.
Im ersten Teil dieses Ratgebers wurde erklärt, wie sich die WEG-Reform auf die Selbstverwaltung von WEG ausgewirkt hat. In diesem zweiten Teil geht es nun um die Frage, ob und in welchen Situationen eine Zertifizierung der Selbstverwaltung einer WEG erforderlich ist. Da es zu den bestehenden Regelungen einige Ausnahmen gibt, werden diese im Folgenden ebenfalls vorgestellt und erläutert.
Gewerbliche Verwalter müssen zertifiziert sein
Wohnimmobilienverwalter benötigen eine behördliche Erlaubnis, um ihrer Arbeit nachgehen zu dürfen. Das war bereits vor der WEG Reform der Fall. Die in § 34c Absatz 1 Nr. 4 GewO enthaltenen Regelungen gelten seit dem 01.08.2018. Um eine solche behördliche Erlaubnis zu erhalten, ist es erforderlich, sich mindestens 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren weiterzubilden.
Laien lernen so die Grundlagen einer WEG-Verwaltung kennen, wohingegen sich erfahrene Verwalter auf dem neuesten Stand halten. So ist sichergestellt, dass die WEG-Verwalter die aktuellen gesetzlichen Bestimmungen kennen und die jeweilige WEG rechtssicher und professionell vertreten können.
Um festzustellen, ob ein Verwalter gewerblich tätig ist, werden verschiedene Kriterien herangezogen. Wenn er selbständig und regelmäßig arbeitet und eine feste Vergütung bekommt, spricht viel für eine gewerbliche Tätigkeit. In diesem Fall ist es nötig, dass eine Zertifizierung vorliegt. Anders sieht es bei ehrenamtlichen Tätigkeiten aus. Diese werden nur gelegentlich durchgeführt und die Verwalter erhalten nur eine geringe Aufwandsentschädigung. In einem solchen Fall ist eine Zertifizierung nicht zwingend erforderlich.
Ein Sachkundenachweis bei Selbstverwaltung ist nicht nötig
Für eine Zertifizierung zum Wohnimmobilienverwalter genügt es, die Mindestanzahl an Weiterbildungsstunden im vorgeschriebenen Zeitraum zu erfüllen. Die entsprechenden Regelungen sind in § 34c Absatz 2a GewO zu finden. Es ist nicht erforderlich, dass ein Verwalter einen Sachkundenachweis besitzt, der zeigt, dass er über ein bestimmtes Wissen und klar definierte Fähigkeiten verfügt.
Die entsprechenden Regelungen wurden im Rahmen der WEG-Reform nicht angepasst. Das bedeutet, dass auch heute noch kein Sachkundenachweis vorliegen muss, wenn ein gewerblich tätiger Verwalter für eine WEG arbeitet. Zu beachten ist jedoch, dass § 19 Absatz 1, Absatz 2 Nummer 6 WEG die Möglichkeit eröffnet, dass Wohnungseigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Von diesem Recht machen beispielsweise Eigentümer Gebrauch, denen eine möglichst neutrale, unabhängige Verwaltung wichtig ist. Sie können so sicherstellen, dass keiner der Eigentümer die anfallenden Aufgaben übernimmt.
Was bedeutet „zertifiziert“ in Bezug auf WEG-Verwalter?
Ein Wohnimmobilienverwalter gilt dann als zertifiziert, wenn er eine entsprechende Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer erfolgreich absolviert hat. In der Vorbereitung auf eine solche Prüfung ist es erforderlich, sich verschiedene Kenntnisse im rechtlichen, kaufmännischen und technischen Bereich anzueignen. Welche Fähigkeiten vorliegen müssen, ist in § 26a Absatz 1 WEG festgelegt. Die entsprechenden Inhalte, die in einer solchen Prüfung abgefragt werden, legt das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) fest. Hierfür gibt es eine eigene Rechtsverordnung, die Interessierte einsehen können.
| Hinweis: Die Fortbildungspflicht für gewerbliche Verwalter ist von den hier skizzierten Regelungen nicht betroffen. Das bedeutet, dass gewerbliche Verwalter auch weiterhin 20 Fortbildungsstunden innerhalb von drei Jahren absolvieren müssen. |
Es ist zu beachten, dass Eigentümer erst zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform fordern können, dass ein zertifizierter Verwalter eingesetzt wird. Grund hierfür ist das Zertifizierungsverfahren, das nach Inkrafttreten der WEG-Reform zunächst noch eingeführt und umgesetzt werden musste. Ebenso kann ein Verwalter, der bereits für eine WEG arbeitete, bevor die WEG-Reform in Kraft trat, noch weitere dreieinhalb Jahre arbeiten und gilt als zertifiziert. Solche Übergangsregelungen sorgen für eine größtmögliche Flexibilität bei der Umsetzung der WEG-Reform, erfordern aber gleichzeitig eine schnelle, zielführende Anpassung der bestehenden Prozesse.
Diese Ausnahmen gelten bei einer Selbstverwaltung
Ob ein zertifizierter Verwalter eingesetzt werden muss, hängt unter anderem von der Größe der WEG ab. So ist es bei kleinen Wohnanlagen gegebenenfalls möglich, dass eine Selbstverwaltung stattfindet, ohne dass ein zertifizierter Verwalter zum Einsatz kommt. Die entsprechenden Regelungen sind in § 19 Absatz 2 Nr. 6 WEG zu finden. Damit diese Regelung greift, müssen allerdings verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein:
Auf der einen Seite ist es erforderlich, dass sich weniger als neun Eigentumswohnungen innerhalb der Wohnanlage befinden. Außerdem muss einer der Wohnungseigentümer als Verwalter eingesetzt werden. Hinzu kommt, dass weniger als ein Drittel der Eigentümer darauf besteht, dass ein zertifizierter Verwalter eingesetzt wird. Sind diese Voraussetzungen gegeben, kann der gewählte Eigentümer als Verwalter tätig werden. Wird er hierfür vergütet, ist seine Tätigkeit gewerblich und muss zertifiziert sein.
Erhält er hingegen nur eine kleine Aufwandsentschädigung, ist die entsprechende Tätigkeit nicht erlaubnispflichtig.
Fazit: Im Namen der Rechtssicherheit ist es empfehlenswert, dass sich Wohnungseigentümer mit den Veränderungen in Bezug auf die Selbstverwaltung einer WEG beschäftigen, die sich aus der WEG-Reform ergeben. Das gilt insbesondere dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft bisher selbstverwaltet wurde. Richtig umgesetzt führen die neuen Bestimmungen zu einer hohen Professionalität und Verlässlichkeit seitens der Verwalter und erhöhen die Effizienz ihrer Arbeit.
