Steuertipps für Vermieter: Vermieter müssen auf ihre Mieteinnahmen grundsätzlich Steuern zahlen. Das gilt für langfristige Mietverträge ebenso wie für kurzfristige Vermietungen. Die Mieteinnahmen müssen in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden, bei der es allerdings gewisse Freigrenzen gibt. Ausgaben können als Werbungskosten geltend gemacht und teilweise mit den Einkünften verrechnet werden. Durch die Nutzung einer Immobilie lassen sich somit teils hohe Steuern vermeiden.
Mieteinnahmen sind grundsätzlich zu versteuern, die Regeln dafür denkbar einfach. Wer einige Steuertipps beherzigt kann als Vermieter bares Geld sparen. Durch Kosten wie Zinsen, Abschreibungen und laufende Kosten lässt sich die Steuerschuld teiils erheblich reduzieren.
Teilweise können sogar Verluste für Vermieter von Vorteil sein. Es ist daher sinnvoll, sich mit Steuerfragen rund um Mietimmobilien zu beschäftigen und sich durch einen Steuerberater unterstützen zu lassen. Dieser Ratgeber stellt verschiedene Strategien vor und gibt zahlreiche Steuertipps, mit denen Vermieter ihre Steuerschuld senken können.
Kosten von Mieteinnahmen abziehen
Mit der Anschaffung und Verwaltung von Mietimmobilien gehen diverse Kosten einher. Diese können in gewissen Grenzen von den Mieteinnahmen abgezogen werden, um so die eigene Steuerlast zu senken. Gerade in den ersten Jahren fallen recht hohe Zinsen für Immobilienkredite an und über die Abschreibungen können teils hohe Beträge geltend gemacht werden. Somit können Immobilien genutzt werden, um möglichst wenig Steuern zahlen zu müssen. Die nachfolgenden Steuertipps ersetzen keinen Steuerberater, aber bieten nützliche Hinweise für Vermieter.
Diese Werbungskosten sind absetzbar
Kosten, die notwendig werden, um eine Immobilie vermieten zu können, werden als Werbungskosten bezeichnet. Diese können steuerlich geltend gemacht werden, um so die eigene Steuerschuld zu reduzieren. Bei Werbungskosten gilt das sogenannte Zu- und Abflussprinzip. Das bedeutet, dass Kosten nur in dem Jahr geltend gemacht werden können, in dem sie tatsächlich angefallen sind. Andersherum müssen Mieteinnahmen erst dann versteuert werden, wenn der Mieter tatsächlich bezahlt hat.
Es gibt ganz unterschiedliche Werbungskosten, die Vermieter geltend machen können. Hierzu gehören beispielsweise die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung, die Gebäudeabschreibungen, die laufenden Grundstückskosten und Renovierungskosten, die auch als Erhaltungsaufwendungen bezeichnet werden. Sollten Fahrt- und Reisekosten notwendig werden, um die Immobilie vermieten zu können, fallen diese ebenfalls unter die Werbungskosten.
Die Angaben zu Mieteinnahmen werden in der Anlage V der Steuererklärung eingetragen. Die entsprechenden Regelungen sind in § 21 EStG festgehalten. Wer viele Immobilien hat, zahlreiche Aspekte beim Absetzen berücksichtigen muss oder sich nicht selbst um die Steuererklärung kümmern möchte, kann sich an einen professionellen Steuerberater wenden.
Werbungskosten vs. Abschreibungen
Abschreibungen ähneln Werbungskosten in bestimmten Punkten, sind aber grundlegend von diesen verschieden. Das Konzept der Abschreibung geht davon aus, dass eine Immobilie üblicherweise 50 Jahre genutzt werden kann. Jährlich findet ein gewisser Wertverlust statt. Um diesen auszugleichen, müssen bestimmte Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen werden. Deswegen haben Vermieter die Möglichkeit, jährlich 2% dieser Kosten steuerlich geltend zu machen.
Hinweis: Eine Wertminderung findet ausschließlich an der Immobilie selbst statt, nicht aber an dem Grundstück. Entsprechend können der Grund- und Bodenwert nicht steuerlich geltend gemacht werden, sondern lediglich der Immobilienpreis selbst. Es ist daher empfehlenswert, die einzelnen Anteile im notariellen Kaufvertrag separat auszuweisen.
