Grundsteuerreform 2025 – Darauf müssen sich Immobilieneigentümer einstellen

Die neue Grundsteuerreform hat einige maßgebliche Auswirkungen auf Immobilieneigentümer. Zum einen gelten ab nächstem Jahr neue Berechnungsgrundlagen, welche bei Eigentümern wegen nach oben angepasster Wertbescheide für Unsicherheit sorgen. Zum anderen ist auch ein Einfluss der neuen Grundsteuerreform auf Erbschaften und Schenkungen absehbar. Worauf Sie sich mit der Grundsteuerreform 2025 einstellen müssen, erfahren Sie hier.

Die letzte Grundsteuerreform ist erst ein paar Jahre und schon wieder kommen mit der neuen Grundsteuerreform 2025 einige wichtige Veränderungen auf Immobilieneigentümer, also auch Vermieter und WEG´s zu. Nachdem das Bundesverfassungsgericht das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt hatte, wird die Grundsteuer ab dem 01. Januar 2025 im Zuge der neuen Reform auf Grundlage des neuen Rechts erhoben.

Während die bisherige Berechnung teilweise auf alten Grundstückswerten basierten, wird befürchtet, dass die neue Berechnung zu einer Korrektur der Verkehrswerte führen und die Grundsteuer so erhöhen wird. Dies würde nicht nur zu einer Erhöhung der Grundsteuer führen, sondern hätte ebenfalls Einfluss auf andere Bereiche, bei denen der Verkehrswert wichtig ist. Dies trifft zum Beispiel auf Scheidungen oder Erbfälle zu. Wie der Verkehrswert einer Immobilie überhaupt ermittelt wird, welche Auswirkungen die Grundsteuerreform auf Ihren Wertbescheid hat, wie Sie sich potenziell dagegen wehren können und sonst alles, was Sie rund um das Thema Grundsteuerreform wissen müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Grundsteuerreform 2025: Der Verkehrswert einer Immobilie spielt eine zentrale Rolle

In Verbindung mit dem Verkehrswert bringen Sie wahrscheinlich in erster Linie eine Immobiliengutachten.  Richtig – denn wenn Sie das Ziel verfolgen, Ihr Eigentum zu veräußern, ist es hilfreich den Wert Ihrer Immobilie zu kennen. Für die Festlegung eines Verkaufs- oder Angebotspreises bietet der Verkehrswert definitiv die wichtigste Grundlage, auch wenn der tatsächliche Kaufpreis je nach Angebot und Nachfrage unter oder über dem Verkehrswert liegen kann. Der Verkehrswert spielt darüber hinaus aber auch in vielen anderen Fällen eine ganz zentrale Rolle. Kommt es etwa zur Scheidung oder einer Erbauseinandersetzung muss der Verkehrswert im Wege eines Gutachtens ermittelt werden.

Zudem kann eine Verkehrswertermittlung auch vom Staat gefordert oder durchgeführt werden. Dies ist bei einer Zwangs- oder Teilungsversteigerung, aber eben auch für die Berechnung der Grundsteuer der Fall. Wie viel Grundsteuer Sie letztendlich zahlen müssen knüpft nämlich an den Verkehrswert an. Wie dieser aber genau zustande kommt, ist für die meisten Eigentümer ein Mysterium. Weil der Verkehrswert für die Berechnung der Grundsteuer eine zentrale Rolle spielt und das Finanzamt diesen oft nur schätzt, sollten Sie als Eigentümer mit den Grundzügen der Verkehrswertermittlung einigermaßen vertraut sein.

Wertermittlungsverfahren richtet sich nach Nutzung der Immobilie

Das entscheidende Bewertungsgesetz (BewG) kennt dabei mehrere Arten, wie der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt werden kann. Grundsätzlich unterscheidet man dabei zwischen dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Vergleichswertverfahren. Welches der drei Verfahren im konkreten Fall angewandt wird, hängt insbesondere von der Immobilie ab, deren Verkehrswert ermittelt werden soll. In einigen Fällen werden die verschiedenen Wertermittlungsverfahren auch miteinander kombiniert.

