Ein Mietvertrag Garage und Stellplatz erweist sich im Alltag häufig als nützlich. So lassen sich Missverständnisse vermeiden und Transparenz für alle Beteiligten schaffen. In einem solchen Mietvertrag Garage müssen ganz unterschiedliche Regeln und die konkreten Kündigungsbedingungen festgehalten sein. Ebenso ist es wichtig, klare Bestimmungen für einen Stellplatz zu schaffen, die beispielsweise die Stellplatzmiete und die Kündigungsfristen berücksichtigen.
In einem Mietvertrag Garage und Stellplatz sind alle Regeln festgehalten, die sich auf die Garage und einen Stellplatz beziehen. Hierbei geht es unter anderem um die Kosten, eventuelle Mieterhöhungen und die Kündigungsbedingungen. Sowohl für Mieter als auch für Vermieter ist ein eigener Mietvertrag Garage und Stellplatz praktisch, da er für Transparenz sorgt und Missverständnissen vorbeugen.
Dieser Artikel erläutert, welche Aufgaben ein Mietvertrag Garage und Stellplatz erfüllt, welche Inhalte er umfassen muss und worauf bei der Erstellung zu achten ist.
Wichtige Inhalte für einen Mietvertrag Garage
Damit ein Mietvertrag Garage im Alltag gute Dienste leistet, sollte er schriftlich verfasst werden. Gleichzeitig ist es erforderlich, dass er bestimmte Inhalte umfasst, die eine reibungsfreie Nutzung der Garage ermöglichen. Prinzipiell sind auch formlose mündliche Mietverträge möglich, diese bieten bei einem Rechtsstreit jedoch nicht den nötigen Schutz.
Die einzelnen Bundesländer haben eine jeweils eigene Garagenverordnung, die vorgibt, wie die Garagen und Stellplätze genutzt werden dürfen. Hierbei wird eindeutig betont, dass eine Garage kein Lagerraum ist. Selbst wenn eine Nutzung als Lager in einem Bundesland nicht als Ordnungswidrigkeit gelten sollte, ergeben sich hieraus nahezu immer Streitigkeiten mit anderen Mietern.
In einem Mietvertrag Garage müssen verschiedene Informationen enthalten sein, damit er gültig ist. Hierzu gehören die Daten zum Mietobjekt ebenso wie Regelungen in Bezug auf die Instandhaltung und die Nutzung. Beide Vertragspartner müssen ihre persönlichen Daten angeben. Außerdem müssen in einem Mietvertrag Garage das Mietverhältnis, die Höhe der Mietkaution sowie die Miet- und Nebenkosten aufgeführt werden. Die Kontodaten des Vermieters sind ebenso wichtig wie Regelungen zur Untervermietung und die entsprechenden Kündigungsfristen. Beide Vertragspartner müssen den Mietvertrag Garage unterschreiben.
Diese Kündigungsbedingungen gelten bei einem Mietvertrag Garage
Die Kündigungsfristen für einen Mietvertrag Garage sind klar geregelt. Sie orientieren sich an den Bestimmungen für nicht bewohnte Räume. Somit liegt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten vor, wobei keine Kündigungsgründe genannt werden müssen. Erhalten die Mieter eine Kündigung bis zum 3. Januar, so haben sie bis Ende März Zeit, die Garage zu räumen. Am unkompliziertesten gelingt das, wenn ein Mietvertrag Garage schriftlich verfasst wurde und keine Befristung oder separate Absprachen vorliegen.
Liegt kein eigener Mietvertrag Garage vor, sondern die entsprechenden Regelungen sind Teil des Wohnungsmietvertrags, müssen andere Regeln berücksichtigt werden. § 573b BGB ermöglicht beispielsweise eine Teilkündigung für Räume, die kein Wohnraum sind. Diese darf jedoch nur ausgesprochen werden, wenn die Räume anschließend dazu genutzt werden sollen, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Andere Kündigungsgründe sind nicht legitim. Bei einer Teilkündigung liegt ebenfalls eine Kündigungsfrist von 3 Monaten vor.
Hinweis: Bei einer erfolgreichen Teilkündigung können die Mieter verschiedene Rechte geltend machen. Beispielsweise ist es ihnen erlaubt, die Garage bis zum Baubeginn weiterzuverwenden. Sobald sie die Garage endgültig nicht mehr nutzen können, haben sie das Recht, die Miete dauerhaft in einer angemessenen Höhe zu reduzieren. Der ortsübliche Mietzins für Garagen dient hierbei als Richtwert für die Mietminderung. Andersherum haben Vermieter nicht das Recht, die Gesamtmiete zu erhöhen, wenn der allgemeine Mietzins steigt.
