Im Immobiliensektor zeigt sich aktuell eine kuriose Entwicklung: Obwohl das Geschäft der Unternehmen hervorragend läuft, verlieren ihre Immobilienaktien immer mehr an Wert. Das ist unter anderem auf die Einkaufspolitik der Konzerne während der Niedrigzinspolitik der EZB zurückzuführen. Eventuell könnte mehr Eigenkapital die Lösung sein.
Eine hohe Nachfrage bei einem begrenzten Angebot führt aktuell im Immobiliensektor in Deutschland zu steigenden Preisen. Mit Mietwohnungen lässt sich somit gut Geld verdienen. Trotzdem gehen die Immobilienaktien von Immobiliengesellschaften nicht durch die Decke, sondern der Aktienkurs sinkt. Das hat unterschiedliche Gründe, ist aber vor allem auf die Zinswende der EZB zurückzuführen. Dieser Artikel erklärt, wie es dazu kommt, dass bei steigenden Mieten die Immobilienaktien an Wert verlieren.
Immobilienaktien: Das Kerngeschäft der Immobiliengesellschaften läuft gut
Das Kerngeschäft von Immobilienkonzernen ist die Vermietung von Wohnungen. Hier könnte es derzeit kaum besser laufen. Gerade in den Ballungszentren herrscht eine große Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum vor. Gleichzeitig stockt der Neubau, weil wegen der hohen Inflation die Materialpreise steigen und nur wenige Fachkräfte zur Verfügung stehen. Entsprechend nimmt der Preisanstieg bei den Mieten immer mehr an Fahrt auf.
Das Geschäft der Immobilienunternehmen könnte somit kaum besser laufen. Es gibt so gut wie keinen Leerstand und sie haben dank der Investitionen, die sie in ganz unterschiedliche Mietimmobilien gesteckt haben, aktuell einen großen Kapitalzufluss. Gerade in den Ballungszentren sieht es nicht danach aus, dass die Nachfrage nach Wohnungen demnächst sinken wird. Es ist somit davon auszugehen, dass auch in Zukunft gute Geschäfte im Immobiliensektor möglich sind.
Die Aktienkurse sinken
Kurios ist, dass trotz dieser positiven Entwicklungen Immobilienaktien nicht an Wert gewinnen, sondern die Kurse im Gegenteil fallen. Ein gutes Beispiel hierfür ist die Vonovia, die früher noch als Deutsche Annington bekannt war und als solche an die Börse ging. Damals kosteten die Aktien 16,50 € pro Stück. Nachdem sich der Konzern in Vonovia umbenannt hatte, gingen die Kurse des Unternehmens durch die Decke. Teilweise verdreifachten sie sich.
Hinweis: Diese Preisentwicklungen waren ausgesprochen stabil und konnten auch durch Enteignungskampagnen, die Corona-Pandemie und den russischen Angriffskrieg auf die Ukraine nicht gestoppt werden.
Aktuell gehen die Kurse der Immobilienaktien von jedoch steil nach unten. Diese Entwicklung ist so dramatisch, dass aktuell einige Unternehmen keine Dividenden an Aktionäre auszahlen. Die Vonovia hat die Dividenden zwar lediglich gekürzt, das allerdings in einem starken Umfang. Die positive Geschäftsentwicklung scheint somit losgelöst vom Aktienkurs der Unternehmen zu sein, der sich stärker an anderen Faktoren orientiert.
Immobilienaktien sinken – Immobilienkonzerne verschuldet
Ein Grund dafür, dass aktuell im Immobiliensektor keine oder nur geringe Dividenden ausgeschüttet werden, ist, dass die Immobilienkonzerne das Geld für andere Projekte benötigen. Unter anderem wird es eingesetzt, um die teils hohen Schulden zu begleichen. Die hiermit verbundenen Zinskosten stellen eine erhebliche Belastung der Bilanzen der Firmen dar, weswegen diese zeitnah reduziert werden müssen.
Die hohe Verschuldung ist vor allem auf eine exzessive Einkaufspolitik der Immobiliengesellschaften zurückzuführen. Diese haben zahlreiche Gebäude und Mietobjekte gekauft, um von den positiven Entwicklungen am Immobilienmarkt profitieren zu können. Das haben sie in der Regel aber nicht mit Eigenkapital gemacht, sondern sich frisches Geld am Markt besorgt.
Die Zinswende der EZB macht ein Umdenken nötig
Solange die EZB ihre Niedrigzinspolitik verfolgt hat, konnten sich die Immobilienkonzerne viele Kredite mit teils hohen Kreditsummen leisten. Die Banken waren froh, kein Geld bei der EZB parken zu müssen, weil hierfür Strafzinsen angefallen sind. Gleichzeitig konnten sie nur vergleichsweise niedrige Kreditzinsen erheben, weil die Niedrigzinspolitik nichts anderes zugelassen hat. In dieser Situation war eine Verschuldung kein Problem und die Rückzahlung des Geldes hat kaum finanzielle Belastungen für die Unternehmen bedeutet.
Im Rahmen der Zinswende der EZB sind die Kosten für Kredite deutlich angestiegen. Heutzutage ist es viel schwerer, frisches Geld am Markt zu bekommen. Das liegt unter anderem daran, dass die Banken keine Strafzinsen mehr zahlen müssen, sondern im Gegenteil Zinsen mit dem Geld verdienen, das sie bei der EZB parken. Außerdem erheben sie deutlich höhere Kreditzinsen, was die Kosten für die Immobiliengesellschaften merklich erhöht.
Wenn die Zinsbindung bei Krediten ausläuft, müssen neue Konditionen ausgehandelt werden. Das bedeutet, dass aktuell deutlich höhere monatliche Raten gezahlt werden müssen als bisher. Hinzu kommt, dass die Immobilienwerte von Mietobjekten und privaten Eigenheimen deutlich nachgegeben haben. Entsprechend streng sind Banken bei der Vergabe von Krediten, da die Immobilien selbst keine so großen Sicherheiten mehr sind wie bisher.
Mehr Eigenkapital könnte die Lösung sein
Eine mögliche Lösung für das Problem der hohen Kosten könnte eine Steigerung der Eigenkapitalquote sein. Das bedeutet, dass die Immobilienkonzerne mehr eigenes Geld einsetzen und somit geringere Kreditsummen benötigen. Entsprechend ist die Zinslast niedriger und die Kosten für die Firmen fallen nicht so hoch aus.
Um mehr Eigenkapital zur Verfügung zu haben, wird bereits bei den Dividenden gespart und auch Ausgaben für Sanierungen und Neubauprojekte werden gekürzt. Ebenso ist es möglich, dass sich die Vonovia und andere Firmen frisches Kapital an der Börse holen. Das hat wiederum Einfluss auf den Aktienwert, sodass die Kurse sinken. Eine weitere Alternative besteht darin, Immobilien zu verkaufen, um hierdurch die Schuldenlast zu reduzieren. Das ist allerdings kein sonderlich effizientes Vorgehen, da die Immobilienpreise am Markt gesunken sind.
Fazit zu Immobilienaktien und eine Perspektive
Eine Lehre der aktuellen Situation sollte sein, dass man ein Geschäftsmodell nicht ausschließlich auf Fremdkapital aufbauen sollte. Dass die Immobilienkonzerne ihren Bestand vorrangig über Schulden ausgebaut haben, war in der Niedrigzinsphase klug, führt nun aber zu negativen Konsequenzen. Unter anderem ist das am Aktienkurs der Unternehmen festzustellen, der merklich nachgibt, obwohl das eigentliche Kerngeschäft brummt.
