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Heizperiode: Worauf sollten Vermieter achten?

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Vermieter sollten die übliche Heizperiode im Blick haben
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Wenn die Temperaturen sinken, schalten Millionen von Haushalten ihre Heizungen an. Zwar sind die Heizperioden juristisch nicht klar definiert, trotzdem dürfen bestimmte Mindesttemperaturen nicht unterschritten werden. In diesem Zusammenhang haben sowohl Mieter als auch Vermieter Pflichten. Es lohnt sich daher, sich mit dem richtigen Vorgehen während der Heizperiode zu beschäftigen, um es immer angenehm warm zu haben, um Kosten zu sparen und um den bestehenden Verpflichtungen gerecht zu werden.

Spätestens mit beginnendem Herbst müssen sich Mieter und Vermieter mit der kommenden Heizperiode beschäftigen. So lassen sich die erforderlichen Mindesttemperaturen erreichen und die Wohnung ist stets angenehm warm. Während der Heizperiode haben Mieter und Vermieter verschiedene Pflichten einzuhalten, die einerseits für die Wohnung und andererseits für ein funktionierendes Miteinander wichtig sind. Dieser Artikel stellt die wichtigsten Themen und Aspekte vor, die während der Heizperiode eine Rolle spielen.

Keine eindeutig definierte Heizperiode

Der Gesetzgeber schreibt keinen Zeitraum im Jahr vor, in dem eine Heizung zur Verfügung stehen muss. In der Praxis hat es sich jedoch eingebürgert, dass die Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April gesetzt wird. Wer hier für Transparenz und Sicherheit auf beiden Seiten sorgen möchte, nimmt in den Mietvertrag eine entsprechende Regelung auf. In einem solchen klar definierten Zeitraum müssen Vermieter ihren Mietern dann eine funktionierende Heizung garantieren.

Neben einer fest definierten Heizperiode können auch Außentemperaturen für die Bewertung herangezogen werden. Werden an drei aufeinanderfolgenden Tagen bestimmte Mindestwerte unterschritten, kann das als Indikator gewertet werden, um die Heizung einzuschalten. Auch diese Regelung kann im Mietvertrag festgeschrieben werden. Vermieter sollten darauf achten, dass sie immer in der Lage sind, eine Heizung zeitnah in Betrieb zu nehmen.

Achtung: Da die Rechtslage zur Heizperiode nicht eindeutig ist, haben unterschiedliche Gerichte jeweils andere Urteile getroffen. Einige nehmen die Außentemperaturen als Richtwert, andere die Zimmertemperaturen. Sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, lässt sich nicht klar sagen, wer Recht bekommt.

Des Weiteren ist zu beachten, dass Heizperioden bundesweit nicht einheitlich sein müssen. Es gibt Regionen in Deutschland, in denen es tendenziell früher im Jahr kalt wird als in anderen. Hier muss die Heizung dann entsprechend früher einsatzbereit sein. Das sollten Mieter und Vermieter berücksichtigen, wenn sie eine Heizperiode im Mietvertrag festlegen wollen. Ebenso ist es möglich, sich an den örtlichen Durchschnittstemperaturen zu orientieren, um eine Heizperiode zu bestimmen und im Mietvertrag festzuhaten. Im Jahr 2020 lag die Durchschnittstemperatur bei 10,4° C. Temperaturaufzeichnungen zeigen aber deutlich, dass dieser Wert über die Jahre hinweg nahezu kontinuierlich angestiegen ist.

Mindesttemperaturen müssen erreicht werden können

Es ist Mietern nicht zuzumuten, dass sie in ihrer Mietwohnung frieren müssen. Sie müssen daher immer die Möglichkeit haben, zu heizen und bestimmte Mindesttemperaturen zu erreichen. Diese Vorgabe kann auch nicht durch individuelle Regelungen in Mietvertrag außer Kraft gesetzt werden. Entsprechende Klauseln sind ungültig. Die Mindesttemperaturen gelten bundesweit. Tagsüber muss die Heizungsanlage in der Lage sein, die Raumtemperatur auf 20° bis 22° C zu bringen. Nachts genügt es, wenn eine Mindesttemperatur von 18° C erreicht wird.

Als „tagsüber“ wird der Zeitraum von 6 Uhr morgens bis 23 Uhr abends gewertet. Nur in den sonstigen Zeiten ist es legitim, dass lediglich 18° C erreicht werden. Das Ziel dieser Regelung ist es, einen Beitrag zum Umweltschutz zu leisten, da nachts so weniger Energie verbraucht wird als tagsüber. Anders sieht es bei der Versorgung mit Warmwasser aus. Hier werden keine Unterschiede bei den Tages- und Nachtzeiten gemacht. Warmes Wasser muss Mietern rund um die Uhr zur Verfügung gestellt werden.

