Immer wieder kommt es vor, dass ein Mietvertrag vorzeitig beendet werden soll. Das kann sowohl durch die Mieter als auch durch die Vermieter geschehen. Üblicherweise muss dann eine dreimonatige Kündigungsfirst eingehalten werden. Das ist nicht immer gewünscht. Deswegen besteht im Rahmen eines Mietaufhebungsvertrags die Möglichkeit, ein Mietverhältnis schneller zu beenden. Hierfür ist es aber erforderlich, dass beide Vertragsparteien einverstanden sind und dass der Vertrag rechtssicher gestaltet wird.
Es gibt ganz unterschiedliche Gründe, aus denen Mieter und Vermieter einen Mietvertrag kündigen wollen. Häufig ist es aber wünschenswert, dass die damit verbundene dreimonatige Kündigungsfrist nicht eingehalten werden muss. So können Mieter früher ausziehen und Vermieter die Wohnung schneller wieder vermieten. Durch einen Mietaufhebungsvertrag können die geltenden Fristen in beiderseitigem Einverständnis außer Kraft gesetzt werden. Was ein Mietaufhebungsvertrag genau ist, welche Vorteile er für Vermieter und Mieter bringt und wie er rechtssicher gestaltet werden kann, erklärt dieser Artikel.
Was ist ein Mietaufhebungsvertrag eigentlich?
Bei den meisten Mietverträgen in Deutschland handelt es sich um unbefristete Verträge. Mieter können grundsätzlich kündigen, müssen hierbei aber eine dreimonatige Frist einhalten. Ein früherer Auszug ist ohne weiteres möglich, hierdurch entfällt die Pflicht zur Mietzahlung jedoch nicht. Häufig haben Mieter ein Interesse daran, möglichst schnell ausziehen zu können, um keine doppelten Mietkosten tragen zu müssen. In diesem Fall kann auf einem Mietaufhebungsvertrag zurückgegriffen werden, der zwischen Mieter und Vermieter geschlossen wird und die dreimonatige Frist außer Kraft setzt. Diese Option besteht nicht nur bei unbefristeten Mietverträgen sondern auch bei befristeten Verträgen mit und ohne Mindestmietdauer.
Mieter und Vermieter können im Rahmen eines Mietaufhebungsvertrags Vereinbarungen treffen, die die bestehenden Regelungen aus dem Mietvertrag außer Kraft setzen. Beispielsweise ist es möglich sich auf ein neues Datum für den Auszug zu einigen und gegebenenfalls Abfindungszahlungen zu vereinbaren. Es ist wichtig, sich genau zu überlegen, was man mit dem Mietaufhebungsvertrag erreichen möchte. Sobald dieser erst einmal von beiden Parteien unterschrieben wurde, ist er gültig und rechtlich bindend.
Hinweis: Vermieter müssen einer Aufhebung des Mietvertrags nicht zustimmen. Gelegentlich bieten Mieter deswegen Ausgleichszahlungen (beispielsweise durch Einbehaltung eines Teils der Mietkaution) an, damit ihrem Wunsch entsprochen wird. Eine Pflicht hierzu besteht allerdings nicht. Gelegentlich kümmern sich die bisherigen Mieter zudem um die Findung eines Nachmieters, um dem Vermieter Arbeit zu ersparen.
Wenn Mieter den Vertrag aufheben
Häufig werden Aufhebungsverträge durch Mieter in die Wege geleitet. Diese haben aus unterschiedlichen Gründen ein Interesse daran, nicht über weitere Monate an eine Wohnung gebunden zu sein, sondern sich ganz neu orientieren zu können. Häufig wird ein solcher Vertrag angestrebt, wenn man eine neue Wohnung beziehen möchte. In diesem Fall kann man schneller umziehen und hat keine zusätzliche finanzielle Belastung durch doppelte Mieten.
Ein weiterer Grund für einen Mietaufhebungsvertrag ist die Trennung vom Partner. Einige fühlen sich in der ehemals gemeinsamen Wohnung nicht mehr wohl oder können sich die Miete, die zuvor zusammen mit dem Partner bestritten wurde, nicht mehr leisten. Ebenso kann es vorkommen, dass man eine neue Arbeitsstelle in einer anderen Stadt aufnimmt. Um nicht in der alten Stadt weiter Miete zahlen zu müssen, kann ein Mietaufhebungsvertrag genutzt werden.
Ein Mietaufhebungsvertrag bietet sich auch dann an, wenn es mehrere Hauptmieter gibt, von denen einer aus der Wohnung ausziehen und aus dem Mietvertrag entlassen werden möchte. Sollte ein Mieter versterben, endet das Mietverhältnis nicht sofort. Stattdessen geht es meist auf die Hinterbliebenen oder andere Mieter über. Um hier für schnelle Klärung zu sorgen, ist ein Mietaufhebungsvertrag eine gute Lösung.
