Die Nachfrage nach Immobilien am Wohnungsmarkt Köln ist überdurchschnittlich hoch. Das hat vielfältige Gründe und wirkt sich sowohl auf die Wohnungs- als auch auf die Hauspreise aus. Neben Ein- und Mehrfamilienhäusern sind unter anderem Mietobjekte beliebt. Viele Vermieter übernehmen die Verwaltung solcher Mietimmobilien allerdings nicht selbst, sondern übertragen die Aufgaben an eine professionelle Hausverwaltung. Prognosen für die Zukunft sagen jedoch, dass ein Wandel am Wohnungsmarkt Köln stattfinden könnte. Deswegen ist es für Eigentümer wichtig, die Lage am Markt im Blick zu behalten.
Der Wohnungsmarkt Köln zeichnet sich durch eine große Vielseitigkeit aus, weswegen hier ganz unterschiedliche Immobilienarten stark nachgefragt sind. Es sind zahlreiche Gewerbe und Mietimmobilien ansässig, doch auch private Wohnimmobilien wie Ein- und zwei Familienhäuser werden immer wieder nachgefragt. Das große Interesse hat erhebliche Auswirkungen auf die Preise am Wohnungsmarkt Köln.
Dieser Artikel erläutert, warum Köln als Immobilienstandort so beliebt ist, wie sich die Preise in der Region entwickelt haben und welche Entwicklungen für die Zukunft zu erwarten sind.
Darum ist der Wohnungsmarkt Köln als Immobilienstandort so beliebt
Köln gehört zu den beliebtesten Immobilienstandorten in Deutschland. Das liegt unter anderem daran, dass die Stadt breit aufgestellt ist und somit ganz unterschiedliche Zielgruppen anspricht. Unter anderem sind hier viele Unternehmen und Gewerbe ansässig, sodass es hier vergleichsweise leicht ist, einen geeigneten Arbeitsplatz zu finden. Außerdem ist die Infrastruktur gut ausgebaut, weswegen sich auch andere Betriebe hier gerne ansiedeln.
Des Weiteren verfügt Köln über ein breit aufgestelltes Bildungsangebot, weswegen die Stadt vergleichsweise jung ist. Außerdem stehen vielfältige Freizeitaktivitäten zur Verfügung, sodass man jederzeit viele interessante Unternehmungen machen kann. All diese positiven Merkmale der Stadt führen dazu dass die Nachfrage nach Wohnraum seit Jahren hoch ist. Hinzu kommt, dass Köln vergleichsweise niedrige Einstiegspositionen zu bieten hatte, was der Stadt einen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen deutschen Metropolen verschafft hat.
Die aktuellen Wohnungspreise in Köln
Wer sich eine Wohnung in Köln zulegen möchte, muss mit überdurchschnittlich hohen Investitionen rechnen. So kostet eine 30 Quadratmeter Wohnung in Köln 5.149,75 € pro Quadratmeter und in NRW insgesamt lediglich 3408,37 € pro Quadratmeter. Damit liegt der Wohnungsmarkt Köln in etwa im deutschen Trend. Hier kostet eine entsprechende Wohnung 5.155,25 € pro Quadratmeter.
Bei 60 Quadratmeter Wohnungen ist das Verhältnis ähnlich. Hier kostet der Quadratmeter in Köln 4.921,57 € und in gesamt NRW 3.147,70 €. Die Durchschnittspreise in Deutschland liegen für eine Wohnung dieser Größe bei 4.227,97 Euro. 100 Quadratmeter Wohnungen sind in Köln besonders stark nachgefragt, weswegen hier mit 5.242,80 € pro Quadratmeter gerechnet werden muss. In NRW insgesamt fallen für Wohnungen dieser Größe 3.542,61 € und in ganz Deutschland 4.702,44 Euro pro Quadratmeter an.
