Modernisierungsmaßnahmen müssen dem Mieter schriftlich angekündigt werden. An die Ankündigung stellt das Gesetz aber inhaltliche Mindestanforderungen, ohne die Maßnahmen nicht einfach durchgeführt werden können. Mit einem derartigen Fall war kürzlich das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt befasst. Was Sie rund um das Thema wissen müssen, erfahren Sie hier.
Modernisierungsmaßnahmen sind in Zeiten der Energiewende besonders wichtig. Ob im eigenen wirtschaftlichen oder im gesellschaftlichen, ökologischen Interesse – als Eigentümer einer Immobilie haben Sie das Recht und gegebenenfalls sogar die Pflicht, Ihre Immobilie zu sanieren oder zu modernisieren. Der Mieter muss dies dulden, aber an den Duldungsanspruch des Vermieters sind einige Voraussetzungen geknüpft, ohne deren Erfüllung geplante Modernisierungsmaßnahmen nicht einfach durchgeführt werden dürfen. Gegenüber dem Mieter spielt daher das Ankündigungsschreiben eine wichtige Rolle.
Der Gesetzgeber stellt gewisse Mindestanforderungen an die schriftliche Ankündigung solcher Maßnahmen. Dazu gehört unabdingbar auch die Information über die zu erwartenden Betriebskosten. Dass darauf nicht verzichtet werden kann, wurde zuletzt durch ein Urteil des Amtsgerichts Stuttgart-Bad Cannstatt erneut bestätigt. Was in dem Fall passiert war, welche Anforderungen an eine schriftliche Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen gestellt werden und was dies für Sie als Vermieter oder als Mieter bedeutet, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Mieter lehnten Duldung energetischer Modernisierungsmaßnahmen ab
In dem Fall, über den das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt in seinem Urteil vom 07.08.2024, Aktenzeichen 11 C 1100/23 zu entscheiden hatte, hatte eine Vermieterin gegen die Mieter einer ihrer Wohnungen geklagt. Die Vermieterin kündigte den Mietern energetische Modernisierungsmaßnahmen an. Die Mieter wollten diese Maßnahmen aber nicht dulden. Sie begründeten dies damit, dass die Vermieterin in ihrem Ankündigungsschreiben zu den Modernisierungsmaßnahmen keinerlei Angaben zu den nach Abschluss der Maßnahmen voraussichtlich entstehenden Betriebskosten enthalten hatte.
Während die Mieter die Maßnahmen mit dieser Begründung ablehnten, vertrat die Vermieterin die Auffassung, dass diese Angaben nicht notwendig seien. Ihrer Meinung sei klar, dass die Betriebskosten nach erfolgreicher Durchführung der Maßnahmen mit hoher Wahrscheinlichkeit geringer ausfallen würden.
Gericht: Informationspflicht ist Voraussetzung für Duldungsanspruch
Das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt entschied zugunsten der beklagten Mieter. Die Vermieterin habe keinen Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen. Die Voraussetzungen für den von ihr behaupteten Duldungsanspruch seien nicht erfüllt. Gemäß § 555c Absatz 1 Nr. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hat der Vermieter dem Mieter im Vorfeld der Maßnahmen auch über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten in Kenntnis zu setzen. Dabei handelt es sich um eine direkte Voraussetzung für die Duldung der Modernisierungsmaßnahme selbst und nicht nur um eine nebensächliche Information, auf die einseitig verzichtet werden kann.
Das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt machte zudem klar, dass diese Informationspflicht über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nicht nur besteht, wenn neue Betriebskosten entstehen oder eine Erhöhung der Kosten zu erwarten ist, sondern eben selbst dann, wenn infolge der Maßnahmen mit einer Verringerung dieser Kosten gerechnet werden kann. Die in § 555c Absatz 1 Nr. 3 BGB statuierte Informationspflicht besteht also unabhängig davon, ob sich daraus ein Vor- oder ein Nachteil für den Mieter ergibt.
Die fehlende Information über die zukünftigen Betriebskosten seitens der Vermieterin sei schließlich auch nicht damit zu rechtfertigen, dass eine Verringerung der Betriebskosten zwangsläufig keine Härte im Sinne des § 559 Absatz 4 BGB darstellen könne. Denn dem Mieter selbst sei eine Beurteilung, ob eine solche Härte vorliegt, nur bei Kenntnis über die zukünftigen Gesamtkosten möglich. Wichtig zur Beurteilung sei nämlich, ob die voraussichtlich sinkenden Betriebskosten eine mögliche Mieterhöhung infolge der geplanten Maßnahmen potenziell kompensieren würden.