Vermieter können eine Aufhebung ebenfalls vornehmen
Die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags durch einen Vermieter ist deutlich schwieriger, weil Mieter vor Willkür geschützt werden sollen. Deswegen regelt § 573 BGB, dass Vermieter nur bei berechtigten Interesse die Möglichkeit haben, zu kündigen. Hierzu zählen drei große Bereiche:
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist dann möglich, wenn die Vermieter eine Wohnung für sich selbst oder ihre Haushaltsangehörigen benötigen. Hierbei sind allerdings verschiedene Vorgaben zu berücksichtigen. Wenn Vermieter eine Alternativwohnung besitzen, die für den jeweiligen Zweck ebenfalls geeignet ist, kann auf diesen Grund für eine Kündigung nicht zurückgegriffen werden.
Ein zweiter möglicher Grund für eine Kündigung durch einen Vermieter nach § 573 BGB liegt dann vor, wenn Mieter eine Vertragsverletzung begangen haben. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn sie für eine Ruhestörung verantwortlich sind oder ihre Miete nicht pünktlich bezahlen. Vor einer ordentlichen Kündigung sollte eine schriftliche Abmahnung erfolgen. Bei schweren Vertragsverletzungen kommt sogar eine fristlose Kündigung in Betracht.
Der dritte Kündigungsgrund nennt sich Unwirtschaftlichkeit. So ist es oft nicht möglich, Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen, wenn Wohnungen noch bewohnt sind. Außerdem kann es zu erheblichen Minderungen beim Kaufpreis kommen, wenn eine Immobilie noch bewohnt ist. Wenn Vermieter nachweisen können, dass ihnen durch ein Mietverhältnis erhebliche Nachteile entstehen, können sie eine Verwertungskündigung nutzen.
Achtung: Die Kündigungsfristen ändern sich abhängig davon, wie lange ein Mietverhältnis bereits besteht. Die Staffelung besagt, dass bei einer Vermietung unter fünf Jahren drei Monate, bei einer Vermietung zwischen 5 und 8 Jahren 6 Monate und bei einer Vermietung über 8 Jahre 9 Monate als Frist gewährt werden müssen.
Darum kann sich ein Mietaufhebungsvertrag für Vermieter lohnen
Auch wenn sich in der Praxis vor allem Mieter um einen Mietaufhebungsvertrag bemühen, so kann eine solche Vereinbarung auch Vermietern viele Vorteile bringen. Unter anderem können sie schneller wieder über ihr Eigentum verfügen und beispielsweise neue Mieter gewinnen. Bei einer Neuvermietung ist es leichter möglich, eine Mietpreisanpassung vorzunehmen, als dies bei bestehenden Mietverhältnissen der Fall ist. Da sich der Auszug eines Mieters bei längeren Mietverhältnissen bis zu 9 Monate hinziehen kann, ist ein Mietaufhebungsvertrag eine gute Alternative.
Ein Mietaufhebungsvertrag ist zudem eine gute Möglichkeit, ein bestehendes Mietverhältnis zu kündigen, selbst wenn kein Kündigungsgrund nach § 573 BGB vorliegt. Durch den Mietaufhebungsvertrag können Vermieter mit dem Mieter neue Regelungen vereinbaren. Das wird allerdings nicht ohne weiteres gelingen. Die meisten Mieter werden sich nur auf einen Mietaufhebungsvertrag einlassen, wenn sie hierfür bestimmte Anreize erhalten. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass Vermieter den Mietern einer Abfindung zukommen lassen, um sie zum Auszug zu bewegen.
Nicht immer werden die Abfindungen tatsächlich ausgezahlt. Einige Vermieter erklären sich bereit, die Umzugskosten der bisherigen Mieter zu übernehmen, wenn diese sich auf den Mietaufhebungsvertrag einlassen. Ebenso kann es sein, dass bei einem Auszug bestimmte Renovierungsarbeiten notwendig würden. Wenn die Vermieter darauf verzichten, dass die Mieter diese Arbeiten durchführen, sind diese eher zu einem Auszug bereit. In einigen Fällen erklären sich Vermieter sogar bereit, die bisherigen Mieter bei der Suche nach einer neuen Wohnung zu unterstützen. Gerade in Ballungszentren mit angespanntem Wohnungsmarkt ist dies häufig ein attraktives Angebot.