So haben sich die Wohnungspreise am Wohnungsmarkt Köln entwickelt
Die Wohnungspreise in Köln haben eine erhebliche Steigerung erfahren. Im Jahr 2011 kostet der Quadratmeter für eine 30 Quadratmeter große Wohnung 1.788,98 €. Im Jahr 2022 sind es bereits 5.194,02 €. Die Preise haben sich somit fast verdreifacht. Ähnliches gilt für eine 60 Quadratmeter Wohnung. Diese kostete 2011 noch 1.798,31 € pro Quadratmeter und im Jahr 2022 bereits 4.992,61 €. Auch bei 100 Quadratmeter großen Wohnungen ist ein dramatischer Anstieg festzustellen. Hier mussten in 2011 noch 2.266,60 € pro Quadratmeter investiert werden und 2022 bereits 5.597,37 €.
Doch nicht nur auf lange Sicht, sondern auch innerhalb der letzten Jahre sind die Wohnungspreise am Wohnungsmarkt Köln merklich angestiegen. So kostete eine 30 Quadratmeter große Wohnung im Jahr 2019 noch 4.051,80 € pro Quadratmeter in Köln und 2.214,64 € in NRW insgesamt sowie 3.600,52 € in Gesamtdeutschland. Im Jahr 2022 lagen die Werte für Köln bereits bei 5.194,02 € pro Quadratmeter, für NRW bei 3.210,44 und in Deutschland insgesamt bei 4.924,37 € pro Quadratmeter.
Ähnliche Entwicklungen sind bei den Wohnungen mit mehr Quadratmetern festzustellen. Im Jahr 2019 kostet da eine 60 Quadratmeter Wohnung beispielsweise 3.789,87 € pro Quadratmeter in Köln, 1.939,17 € pro Quadratmeter in NRW und 3010,40 € pro Quadratmeter in Deutschland insgesamt. Im Jahr 2022 waren diese Werte bereits auf 4.992,61 € pro Quadratmeter in Köln, 2.723,47 Euro pro Quadratmeter in NRW und 4.110,28 € pro Quadratmeter in Deutschland angestiegen.
Hinweis: Die Werte für 100 Quadratmeter Wohnungen sind ähnlich gelagert. In allen Bereichen hat somit ein massiver Wertzuwachs stattgefunden, der zu erheblichen Renditen für Investoren geführt hat.
Diese Hauspreise sind am Wohnungsmarkt Köln zu zahlen
Nicht nur die Wohnungspreise, sondern auch die Quadratmeterpreise beim Kauf eines Hauses sind am Wohnungsmarkt Köln überdurchschnittlich hoch. Wer beispielsweise eine Immobilie mit 100 Quadratmetern Fläche kaufen möchte, zahlt in Köln 5.544,36 € pro Quadratmeter. In NRW sind es lediglich 3.507,72 € und in gesamt Deutschland 3.546,91 €.
Bei einem 150 Quadratmeter großen Haus liegen die Preise in Köln bei 5.317,16 €, in NRW bei 3.291,00 € und in Gesamtdeutschland bei 3364,92 € pro Quadratmeter. Eine 200 Quadratmeter große Wohnung schlägt demgegenüber in Köln mit 5.707,70 € pro Quadratmeter zu Buche, in NRW mit 3.038,06 € und in Deutschland insgesamt bei 3.107,56 €. Die Preise am Wohnungsmarkt Köln liegen somit deutlich über dem Bundesdurchschnitt, was die Attraktivität der Region und des Standorts veranschaulicht.
So haben sich die Hauspreise in den letzten Jahren entwickelt
Schaut man sich die Kaufpreise für Häuser am Wohnungsmarkt Köln an, erkennt man auch hier eine deutliche Steigerung. Im Jahr 2011 kostete ein 100 Quadratmeter großes Haus noch 2.369,37 € pro Quadratmeter und in 2022 waren es bereits 5.107,51 €. Ein 150 Quadratmeter großes Haus schlug in 2011 mit 2.515,91 € zu Buche und in 2022 bereits mit 5.340,91 €. Die Häuser mit 200 Quadratmetern waren 2011 mit 3.060,14 € pro Quadratmeter noch am teuersten, in 2022 landeten sie mit 5.155,72 € pro Quadratmeter lediglich auf Platz 2.