Vergleichswertverfahren

Das sogenannte Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG eignet sich, wenn mit der zu bewertenden Immobilie gut vergleichbare Immobilien existieren. Bei dieser Wertermittlungsmethode erfolgt die Ermittlung also durch einen Vergleich zu anderen Objekten. Diese Vergleichsobjekte müssen allerdings für ein Vergleichswertverfahren tauglich sein. Sie müssen der Immobilie, deren Verkehrswert zu ermitteln ist, in verschiedenen Kriterien – vor allem Größe, Zustand und Lage – ähneln. Zudem darf der Verkauf der Vergleichsobjekte nicht zu weit zurückliegen. Das Vergleichswertverfahren ist umso zuverlässiger und präziser, je mehr Vergleichsimmobilien miteinbezogen werden können. Zurückgegriffen wird dabei meistens auf Kaufpreissammlungen von Gutachterausschüssen. Angewandt wird das Vergleichswertverfahren vorwiegend bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Finanzbehörden können zudem auch die Grundsteuerwerte (Bodenrichtwert und Grundstückswert) heranziehen.

Ertragswertverfahren

Handelt es sich bei der zu bewertenden Immobilie um ein Mietobjekt – also etwa um eine Gewerbeimmobilie, ein Mehrfamilienhaus oder auch nur eine einzelne Wohnung – eignet sich zur Wertermittlung das sogenannte Ertragswertverfahren nach § 184 BewG. Beim Ertragswertverfahren wird die Ermittlung des Verkehrswerts anhand des potenziellen Ertrags der Immobilie in der Zukunft ermittelt. Dies macht bei Immobilien, die einen Ertrag – also insbesondere eine Miete – abwerfen, logischerweise Sinn.

Sachwertverfahren

Das sogenannte Sachwertverfahren nach § 189 BewG wird vorwiegend dann angewandt, wenn die anderen beiden Verfahren nicht möglich sind. Dies trifft meist auf selbstgenutzte Immobilien ohne Vergleichsobjekte zu.. Bei diesem Wertermittlungsverfahren werden der Bodenwert und der Gebäudewert einer Immobilie getrennt voneinander berechnet. Das Sachwertverfahren ermittelt einfach gesagt, wie viel es Kosten würde, die zu bewertende Immobilie erneut zu bauen.

Grundsteuerreform könnte zu einer höheren Grundsteuer führen

Verkehrswert hin oder her – aus welchem Grund ist eine Erhöhung der Grundsteuer zu befürchten? Zentraler Punkt der neuen Grundsteuerreform ist eine neue Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. Viele Immobilieneigentümer haben bereits neue Wertbescheide bekommen, die den Wert ihrer Immobilie deutlich nach oben korrigieren. Die Reform hat also eine Erhöhung der Verkehrswerteinschätzung zur Folge. Da dieser Wert die Grundlage für die letztlich zu zahlende Grundsteuer darstellt, ist eine höhere Belastung zu erwarten. Wie viel Grundsteuer Immobilieneigentümer am Ende tatsächlich zahlen müssen, ist aber noch unklar. Klar ist aber: Die Bodenwerte, welche etwa beim Ertragswertverfahren eine Berechnungsgrundlage des Verkehrswertes darstellen, werden 2025 neu berechnet und fallen in aller Regel höher aus. Die zu erwartende Folge ist ein höherer Verkehrswert und damit eine höhere Grundsteuer.

Eine Erhöhung ist jedenfalls dann zu erwarten, wenn die Gemeinden den nach oben korrigierten Wert als Grundlage zur Berechnung der Steuer heranziehen. Die Verunsicherung von Immobilieneigentümern beruht aber zudem auf einer flächendeckenden Erhöhung des Hebesatzes. Der Hebesatz bestimmt die Steuerbelastung und viele Gemeinden und Kommunen haben eine Erhöhung des Hebesatzes für 2024 beschlossen.

Hebesatz müsste deutlich sinken, um Erhöhung der Grundsteuer zu verhindern

Im Lichte der Grundsteuerreform müsste der Hebesatz sogar deutlich sinken, um die Mehrbelastung der Immobilieneigentümer zu verhindern oder jedenfalls zu begrenzen. Nachdem der Hebesatz nun vielerorts angehoben wurde, bestehen Unstimmigkeiten zwischen Bund und Ländern. Denn der Bund sieht eigentlich vor, dass es keine derartige Mehrbelastung – trotz Grundsteuerreform – gibt. Im Zuge dessen wurden von Seiten des Bundes nun einheitliche Regelungen vorgeschlagen. Auf der anderen Seite gibt es allerdings immer mehr Bundesländer, die Ausnahmeregelungen treffen und sogar eigene Berechnungsgrundlagen vorsehen, was zusätzliche Verunsicherung schafft.

