Einbauküche als Vermieter einbauen – ja oder nein? – Eine von vielen Fragen, die sich Vermieter mit der Zeit stellen sollten, ist, ob sie das eigene Mietobjekt mit einer Einbauküche aufwerten sollten. Hier erfahren Sie, was Sie als Vermieter rund um das Thema Einbauküche wissen sollten, um die richtige Entscheidung für sich zu treffen.
Mit einer Einbauküche können Vermieter ihre zu vermietende Wohnung aufwerten. Zwar fallen für die Anschaffung Kosten an – diese können aber bei kluger Planung durch eine höhere Miete mindestens ausgeglichen werden. Um die Möglichkeit einer Einbauküche bestmöglich nutzen zu können und keine Fehler zu machen, müssen Sie allerdings auf einige Dinge Acht geben.
Dies betrifft bereits die Bestandteile der Einbauküche, aber auch die Regelungen im Mietvertrag. Im ersten Teil des zweiteiligen Beitrags zum Thema Einbauküche erfahren Sie daher zunächst, welche gesetzlichen Regelungen es für Einbauküchen gibt und welchen Unterschied die Materialien bei der Einbauküche machen können. Zudem erfahren Sie, welche Vorteil eine Einbauküche in Ihrer Wohnung hat.
Grundsätzlich keine Pflicht für Einbauküche
Eines ist vorab festzuhalten: Einen Anspruch auf eine voll ausgestattete Küche haben Mieter nicht. Und auch eine Pflicht für eine Einbauküche in Mietwohnungen besteht grundsätzlich nicht. Grundsätzlich deshalb, weil zumindest in Berlin eine Ausnahme dazu ins Leben gerufen wurde. In Berlin muss auf Grundlage des sogenannten Wohnungsaufsichtsgesetzes in Mietwohnungen mindestens eine Kochgelegenheit vorhanden sein. Damit wird der besonderen Situation in Berlin Rechnung getragen. Darüber hinaus ist auch ein Ausguss verpflichtend. Nach dem Berliner Wohnungsaufsichtsgesetz reichen aber bereits zwei Herdplatten oder sogar ein Campingkocher, um den Anforderungen zu entsprechen. Einer hochwertigen Einbauküche bedarf es von Vermieterseite auch hier nicht.
In allen anderen Bundesländern gelten derartige Regelungen zwar nicht – Anschlüsse für Wasser, Strom und – abhängig vom Gebäude – Gas müssen allerdings dennoch gewährleistet sein. Darüber hinaus kann der Mieter seine Küche einrichten, wie er möchte und er ist Eigentümer der Küche. Das bedeutet aber auch, dass er berechtigt ist, die selbst eingebaute Küche im Falle des Auszugs mitzunehmen.
Wenn Sie eine Wohnung mit Küche vermieten, sollte eine funktionsfähige Einbauküche auch tatsächlich vorhanden sein. Genaue Vorgaben gibt es zwar nicht, grundsätzlich umfasst eine Grundausstattung aber zumindest einen Herd, Kochplatten, eine Spüle, Küchenschränke und einen Kühlschrank mit Gefrierfach. Eine Geschirrspülmaschine ist nach der Rechtsprechung hingegen kein zwingendes Element.
Es muss sich bei den Elementen der Küche nicht um die neuesten Modelle handeln, aber sie sollten nicht nur sauber, sondern auch in einem funktionsfähigen Zustand sein, damit sie die Mietwohnung auch zu Recht mit Einbauküche vermieten.
Auswahl der Materialien und Gestaltung kann Unterschied machen
Entscheiden Sie sich für den Einbau einer Küche in Ihrer Mietwohnungen, ist es empfehlenswert, auf einige Dinge zu achten, um den Eindruck und die Attraktivität der Küche und damit des gesamten Mietobjekts zu erhöhen. Zunächst ist es von Vorteil die Küche insgesamt in eher neutralen und hellen Farben zu gestalten. Die Erfahrung zeigt, dass knallige Farben eher abschreckend wirken und einen billigen Eindruck vermitteln.
Des weiteren sind robuste und im besten Fall auch beschichtete Arbeitsplatten und Fronten ratsam. Auf diese Weise werden Abnutzungsspuren vermindert und die Lebensdauer verlängert. Beschichtete Kochplatten sind deshalb besonders empfehlenswert, weil sie besonders robust sind. Die Kochplatten sollten eine Höhe von mindestens 90cm aufweisen, damit sie für den Mieter problemlos nutzbar sind.