Regeln für die Nutzung der Garage
Garagen und Stellplätze besitzen eine Zweckbestimmung und dürfen daher nicht für andere Zwecke verwendet werden. So ist es beispielsweise durch die Garagenverordnungen der einzelnen Bundesländer, aber auch durch die Baugenehmigung verboten, eine Garage zum Abstellen von Gerümpel zu nutzen. Des Weiteren ist es untersagt, einen Gasgrill oder brennbare Stoffe wie Gasflaschen in einer Garage unterzubringen.
Andere Formen der Zweckentfremdung sind ebenfalls nicht gestattet. So dürfen Mieter eine Garage nicht in ein Gästezimmer oder ein Büro umwandeln oder dort regelmäßig Partys veranstalten. Die Regeln zur Lagerung von Treibstoff unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Beispielsweise dürfen in Bayern bis zu 20 Liter Benzin in einer kleinen Garage von bis zu 100 m² aufbewahrt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass der Behälter sowohl verschlossen als auch dicht ist. Hierdurch sollen Unfälle und Brände unwahrscheinlich gemacht werden, ohne dass hierunter die Flexibilität der Mieter im Umgang mit Kraftstoff leidet.
Bestimmungen für einen Stellplatz
Es ist nicht zwingend erforderlich, einen Stellplatz zu markieren. Allerdings müssen Vermieter sicherstellen, dass die Mieter ausreichend Platz zur Verfügung haben, um ihren PKW abzustellen. Kommen sie dieser Verpflichtung nicht nach, liegt ein konkreter Mangel vor. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Mindestgrößen für Stellplätze klar geregelt sind. Die Plätze müssen 5,00 m lang und 2,30 m breit sein und einen Mindestabstand von 0,1 m zur Garage aufweisen. Mieter mit einer Behinderung haben zudem Anspruch auf einen Stellplatz, der mindestens 3,50 m breit ist.
Es ist wichtig, dass für den Platz vor der Garage spezielle Regelungen getroffen werden. So kann im Wohnungsmietvertrag beispielsweise festgehalten sein, dass zur Wohnung eine Garage und ein Stellplatz davor gehören. In einem solchen Fall ist es grundsätzlich erlaubt, das Auto auch vor der Garage zu parken. Häufig ist es aber so, dass dieser Bereich eine Zufahrt darstellt, weswegen hier keine Fahrzeuge stehen dürfen. Sollte es keine konkrete Vereinbarung zum Platz vor der Garage im Mietvertrag geben, dürfen Vermieter Fahrzeuge, die vor den Garagen abgestellt werden, abschleppen lassen.
Wichtig: Vermieter sollten bei der Vermietung der Stellplätze auch die Auflagen und Regeln für E-Ladesäulen beachten. Die Stellplätze für die Ladesäulen sollten dabei nicht an spezielle Mieter vermietet werden. Nur so stehen sie der gesamten Mieterschaft zur Verfügung.
Diese Kündigungsfristen gelten bei einem Stellplatz
In einem Mietvertrag Garage und Stellplatz müssen unter anderem die Kündigungsfristen aufgeführt sein, auf die sich Mieter und Vermieter geeinigt haben. Üblicherweise gilt für Stellplätze eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, die sowohl Mieter als auch Vermieter in Anspruch nehmen können, ohne Gründe angeben zu müssen.
Wird die Miete monatlich überwiesen, müssen Vermieter den Mietvertrag Garage und Stellplätze bis zum 5.10. Eines Jahres kündigen, wenn sie die Stellplätze im darauffolgenden Jahr selbst nutzen wollen. Bei einer Vermietung von unbebauten Grundstücken gilt bei monatlichen Mietzahlungen eine dreimonatige Kündigungsfrist. Die Kündigung muss hierbei spätestens am 3 Werktag eines Kalendermonats ausgesprochen werden.
Anders sieht es aus, wenn die Miete wöchentlich bezahlt wird. Dann kann eine Kündigung immer bis zum ersten Werktag der jeweiligen Woche ausgesprochen werden. Bei gewerblich genutzten, unbebauten Grundstücken muss die Kündigungsfrist hingegen bis zum 3 Werktag erfolgen und darf nur zum Ende eines Quartals vorgenommen werden.
Stellplatzmiete erhöhen und Besonderheiten beachten
Ein separater Mietvertrag Garage und Stellplatz sichert den Vermietern eine größtmögliche Flexibilität in Bezug auf die Mieterhöhungen. Bei einem separaten Vertrag darf die Stellplatzmiete nämlich jederzeit erhöht werden, ohne dass hierfür konkrete Gründe genannt werden müssen. Anders sieht es aus, wenn die Miete für die Garage oder den Stellplatz im Wohnmietvertrag geregelt ist. Dann sind kompliziertere Verfahren nötig, um eine Erhöhung vorzunehmen.