Es ist zu beachten, dass Erhaltungsaufwendungen sofort steuerlich geltend gemacht werden können und Herstellungskosten lediglich im Rahmen der Abschreibung. Herstellungskosten entstehen dann, wenn durch bestimmte Maßnahmen eine deutliche Verbesserung des Wohnstandards erfolgt und beispielsweise höhere Mieten eingenommen werden können. Grundsätzlich gilt, das Herstellungskosten entstehen, wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienkauf bauliche Maßnahmen erfolgen oder die Kosten einer Modernisierung 15% netto des Immobilienpreises übersteigen. Der Erhaltungsaufwand meint hingegen die Instandsetzung beziehungsweise Modernisierung von Dingen die bereits vorhanden sind.
Zu beachten ist, dass die Kosten im Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungsjahr nur anteilig abgeschrieben werden dürfen. Die Höhe hängt davon ab, in welchem Monat die Immobilie angeschafft beziehungsweise hergestellt wird. Außerdem zählt die sogenannte Instandhaltungsrücklage, die Vermieter bei vermieteten Eigentumswohnungen zu zahlen haben, zu den Werbungskosten.
Steuertipps für Vermieter: Verluste müssen kein Nachteil sein
Investitionen in Immobilien sind immer dann besonders sinnvoll, wenn ein hohes zu versteuerndes Einkommen vorliegt. Durch hohe Werbungskosten kann es nämlich dazu kommen, dass ein Verlust durch die Vermietung entsteht. Dieser kann dann mit dem zu versteuernden Einkommen verrechnet werden, wodurch die Steuerlast sinkt.
Allerdings sind dauerhafte Verluste für das Finanzamt immer ein Grund, um genau zu prüfen. In den Anfangsjahren werden Verluste häufig ohne Prüfung akzeptiert, in späteren Jahren kann jedoch eine Kontrolle erfolgen, ob überhaupt eine Gewinnabsicht besteht. Das gilt beispielsweise dann, wenn Wohnungen nicht ganzjährig, sondern nur mit Zeitmietverträgen vermietet werden. Eine rückwirkende Änderung der Steuerbescheide ist dann möglich.
Eine Kontrolle kann beispielsweise durch eine Totalüberschussprognose erfolgen. Vermieter müssen dann angeben, mit welchen Überschüssen und Einnahmen sie in den nächsten 30 Jahren rechnen. Kann realistisch mit Gewinnen gerechnet werden, fallen keine Steuern an. Bei einem negativen Wert sieht das Finanzamt das Projekt als Liebhaberei an und beteiligt sich nicht an den Verlusten.
Steuertipps: Besonderheiten bei kurzfristigen Vermietungen
Nicht immer verfolgen Vermieter das Ziel, ein langfristiges Mietverhältnis einzugehen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn sie Zeitmietverträge über Airbnb oder ähnliche Anbieter abschließen. Die Gewinne, die aus solchen kurzfristigen Vermietungen entstehen, sind steuerpflichtig. Allerdings besteht eine jährliche Freigrenze von 520 €. Erst wenn dieser Wert überschritten wird müssen die Einnahmen komplett versteuert werden.
Die Finanzämter sind davon überzeugt, dass viele Wohnungen gerade in Metropolen kurzfristig vermietet, die Einnahmen aber nicht versteuert werden. Deswegen bemühen sie sich verstärkt darum, Anbieter wie Airbnb dazu zu bringen, steuerrelevante Daten herauszugeben, um unehrliche Vermieter aufzuspüren und zu einer Nachzahlung und zur Zahlung von Hinterziehungszinsen zu bringen. Nicht zuletzt deswegen haben die strafbefreienden Selbstanzeigen in den letzten Jahren zugenommen.
Das ist in Bezug auf Sonderabschreibungen zu beachten
Gerade in Ballungszentren steht einer großen Nachfrage nach Wohnraum ein überschaubares Angebot gegenüber. Der Staat hat deswegen ein Interesse daran, dass möglichst viel neu gebaut wird. Deswegen wurde eine zeitlich befristete Sonderabschreibung ins Leben gerufen. Vermieter hatten bei neu geschaffenem Wohnraum dann die Möglichkeit, Sonderabschreibungen zu nutzen, wenn sie die Immobilie mindestens 10 Jahre vermieten.