Grundsteuerreform hat auch Einfluss auf Schenkungen und Erbschaft

Die Folgen der Grundsteuerreform und des nach oben korrigierten Wertes der Immobilien hat allerdings noch weitere vehemente Folgen. Der Wert einer Immobilie beeinflusst schließlich nicht nur die Grundsteuer, sondern spielt in vielen Situationen eine entscheidende Rolle. So wirkt sich die Reform mittelbar auch im Falle einer Erbschaft und bei Schenkungen von Immobilien aus. Denn die typisierte Bewertung von Immobilien im Erbfall erfolgt bei Finanzbeamten auf Grundlage ortsüblicher Schätzungen anhand des Bodenrichtwertes, welcher sich ab 2025 erhöhen könnte. Bei Erbschaften und Schenkungen greifen die Finanzämter in der Regel häufig auf Schätzungen (Gebäudesachwert) zurück, die sich aus Wertbescheiden der Grundsteuer ergeben.

Ihr erster Anknüpfungspunkt ist der Wertbescheid

Nicht wenige Eigentümer haben bereits einen Wertbescheid erhalten. Gehören Sie dazu, so ist dieser Ihr Anknüpfungspunkt, um zu prüfen, ob dieser überhöht oder anderweitig rechtswidrig ist. Wurde der Wert einer Immobilie vom Finanzamt tatsächlich zu hoch eingestuft, kann man zunächst einen Antrag auf Neubewertung stellen. Reagieren sollten Sie vor allem dann, wenn die Grundsteuer durch die Reform quasi explodiert ist. Im Zweifelsfall ist man gut beraten, rechtliche n Beistand eines Fachanwaltes hinzuziehen, um eine starke Mehrbelastung zu prüfen und im besten Fall sogar abzuwenden.

Tipp: Gibt Ihr Bescheid dazu Anlass, sollten Sie unbedingt auch Einspruch einlegen, selbst wenn die Hebelsätze in der Gemeinde, in der sich Ihre Immobilie befindet, noch nicht feststehen. Andernfalls droht nämlich ein Verstreichen der Einspruchsfrist. Wird der Hebelsatz erst später festgesetzt, können Sie dann nicht mehr gegen Ihren Wertbescheid vorgehen. Dies gilt sogar dann, wenn die Berechnung tatsächlich fehlerhaft war! Denn ist der Bescheid ohne Einspruch rechtskräftig geworden, ist er grundsätzlich auch nicht mehr anfechtbar.

Die Berechnung in Ihrem Wertbescheid kann aus verschiedenen Gründen falsch sein. Schauen Sie deshalb genau hin und überprüfen Sie die Wertermittlung in Ihrem Bescheid auf verschiedene mögliche Fehler hin. Selbsterklärend sind veraltete Daten als häufiger Fehler bei der Wertermittlung. Die Verwendung veraltetet oder nicht aktualisierter Daten führt regelmäßig zu falschen Berechnungen. Überprüfen Sie zudem auch alle Angaben hinsichtlich der Grundstücksfläche, dem Baujahr, dem Bodenrichtwert und der Nutzungsart. Ist das Finanzamt bei derartig zentralen Faktoren von falschen Angaben ausgegangen, ist die Berechnung und damit der Bescheid in aller Regel fehlerhaft. Zuletzt können die Angaben auch unvollständig sein. Sind wesentliche Faktoren nicht berücksichtigt worden und tauchen in der Feststellungserklärung nicht oder nicht vollständig auf, ist das für Sie ein Alarmsignal.

Um einen Einspruch gegen Ihren Wertbescheid einzulegen, brauchen Sie kein Jurist zu sein. Viele schrecken vor der eigenständigen Einlegung eines Einspruchs zurück, doch effektiver Rechtsschutz soll gerade jedem grundsätzlich auch ohne rechtliche Vertretung ermöglicht werden. Für einen Einspruch reicht daher ein formloses Schreiben. Wichtig ist nur, dass Ihr Einspruchswille, den Bescheid in der Form nicht zu akzeptieren, deutlich wird. Zudem muss das Einspruchsschreiben den Namen des Grundstückseigentümers und falls vorhanden die Namen der Miteigentümer beinhalten. Geben Sie zudem die Anschrift der Immobilie, sowie das Aktenzeichen, die Steuernummer und das Datum des Wertbescheides an. Einer Einspruchsbegründung bedarf es hingegen zunächst nicht, um die Einspruchsfrist zu wahren.