Bei der Vermietung von Wohnraum als Sozialwohnung gelten bestimmte Regelungen, welche Vermieter beachten müssen. In diesem Beitrag erfahren Sie alles rund um das Thema Sozialwohnungen.
Aufgrund des anhaltend angespannten Wohnungsmarktes – besonders in den Ballungsgebieten wie in Berlin – ist immer wieder von der Förderung von Sozialwohnungen die Rede. Für Vermieter ist bei der Vermietung einer Sozialwohnung einiges zu beachten. Eine besondere Rolle spielt dabei der Wohnberechtigungsschein. Gleichzeitig kann die Vermietung einer Sozialwohnung besonders aufgrund der staatlichen Förderung große Vorteil haben. Welche Miete Sie festlegen dürfen, wie Sie den geeigneten Mieter finden und alles, was Sie im Zusammenhang mit Sozialwohnungen beachten müssen, erfahren Sie hier.
Berechtigung vom Amt für Sozialwohnung ist erster Schritt
Gerade in Städten und vor allem in Großstädten, ist die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnraum nahezu unersättlich. Für viele Menschen ist es aufgrund eines geringen Einkommens und im Verhältnis teurem Wohnraum sehr schwer, eine Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt zu finden.
Durch Sozialwohnungen wird von staatlicher Seite daher sichergestellt, dass auch für Geringverdiener bezahlbarer und geeigneter Wohnraum zur Verfügung steht. Aus diesem Grund liegt die Miete in der Regel sehr deutlich unter dem ortsüblichen Mietniveau, was besonders in Großstädten und anderen beliebten Lagen oft mehrere hundert Euro bedeutet.
Zudem ist die Vermietung solchen Wohnraums auch nur auf potenzielle Mieter beschränkt, deren Haushaltseinkommen unter einer bestimmten Einkommensgrenze liegt und dies nachweisen können, um einem Missbrauch zuvor zu kommen.
Wenn Sie als Vermieter eine Wohnung als Sozialwohnung anbieten möchten, müssen Sie zunächst eine Berechtigung dafür einholen. Für die Ausstellung einer solchen Berechtigung ist das örtliche Bezirks- oder Wohnungsamt zuständig, welches anschließend prüft, ob sich die Wohnung für eine Sozialwohnung auch eignet. Ist dies der Fall, erhalten Sie dann eine entsprechende Bescheinigung.
Anspruch auf Wohnfläche richtet sich nach Personenanzahl
Eine entscheidende Rolle bei der Vermietung einer Sozialwohnung spielt die Größe der Wohnung. Selbstverständlich ist dies auch bei allen anderen Wohnungen ein relevanter Faktor. Bei Sozialwohnungen hingegen bestimmt die Größe der Wohnung, wie viele Personen diese bewohnen können. Eine einzelne Person hat Anspruch auf rund 50 m² Wohnfläche. Je weiterem Bewohner erhöht sich dieser Anspruch um circa 10-15 m². Bei einer vierköpfigen Familie wären dies also zum Beispiel zwischen 80 und 95 m², auf die diese Familie Anspruch hat. Flure, Bäder und Küche werden allerdings nicht zu dieser Fläche gezählt.
Für den Großteil der Sozialwohnungen gilt die Kostenmiete
Während Sie bei einer privaten Vermietung mit Ausnahme der Berücksichtigung der Mietpreisbremse relativ frei bei der Festlegung des Mietpreises sind und sich dieser vor allem nach Angebot und Nachfrage bestimmt, unterliegt die Miete bei einer Sozialwohnung strengen Reglementierungen.
Für den Großteil der Sozialwohnungen in Deutschland – nämlich allen, die vor 2014 erbaut worden sind – gilt für die Festlegung der Miethöhe die durch das Bezirks- oder Wohnungsamt ausgestellte Wirtschaftlichkeitsberechnung. In aller Regel handelt es sich um die sogenannte Kostenmiete, was bedeutet, dass mit der Mietzahlung alle laufenden Kosten gedeckt werden. Zu diesen Kosten gehören Aufwendungen, die durch Instandhaltung- und Instandsetzungskosten, ausstehende Zinsen, Tilgungen und Verwaltungskosten entstehen.