Im Rahmen der Sonderabschreibung konnten in den ersten vier Jahren nach dem Neubau höhere Werbungskosten abgesetzt werden. Neben zwei Prozent Abschreibung konnten zusätzlich bis zu 5% Sonderabschreibungen genutzt werden. Hier besteht allerdings ein Deckel von 2000 € Gebäudekosten pro Quadratmeter Wohnfläche.
Das Abschreibungsvolumen ändert sich durch die Sonderabschreibungen nicht. Allerdings steht den Vermietern das Geld deutlich früher zur Verfügung, da sie nicht die 50-jährige Nutzungsdauer abwarten müssen. Je höher das zu versteuernde Einkommen der Vermieter, desto größer ist der Steuervorteil in den ersten vier Jahren. Allerdings ergeben sich ab dem 5 Jahr Steuernachteile, da der jährliche AfA-Betrag dann niedriger ist, als er ohne die Sonderabschreibung gewesen wäre. Ob sich dies negativ auf die Vermieter auswirkt, muss im Einzelfall geprüft werden.
Steuertipps: Sonderabschreibungen sind ein Wahlrecht. Vermieter können somit entscheiden, ob sie davon Gebrauch machen oder nicht. Somit kann die Immobilie auch ganz normal über 50 Jahre hinweg abgeschrieben werden.
Voraussetzungen, um Sonderabschreibungen vornehmen zu dürfen
Vermieter müssen einige Voraussetzungen erfüllen, um Sonderabschreibungen nach § 7b EStG vornehmen zu dürfen. So ist es zwingend erforderlich, dass sie neuen Wohnraum schaffen. Dieser kann sowohl gekauft als auch gebaut werden. Hierbei entstehen Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten. Auch ein Anbau oder eine Aufstockung werden als Schaffung von Wohnraum angesehen. Der Staat gibt klare Quadratmeterzahlen vor, die erreicht werden müssen, damit Wohnraum als neu geschaffen gilt.
Für die Sonderabschreibung gab es eine zeitliche Begrenzung. Vermieter mussten den Bauantrag somit rechtzeitig stellen, um die Sonderabschreibungen nutzen zu können. Nicht zuletzt ist eine zehnjährige Vermietung eine Voraussetzung. Eine Vermietung muss sowohl im Jahr der Fertigstellung als auch in den darauffolgenden neun Jahren erfolgen, damit die Sonderabschreibung rechtens ist. Verstöße gegen diese Frist sind ausgesprochen teuer, da Steuern nachgezahlt und Zinsen bezahlt werden müssen.
Nicht zuletzt müssen Vermieter die Baukostenobergrenze beachten. Anschaffungs- und Herstellungskosten werden nur bis zu diesem Punkt bezahlt. Alles was darüber hinausgeht, fällt nicht in den Bereich der Sonderabschreibungen. Auch hier ist zu berücksichtigen, dass keine Wertminderung an Grund und Boden erfolgt.
In einigen Fällen kann es zum Verlust der steuerlichen Förderung kommen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Baukostenobergrenze durch nachträgliche Anschaffungskosten gerissen wird, die Wohnung längerfristig leer steht, kurzfristige Vermietungen erfolgen oder die Immobilie innerhalb der ersten 10 Jahre steuerfrei verkauft wird. Vor der Nutzung der Sonderabschreibung sollte daher genau geprüft werden, ob ihre Vorteile die damit verbundenen Risiken überwiegen.
Steuertipps: Vermietungen an Familienmitglieder
Unter Familienmitgliedern ist es üblich, eine verbilligte Vermietung zu nutzen. Auf der einen Seite möchte man seinen Angehörigen etwas Gutes tun, auf der anderen Seite kann man durch Verluste an einer Immobilie Steuern sparen. Damit Vermieter die kompletten Werbungskosten geltend machen können, müssen deswegen seit 2012 bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. So gibt § 21 Absatz 2 EStG vor, dass eine Wohnung mindestens zu 66% der ortsüblichen Miete vermietet werden muss. Wird eine niedrigere Miete verlangt, geht das Finanzamt von einer teilentgeltlichen Vermietung aus und kürzt die Werbungskosten anteilig.