Selbst innerhalb einer Wohnung sind die bestehenden Regelungen nicht einheitlich. So genügt es im Wohnbereich, wenn die Heizungsanlage eine Mindesttemperatur von 20° C gewährleistet. Im Badezimmer und in einer Toilette müssen hingegen mindestens 21° C erreicht werden. Allerdings kommen auch hier wieder regionale Besonderheiten zum Tragen. Abhängig vom Gericht können die Mindestwerte, die in den unterschiedlichen Räumen erreicht werden müssen, variieren.

Hierum müssen sich Vermieter und Mieter kümmern

In Bezug auf die Heizperiode müssen sowohl Mieter als auch Vermieter bestimmte Pflichten erfüllen. Vermieter müssen beispielsweise sicherstellen, dass die Heizung zu Beginn der Heizperiode einsatzbereit ist. Im Laufe der Heizperiode müssen sie dafür sorgen, dass die Heizungsanlage einwandfrei funktioniert. Sollte es zu Problemen kommen, müssen diese zeitnah gelöst werden, indem beispielsweise Fachhandwerker professionelle Reparaturen vornehmen. Kleinere Aufgaben wie eine Heizungsentlüftung können an Mieter übertragen werden, dies sollte aber sicherheitshalber im Mietvertrag festgehalten sein.

Mieter müssen sicherstellen, dass durch zu niedrige Temperaturen keine Schäden an der Mietsache entstehen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn niedrige Temperaturen und eine hohe Luftfeuchtigkeit zu Schimmelbildung führen. Solange solche Schäden ausgeschlossen sind, besteht keine Pflicht dazu, den Wohnraum zu heizen. Es ist erfahrungsgemäß aber ratsam, das Mieter sich darum kümmern, dass die Mindesttemperaturen an den meisten Tagen erreicht werden. Außerdem sollte regelmäßig gelüftet werden, damit es zu keinen Schäden wie Schimmel kommt.

Die aktuelle Energiekrise zwingt alle Menschen, Energieeinsparungen vorzunehmen. Deswegen wurde die Mindesttemperatur in der Energieeinsparverordnung für 6 Monate ausgesetzt. Das bedeutet, dass es Mietern grundsätzlich erlaubt ist, die Mindesttemperaturen häufig oder für längere Zeit zu unterschreiten. Nach wie vor muss allerdings sichergestellt sein, dass es hierdurch zu keinen Schäden an der Mietsache kommt.

Folgen einer Unterschreitung der Mindesttemperaturen

Stellen Vermieter nicht sicher, dass die Heizungsanlage zu Beginn der Heizperiode oder wenn die Zimmertemperatur an mehreren aufeinanderfolgenden Tagen unter 18° C liegt, einsatzfähig ist, kann dies eine Mietminderung nach sich ziehen. Die rechtliche Grundlage hierfür ist die Tatsache dass eine vertragsgemäße Nutzung der Mietsache bei zu niedrigen Temperaturen nicht mehr möglich ist.

Wie bei der Heizperiode selbst gibt es auch bei der Höhe der Mietminderung keine konkreten gesetzlichen Vorgaben. Stattdessen gibt es Erfahrungswerte, die im Internet in Form von Vergleichstabellen zu finden sind. Dies sind allerdings nur Richtwerte, die im Einzelfall abweichen können. Zu beachten ist, dass eine Mietminderung durch die Mieter nur so lange vorgenommen werden darf, wie ein konkreter Mangel an der Heizungsanlage vorliegt.

Sollte die Heizungsanlage während der Heizperiode komplett ausfallen, ist hierdurch ein gesundheitliches Risiko für die Mieter gegeben. In einem solchen Fall besteht seitens der Mieter ein Recht auf fristlose Kündigung, wenn die Reparatur der Heizungsanlage nicht zeitnah vorgenommen wird.

Bevor einen Mietminderung erfolgen darf, müssen die Vermieter auf den Mangel hingewiesen werden. Dies ist in § 536c BGB so geregelt. Hierfür bietet sich eine schriftliche Mängelanzeige an. Reagieren die Vermieter auf diese nicht, haben Mieter das Recht, einen Notdienst zu kontaktieren, der die Heizungsanlage repariert. Die entstehenden Kosten müssen dann die Vermieter tragen.