Für die Festlegung der Miete ist letztlich auch entscheidend, dass Sie als Vermieter alle angefallenen und noch anfallenden Kosten beim entsprechenden Amt einreichen, welches die Berechtigung ausstellt. Dies können nämlich auch andere Kosten für das Grundstück oder für bereits durchgeführte Baumaßnahmen sein.
Für Wohnungen, die nach 2014 erbaut worden sind, bestimmt § 28 Wohnförderungsgesetz, dass die Höchstmiete die in der Förderungszusage festgelegte Summe ohne eingerechnete Betriebskosten ist.
Erhöhung der Miete bei Sozialwohnung ist möglich
Eine Erhöhung der Miete ist bei einer Sozialwohnung ist möglich. Allerdings nur dann, wenn Sie als Vermieter einen Nachweis erbringen können, dass sich auch Ihre eigenen Kosten – etwa für die Verzinsung – erhöht haben. Eine Erhöhung ist grundsätzlich auch nach einer Modernisierungsmaßnahme denkbar.
Die Erhöhung der Miete kann durch eine sogenannte Gleitklausel erleichtert werden, welche sinnvollerweise bereits im Mietvertrag festgelegt werden kann. Wichtig ist allerdings, dass der Mieter der Sozialwohnung andersherum auch einen Anspruch auf die Senkung der Miete hat, falls die laufenden Kosten wiederum sinken.
Wichtig ist im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung zudem, dass Sie die Erhöhung schriftlich ankündigen und dem Schreiben neben zukünftigen Summe auch eine Erklärung darüber beifügen, welche rechtlich wirksamen Gründe für die Erhöhung der Miete bestehen. Beim Fehlen einer solchen Begründung, ist die Erhöhung unwirksam und der Mieter nicht zur Zahlung der höheren Miete verpflichtet.
An dem Kündigungsrecht des Mieters bei einer Mieterhöhung ändert sich auch bei einer Sozialwohnung nichts. Dieser muss dazu die schriftliche Kündigung bis zum dritten Werktag des Kalendermonats einreichen, ab dem die Miete wirksam erhöht werden soll. Wirksam wird die Kündigung dann zum Ende des darauffolgenden Monats. Gemäß § 11 Wohnungsbindungsgesetz ist der Mieter bis zu seinem Auszug dann auch nicht zur Zahlung der Mieterhöhung verpflichtet.
Wohnung kann über Amt vermittelt werden
Wie bei nicht preisgebundenen Wohnungen, können Sie auch Sozialwohnungen auf verschiedenen Immobilienportalen im Internet inserieren. Auch Makler oder Aushänge können als Kanäle problemlos genutzt werden. Wichtig ist allerdings, dass Sie in der Wohnungsanzeige darauf hinweisen, dass es sich um eine Sozialwohnung handelt und die erforderlichen Nachweise angeben, die ein potenzieller Mieter vorlegen muss.
Eine zusätzliche Möglichkeit bietet die direkte Vermittlung über das Amt selbst. Mitarbeiter des Bezirks- oder Wohnungsamts kümmern sich dann u eine Auswahl an passenden Mietern. Die endgültige Wahl des Mieters obliegt aber auch in diesem Fall Ihnen als Vermieter.
Unter Umständen bestehen allerdings Verordnungen, durch ausschließlich das zuständige Amt potenzielle Mieter stellen darf. Dies ist vor allem in Ballungsgebieten möglich. Sie sollten Sich also im Vorfeld darüber informieren, ob solche Verordnungen gelten. Daran, dass allein Sie die endgültige Entscheidung treffen, ändert eine solche Verordnung gemäß § 5a Wohnungsbindungsgesetz allerdings nicht.