Den Mietaufhebungsvertrag rechtssicher gestalten
Ein Mietaufhebungsvertrag muss bestimmte formelle und inhaltliche Vorgaben erfüllen, um rechtssicher zu sein. Um Streitigkeiten und juristische Probleme zu vermeiden, sollten Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag rechtssicher gestalten. Hierzu gehört insbesondere, den Vertrag schriftlich festzuhalten, damit für eine größtmögliche Transparenz gesorgt ist. Rein rechtlich ist es aber auch möglich sämtliche Vereinbarungen für den Vertrag nur mündlich zu treffen.
Zu den Mindestangaben in einem Mietaufhebungsvertrag gehören die Namen sämtlicher Mieter sowie des Vermieters und die Anschrift des Mietobjekts. Sämtliche Vertragsvereinbarungen sollten genau aufgeführt werden, damit es zu keinen Streitigkeiten kommt. Das konkrete Datum, zu dem der neue Vertrag beendet wird und der neue in Kraft tritt, muss zwingend genannt werden. Auch müssen beide Parteien mit der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses einverstanden sein. Es ist nicht möglich, dass eine Seite eigenmächtig einen Mietaufhebungsvertrag erstellt. Ihre Einwilligung zeigen beide Parteien durch ihre Unterschrift unter den Vertrag.
Hinweis: Durch einen Mietaufhebungsvertrag verliert der bisherige Mietvertrag seine Gültigkeit. Es gelten dann nur noch die Vereinbarungen im neuen Vertrag. Sämtliche bisherigen Regelungen und Fristen sind dadurch unwirksam. Deswegen müssen beide Parteien darauf achten, bei der Erstellung des Mietaufhebungsvertrags alles richtig zu machen.
Den Mietaufhebungsvertrag möglichst präzise halten
Um einen Mietaufhebungsvertrag rechtssicher gestalten zu können, sollten sämtliche Inhalte möglichst präzise und transparent sein. Nur wenn alle neuen Vereinbarungen klar und ausdrücklich genannt werden, lassen sich Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter vermeiden. Entsprechend präzise sollten beide Parteien bei der Nennung des neuen Datums und eventuellen Abfindungen sein. Auch mögliche Regelungen zu Schönheitsreparaturen, Abschlagszahlungen für Möbel und weitere Vereinbarungen müssen klar genannt werden.
Ebenso wichtig ist es, Bezug auf die Nebenkosten zu nehmen. Wenn Mieter Vorauszahlungen für die Nebenkosten leisten, sind Vermieter zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung verpflichtet. Das muss allerdings nicht zwingend unterjährig erfolgen, sondern es genügt, wenn die Nebenkostenabrechnung dem bisherigen Mieter spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt wird. All dies sollte im Mietaufhebungsvertrag ausdrücklich erwähnt werden.
Formal ist es wichtig, dass Mietaufhebungsverträge in zweifacher Ausführung erstellt werden. Ein Exemplar erhält der bisherige Mieter, das andere der Vermieter. Beide Verträge müssen von beiden Parteien unterschrieben sein. Aus dem Mietaufhebungsvertrag ergeben sich rechtliche Pflichten. Zieht der Mieter nicht zum vereinbarten Zeitpunkt aus, können Vermieter eine Räumungsklage in die Wege leiten. Hierfür ist jedoch wichtig, dass im Mietaufhebungsvertrag § 545 BGB ausgeschlossen wird. Dieser besagt, dass ein Mietverhältnis stillschweigend verlängert wird, wenn der Mieter zum Ende der Vertragslaufzeit nicht auszieht. Sollte eine entsprechende Regelung nicht in den Mietaufhebungsvertrag aufgenommen worden sein, können Vermieter einer Verlängerung innerhalb einer Frist von 14 Tagen widersprechen.
Fazit zum Mietaufhebugsvertrag
Ein Mietaufhebungsvertrag ist immer dann angebracht, wenn Mieter oder Vermieter eine frühzeitige Beendigung des Mietverhältnisses anstreben. Das kann grundsätzlich im Interesse beider Parteien sein. Sollte nur eine Partei einen Mietaufhebungsvertrag wünschen, müssen in der Regel Anreize für die andere Partei geschaffen werden, diesem zuzustimmen. Eine einseitige Aufhebung des Mietvertrags kann nämlich nicht vorgenommen werden.
Beide Seiten sollten darauf achten, dass sich durch einen Mietaufhebungsvertrag keine Nachteile für sie ergeben. Entsprechend sorgfältig müssen die Vereinbarungen getroffen werden, die sie in den neuen Vertrag aufnehmen. Es ist empfehlenswert, sämtliche Regelungen im neuen Vertrag schriftlich festzuhalten, damit es nicht später zu Streitigkeiten kommt. Haben sich beide Parteien auf einen Mietaufhebungsvertrag verständigt und diesen unterschrieben, ist er rechtlich bindend.