Rechtlicher Hintergrund: Modernisierung muss angekündigt werden
Im Fall, über den das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt zu entscheiden hatten, war eine wesentliche Voraussetzung des Duldungsanspruches gegenüber dem Mieter nicht erfüllt. Bei der Informationspflicht handelt es sich aber nicht um die einzige Bedingung. Als Eigentümer einer Immobilie hat man selbstverständlich das Recht und gegebenenfalls sogar die Pflicht, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Dies ist nicht nur wirtschaftlich, sondern heutzutage oftmals darüber hinaus auch aus ökologischen und energetischen Gesichtspunkten angezeigt. Dies kann in einem Spannungsverhältnis mit bestehenden Mietern stehen, weil Modernisierungsmaßnahmen je nach Art und Umfang dafür sorgen können, dass aktuelle Mieter nicht mehr für einen gewissen Zeitraum nicht oder nur mit temporären Einschränkungen in der gemieteten Wohnung wohnen können. Für den Mieter bedeuten Modernisierungsmaßnahmen aber häufig vor allem, dass sich die Kosten ändern. Der bessere Zustand oder die Umlage von Kosten rechtfertigen potenziell eine höhere Miete. Energetische Maßnahmen führen auf der anderen Seite aber oft auch zu geringeren Betriebskosten, da zum Beispiel weniger geheizt werden muss.
Aus diesen Gründen muss der Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahmen spätestens 3 Monate vor dem Beginn in Textform ankündigen. Dies ist § 555c Absatz 1 Satz 1 BGB ausdrücklich geregelt. Der Mieter soll selbstverständlich nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden und ausreichend Zeit erhalten, um sich darauf vorzubereiten. Die Ankündigung ist feste Voraussetzung dafür, dass der Vermieter überhaupt auf die Duldung der Mieter bestehen kann. Sie muss nach § 555c Absatz 1 Satz 2 BGB gewisse Mindestangaben enthalten, ohne deren Erfüllung die Ankündigung nicht wirksam ist und der Duldungsanspruch folglich nicht besteht.
Zu den Mindestangaben gehören nach § 555c Absatz 1 Nr. 1 BGB die Art und der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen. Zudem muss der Vermieter den Mieter in seinem Ankündigungsschreiben gemäß § 555c Absatz 1 Nr. 2 BGB über den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme informieren. Und schließlich besteht die bereits bekannte Informationspflicht hinsichtlich einer möglichen, zu erwartenden Mieterhöhung und der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Letzteres fehlte im Fall, über den das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt gerade. Schließlich soll der Vermieter den Mieter in seinem Ankündigungsschreiben nach § 555c Absatz 2 BGB auch über die Formalien eines Härteeinwands hinweisen, welcher wiederum in § 555d Absatz 3 BGB geregelt ist.
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme erst nach 3 Monaten fällig
Eine Modernisierung rechtfertigt unter Umständen eine höhere Miete, weil das Gebäude, aber auch die einzelne Wohneinheit aufgewertet worden ist. Die Miete erhöht sich allerdings nicht einfach von selbst, sondern der Mieter muss nach Beendigung der Maßnahmen schriftlich über die tatsächliche neue Miete detailliert informiert werden. Ist die Mieterhöhung rechtens, wird diese aber nicht sofort, sondern mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens zahlen.
Beachtet der Vermieter rechtliche Vorgaben in diesem Zusammenhang nicht, kann sich diese Frist, ab der der Mieter zur Zahlung der neuen Miete verpflichtet ist, auf neun Monate verlängern. Dies ist etwa der Fall, wenn eine schriftliche Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen gänzlich fehlt oder zu spät zugestellt worden ist. Auch die dargestellten Mindestinhalte der Ankündigung können im Falle ihres Fehlens dazu führen, dass der Mieter die höhere Miete erst später zahlen muss. Ein weiterer Grund kann vorliegen, wenn die letztendliche Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent von der angekündigten Mieterhöhung abweicht.