Eine Spülmaschine ist für eine Einbauküche in einer Mietwohnung zwar nicht zwingend, sie steigert den Wert und die Attraktivität aber selbstverständlich trotzdem, da viele Mieter – wenn nicht die meisten – mittlerweile Wert darauf legen.
Darüber hinaus ist Stauraum ein weiterer Aspekt, der sich positiv auswirkt.. Bestenfalls können Sie sowohl Hochschränke, als auch Unterschränke anbringen, um viel Stauraum zu gewährleisten.
Einbauküche steigert Attraktivität der Wohnung
Auch wenn keine Pflicht für eine Einbauküche besteht, kann eine solche auch in Ihrem Interesse als Vermieter liegen. Für viele Interessenten stellt die Küche einen wichtigen Punkt dar, denn ist keine Küche vorhanden, muss sich der Mieter zwangsläufig selbst um eine kümmern. Der Einbau einer Küche kann für den Mieter mit hohen Kosten verbunden sein, welche die ohnehin anfallenden Umzugskosten und den Aufwand eines Auszugs erschwerend ergänzen. Zudem ist auch der Aufwand, der mit dem Kauf und dem Einbau einer Küche seitens des Mieters verbunden ist, nicht unerheblich. Die Ausmessung, Planung und der Einbau nehmen in aller Regel mindestens ein paar Wochen in Anspruch, was gerade in Gegenden abseits von Städten abschreckend wirken kann.
Stellen Sie also einer Wohnung mit einer Küche zur Verfügung, steigert das unzweifelhaft die Attraktivität Ihres Objekts. Sie kann für den Mieter sogar den entscheidenden Unterschied darstellen, weshalb er sich für Ihre Wohnung entscheidet, während dieser Aspekt in sehr gefragten Gegenden mit einem ausgereizten Wohnungsmarkt eher wenig ins Gewicht fallen dürfte.
Einbauküche rechtfertigt höhere Kaltmiete und schont Bausubstanz
Ein weiterer Vorteil, wenn Ihre Wohnung bereits über Einbauküche verfügt, ist, dass Sie die Wohnung zu einer höheren Kaltmiete vermieten können. Je nach Instandhaltung und Lage Ihres Objekts und der damit verbundenen Nachfrage sind viele Mieter bereit, eine etwas höhere Miete zu zahlen und sich so den Aufwand des Einbaus einer Einbauküche zu ersparen. Auf der anderen Seite dieser Erwägung stehen natürlich die durchaus nicht zu unterschätzenden Kosten die für den Einbau einer Küche anfallen und die Sie dann selbst tragen müssten. Zu beachten sind in diesem Zusammenhang aber zwei wesentliche Dinge, die diese Investition trotzdem sinnvoll machen.
Zum einen gleichen die höheren Mieteinnahmen die Kosten dieser Investition nach einiger Zeit aus. Gerade bei einer besonders langen Lebensdauer der Einbauküche, die durch sorgfältig ausgewählte Materialien und die Hochwertigkeit der Elektrogeräte gewährleistet werden kann, können Sie auf Dauer sogar Gewinn mit mit der Einbauküche erzielen, wenn nämlich die Mieteinnahmen die Kosten für die Küche nicht nur ausgeglichen haben sondern alsbald sogar übersteigen. Positiv ist in diesem Zusammenhang auch die Möglichkeit, die Küche steuerlich abzusetzen.
Zum anderen rentiert sich eine Einbauküche auch, weil die Bausubstanz vehement geschont wird. Je nach dem wie oft Mieter bei Ihnen wechseln, kann ein ständiges Ein- und Ausbauen durch Mieter die Küche insgesamt abnutzen. So entstehen etwa zwangsläufig immer wieder Löcher in der Wand, die verspachtelt werden müssen. Zudem zersplittern des Öfteren auch Fliesen und Bohrungen in Fliesen können schlecht überdeckt werden.
Einbauküche steuerlich absetzbar
Schließlich ist ein positiver Aspekt, dass Sie die Anschaffung der Einbauküche über einen Zeitraum von 10 Jahren steuerlich abschreiben können. Das ist die Folge eines Urteils des Bundesfinanzhofs im Jahr 2016. Seither ist die Einbauküche als einheitliches Wirtschaftsgut zu betrachten, weshalb die Elemente als Einheit gelten und eine Abschreibung nicht als Werbungskosten, sondern komplett über 10 Jahre linear möglich ist.
Für Elektrogeräte die weniger als 410 Euro kosen gilt allerdings eine Ausnahme: Elektrogeräte von diesem Wert werden – anders als die Küche selbst – als geringwertige Wirtschaftsgüter betrachtet und können demnach als Werbungskosten abgeschrieben werden.
