Die Suche nach einer neuen Wohnung erweist sich gerade in Ballungszentren häufig als Herkulesaufgabe. Neben der klassischen Wohnraumsuche gibt es noch andere Möglichkeiten, seine Wohnsituation zu verbessern. Hierzu gehört der Wohnungstausch. Je nach Wunsch kann dieser temporär oder dauerhaft erfolgen. Hierbei müssen allerdings verschiedene rechtliche Vorgaben eingehalten werden.
Der Wohnungstausch entwickelt sich immer mehr zur beliebten Strategie, um neuen Wohnraum zu bekommen. Das gilt sowohl für eine Wohnung, die nur temporär benötigt wird, als auch für einen dauerhaften Tausch. Wer sich für diese Methode entscheidet, muss verschiedene Rahmenbedingungen und rechtliche Vorgaben beachten. Nur so lassen sich Risiken vermeiden und eine geeignete Wohnung finden. Wie ein Wohnungstausch funktioniert und worauf hierbei im Einzelnen zu achten ist, erklärt diese Artikel.
Wohnungstausch – was ist das?
Bei einem Wohnungstausch im Mietrecht entscheiden sich zwei Mietparteien dafür, ihre Wohnungen zu tauschen. Das Ziel hierbei ist es üblicherweise, die eigene Wohnsituation zu verbessern. Einige suchen gezielt nach größeren Wohnungen, andere wollen ihre Mietkosten reduzieren. Im Rahmen einer offiziellen Tauschvereinbarung werden die Rahmenbedingungen des Wohnungstauschs schriftlich fixiert. Hierzu gehört unter anderem, ob der Tausch temporär oder dauerhaft erfolgen soll.
Darum entscheiden sich immer mehr Mieter für einen Wohnungstausch
Ein Wohnungstausch ist auf allen Mietmärkten von Vorteil, bei denen Wohnraum nur spärlich vorhanden ist. So kann man mit einer anderen Mietpartei die Wohnung so tauschen, dass der individuelle Bedarf perfekt gedeckt wird. Gerade ältere Menschen benötigen häufig weniger Platz, wohnen aber noch in günstigen, großen Wohnungen. Familien sind demgegenüber häufig auf zusätzlichen Platz angewiesen, finden aber keinen bezahlbaren Wohnraum. Durch den Wohnungstausch ist es beiden Mietparteien möglich, ihren individuellen Bedarf perfekt zu decken. Die älteren Menschen verkleinern ihre Wohnung, ohne dass sie mehr zahlen müssen als bisher. Die Familien haben demgegenüber genau die Zimmer zur Verfügung, die sie benötigen.
Rechtliche Vorgaben berücksichtigen
Es ist weder möglich noch empfehlenswert, die Wohnungen einfach zu tauschen. Immerhin hat man es bei einem solchen Tauschgeschäft mit fremdem Eigentum zu tun, da die Wohnungen ja meist nicht den Mietparteien gehören, sondern den Vermietern. Deswegen ist es wichtig, sämtliche Vereinbarungen schriftlich festzuhalten und hierbei darauf zu achten, dass alle rechtlichen Rahmenbedingungen eingehalten werden.
Bei einem Wohnungstausch ist zunächst einmal zu klären, wem die jeweilige Wohnung gehört. Sind die Tauschpartner gleichzeitig Eigentümer, müssen § 480 BGB sowie § 430 BGB berücksichtigt werden. Handelt es sich bei der Wohnung um das Eigentum eines Vermieters, muss das Mietrecht herangezogen werden. Hierbei ist vor allem darauf zu achten, welche Regelungen im Mietvertrag festgehalten sind.
Es ist zwingend erforderlich, dass der Vermieter dem Wohnungstausch zustimmt. Deswegen ist es wichtig, dass beide Mietparteien ihre jeweiligen Vermieter rechtzeitig über das Vorhaben informieren. Hierbei sollten sie ihre individuellen Wunschvorstellungen angeben und anfragen, ob und in welchem Rahmen sich diese mit den Vorstellungen des Vermieters decken. Stimmt der jeweilige Vermieter der beiden Wohnungen dem Wohnungstausch zu, kann dieser vollzogen werden.
Achtung: Ein Wohnungstausch ohne die Zustimmung des Vermieters ist nicht rechtens. Führen die Mieter einen solchen Tausch ohne eine Zustimmung durch, haben die jeweiligen Vermieter das Recht auf eine fristlose Mietvertragskündigung.
Der Wohnungstausch sollte unbedingt in Schriftform erfolgen. So ist für alle Beteiligten Rechtssicherheit und eine größtmögliche Transparenz gegeben. Die jeweiligen Vereinbarungen sollten nicht nur die Sichtweise der Mietparteien berücksichtigen, sondern auch auf den Vermieter und seine Stellung sowie seine Rechte eingehen. Im Rahmen des Tauschvertrags sollten unbedingt alle getroffenen Vereinbarungen und die im Mietvertrag festgesetzten Regelungen festgehalten werden.