Wie bei den Wohnungspreisen sind auch die Preise für Häuser in den letzten Jahren deutlich angestiegen. In 2019 kostet 100 Quadratmeter Haus in Köln noch 3.640,33 € pro Quadratmeter, in NRW 2.370,69 € pro Quadratmeter und in Deutschland insgesamt 2.382,34 €. Schon damals waren die Kölner Preise somit überdurchschnittlich. Im Jahr 2022 fielen für ein entsprechendes Haus 5.107,51 € pro Quadratmeter in Köln an, in NRW 3.115,30 € pro Quadratmeter und in Deutschland insgesamt 3102,17 € pro Quadratmeter.
Eine ähnliche Entwicklung ist bei den 150 Quadratmeter großen Häusern und den 200 Quadratmeter großen Häusern festzustellen. Wer ein 200 Quadratmeter großes Haus kaufen wollte, musste 2019 noch 4.265,10 € pro Quadratmeter in Köln investieren, in NRW 2.100,04 € pro Quadratmeter und in Deutschland insgesamt 2.175,68 € pro Quadratmeter. 2022 waren es in Köln bereits 5.155,27 € pro Quadratmeter, in NRW 2.733,93 € pro Quadratmeter und in Gesamtdeutschland 2.812,33 €. Die Entwicklung ist mit der bei den Wohnungspreisen somit vergleichbar.
Das gibt es über die Bautätigkeit am Wohnungsmarkt Köln zu wissen
Wer gegen steigende Preise am Wohnungsmarkt Köln vorgehen möchte, muss die Bautätigkeit steigern. Hier besteht allerdings noch Luft nach oben. So wurden beispielsweise in 2021 Baugenehmigungen für 3.330 Wohnungen erteilt, was einem Rückgang um 329 Wohnungen beziehungsweise 9% im Vergleich zu 2020 entspricht. Demgegenüber wurden in 2021 allerdings 25% mehr Wohnungen fertiggestellt als noch 2020. Trotzdem ist ein Bauüberhang von 9% festzustellen und auch die Fertigstellungen liegen unter den Werten von 2010 bis 2019.
Hinweis: Mit Bauüberhang ist gemeint, dass für eine Wohnung eine Baugenehmigung vorlag, diese in 2021 aber nicht fertiggestellt wurde.
Seit 2010 wurden durchschnittlich pro Jahr etwa 3.300 Wohnungen genehmigt und jährlich etwas weniger als 3.000 Wohnungen fertiggestellt. Der Bauüberhang war in 2020 und 2021 zudem deutlich höher als in den Jahren von 2010 bis 2019. Außerdem ist zu erkennen, dass 67% der Baugenehmigungen an Wohnungsbauunternehmen ausgestellt wurden. 32% dieser Baugenehmigungen beziehen sich auf Dreizimmerwohnungen.
Von den fertiggestellten Wohnungen am Wohnungsmarkt Köln verfügen 50% über zwei oder drei Räume und 28% über vier Räume. Eine Fertigstellung innerhalb von zwei Jahren nach Erteilung der Baugenehmigung war nur bei 7% der Wohnungen möglich. 33% der Wohnungen brauchten mehr als zwei Jahre bis zur Fertigstellung und 60% sogar mehr als drei Jahre. Das ist eine deutliche Verlangsamung, da in 2015 noch 61% der Wohnungen, für die eine Baugenehmigung erteilt wurde, innerhalb eines Jahres fertiggestellt werden konnten.
Auch beim Bauüberhang ist ein klarer Anstieg festzustellen. Zwischen 2018 und 2021 wuchs er von 6.740 auf 9.433 an und ist folglich mit den Werten zum Ende der 1990er Jahre vergleichbar. Von den noch nicht fertiggestellten Wohnungen sind 32% im Rohbau und 28 % im rohbaufertigen Zustand, aber immerhin bei 40% wurde noch gar nicht mit der Arbeit begonnen.