Anschaffungskosten sollten einkalkuliert werden
Trotz der Vorteile sind die Kosten für die Anschaffung einer Einbauküche nicht gering und müssen erst einmal aufgebracht und einkalkuliert werden. Besonders, wenn die Einbauküche lange erhalten bleiben soll – was die Gewinnerzielung durch die höhere Kaltmiete wahrscheinlicher macht – fallen nicht zu unterschätzende Kosten an. Hinzu kommen auch Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und der damit verbundene zeitliche Aufwand, was Sie aber gerade durch den Einsatz hochwertiger Elektrogeräte und Materialien zeitlich strecken und minimieren können.
Zudem muss eine Einbauküche nicht ausnahmslos in jedem Fall die Attraktivität eines Objekts steigern. Möglicherweise gibt es Mieter, die gerade darauf Wert liegen, ihre eigene Küche aus ihrer alten Wohnung mitzunehmen. Für solche Mietinteressenten wäre eine bereits vorhandene Einbauküche also eher ein Grund, das konkrete Objekt nicht mieten zu wollen. Wenn der Mieter seine eigene Küche mitbringt oder sogar neu beschafft, könnte ihn das zudem verleiten, länger in der Wohnung bleiben zu wollen. Derartige Erwägungen erscheinen allerdings eher vage – für die meisten Mieter dürfte eine Einbauküche sicherlich nicht negativ sein.
Qualität der Einbauküche bestimmt mögliche Nutzungsdauer
Grundsätzlich geht man von einer durchschnittlichen Nutzungsdauer von 10 bis 20 Jahren bei einer Einbauküche aus. Bei richtiger Konzeption und Auswahl der Elemente kann die Nutzungsdauer einer Einbauküche aber gut und gern auch 25 Jahre betragen. Bestimmt wird die mögliche Nutzungsdauer zweifelsohne von der Qualität ihrer Elemente.
Wichtig ist, dass Sie die Kosten der Einbauküche durch eine höhere Kaltmiete nur so lange auf den Mieter umlegen dürfen, wie die Einbauküche auch tatsächlich nutzbar ist. Ist die Nutzungszeit abgelaufen, können Sie als Vermieter auch keinen Schadenersatz vom Mieter für Beschädigungen der Küche verlangen. Dann nämlich gilt die Küche als verbraucht. Derartige Ansprüche können Sie daher nur innerhalb der Nutzungsdauer geltend machen.
Aufschlag auf Kaltmiete richtet sich nach Regelung im Mietvertrag
Einer der wichtigsten Vorteile des Einbaus einer Küche in eine Mietwohnungen ist die Möglichkeit, eine höhere Kaltmiete zu verlangen. Reizvoll ist dies vor allem, weil der einzige wirkliche Nachteil, nämlich die Anschaffungskosten – dadurch über die Zeit der Nutzungsdauer ausgeglichen werden kann. Hintergrund ist, dass Sie als Vermieter eine höhere Kaltmiete für eine teilmöblierte Wohnung verlangen können, was bereits durch eine Einbauküche erfüllt ist.
Dennoch gelten für den Aufschlag auf die Kaltmiete selbstverständlich auch Grenzen. Grundsätzlich darf die Kaltmiete umso höher ausfallen, je wertvoller die Einbauküche ist. Dies ist ein wesentlicher Grund, weshalb es Sinn macht, bei der Qualität der Küche nicht zu sparen, da sie auch eine entsprechend höhere Kaltmiete verlangen können und es keinen pauschalen Aufschlag gibt. Der Mieter ist allerdings auch berechtigt, nachzuvollziehen, ob der Aufschlag auch tatsächlich berechtigt ist. Dafür kann er den Kaufbeleg verlangen.
Einen Unterschied macht es, ob die Einbauküche separat im Mietvertrag ausgewiesen ist oder nicht. Wird sie nicht separat ausgewiesen, können Sie sich nur nach dem bei Ihnen geltenden Mietspiegel richten. Eine Einbauküche stellt dort einen den Wert erhöhenden Faktor dar, wodurch sie die Kaltmiete in einem gewissen Rahmen erhöhen dürfen.
Wenn Sie die Einbauküche hingegen separat im Mietvertrag aufführen, können Sie sich hingegen an Ihren Anschaffungskosten orientieren. Der monatliche Aufschlag würde dann wie folgt berechnet werden:
(Anschaffungskosten : Nutzungsdauer + Kapitalzinsen) : 12
Einbauküche sollte im Mietvertrag aufgeschlüsselt werden
Wenn Sie bereits eine Einbauküche in Ihrer Mietwohnung haben oder sich eine anschaffen möchten, ist es von größter Bedeutung, dass Sie im Mietvertrag deutlich angeben, ob die Wohnung mit Küche oder komplett unmöbliert vermietet wird.