Aber auch wenn ein separater Mietvertrag Garage und Stellplatz vorliegt, müssen Vermieter verschiedene Dinge berücksichtigen. Beispielsweise kommt es gelegentlich vor, dass ein Stellplatz erst später in einen Mietvertrag aufgenommen wird. Wenn dieser sich auf demselben Grundstück wie der Wohnraum befindet, kann vereinbart werden, dass eine Kündigung des Stellplatzes nur dann möglich ist, wenn auch der Wohnraum gekündigt wird. In einem solchen Fall greifen die gesetzlichen Fristen zum Wohnraum.
In einigen Fällen passiert es, dass ein Stellplatz nicht privat, sondern gewerblich genutzt wird. Es ist wichtig, dass die Vermieter hierüber in Kenntnis gesetzt werden. In diesem Fall ist es ihnen erlaubt, für die Zahlung der Miete Umsatzsteuer zu verlangen. Das hat steuerliche Vorteile für die Vermieter, weswegen sie diese Möglichkeit unbedingt nutzen sollten.
Im Namen der Sicherheit und um den gesetzlichen Vorgaben gerecht zu werden, ist es erforderlich, in Bezug auf die Garage und den Stellplatz Streu- und Räumungspflichten einzuhalten. Diese Aufgabe kommt zunächst einmal den Vermietern zu. Diese haben allerdings die Möglichkeit, im Vertrag festzuschreiben, dass sich die Mieter um die Streu- und Räumungspflicht für den Stellplatz und die dazugehörigen Zufahrten kümmern müssen. Die Vermieter bleiben aber weiter in der Pflicht, zu kontrollieren, dass die Mieter dieser Aufgabe nachkommen.
Regeln für ein „einheitliches Mietverhältnis“
Es ist immer sinnvoll, einen separaten Mietvertrag Garage und Stellplatz aufzusetzen. So entsteht eine größtmögliche Transparenz für beide Seiten und vor allem Vermieter bewahren sich eine gewisse Flexibilität. Wenn die Stellplatzmiete im Wohnraummietvertrag geregelt ist, entsteht ein sogenanntes „einheitliches Mietverhältnis“. Das bedeutet, dass Wohnraum und Stellplatz miteinander verknüpft sind und nicht unabhängig voneinander gekündigt werden können.
Hinweis: Sollte ein „einheitliches Mietverhältnis“ entstanden sein, ist es empfehlenswert, sich mit dem Mieter in Kontakt zu setzen. Häufig ist es dann möglich, eine Anpassung im Mietvertrag vorzunehmen, die für beide Seiten von Vorteil ist.
Es ist zu berücksichtigen, dass kein „einheitliches Mietverhältnis“ entsteht, wenn der Wohnraum und die Garage beziehungsweise der Stellplatz auf unterschiedlichen Grundstücken zu finden sind. Ein entsprechendes Urteil hat der BGH am 12. Oktober 2011 gefällt. In einem solchen Fall ist es somit nicht zwingend erforderlich, einen eigenen Mietvertrag Garage und Stellplatz aufzusetzen, da immer davon auszugehen ist, dass beide Bereiche unabhängig voneinander zu betrachten sind.
Des Weiteren wurde geklärt, dass keinerlei Zweifel daran besteht, ob es sich um „rechtlich selbstständige Vereinbarungen“ handelt, wenn es zwei unterschiedliche Mietverträge gibt. Der Wohnraum Mietvertrag und der Mietvertrag Garage und Stellplatz können in einem solchen Fall immer unabhängig voneinander betrachtet werden. Das bedeutet, dass Vermieter immer das Recht haben, die Stellplatzmiete zu erhöhen oder den Stellplatz zu kündigen, ohne Gründe nennen zu müssen und ohne dass dies Auswirkungen auf den Wohnraummietvertrag hätte.
Fazit: Einen eigenen Mietvertrag Garage und Stellplatz erstellen
In den meisten Fällen ist es angeraten, dass Vermieter einen eigenen Mietvertrag Garage und Stellplatz aufsetzen. Hierdurch sorgen sie für eine größtmögliche Transparenz auf beiden Seiten und stellen sicher, dass sie Mieterhöhungen und Vertragskündigungen vornehmen können, ohne dass hiervon der Wohnraummietvertrag beeinträchtigt wäre. Bei der Erstellung des Mietvertrags Garage und Stellplatz müssen sie darauf achten, dass sämtliche notwendigen Inhalte darin zu finden sind und dass die Kündigungsbedingungen klar geregelt wurden.