Prognosen für die Entwicklungen am Wohnungsmarkt Köln
Aufgrund der aktuellen Entwicklungen am deutschen Immobilienmarkt ist davon auszugehen, dass sich die Preissteigerungen am Wohnungsmarkt Köln verlangsamen werden, wie auch in Hamburg oder München. Die steigenden Kreditzinsen führen dazu, dass Investoren genau überlegen müssen, in welche Immobilien sie ihr Geld stecken. Das hat zu Anpassungen beim Kaufverhalten geführt, was sich auf die Preise von Wohnungen und Häusern in der Region auswirken könnte. Man könnte konstanieren, dass der Immobilienboom ein Ende gefunden hat.
Immer mehr Menschen sprechen deswegen davon, ihre Immobilien zu verkaufen. Sie gehen nicht davon aus, dass durch Abwarten deutlich höhere Gewinne erwirtschaftet werden können. Eine Ausnahme stellen hierbei vielleicht Premium-Lagen in Köln dar, da Investoren bei solchen Anlageobjekten häufig nicht so stark von den Kreditzinsen abhängig sind und folglich auch in Zukunft investieren könnten. Da es sich hierbei aber ausschließlich um Prognosen und Annahmen handelt, ist es wichtig, möglichst viele Daten heranzuziehen bevor man eine Entscheidung für oder gegen einen Verkauf oder eine Investition trifft.
Diese Stadtteile sind besonders nachgefragt
Die durchschnittlichen Preise für Wohnungen und Häuser vermitteln nur einen groben Eindruck vom Wohnungsmarkt Köln. Die Preise können abhängig von der Lage der Immobilie nämlich stark variieren. Am teuersten sind Wohnungen beispielsweise in Köln Stammheim mit 8.198,90 € pro Quadratmeter. Ebenfalls überdurchschnittlich hohe Preise müssen in Altstadt Nord, Altstadt Süd, Bayenthal, Lindenthal, Marienburg und Rodenkirchen bezahlt werden. Hier liegen die Preise zwischen 6.997,09 Euro und 6.754,20 € pro Quadratmeter.
Am anderen Ende des Spektrums liegt Köln Meschenich. Hier kostet der Quadratmeter für Wohnungen lediglich 2.056,87 Euro. Ebenfalls günstig und deutlich unter 4.000 € pro Quadratmeter sind Wohnungen beispielsweise in Neubrück, Pech, Rondorf, Wahnheide, Heimersdorf und Finkenberg.
Ähnlich große Unterschiede sind bei den Hauspreisen in Köln festzustellen. Diese sind in Hahnwald am teuersten, wo 8.602,45 € pro Quadratmeter investiert werden müssen. Ebenfalls teuer sind Häuser in Immendorf, Junkersdorf, Klettenberg, Müngersdorf, Rodenkirchen und Stammheim. Hier liegen die Preise zwischen 7.206,80 Euro und 7.862,54 Euro pro Quadratmeter.
Die günstigsten Hauspreise sind in Finkenberg zu finden. Hier müssen lediglich 3.372,67 € pro Quadratmeter investiert werden. Deutlich unter 4.000 € liegen die Preise beispielsweise in Godorf, Lindweiler, Meschenich, Bickendorf und Altstadt Süd.
Fazit zum Wohnungs- und Immobilienmarkt Köln
Köln ist ein äußerst populärer Immobilienstandort, weswegen die Preise für Wohnungen und Häuser in den letzten Jahren stark angestiegen sind. Aufgrund der steigenden Kreditzinsen könnte sich der Anstieg jedoch spürbar verlangsamen. Einige Eigentümer überlegen daher bereits, ihre Immobilien am Wohnungsmarkt Köln zu veräußern, und nehmen hierfür eine professionelle Marktwertbestimmung vor. Trotz dieser Entwicklungen ist Köln für Investoren nach wie vor interessant. Das gilt insbesondere für hochpreisige und luxuriöse Lagen wie Hahnwald, Marienburg und Lindenthal.