Neue Regelungen für Vermietungen an Familienmitglieder
Seit 2021 gelten für die Vermietung an Familienmitglieder neue Regelungen. So kann die Vermietung nur noch zu 50% in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. Die Vollentgeltlichkeitsgrenze bleibt allerdings weiterhin bei 66%. Bis zu diesem Wert geht der Staat davon aus, dass die Vermieter mit der Vermietung Gewinne erwirtschaften wollen. Nur so ist eine Erstattung von Werbungskosten in voller Höhe möglich.
Die neuen Regelungen sind immer dann interessant, wenn die Miete mindestens 50%, aber weniger als 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete umfasst. In einem solchen Fall muss eine Totalüberschussprognose durch den Vermieter erfolgen. Hierfür muss er die kommenden 30 Jahre in den Blick nehmen und nachweisen, dass er realistisch Gewinne mit der vermieteten Wohnung beziehungsweise Immobilie erwirtschaften kann und möchte.
Ergibt sich im Rahmen der Totalüberschussprognose ein positiver Wert, ist das Finanzamt einverstanden und erlaubt die verbilligte Vermietung. In einem solchen Fall ist es möglich, die kompletten Werbungskosten geltend zu machen. Bei einem negativen Wert können die Werbungskosten nur noch anteilig geltend gemacht werden.
Die Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Für die meisten Kommunen und Regionen in Deutschland gibt es einen sogenannten Mietspiegel. In diesem sind die Mietpreisspannen festgehalten, innerhalb derer sich Vermieter bei der Wahl der Miethöhe bewegen können. Auf Grundlage dieses Mietspiegels wird die ortsübliche Vergleichsmiete laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 22 Februar 2021 mit dem Aktenzeichen IX R 7/20 bestimmt.
Hinweis: Bei Vermietungen an Familienmitglieder ist es üblich, sich am unteren Rand der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren. Solange sich der Wert innerhalb der Mietpreisspanne bewegt, wird dies von den Finanzämtern üblicherweise problemlos akzeptiert.
Es gibt aber auch Regionen, für die kein Mietspiegel vorliegt. In einem solchen Fall gibt es andere Strategien, um eine angemessene Miethöhe zu bestimmen. Beispielsweise kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, bei dem drei vergleichbare Immobilien beziehungsweise Wohnungen herangezogen werden. Alternativ können Gutachten genutzt oder Auskünfte der Mediendatenbank besorgt werden.
Um bei Vermietungen an Familienmitglieder keine Probleme zu bekommen, ist es empfehlenswert, sie formal wie fremde Dritte zu behandeln. Das bedeutet, dass unbedingt ein professioneller und gültiger Mietvertrag aufgesetzt werden sollte. Ebenso sollte der Mieter die Miete von einem Konto auf das Mietkonto des Vermieters überweisen und die Mietzahlungen nicht bar vornehmen.
Steuertipps: Der richtige Umgang mit Leerstand
Trotz einer hohen Nachfrage kann es immer wieder passieren, dass ich keine oder keine geeigneten Mieter für ein Mietobjekt finden lassen. Das bedeutet, dass keine Mieteinnahmen erzielt werden, die Kosten aber bestehen bleiben. Bei einem Leerstand müssen deswegen besondere Aspekte in Bezug auf die Steuer berücksichtigt werden.
Zunächst wird ein Leerstand vom Finanzamt akzeptiert. Immerhin kann es eine Weile dauern, um Anzeigen zu schalten, Besichtigungen durchzuführen, Anträge durchzulesen und sich für Mieter zu entscheiden. Bei einem längeren Leerstand prüft das Finanzamt hingegen, ob mit der Immobilie überhaupt eine Gewinnabsicht verfolgt wird. Wenn hier begründete Zweifel bestehen, liegt die „objektive Beweislast“ bei den Vermietern. Diese müssen dann nachweisen, dass sie mit der Immobilie Geld erwirtschaften wollen.
Hinweis: In einigen Fällen ist ein Leerstand überhaupt kein Problem. Das gilt beispielsweise daran, wenn ein Mieter auszieht oder wenn große Renovierungsarbeiten vorgenommen werden müssen. Hier muss nicht nachgewiesen werden, dass eine Gewinnabsicht besteht.
