Überall in Deutschland lassen sich Mehrfamilienhäuser finden. Gerade deshalb sind sie ein beliebtes Ziel für Investments. Hier erfahren Sie, was Sie über die Verwaltung und die Investition wissen müssen.
Die Mietpreise steigen und steigen. Darin liegt ein gesellschaftliches Problem. Die Politik reagiert mit Mietpreisbremse und Versprechungen, wie viele neue Wohnungen gebaut werden sollen. Eines ist dabei jedenfalls unerschütterlich: Immobilien und insbesondere Wohnungen bleiben ein beliebtes und rentables Geschäft. Daher verwundert es nicht, dass Mehrfamilienhäuser für Investoren jeder Größe ein beliebtes Ziel für Investitionen sind.
Wer eine oder mehrere Wohnungen in einem solchen Gebäude erwirbt, kann sie vermieten und schafft so ein – je nach Zustand und vor allem Lage sicheres und solides Einkommen. Gleichzeitig dürfen die damit einhergehenden Verpflichtungen nicht untergehen: Die Verwaltung einer Wohnung erfordert nicht nur Zeit, sondern auch spezielle Kenntnisse. Wer also nach einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus als Investition sucht oder schon besitzt, ist hier genau richtig. Denn in diesem Beitrag erfahren Sie alles, was Sie rund um das Thema Mehrfamilienhaus wissen müssen.
Definition: Wann spricht man von einem „Mehrfamilienhaus“
Bevor wir über die Verwaltung oder die Investition in Mehrfamilienhäuser reden, stellt sich die Frage, wann es sich überhaupt um ein solches handelt. Ein Mehrfamilienhaus bezeichnet ein Gebäude, das aus mindestens drei räumlich abgeschlossenen Wohneinheiten besteht. Diese können in vertikaler Anordnung – also übereinander –, oder neben- bzw. hintereinander liegen. Jede Einheit muss eigenständig nutzbar: Sie verfügt über eigene Zugänge, Badezimmer und Küche. Zusätzlich existieren üblicherweise gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie das Treppenhaus, Flure, Aufzüge oder Außenanlagen (Garten, Hof, Spielplatz). Diese gemeinschaftlichen Räume tragen zur Infrastruktur bei und ermöglichen den Bewohnern gemeinsame Nutzung, etwa von Kellerräumen oder Fahrradstellplätzen.
Der Bau solcher Wohnbauten unterliegt strengen gesetzlichen Vorgaben: Brandschutzanforderungen, Vorgaben zur Energieeffizienz (Gebäudeenergiegesetz, EU-Gebäuderichtlinie), sowie teilweise Anforderungen an die Barrierefreiheit (je nach Bundesland und Nutzungsgrad). Solche Regelungen sorgen dafür, dass Bewohner sicher leben, Energiekosten minimiert werden und Menschen mit eingeschränkter Mobilität Zugang haben.
In städtischen Gebieten sind Wohnhäuser mit mehreren Wohneinheiten ein zentraler Bestandteil der Wohnraumversorgung: Sie ermöglichen eine hohe Dichte und effiziente Flächennutzung. Im ländlichen Raum kommen diese Gebäude seltener vor, aber auch dort tragen sie zur Versorgung einer wachsenden Nachfrage bei.
Zusammengefasst: Diese Merkmale zeichnet ein Mehrfamilienhaus aus
- Mindestens drei abgeschlossene und eigene Wohneinheiten
- jede Einheit besitzt eigenes Sanitär (Bad oder Dusche), eine eigene Küche und einen eigenen, individuellen Eingang bzw. klar getrennte Zugangsmöglichkeiten
- Existenz von Gemeinschaftsflächen (zum Beispiel Parkplätze, Grünbereiche, Keller, Treppenhaus oder Innenhof)
- Verschiedene Zielgruppen: Familien, Paare, Singles, Senioren – oftmals auch kombinierbar mit gewerblicher Nutzung (z. B. Laden, Praxis oder Büro im Erdgeschoss).
- Wirtschaftliche Vorteile: Durch tertiäre Nutzung der Infrastruktur sinken die durchschnittlichen Baukosten pro Quadratmeter – die Investition verteilt sich.
