Eine möblierte Wohnung zu vermieten, bietet einige Besonderheiten. Hier erfahren Sie, was Vermieter in praktischer und vor allem in rechtlicher Hinsicht besonders beachten müssen.
So ein paar Möbel machen keinen Unterschied? – Geschmäcker sind ja bekanntlich verschieden, doch ob es sich um eine moderne oder altmodische Einrichtung handelt – das Vermieten einer möblierten Wohnung unterscheidet sich in einigen wesentlichen Punkten von der „normalen“ Vermietung leeren Wohnraums. Vermieter sollten deshalb bereits im Vorfeld gut informiert sein und sich vor Augen führen, worauf Sie besonders achten müssen. Dies betrifft die Preisgestaltung bis hin zu der Ausgestaltung des Mietvertrags. Wer also noch nie vom Berliner oder Hamburger Modell gehört hat und auch sonst Nachholbedarf beim Thema möblierte Wohnung hat, ist hier richtig.
Möblierte Wohnung – was bedeutet das überhaupt?
Zu aller erst müssen Sie als Vermieter Gewissheit darüber erlangen, ob es sich bei Ihrem Mietobjekt tatsächlich um eine möblierte Wohnung handelt. Immerhin sind daran so einige Besonderheiten finanzieller, praktischer und rechtlicher Art geknüpft. In aller Regel – so ist es in Deutschland üblich – werden Immobilien leer vermietet. Wie der Wohnraum während der Mietzeit gestaltet wird, obliegt dann dem Mieter. Mit dieser Konstellationen kennen sich Vermieter naturgemäß gut aus.
Wann eine Wohnung aber tatsächlich als „möbliert“ gilt, ist keineswegs eindeutig zu beantworten. Unzweifelhaft ist dies jedenfalls dann der Fall, wenn die Wohnung komplett eingerichtet ist und der Vermieter insofern eine bereits bewohnbare Wohnung vermietet.
Probleme bei der Bestimmung gibt es hingegen, wenn der Wohnraum „teilmöbliert“ ist, zumal dies im BGB nicht genauer definiert ist. Allgemein lässt sich aber sagen, dass eine Wohnung im rechtlichen Sinne dann möbliert ist, wenn sie komplett oder zumindest überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist.
Dazu gehört im Allgemeinen ein Bett, Schränke, Regale und Kommoden in verschiedenen Zimmern, ein Sofa und ein Wohnzimmertisch, ein Esszimmer- oder Küchentisch sowie Stühle, aber auch eine allgemeine Kücheneinrichtung, eine gewisse Badezimmerausstattung, sowie Lampen und Gardinen. Als Richtwert kann man davon ausgehen, dass eine Wohnung möbliert ist, wenn sie über mehr als die Hälfte dieser Gegenstände verfügt.
Weder eine Couch oder ein Bett allein, noch eine Einbauküche macht das Mietobjekt also rechtlich zu einer möblierten Wohnung. Falls Ihre Wohnung also zum Beispiel über eine Einbauküche verfügt, sonst aber nicht eingerichtet ist, handelt es sich um eine teilmöblierte Wohnung. Im Zweifel ist es dennoch ratsam, den rechtlichen Begriff der Vermietung mit einem Makler oder Immobilienanwalt abzusprechen, denn trotz aller Erfordernisse können und dürfen möblierte Wohnungen auch durchaus karg ausgestattet sein.
Für eine möblierte Wohnung kann eine höhere Miete verlangt werden
Selbstverständlich bleibt es nicht ohne Folgen, wenn neben dem Wohnraum selbst auch Einrichtungsgegenstände zur Benutzung als Teil des Mietobjekts vermietet werden. Aus diesem Grund können Sie eine möblierte, aber auch eine teilmöblierte Wohnung zu einer höheren Miete vermieten. In diesem Zusammenhang unterscheidet man bei der Berechnung dieses „Aufschlags“ zwischen dem „Berliner Modell“ und dem „Hamburger Modell“.
