Wenn Mieter das Miteinander in einem Mietshaus stören, ist das sowohl für die anderen Mietparteien als auch für den Vermieter lästig. In diesem Fall kann es sinnvoll sein, eine Abmahnung auszusprechen. Wichtig ist, dass diese rechtssicher ist, um Gültigkeit zu haben. In diesem Zusammenhang sind unter anderem die Gründe für und die formellen Anforderungen an Abmahnungen zu berücksichtigen. Führt eine Abmahnung nicht zum gewünschten Erfolg, kann es nötig werden, rechtliche Schritte zu ergreifen. Allerdings haben auch Mieter Rechte in Bezug auf Abmahnungen.
Abmahnungen sind ein mächtiges und wirkungsvolles Werkzeug von Vermietern. Sie können damit gegen Mieter vorgehen, die immer wieder den Hausfrieden auf unterschiedliche Weise stören oder ihren Mietzahlungsverpflichtungen nicht oder nicht pünktlich nachkommen. Damit eine Abmahnung die gewünschten Effekte erzielt, muss sie unbedingt rechtssicher sein. Als Vorstufe zur Mietvertragskündigung müssen Vermieter hier besondere Sorgfalt an den Tag legen.
Dieser Artikel erläutert mögliche Gründe für rechtssichere Abmahnungen, erklärt die formellen Bedingungen, die erfüllt sein müssen und klärt, welche rechtlichen Schritte zu ergreifen sind, wenn eine rechtssichere Abmahnung ignoriert wird.
Diese Ziele verfolgt eine Abmahnung des Mieters
Die Hauptaufgabe einer Abmahnung besteht darin, Mieter auf Fehlverhalten aufmerksam zu machen. Diese sollen dazu gebracht werden, eine Störung des Hausfriedens zu unterlassen und nicht weiter gegen den Mietvertrag zu verstoßen. Hierfür muss in einer rechtssicheren Abmahnung eine klare Frist gesetzt werden, bis zu der eine bestimmte Änderung vollzogen sein muss. Eine rechtliche Abmahnung ist quasi eine Vorstufe der fristlosen Kündigung. Sie soll dafür sorgen, dass Fehlverhalten eingestellt wird und das Mietverhältnis harmonisch fortgesetzt werden kann.
Erst wenn eine Abmahnung nicht die gewünschten Effekte erzielt, kann zu drastischeren Maßnahmen wie einer fristlosen Kündigung gegriffen werden. Um einer rechtssicheren Abmahnung mehr Gewicht und Glaubwürdigkeit zu verleihen, ist es sinnvoll, ihr eine Dokumentation des Fehlverhaltens beizufügen. So kann beispielsweise aufgelistet werden, wann und wie lange eine Lärmbelästigung vorgelegen hat und an welchen Tagen und zu welchen Zeiten gegen die gesetzlichen Ruhezeiten verstoßen wurde.
Mögliche Gründe für eine Abmahnung
Eine rechtssichere Abmahnung kann nicht einfach willkürlich ausgesprochen werden. Eine Voraussetzung ist immer, dass gegen die Pflichten des Mietvertrags verstoßen wird oder die Regeln der Hausordnung nicht eingehalten werden. Dies kann auf unterschiedliche Weisen geschehen:
Zahlen Mieter ihre Miete nicht oder nicht vollständig, ist dies ein klarer Verstoß gegen den Mietvertrag. Außerdem dürfen sie die Mietwohnung nicht ungefragt unter- beziehungsweise weitervermieten. Bauliche Veränderungen an der Mietwohnung dürfen nur nach Zustimmung des Vermieters erfolgen und eine nicht genehmigte Tierhaltung kann ebenfalls geahndet werden.
Besonders häufig wird eine rechtssichere Abmahnung ausgesprochen, wenn es zu wiederholten Verstößen gegen die Hausordnung kommt. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn immer wieder eine Ruhestörung vorliegt oder Müll nicht sachgerecht entsorgt, sondern im Hausflur abgelagert wird. Oft erfahren Vermieter von einem solchen Fehlverhalten von den anderen Mietparteien, die sich davon gestört fühlen. Ein Verstoß gegen den Mietvertrag und die Hausordnung kann aber auch dann geahndet, werden, wenn sich die anderen Mieter nicht darüber beschweren.
Formelle Anforderungen an eine rechtssichere Abmahnung
Damit eine Abmahnung rechtssicher ist, muss sie nicht nur inhaltlich korrekt sein, sondern auch allen formalen Anforderungen genügen. Beispielsweise ist es empfehlenswert, die Abmahnung schriftlich vorzunehmen. Grundsätzlich ist eine mündliche Abmahnung möglich, im Streitfall kann ohne konkrete Zeugen aber nicht nachgewiesen werden, dass eine mündliche Abmahnung erfolgt ist.
Eine weitere formale Vorgabe ist, dass das Fehlverhalten unmissverständlich erläutert wird. Dies ist über eine klare Dokumentation aller Verstöße gegen den Mietvertrag oder die Hausordnung möglich. Zeugenaussagen, Fotos oder Videoaufnahmen sind mögliche Beweismittel, um ein Fehlverhalten zu belegen.
Achtung: Sämtliche Vermieter müssen eine Abmahnung unterschreiben, da diese sonst ungültig ist. Das ist gerade bei Erbengemeinschaften extrem wichtig. Außerdem sollte eine Abmahnung per Einschreiben mit Rückschein zugestellt werden, um nachweisen zu können, dass sie der Mieter erhalten hat.
Ebenso ist es erforderlich, dass in einer Abmahnung die möglichen Konsequenzen veranschaulicht werden, die sich ergeben, wenn Mieter ein Fehlverhalten nicht einstellen. Beispielsweise ermöglicht es § 573 BGB Vermietern, einen Mietvertrag zu kündigen, wenn die Mieter ihre vertraglichen Pflichten erheblich verletzen. Zudem sollte eine Abmahnung ausdrücklich als solche benannt werden, um den rechtlichen Vorgaben Genüge zu tun.
Rechtliche Schritte, wenn eine rechtssichere Abmahnung ignoriert wird
Es gibt verschiedene Konsequenzen, die sich ergeben können, wenn Mieter eine rechtssichere Abmahnung ignorieren. Einerseits können ihnen die Vermieter fristlos kündigen und auf der anderen Seite können sie die Zahlung von Schadenersatz verlangen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn bei der Beseitigung von Müll im Hausflur durch eine Reinigungsfirma Kosten entstehen.
In einigen Fällen ist es möglich, eine fristlose Kündigung auszusprechen, ohne dass zuvor eine Abmahnung erteilt wurde. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn davon auszugehen ist, dass die Abmahnung innerhalb einer konkreten Frist nicht die gewünschten Erfolge zeitigt. Ebenso besteht die Möglichkeit zu einer fristlosen Kündigung, wenn Mieter mit ihren Mietzahlungen zwei Monate in Verzug sind oder einen erheblichen Teil der Mietzahlungen ungerechtfertigter Weise einbehalten.
Rechte der Mieter bei einer Abmahnung
Mieter haben grundsätzlich die Möglichkeit, ihren Vermietern eine Abmahnung zukommen zu lassen. Das ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn Mängel an der Mietsache nicht rechtzeitig beseitigt werden. Das können beispielsweise Schimmel oder eine defekte Heizungsanlage sein. Die Abmahnung dient dazu, den Vermietern eine Frist zu setzen, bis zu der die Mängel behoben sein müssen. Sollten die Vermieter auf eine solche Abmahnung nicht reagieren, kann es möglich sein, eine rechtssichere Mietminderung vorzunehmen.