Unterschied zwischen verschiedenen Typen beim Mehrfamilienhaus
Ein Mehrfamilienhaus zeichnet sich durch diese beschriebenen Merkmale aus. Dennoch existieren unter dieser Definition verschiedene Typen, denn trotz dieser Merkmale können sich Wohnkomplexe mit mehreren Wohnungen durchaus stark unterscheiden:
- Das klassische Mehrparteiengebäude
Das klassische Mehrfamilienhaus ist ein Bauwerk mit mindestens drei abgeschlossenen Wohneinheiten, das frei steht, angebaut ist oder in einer Reihe. Oftmals befindet sich auch nur eine Einheit in jeder Etage, wodurch eine klare räumliche Trennung geschaffen wird. Die klassischen Gebäude sind typisch in Städten mittlerer Größe und in Dörfern.
- Stadtvilla
Die Stadtvilla ist ein meist freistehender Gebäudetyp mit nur wenigen, oft aber großzügig geschnittenen Wohneinheiten. Auch sie fällt unter die Definition des Mehrfamilienhauses. Bei einer Stadtvilla handelt es sich häufig um einen repräsentativen Bau mit höherwertigen Ausstattungsstandards, großen Fenstern und gegebenenfalls sogar eleganter Architektur. Man findet sie oft am Stadtrand und generell üblicherweise in gehobenen Wohnlagen.
- Geschosswohnungsbau
Mehrgeschossige Gebäude, in denen sich auf mehreren Etagen jeweils mehrere getrennte Wohnungen befinden, werden als Geschosswohnungsbauten bezeichnet. Sie zeichnet eine effiziente Ausnutzung des Baugrunds aus. Sehr typisch sind diese Art von Mehrfamilienhäusern in großen Städten und generell urbanen Zentren. Häufig verfügen Sie mindestens vier, häufig sogar noch über mehr Etagen.
- Wohnhochhaus
Auch Hochhäuser (Höhe mehr als 22 Meter) fallen unter den Begriff des „Mehrfamilienhauses“. Sie verfügen über viele Wohneinheit, meist auch viele pro Etage. Sie zeichnen sich durch eine sehr effiziente Nutzung der Grundstücksfläche aus. Üblich sind Hochhäuser bekanntermaßen in städtischen Gebieten, in denen der Raum entsprechend effizient genutzt werden muss.
Achtung: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
In Wohnobjekten mit mehreren Einheiten werden – rechtlich gesehen – zwei Nutzungsrechte unterschieden, die in einer sog. Teilungserklärung geregelt sind. Die Teilungserklärung ist die Grundlage einer Wohnungseigentümergesellschaft und regelt unter anderem, was von den Eigentümern allein und was gemeinsam besessen wird.
1. Sondereigentum
Sondereigentum bezeichnet den abgeschlossen benutzbaren Bereich, der einem einzelnen Miteigentümer gehört. Das schließt nicht nur die Wohnung selbst ein, sondern auch integrierte Ausstattung wie fest verbaute Küchen, Badezimmer, Einbauschränke. Nicht dazugehören: tragende Innenwände, technische Hauptleitungen oder zentrale Versorgungseinrichtungen – selbst wenn diese durch die Wohnung führen.
2. Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftseigentum umfasst hingegen alle Bereiche, die allen Bewohnern gemeinschaftlich gehören: Dächer, Außenwände, tragende Konstruktionen, Treppenhäuser, Außenanlagen, Aufzüge, Zentralheizungen, Lüftungssysteme. Kosten für Instandhaltung, Sanierung und Versicherung werden anteilig getragen und gemeinschaftlich organisiert.
Was ist mit geteilten Flächen?
Einige Flächen wie Kellerabteile, Garagen, Balkone, Außenstellplätze oder Gärten können – laut Teilungserklärung – entweder dem Sondereigentum oder dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein. Dies hängt von der Regelung ab – wichtig bei Zuordnung von Verantwortlichkeiten bei Schäden oder Baumaßnahmen.