Existiert eine Küche in der Wohnung, kann der Mieter zwar auch ohne gesonderte Angabe im Mietvertrag oder im Übergabeprotokoll davon ausgehen, dass die Küche Teil des Mietobjekts ist. Sauberer und im Zweifel von Auseinandersetzungen rechtlich am sichersten ist jedoch eine explizite Angabe im Mietvertrag und Übergabeprotokoll.
Vorzugsweise halten Sie auch Details hinsichtlich der Einbauküche vertraglich fest. Sinnvoll ist es demnach die Zusammensetzung der Miete und die Bestandteile der Einbauküche aufzulisten. Falls Sie darüber hinaus mit dem Mieter Vereinbarungen bezüglich der Einbauküche treffen – etwa über die Instandsetzung oder Instandhaltung – gehören auch diese bestenfalls in den Mietvertrag, um Missverständnissen vorzubeugen.
Minderung der Miete bei fehlender oder mangelhafter Einbauküche
Wenn eine Einbauküche als Bestandteil der Wohnung vermietet wird, muss diese natürlich einer Einbauküche auch entsprechen. Entspricht sie nicht der Vereinbarung im Mietvertrag oder fehlt sie sogar in Gänze wäre eine erhöhte Kaltmiete ungerechtfertigt und der Mieter hat das Recht, die Miete – auch rückwirkend – entsprechend zu mindern.
Die Minderung der Miete kann der Mieter selbst durch Einbehaltung eines Teils der Miete vollziehen. Allerdings darf eine solche Mietminderung auch nicht ausufern. Man könnte annehmen, dass eine Mietminderung nur um einen Betrag legitim ist, der dem Zuschlag auf die Kaltmiete für die Einbauküche entspricht. Wie hoch die Minderung im Einzelfall allerdings betragen darf, kann nicht pauschal gesagt werden und ist daher des öfteren Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten vor dem Amtsgericht. So wurden in verschiedenen Gerichtsentscheidungen schon Minderungen um 20 Prozent für gerechtfertigt angesehen, wo anstelle der vereinbarten Einbauküche nur eine Herdplatte vorhanden war.
Für Sie als Vermieter bedeuten diese Informationen vor allem eines: Das, was Sie in den Mietvertrag als Teil des Mietobjekts aufnehmen, sollte auch vorhanden sein!
Mieter kann Küche mit Einverständnis verändern
Wie bereits beschrieben sehen die meisten Mieter eine Einbauküche als Vorteil an, was die Wohnung für sie attraktiver macht. Nichtsdestotrotz kommt es häufig vor, dass Mieter Änderungen an der Einbauküche vornehmen möchten. Dies kann zum Beispiel wegen des individuellen Geschmacks oder aber wegen besonderer Bedürfnisse der Fall sein.
Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, die Wohnung für die Dauer der Miete nach seinem Belieben zu gestalten. Jedoch ist er auch dazu verpflichtet, die Wohnung und die Einbauküche beim Auszug in dem Zustand zu übergeben, in dem sie bei Mietbeginn war. Der Mieter wird daher von irreparablen Veränderungen absehen müssen.
Sind Sie allerdings mit der Veränderung einverstanden oder wertet sie die Einbauküche gegebenenfalls sogar auf, können Sie mit dem Mieter auch vereinbaren, dass die Küche nach dem Auszug vom Nachmieter übernommen wird. Möglicherweise können Sie sich sogar in Absprache mit dem Mieter an den Kosten beteiligen und die Küche verbleibt auch im neuen Zustand vollständig in Ihre Eigentum. In jedem Fall sollten Sie aber auf Kommunikation setzen und Ihren Mieter ermutigen, mit Ihnen offen über derartige Vorhaben zu sprechen.
Miete muss auch bei Austausch in voller Höhe bezahlt werden
Möglicherweise geht das Vorhaben des Mieters aber auch ein Stück weiter und er möchte einen Teil oder sogar die gesamte Küche austauschen. In diesem Fall können Sie selbstverständlich verlangen, dass alles beim Auszug zurückgebaut und Ihre Einbauküche wieder eingebaut wird. Nicht Sie, sondern der Mieter selbst ist dann in der Pflicht, die Küche zwischenzulagern und beim Auszug wieder aufzubauen. Im Falle einer Zwischenlagerung sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass die Elemente der Einbauküche trocken und sicher gelagert werden.