Beide folgenden Berechnungsmodelle unterscheiden sich. Zur Verdeutlichung kann das Urteil des LG Berlin vom 31. März 2003 unter AZ 63 S 365/01 herangezogen werden.
Berliner Modell für möblierte Wohnung
Das Berliner Modell sieht vor, dass der Aufschlag zwei Prozent des Möbelwerts beträgt. Im ersten Mietjahr würde der Zuschlag in einer Wohnung mit einem Möbelwert von 10.000 Euro also 200 Euro betragen, welche zu dem normalen Mietpreis hinzukommen. Allerdings kann sich dies nicht unbegrenzt fortsetzen, da die Möbel an Wert verlieren. Aus diesem Grund geht man allgemein von einer Abschreibung über 10 Jahre aus. Die Formel lautet daher:
Monatlicher Aufschlag = Neuwert der Möbel / 10 Jahre * Anzahl nicht vergangener Jahre * 0,02
Aus diesem Grund würde der Faktor nach dem ersten Jahr nur noch 9 (Anzahl nicht vergangener Jahr) betragen. Nach der kompletten Abschreibung kann kein weiterer Zuschlag verlangt werden.
Hamburger Modell für möblierte Wohnung
Das Hamburger Modell setzt sowohl bei der Abschreibung als auch bei der Kapitalverzinsung an. Berücksichtigt werden für die Abschreibung allerdings nicht 10, sondern nur 7 Jahre, wobei davon ausgegangen wird, dass die Möbel danach noch einen Wert von 30 Prozent haben. Die Abschreibung erfolgt mit jährlich 15 Prozent auf den Zeitwert. Die Kapitalverzinsung ist hingegen nicht festgelegt, wird aber in der Regel bei 12 Prozent angesetzt.
Die Formal lautet daher:
Monatlicher Aufschlag = (Abschreibung + Kapitalverzinsung) / 12 (Monate)
Beträgt der Möbelwert 10.000 Euro bei einer Abschreibung von 15 Prozent auf den Zeitwert und einer Kapitalverzinsung von 12 Prozent ergibt sich ein monatlicher Zuschlag von 225 Euro im ersten Mietjahr. In den folgenden Jahren wird entsprechend mit dem jeweiligen Zeitwert gerechnet. Folglich verringert sich der monatliche Aufschlag. Nach 7 Jahren kann nur noch die Kapitalverzinsung auf den Restwert verlangt werden.
Welche Besonderheiten gibt es beim Mietvertrag?
Wie der Mietvertrag aussieht, liegt letztlich in Ihrer Hand. Der Gesetzgeber macht zunächst keinen Unterschied zwischen einer unmöblierten, teilmöblierten oder komplett möblierten Wohnung. Mieter haben daher die gleichen Rechte.
Etwas anderes gilt nur dann, wenn nur ein oder mehrere möblierte Zimmer an einen Untermieter vermietet sind. In diesem Fall genießt der Untermieter einen sehr geringen Kündigungsschutz. Im Falle einer Untervermietung möblierter Zimmer können Sie dem Untermieter ohne Angabe von Gründen bis zum 15. Tag des Monats den Mietvertrag kündigen. Der Untermieter muss dann innerhalb von 2 Wochen aus der Wohnung ausziehen. Eine Ausnahme besteht hier allerdings wiederum, wenn Untermieter nicht eine einzelne Person, sondern eine ganze Familie ist. Dann gilt ein längerer Kündigungsschutz.
Unabhängig vom Kündigungsschutz sollte bei der Vermietung einer ganzen möblierten Wohnung dem Umstand, dass sich eine Vielzahl von Gebrauchsgegenständen beziehungsweise Möbel in der Wohnung befinden und vom Mieter benutzt werden, auch im Mietvertrag Rechnung getragen werden. Natürlich sollten Sie die „normalen“ Regelungen hinsichtlich der Kündigungsfristen und der Rechten und Pflichten auf keinen Fall vergessen.