Vermietung einer oder mehrerer Wohneinheiten
Attraktiv sind Eigentumswohnungen sowohl für Personen, die eine solche für sich selbst nutzen möchten, als auch für all jene, die auf der Suche nach einem Investment sind. Immobilien gehören nach wie vor zu den beliebtesten Investments. Wer eine Wohnung kaufen und anschließend vermieten möchte um ein Einkommen aus den Mieteinnahmen zu generieren, sollte aber unbedingt einige Punkte beachten.
Mietpreis sollte vorab kalkuliert werden
Die Miete, die der Mieter oder die Mieterin am Ende zahlen muss, ist logischerweise der Dreh- und Angelpunkt bei der Vermietung einer Wohnung und sollte daher auch in Ihrer Planung eine übergeordnete Rolle spielen. Mehrere Faktoren beeinflussen die Vermietbarkeit einer Eigentumswohnung:
- Makro- und Mikrolage (Infrastruktur, Anbindung, Image),
- Wohnungsgröße, Grundriss, Ausstattung (Balkon, Keller, Einbauküche, Energiestandard),
- Zustand des Gebäudes (modern, renoviert, Sanierungsrückstände),
- Aktuelle Nachfrage (Leerstandsraten, lokale Bevölkerungsentwicklung),
- Mietspiegel und Vergleichsmieten – auch Bezugswert für Renditeberechnungen.
Dies sind nur die wichtigsten, aber je nach Objekt oftmals nicht alle Faktoren. Beachten Sie, dass jede Wohnung Ihre Potenziale und „Tücken“ haben kann.
Vermietung bedeutet auch administrativer Aufwand
Wer als Vermieter agiert, darf den Verwaltungsaufwand keinesfalls unterschätzen. Denn der Vermieter oder die Vermieterin muss etwa Betriebskostenabrechnungen aufstellen, Mietverträge verwalten und auf Mieteranfragen reagieren, was gerade bei einem ganzen Mehrfamilienhaus richtig Arbeit bedeutet.
Bei mehreren Einheiten kann man diese Aufgaben auch an einen professionellen Hausverwalter abgeben. Dies bietet eine Reihe von Vorteilen:
- Effizienz,
- Rechtskenntnis,
- Zeitersparnis,
- Minderer Aufwand bei Konflikten/Mahnungen.
Gleichzeitig kostet die Beauftragung eines Hausverwalters auch Geld. Es sollte deshalb unbedingt kalkuliert und gut überlegt werden, ob die ohne Zweifel attraktiven Vorteile der Beauftragung eines Verwalters finanziell im Verhältnis stehen und vor allem, ob dies finanzierbar ist.
Die richtige Verwaltung: Was ist verpflichtend?
Die Verwaltung ist einer der wichtigsten Aspekte im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung. Dabei ist der Begriff zunächst ein Oberbegriff, denn ist man Teil einer Eigentümergemeinschaft und vermietet seine Wohnung gibt es nicht die „Verwaltung“, sondern mehrere Ebenen. Für solche Wohngebäude gibt es nämlich gleich drei Verwaltungsebenen:
- WEG-Verwaltung – Pflicht für Gemeinschaftseigentum,
- Mietverwaltung – bei Vermietung von Einheiten,
- Sondereigentumsverwaltung – optional bei Einzelvermietung.
Die WEG-Verwaltung betrifft die übergeordnete Ebene der Eigentümergemeinschaft selbst. Als Eigentümer einer Wohnung, die in einem Mehrfamilienhaus liegt, sind Sie nicht vollständig autark, sondern eben Teil einer Gemeinschaft, die sich insbesondere um das Gemeinschaftseigentum kümmert. Auf dieser übergeordneten Ebene ist eine Verwaltung sogar gesetzlich durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgeschrieben, wenn Gemeinschaftseigentum vorliegt.
Wichtig: Die Verwaltung der WEG kann grundsätzlich intern (Eigentümer) oder extern (Fachverwalter) erfolgen, solange bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Zu den Aufgaben des Hausverwalters gehören weitreichende Bereiche. So ist es etwa seine Aufgabe, die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zu erstellen, Eigentümerversammlungen zu organisieren und zu leiten, sowie für die Instandhaltung zu sorgen. Diese weitreichenden Aufgaben sollten bei der Frage beachtet werden, ob sich eine Gemeinschaft tatsächlich selbst verwalten möchte oder einen externen Hausverwalter beauftragt.