Für derartige Veränderungen an Ihrem Eigentum oder aber für den Austausch sollte der Mieter stets Ihr Einverständnis einholen. Zudem ist der Mieter auch verpflichtet, die entsprechend höhere Kaltmiete zu bezahlen, selbst wenn er Ihre Einbauküche nicht nutzt. Allein durch den Austausch kann er den Aufschlag nicht verhindern.
Individuelle Absprachen sind in diesem Zusammenhang immer möglich. Tauscht der Mieter Ihre Einbauküche gegen eine neue ein und sind Sie an der neuen Küche eventuell sogar interessiert, könnten Sie zum Beispiel eine Abschlagszahlung vereinbaren, durch die Sie dann Eigentümer werden.
Ganz egal, welche Vereinbarungen Sie mit dem Mieter treffen – halten Sie stets sämtliche individuellen Abreden schriftlich fest. Damit beugen Sie Unstimmigkeiten und Missverständnissen vor und haben im Falle eines Falles einen Nachweis, der rechtlich belastbar ist.
Entsorgung ohne Absprache begründet Schadenersatzpflicht
Möchte der Mieter Ihre Einbauküche austauschen, wird er Sie bestenfalls informieren und mit Ihnen über eine Einlagerung sprechen. Ist dies aber nicht der Fall und entsorgt Ihr Mieter Ihre Einbauküche ohne Absprache einfach, haben Sie einen Anspruch auf Schadenersatz. Die Höhe des Anspruchs bemisst sich dann am aktuellen Wert, dem sogenannten Zeitwert der Einbauküche. Ist die Küche sehr alt, ist es möglich, dass kein Zeitwert mehr gegeben ist. In diesem Fall ist der Zeitwert sehr gering. Auf jeden Fall sollten Sie alle Unterlagen über die Küche – insbesondere die Rechnung – gut aufbewahren, um den Wert im Zweifel belegen zu können.
Etwas anderes gilt, wenn Sie mit der Entsorgung einverstanden sind. Dies könnte zum Beispiel bei einer sehr alten Einbauküche der Fall sein. Dennoch sollte Ihr Mieter die Entsorgung auch in diesem Fall mit Ihnen als Eigentümer absprechen.
Mieter muss allenfalls Kleinreparaturen übernehmen
Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter sind Reparaturen und vor allem werd die Kosten dafür zu tragen hat. Wie auch bei den anderen Bestandteilen der vermieteten Wohnung, sind Sie als Vermieter zur Behebung von Mängeln verpflichtet. Konkret bedeutet dies, dass sie die Kosten für die Reparatur von Gegenständen, die mit der Wohnung vermietet werden, tragen müssen. Das könnte etwa der defekte Kühlschrank oder der Ofen sein. Etwas andere gilt nur dann, wenn die Küche nicht vermietet, sondern nur überlassen worden ist.
Anders sieht es allerdings bei Kleinreparaturen aus – Ist im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel wirksam vereinbart worden, muss der Mieter unter den Voraussetzungen dieser Klausel für die Reparatur aufkommen. Eine solche Kleinreparaturklausel ist allerdings nur gültig, wen sie eine doppelt beschränkte Höchstgrenze beinhaltet. Das heißt, dass im Mietvertrag vereinbart worden sein muss, bis zu welcher Höhe Kosten überhaupt umgelegt werden können. Diese Grenze liegt üblicherweise bei 6-8 Prozent der jährlichen Kaltmiete und bei nicht mehr als 100 Euro pro Reparatur.
In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu wissen, dass bei Reparaturen über dieser Grenze der Mieter die Kosten nicht etwa anteilig tragen muss. Kostet also eine Reparatur mehr als 100 Euro, so sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet, die gesamten Kosten zu tragen.
Darüber hinaus ist unbedingt zu beachten, dass „Kleinreparaturen“ nicht von gewöhnlichen Abnutzungserscheinungen ausgelöst werden. Derartige Gebrauchserscheinungen, die durch den normalen Gebrauch der Küche entstehen, sind hinzunehmen. Dies ändert aber natürlich nichts dran, dass der Mieter da gesamte Mietobjekt – einschließlich der Einbauküche dennoch umsichtig zu behandeln hat.
Kleinreparaturen oder sogar Schadenersatz kann daher nur verlangt werden, wenn der Mieter über den normalen Gebrauch hinaus Schäden in der Wohnung verursacht. Dies ist nicht etwa bei kleineren Kratzern der Fall, sonder regelmäßig erst bei größeren Schäden.