Achtung: Eine defekte Heizungsanlage ist nicht nur lästig für Mieter, sondern kann auch zu erheblichen Schäden wie eingefrorenen Rohren oder Schimmelbildung führen. Es ist somit ganz im Sinne der Vermieter, dass entsprechende Mängel zeitnah beseitigt werden.

Das richtige Vorgehen nach der Heizperiode

Damit eine Heizungsanlage zur nächsten Heizperiode vollständig einsatzbereit ist, können Vermieter am Ende der aktuellen Heizperiode bestimmte Maßnahmen ergreifen. Wichtig ist es, die entstandenen Heizkosten in den Blick zu nehmen. Sind diese übermäßig hoch, kann dies für fehlerhafte Einstellungen oder einen Defekt an der Heizungsanlage sprechen. In einem solchen Fall sollte eine Kontrolle und gegebenenfalls Reparatur der Heizungsanlagen erfolgen. Außerdem bietet es sich an, verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Auf diese Weise sparen Vermieter einerseits Geld und leisten andererseits einen Beitrag im Kampf gegen den Klimawandel.

Des Weiteren ist es ratsam, die Heizungsanlage zwischen zwei Heizperioden nicht vollständig abzuschalten. Sollte es zu einem unerwarteten Temperatursturz kommen, dauert es sonst unverhältnismäßig lange, bis die Mieter ihre Heizung nutzen und die Mindesttemperaturen erreichen können. Ein Abschalten der Heizungsanlage kommt zudem nicht in Frage, wenn hierüber Warmwasser bereitgestellt wird. Ausnahmen sind lediglich notwendige Reparaturmaßnahmen. Über diese müssen die Mieter allerdings in Kenntnis gesetzt werden.

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass beim Warmwasser eine Mindesttemperatur von etwa 50° C erreicht werden soll. Dies dient dazu, dass sich Bakterien und andere Krankheitserreger nicht in den Rohren und Leitungen bilden können. Vor allem Legionellen stellen in diesem Zusammenhang eine Gefahr dar, da sie zu teils erheblichen Krankheiten führen können.

Welche Kosten können an die Mieter weitergegeben werden?

Beim Einsatz oder der Reparatur der Heizungsanlage entstehen für Vermieter Kosten. Diese können in Teilen an die Mieter weitergegeben werden. Hierbei ist es wichtig, zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten zu unterscheiden. In den Nebenkostenabrechnung dürfen ausschließlich umlagefähige Kosten aufgenommen werden. Um Fehler und aufwendige Korrekturen zu vermeiden, sollte den Vermietern daher ganz klar sein, welche Kosten für die Heizungsanlage über die Nebenkosten umgelegt werden dürfen.

Grundsätzlich gilt, dass Kosten für die Wartung und den Betrieb einer Heizungsanlage umlagefähig sind. Hiervon profitieren die Mieter, weswegen sie die entsprechenden Kosten tragen müssen. Bei Reparaturen und Instandsetzungen der Heizungsanlage ist das nicht der Fall. Dies fällt in den Aufgabenbereich der Vermieter, da sich diese darum kümmern müssen, dass die Heizungsanlage einsatzbereit ist. Entsprechend müssen sie solche Kosten selbst tragen.

Fazit

Im Bereich Heizungsanlagen und Heizperioden gibt es nicht immer konkrete gesetzliche Regelungen, weswegen es hier viele Interpretationsspielräume und Möglichkeiten für individuelle Deutungen gibt. Grundsätzlich hat sich eine Heizperiode von Oktober bis April etabliert, es gibt allerdings auch andere Ansätze. Deswegen sollten Mieter und Vermieter die getroffenen Vereinbarungen in den Mietvertrag aufnehmen, damit es nicht später zu Streitigkeiten und Problemen kommt.

Vermieter stehen in der Pflicht, dafür zu sorgen, dass eine Heizungsanlage störungsfrei betrieben werden kann. Seitens der Mieter gibt es keine Pflicht zu heizen, allerdings muss vermieden werden, dass es durch zu niedrige Temperaturen zu Schäden wie Schimmelbildung kommt. Sollten Vermieter ihren Pflichten nicht nachkommen, kann sich dies durch Mietminderungen als teuer erweisen. Außerdem leidet das Vertrauensverhältnis zwischen Mietern und ihren Vermietern. Zudem kann es zu erheblichen Schäden an Rohren und der Mietsache kommen, wenn die Heizung nicht betrieben werden kann. Es liegt somit im ureigensten Interesse der Vermieter, für eine funktionstüchtige Heizungsanlage während der Heizperiode zu sorgen.

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