Das ist bei einem temporären Wohnungstausch zu beachten
Ein Wohnungstausch muss nicht zwingend auf Dauer angelegt, sondern kann auch zeitlich begrenzt sein. In diesem Fall muss im Tauschvertrag festgehalten werden, für welchen zeitlichen Rahmen der Tausch erfolgen soll und zu welchem Zeitpunkt die jeweiligen Mietparteien in ihre eigentliche Wohnung zurückziehen. Zudem ist zu beachten, dass auch während eines temporären Tauschs der Mietvertrag weiter gilt. Die jeweiligen Mieter müssen die geltenden Regeln daher während der gesamten Zeit einhalten, die sie in der Wohnung wohnen.
Vermieter haben grundsätzlich die Möglichkeit einen Wohnungstausch zu untersagen, sie müssen hierfür allerdings konkrete Gründe nennen. Beispielsweise ist es legitim, einen Mieter abzulehnen, dessen Solvenz nicht ausreichend hoch ist, um die mit der Wohnungsmiete verbundenen Kosten zu meistern. Eine persönliche Abneigung reicht jedoch als Ablehnungsgrund nicht aus.
Bei einem temporären Wohnungstausch stellt sich die Frage, was mit dem Möbeln in der Wohnung geschehen soll. Üblicherweise verbleiben diese in der Wohnung, bis die eigentlichen Mieter zurückkehren. Die Regelungen entsprechen dann denen des Tausches eines möblierten Zimmers. In der Tauschvereinbarung sollte dennoch genau festgehalten werden, welche Möbel sich in der Wohnung befinden und in welchem Zustand diese sind. So lassen sich die Eigentumsverhältnisse klar regeln und es kommt beim Rücktausch der Wohnungen nicht zu Missverständnissen oder Streit.
Das ist bei einem dauerhaften Wohnungstausch zu beachten
Soll der Wohnungstausch dauerhaft erfolgen, müssen andere Aspekte berücksichtigt werden als bei einem temporären Tausch. Eine Schwierigkeit besteht darin, dass der Rechtsanspruch für Mieter auf einen Wohnungstausch noch nicht gesetzlich geregelt ist. Es wird noch einige Zeit dauern bis die Bundesregierung hier nachgebessert haben wird.
Bei einem dauerhaften Tausch gelten für die Vermieter dieselben Rechte wie bei einer zeitlich befristeten Lösung. Sie müssen konkrete Gründe für die Ablehnung eines Mieters nennen, ansonsten ist der Ablehnungsgrund nicht zulässig. Im Rahmen des Tausches haben die Vermieter zudem die Möglichkeit, den Mietzins zu erhöhen.
Soll der bisherige Mietvertrag gekündigt werden, müssen Mieter die Kündigungsfristen einhalten. Diese hängen davon ab, wie lange das Mietverhältnis bestanden hat. Es ist jedoch möglich, die Kündigungsfristen zu umgehen, wenn ein Nachmieter präsentiert wird, mit dem der Vermieter einverstanden ist. Da bei einem Wohnungstausch ein direkter neuer Mieter zur Verfügung steht, ist das üblicherweise kein Problem.
Hinweis: Würde die Fortführung des bisherigen Mietverhältnisses für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen, ist ein Vermieter dazu verpflichtet, den neuen Mieter zu akzeptieren.
Mögliche Schwierigkeiten
Bei einem Wohnungstausch kann es zu verschiedenen Schwierigkeiten kommen, die berücksichtigt werden müssen. Wird beispielsweise ein Wohnungstausch ohne die Zustimmung des Vermieters vorgenommen, drohen Vertragsstrafen und Schadenersatz. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die Haftung bei Schäden bei derjenigen Mietpartei liegt, die aktuell in der Mietwohnung wohnt. Das gilt insbesondere für alle Einrichtungsgegenstände, die dem Vermieter oder der anderen Mietpartei gehören.
Sind die Tauschpartner gleichzeitig Eigentümer der Wohnungen, müssen steuerliche Aspekte berücksichtigt werden. Das ist immer dann relevant, wenn eine größere Wertdifferenz zwischen den Wohnungen existiert. In diesem Fall liegt eine Schenkung vor, die steuerliche Auswirkungen hat.
Nicht zuletzt kann es bei einem Wohnungstausch immer wieder zu Betrugsfällen kommen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der Tausch nicht über eine der verschiedenen offiziellen Börsen stattfindet. Es ist deswegen ratsam, die Tauschpartner unter die Lupe zu nehmen und sicherzustellen, dass sie keine betrügerischen Absichten haben. Daher sollte man die gewählte Tauschbörse und die Inserate genau prüfen, bevor man sich auf einen Tausch einlässt.
