Bei Indexmieten orientiert sich die Miete am allgemeinen Preisniveau. Stagnieren die Marktpreise, bleibt die Miete gleich, steigt die Inflation, erhöhen sich die Mieten. Für Vermieter bedeutet das, dass sie real immer die Miete erhalten, die zum Einzug der Mieter vereinbart wurde. Sie müssen keine Mieterhöhungen vereinbaren und durchsetzen, weil diese automatisch stattfinden. Für Vermieter und Vermieter bedeutet eine solche Regelung eine große Planungssicherheit.
Eine Mieterhöhung rechtssicher vorzunehmen, ist nur mit entsprechendem Wissen ratsam und zielführend. Bei Indexmietverträgen steigt die Miete zu klar definierten Zeitpunkten und immer orientiert am allgemeinen Preisniveau. Das sorgt für Transparenz bei den Mietern und für finanzielle Stabilität bei den Vermietern. Um die Miete wegen der Inflation erhöhen zu dürfen, müssen Vermieter einige Vorgaben und Regeln beachten. Welche das sind und wie sie im Alltag zum Tragen kommen, erläutert dieser Artikel.
Mieterhöhungen wegen Inflation müssen schriftlich erfolgen
Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen ergeben sich aus dem vom Statistischen Bundesamt statistisch ermittelten Preisindex. Die Mieten erhöhen sich aber nicht immer sofort, sobald dieser ermittelt wurde. Eine Voraussetzung dafür, dass eine Mieterhöhung vorgenommen werden darf, ist, dass die Miete mindestens ein Jahr lang gleich geblieben ist. Außerdem müssen Vermieter eine „Indexmieterhöhungserklärung“ abgeben. Sobald diese den Mietern zugegangen ist, erhöht sich die bestehende Miete zum übernächsten Monat.
Achtung: Vermieter sollten den Preisindex immer im Blick behalten, da rückwirkende Mieterhöhungen unzulässig sind. Wer sich zu spät um eine Erhöhung kümmert, verliert somit gutes Geld.
Eine Mieterhöhung muss immer schriftlich angekündigt werden. Es ist somit nicht möglich, dass Vermieter einfach bei den Mietern anrufen und diese dazu auffordern, eine höhere Miete zu zahlen. Mündlich gestellte Forderungen sind nicht rechtens und müssen von den Mietern daher nicht befolgt werden.
Die rechtlichen Grundlagen einer Mieterhöhung bei Indexmietverträgen
Wenn Vermieter die Mieten bei Indexmietverträgen aufgrund steigender Preise anpassen wollen, müssen sie § 558 BGB berücksichtigen. Dieser gibt eine sogenannte Kappungsgrenze vor. Das bedeutet, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 von Hundert erhöhen darf. Ausnahmen zu dieser Regelung sind in § 559 BGB und auch in § 560 BGB geregelt.
Legt eine Gemeinde fest, dass die Versorgung ihrer Bevölkerung mit Wohnraum in einem bestimmten Gebiet besonders gefährdet ist, reduziert sich diese Kappungsgrenze auf maximal 15 von Hundert. Eine Festlegung solcher Gebiete per Rechtsverordnung darf für maximal fünf Jahre vorgenommen werden.
Mietpreisbremsen gelten nur für die vereinbarte Ausgangsmiete
Grundsätzlich haben Mieter und Vermieter das Recht, eine für beide Seiten akzeptable Grundmiete zu vereinbaren. Befindet sich die jeweilige Immobilie aber in einem Gebiet, das der Mietpreisbremse unterliegt, ist diese zu berücksichtigen. Sobald eine Grundmiete aber erst einmal vereinbart wurde, greift die Mietpreisbremse nicht mehr. Die Miete orientiert sich dann nur noch am statistisch ermittelten Preisindex und erhöht sich entsprechend, wenn die Inflation steigt. Hierfür gibt es keine staatlich festgelegten Grenzen im Mietrecht, sodass die Miete prinzipiell unbegrenzt ansteigen kann.
Modernisierungskosten bei Indexmietverträgen
Modernisierungskosten gehören in Teilen zu den umlagefähigen Kosten. Allerdings betrifft das lediglich Kosten, für deren Entstehen die Vermieter nicht verantwortlich sind. Hierzu zählen beispielsweise Modernisierungen zur Energieeinsparung, die staatlich verordnet werden. Das trifft etwa auf die Dämmung eines Daches zu. Hierdurch entstehen für die Mieter zunächst einmal Kosten, dafür werden durch die bessere Energieeffizienz oft Einsparungen möglich.
Anders sieht es aus, wenn sich Vermieter eigenständig dafür entscheiden, eine Modernisierung durchzuführen, um so beispielsweise den Wert ihrer Immobilie zu erhöhen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Balkone angebaut werden oder eine Badsanierung erfolgt. Die bei solchen Maßnahmen anfallenden Kosten sind laut Mieterbund Sache der Vermieter und dürfen daher nicht umgelegt werden.
Mieter müssen Umstellung auf Mietvertrag zustimmen
Vermieter haben nicht das Recht, einen bestehenden Mietvertrag einfach in einen Indexmietvertrag umzuwandeln. Allerdings ist es möglich, dass sich Mieter und Vermieter in beiderseitigem Einverständnis darauf einigen, eine Änderung des Mietvertrags vorzunehmen. Gerade in Zeiten niedriger Inflation kann das für Mieter sinnvoll sein. Sie brauchen aber keine ungewollte Umstellung zu fürchten, da sie einer diesbezüglich notwendigen Änderung des Mietvertrags zustimmen müssen.
Mieter können eine Mietminderung beantragen
Ein Indexmietvertrag hat vorrangig das Ziel, Mieterhöhungen transparent zu machen. Mieter sollen klar nachvollziehen können, anhand welcher Kriterien eine Mieterhöhung vorgenommen wird. Es besteht aber ebenso die Möglichkeit, dass die Mieten aufgrund eines Indexmietvertrags sinken. Das ist dann eine Option, wenn die Preisentwicklung zu keiner Teuerung, sondern zu einer Senkung der regelmäßigen Kosten führt.
Hierbei ist der Unterschied bei der Handhabung zu beachten. Mieterhöhungen aufgrund steigender Preise werden von den Vermietern in die Wege geleitet. Sie informieren die Mieter über die anstehende Erhöhung und im übernächsten Monat muss der neue Mietpreis gezahlt werden. Vermieter sind aber nicht dazu verpflichtet, Mieter darauf hinzuweisen, dass die Preise gesunken sind. Mieter müssen sich in einem solchen Fall eigenständig mit dem statistisch ermittelten Preisindex beschäftigen und anschließend eine Mietsenkung beantragen. Das muss zwingend schriftlich, also per Brief oder E-Mail, geschehen.