Um die Gewinnabsicht glaubhaft nachweisen zu können, müssen verschiedene Belege vorgelegt werden. Das kann beispielsweise dadurch erfolgen, dass Kosten für Zeitungsannoncen oder Makleraufträge in Form von Rechnungen vorgelegt werden. In einigen Fällen kann es passieren, dass zwar eine Gewinnabsicht besteht, dass es jedoch keinen Markt für die bestehende Immobilie gibt. In diesem Fall müssen sich Vermieter darum bemühen, sie in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Das kann beispielsweise dadurch erfolgen, dass bauliche Veränderungen oder Renovierungen vorgenommen werden, damit die Immobilie für potenzielle Mieter interessanter wird.
Steuertipps: Sonderregelungen für Ferienwohnungen
Vor allem Vermieter von Ferienwohnungen müssen sich häufig mit dem Thema Leerstand auseinandersetzen. Es kommt so gut wie nie vor, dass eine Immobilie ganzjährig voll ausgelastet wird. Stattdessen entscheiden sich Reisende vor allem während der Urlaubssaison dafür, in einer Ferienwohnung unterzukommen. Gerade während der Wintermonate kommt es dann immer wieder zu einem Leerstand.
Trotz eines Leerstands wollen Vermieter möglichst viele Werbungskosten absetzen. Das ist nur dann möglich, wenn glaubhaft nachgewiesen werden kann, das mit der Ferienwohnung Überschüsse erwirtschaftet werden sollen. Das ist besonders dann leicht möglich, wenn die Ferienwohnung nicht zur Selbstnutzung eingesetzt, sondern ausschließlich für die Vermietung an Fremde verwendet wird. Außerdem ist es sinnvoll, einen unabhängigen Vermittler mit der Vermietung zu beauftragen. Dieser sollte kein Verwandter sein, sondern ein Reiseveranstalter, der idealerweise überregional tätig wird. So lassen sich die Privilegien bei den Werbungskosten erhalten.
Vermieter, die immer wieder mit Leerstand zu kämpfen haben, sollten sich informieren, wie viele Tage im Jahr Ferienwohnungen in ihrer Region durchschnittlich vermietet werden. Probleme bestehen beispielsweise dann, wenn die eigene Immobilie zu weniger als 75% der ortsüblichen Vermietungszeit belegt ist. In diesem Fall kann das Finanzamt eine Totalüberschussprognose für 30 Jahre verlangen.
Fällt diese Totalüberschussprognose positiv aus, dürfen die Werbungskosten weiter abgesetzt werden. Ist der entsprechende Wert negativ, geht das Finanzamt von einer Liebhaberei aus und Werbungskosten können nicht mehr abgesetzt werden. Es kann sogar dazu kommen, dass Steuerbescheide, die unter Vorbehalt erteilt wurden, nachträglich geändert werden müssen. In diesem Fall müssen teils hohe Steuernachzahlungen geleistet werden.
Bei einer vermieteten Ferienimmobilie fällt Umsatzsteuer an. 7% müssen auf die Miete und 19% auf Zusatzleistungen erhoben werden. Zu solchen Zusatzleistungen gehört beispielsweise eine Endreinigung. Wer sich nicht mit dem Thema Umsatzsteuer beschäftigen möchte, kann versuchen, die Kleinunternehmerregelung für sich geltend zu machen.
Steuertipps: Umsatzsteuer bei Vermietung vermeiden
Vermieter von Wohnungen müssen üblicherweise keine Umsatzsteuer zahlen. Anders sieht es aus, wenn Gewerbeimmobilien an Unternehmer vermietet werden. In diesem Fall muss die Umsatzsteuer berechnet und an das Finanzamt abgeführt werden.
Für Vermieter kann es sinnvoll sein, sich eine Option zur Umsatzsteuerpflicht zu erhalten. Sie haben dann die Möglichkeit, sich die Umsatzsteuer aus Anschaffungen und Herstellung, die sogenannte Vorsteuer, zurückerstatten zu lassen. Das ist aber nur dann möglich, wenn das Objekt an einen Meter vermietet wurde, der zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Das ist beispielsweise bei Gewerbetreibenden, aber nicht bei Ärzten der Fall.
Um kein Risiko einzugehen, sollten sich Vermieter von ihren Mietern schriftlich versichern lassen, dass das Mietobjekt für gewerbliche Zwecke genutzt werden soll und dass Umsätze erwirtschaftet werden, die den Mieter zu einem Vorsteuerabzug berechtigen.