Wissenswertes zum Mietvertrag beim Wohnungstausch
Es ist empfehlenswert, die Mietverträge im Rahmen eines Wohnungstausch zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen. Zunächst muss jedoch die Zustimmung des Vermieters für den Tausch eingeholt werden. Anschließend kann man prüfen, welche Klauseln im Mietvertrag Bestand haben sollen und welche man gegebenenfalls ändern oder aussetzen möchte. Anschließend können die Mietparteien und die Vermieter eine schriftliche Vereinbarung aufsetzen, in der sämtliche mit dem Tausch verbundenen Vereinbarungen und Regelungen festgehalten werden.
Bei temporären Tauschgeschäften ist es häufig eine gute Idee, Untermietverträge zu erstellen. So wird für eine größtmögliche Transparenz und Klarheit für alle Beteiligten gesorgt. Sobald dies geschehen ist, sollte man die Hausrat- und Haftpflichtversicherung überprüfen. Die Versicherungssumme muss so hoch sein, dass sie auch zu den neuen Wohnung passt. Vor während und nach dem Tausch sollte auf eine gute Kommunikation der Mietparteien untereinander und mit dem Vermieter wird gelegt werden. Am Ende der Vertragslaufzeit muss dann sichergestellt werden, dass die Wohnung in dem Zustand zurückgegeben wird, in dem man sie erhalten hat.
Vetorecht der Vermieter und Nachbarn
Unter bestimmten Voraussetzungen sind Vermieter dazu berechtigt, einen Wohnungstausch abzulehnen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn bestimmte Vertragsklauseln im Mietvertrag einen solchen Tausch ausschließen. Ebenso kann er ein Veto einlegen, wenn er seine berechtigten Interessen verletzt sieht. Diese Situation tritt beispielsweise ein, wenn die Eignung des Tauschpartners in Frage steht, weil er beispielsweise keine notwendigen Referenzen vorlegen kann oder seine Bonität nicht gut genug ist.
Des Weiteren wird einem Wohnungstausch häufig widersprochen, wenn Vermieter Sorge haben, dass die Mietsache dadurch beeinträchtigt werden könnte. Vor allem Mieter mit Haustieren, die im eigentlichen Mietvertrag nicht zulässig sind, könnten hierzu führen. Nachbarn müssen üblicherweise nicht gefragt werden, ob sie einem Wohnungstausch zustimmen. Allerdings sollte für eine größtmögliche Transparenz gesorgt werden, um das nachbarschaftliche Miteinander nicht zu gefährden. Entscheidend ist zudem, dass die Hausordnung eingehalten wird.
Die Nebenkosten nicht vergessen
Immer wieder kommt es dazu, dass unterschiedliche Mietparteien jeweils andere Verbrauchsgewohnheiten in Bezug auf Strom und oder Gas haben. Das kann dazu führen, dass die Nebenkostenabrechnung deutlich höher oder niedriger ausfällt. Deswegen sollten bereits bei der Planung des Tauschs einige Schritte unternommen werden, um hier für Sicherheit zu sorgen. Unter anderem ist es wichtig, die Zählerstände der jeweiligen Wohnungen zum Zeitpunkt des Tauschs schriftlich festzuhalten. So kann man genau feststellen, wie viel die neuen Mietparteien verbrauchen.
Des Weiteren sollte in der schriftlichen Tauschvereinbarung geklärt werden, anhand welcher Berechnungsmethode die Nebenkostenabrechnung erfolgen wird. Ebenso ist es möglich, individuelle Anpassungen der Nebenkostenvorauszahlung vorzunehmen, wenn es zu einer großen Diskrepanz zwischen dem tatsächlichen Verbrauch und der Schätzung kommt. Um das zu vermeiden, sollten die Zählerstände regelmäßig von den Mietparteien überprüft werden. So lassen sich Unstimmigkeiten frühzeitig erkennen.
Bei der Nebenkostenabrechnung sollten die Vermieter unterschiedliche Abrechnungen für die Zeit des Tauschs und für die sonstigen Zeiträume erstellen. So lässt sich genau ermitteln, wer welchen Verbrauch verursacht hat. Nicht zuletzt ist es wichtig, dass beide Mietparteien die Nebenkostenabrechnung genau prüfen, um eventuelle Fehler erkennen und Lösungen finden zu können.
Fazit: Ein Wohnungstausch bietet viele Chancen
Ein Wohnungstausch bietet gerade in Ballungszentren die Möglichkeit, genau den Wohnraum zu bekommen, den man benötigt. Damit dies alles reibungslos verläuft, müssen jedoch einige rechtliche Vorgaben eingehalten werden. Das betrifft den Mietvertrag ebenso wie die Nebenkostenabrechnung. Das gilt sowohl für temporäre als auch für dauerhafte Tauschvorhaben. Am wichtigsten ist es, für eine größtmögliche Transparenz zu sorgen und immer das Gespräch mit der anderen Mietpartei und dem Vermieter zu suchen.