Mieter muss über Wohnberechtigungsschein verfügen
Die zentrale Rolle bei der Vermietung einer Sozialwohnung spielt die Frage, wer überhaupt berechtigt ist, in einer solchen zu wohnen. Grundsätzlich dürfen Sozialwohnungen nur an Mieter mit einem Wohnberechtigungsschein vermietet werden. Diesen erhalten Mieter, wenn das Einkommen unter einer bestimmten Grenze liegt, wobei die Grenze sich je nach Größe des Haushalts unterscheidet. Die Voraussetzungen dafür wurden jüngst herabgesetzt. Eine Verletzung dieses Grundsatzes wird in der Regel mit empfindlichen Geldstrafen bis zu 50.000 Euro geahndet. Aus diesem Grund sollten Sie sich den Wohnberechtigungsschein Ihres potenziellen Mieters unbedingt in Kopie vor Unterschreiben des Mietvertrages vorlegen lassen.
Nach § 9 des Wohnraumförderungsgesetzes darf eine alleinstehende Person nicht mehr als 12.000 Euro im Jahr verdienen. Die Grenze für einen zweiköpfigen Haushalt liegt hingegen bei 18.000 Euro jährlich. Für jede weitere Person im Haushalt steigt die Grenze um 4.100 Euro an. Unterschiede kann es allerdings zwischen den verschiedenen Bundesländern geben, da die Länder die Grenze selbst festlegen dürfen.
Verpflichtung durch staatliche Förderung
Die Vermietung einer Wohnung als Sozialwohnung muss aber nicht immer freiwillig geschehen. Wenn Sie für den Bau Ihrer Immobilie eine staatliche Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz erhalten haben, können Sie dazu verpflichtet sein. Unbegrenzt müssen Sie den Wohnraum aber nicht als Sozialwohnung zur Verfügung stellen. Haben Sie das Darlehen zurückgezahlt, das Sie vom Staat bekommen haben, können Sie Ihren Wohnraum gemäß § 15f des Wohnungsbindungsgesetz grundsätzlich ohne Preisbindung vermieten. Selbstverständlich bleiben die Grundsätze der örtlichen Vergleichsmiete, der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenzen unberührt und müssen beachtet werden.
Auf Grundlage des Wohnraumförderungsgesetz erhalten potenzielle Vermieter oder Bauherrn finanzielle Unterstützung bei der Realisierung ihres Vorhabens. Ziel dessen ist dem Mangel sozialen Wohnraums entgegenzuwirken, was vor allem in Ballungsgebieten verfolgt wird.
Nach einer Grundgesetzänderung kann der Bund seit dem Jahr 2020 den Ländern entsprechende Finanzhilfen gewähren, durch die der soziale Wohnungsbau gefördert werden soll. Wie hoch diese Hilfen seitens des Bundes sind, wird dabei immer wieder neu festgelegt. Zwischen 2020 und 2024 hat der Bund indes Zuschüsse in Höhe von 500 Millionen Euro jährlich vorgesehen.
Vermietung als Sozialwohnung hat durchaus Vorteile
Bei allen Reglementierungen und Einschränkungen bietet die Vermietung von Wohnraum als Sozialwohnung auch wichtige Vorteile und kann für manche Vermieter daher durchaus attraktiv sein. So stellt den wichtigsten Vorteil die staatliche Förderung dar, insbesondere, wenn der Bau ohne diese Förderungen nicht möglich wäre.
Zudem ist Wohnraum zwar in vielen, aber keineswegs in allen Gebieten Deutschlands gefragt. Daher kann die Vermietung als Sozialwohnung an weniger gefragten Standorten sinnvoll sein, weil das Amt die Wohnung vermitteln kann und Sie nicht an den Wohnungsmarkt gebunden sind. Darüber hinaus wird so dem möglichen Leerstand entgegengewirkt werden. In der Regel entfällt auch der sonst oft langwierige Suchprozess eines geeigneten Mieters, weil das Bezirks- oder Wohnungsamt Sie durch die Vorschläge von Mietern wesentlich unterstützt.
Abschließend ist auch der regelmäßige Eingang der Miete in aller Regel sehr sicher, da die Zahlung der Miete durch das Amt erfolgt. Das Risiko ausbleibender Mietzahlungen oder damit verbundender Rechtsstreitigkeiten wird damit stark minimiert.