Darüber hinaus haben Sie für die möblierte Wohnung auch die Möglichkeit, einen Zeitmietvertrag auszustellen. Der Vorteil liegt darin, dass die genaue Mietdauer angegeben ist. Je nachdem, was Sie in Zukunft mit Ihrer Immobilie vorhaben, können Sie also von dieser Option Gebrauch machen und sollten dies selbstverständlich in den Mietvertrag aufnehmen.
Zudem sollten Sie in den Mietvertrag explizit aufnehmen, dass es sich bei dem Mietobjekt um eine möblierte Wohnung handelt und gegebenenfalls Rechte und Pflichten bezüglich einzelner Dinge regeln.
Bedenken Sie zudem, dass es nicht jeder potenzielle Mieter gut mit der Ausstattung und den Möbeln meint. Prüfen Sie deshalb die Angaben des potenziellen Mieters vor Abschluss des Mietvertrags und notieren Sie bestenfalls die Daten aus dem Personalausweis. Auf diese Weise können Sie einer unsachgemäßen, schadhaften Behandlung Ihrer Möbel vorbeugen und sich im Fall eines Schadens absichern.
Aus demselben Grund ist die Kaution bei der Vermietung für die möblierte Wohnung von besonderer Bedeutung für den Vermieter und stellt eine wichtige Garantie dafür dar, dass der Mieter die Möbel gut behandelt. Regeln Sie daher unbedingt im Mietvertrag, dass Sie im Fall von Schäden an den Möbeln das Recht haben, einen entsprechenden Teil der Kaution einbehalten zu können, um die Möbel auszutauschen oder wieder zu reparieren.
Wohungsübergabeprotokoll bei möblierten Wohnungen besonders wichtig
Eine besondere Bedeutung für Sie als Vermieter kommt bei der Vermietung einer möblierten Wohnung dem Wohnungsübergabeprotokoll zu. Auch bei unmöblierten Wohnung sollte auf die Vollständigkeit und Klarheit des Übergabeprotokolls geachtet werden, da dieses im Streitfall die Grundlage für mögliche Ansprüche bietet und als Beweismittel äußerst wichtig werden kann.
Für eine möblierte Wohnung gilt das umso mehr. Neben dem Wohnraum selbst übergeben Sie als Vermieter dem Mieter nämlich logischerweise auch Gegenstände. Bereits mithilfe eines vorbereitenden Übergabeprotokolls sollten Sie deshalb so genau wie möglich dokumentieren, in welchem Zustand sich das Mietobjekt und eben auch sämtliche Möbel befinden. Gehen Sie dabei mit großer Sorgfalt vor und dokumentieren Sie im Zweifel zu viel als zu wenig. Weist ein Möbelstück etwa Flecken auf, sollten Sie diese nicht nur nennen, sondern im besten Fall zählen und beschreiben.
Es empfiehlt sich, die Wohnung Raum für Raum mit dem Mieter zu begehen und alle Einrichtungsgegenstände raumweise aufzunehmen, um die Übersichtlichkeit zu wahren. Besonders wichtig ist es, dass Sie die Mängel der einzelnen Gegenstände dokumentieren, um den Zustand Auszug dann vergleichen zu können. Bei besonders wertvollen Möbelstücken bietet es sich zudem an, den Zustand auch mit Fotos zu dokumentieren.
Durch ein gutes, bestenfalls lückenloses Übergabeprotokoll schützten Sie sich, ebenso wie der Mieter, vor Missverständnissen und Streitigkeiten beim Auszug. Zudem können Sie mithilfe des Übergabeprotokolls nachweisen, wenn der Mieter deutliche Schäden an den Möbeln verursacht hat. Dies beinhaltet allerdings natürlich nicht den normalen Verschleiß, den Gegenstände naturgemäß durch ihren Gebrauch erfahren. Dieser kann dem Mieter weder vorgeworfen noch in Rechnung gestellt werden.