Aufgepasst! Seit dem 1. Dezember 2023 verlangt § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG bei mehr als acht Einheiten einen zertifizierten Verwalter, es sei denn
- es gibt weniger als neun Einheiten,
- und ein Eigentümer übernimmt das Mandat zum Verwalter,
- und weniger als ein Drittel der Miteigentümer verlangt einen externen Verwalter
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung nicht selbst nutzen, sondern vermieten möchten kommt eine weitere Ebene hinzu: Die Mietverwaltung. Denn unabhängig von der übergeordneten Verwaltung der gesamten WEG, fallen auch im Zusammenhang mit der Vermietung einer Immobilie administrative und rechtliche Aufgaben an. Auch hier ist die Entscheidung zu treffen, ob Sie diese spezielle Verwaltung selbst übernehmen oder wiederum an einen professionellen Verwalter abgeben möchten. Die Beauftragung eines Verwalters auf dieser Ebene kostet ebenfalls Geld, nimmt Ihnen aber auch die Aufgaben ab, die im Zusammenhang mit einer Vermietung anfallen. Dies betrifft insbesondere:
- Mietersuche,
- Mietvertragsgestaltung,
- Abrechnung und Mahnwesen,
- Kommunikation & Reparaturmanagement
- Buchhaltung und Verwaltung
3. Sondereigentumsverwaltung
Die Sondereigentumsverwaltung konzentriert sich schließlich auf einen Vermieter mit Einzelwohnung. Sie betrifft eben nur das Sondereigentum des einzelnen Eigentümers und ist daher strukturell ähnlich zur Mietverwaltung. Allerdings spricht man von der Sondereigentumsverwaltung nur dann, wenn es sich um eine einzelne Einheit handelt. Auch dann gibt es die Option, die Verwaltung selbst zu übernehmen oder anzugeben. Übernommen werden dann Aufgaben wie Mietvertrag, Übergabe, Nebenkostenabrechnung und Mieterbetreuung.
Investieren in ein Mehrfamilienhaus
Das Mehrfamilienhaus mit seinen mehreren Wohneinheiten ist und bleibt ein äußerst beliebtes Investitionsziel. Die Vorteile liegen dabei klar auf der Hand:
- Stabile Rendite durch potenziell mehrere Mieteinnahmen,
- Diversifikation durch Verteilen auf mehrere Einheiten,
- Förderfähigkeit im Neubau oder bei energetischen Sanierungen,
- Langfristige Wertsteigerung und Inflationsschutz.
Dass Ihre Wohneinheit oder sogar Wohneinheiten dabei in einem größeren Komplex liegen sie damit Teil einer WEG werden, mag aufgrund des Wohngeldes und des Verwaltungsaufwands möglicherweise auch nachteilig wirken. Doch das wäre zu kurz gedacht: Zum einen existieren deutlich mehr Mehrfamilienhäuser, als alleinstehende Einheiten. Auch Gebäude mit nur zwei Einheiten, die nicht als Mehrfamilienhaus klassifiziert werden, sind nicht sonderlich häufig. Investieren Sie also nicht in ein Haus, um es zu vermieten, sind eine oder mehrere Einheiten eines Mehrfamilienhauses daher der realistischste und naheliegendste Anknüpfungspunkt, um in eine Immobilie zu investieren.
Außerdem profitieren Sie als Miteigentümer auch wesentlich von einer gut verwalteten WEG: Die Kosten für die Instandhaltung werden durch das Wohngeld und die daraus gebildeten Rücklagen finanziert. Die Betriebskostenvorauszahlungen, die oftmals schon im Rahmen der Wohngeldes zu zahlen sind, können Sie bei einer Vermietung auf den Mieter umlegen – logisch, denn dieser bewohnt die Wohnung und verbraucht Wärme und Wasser. Darüber hinaus bildet die WEG eine enorme Sicherheit. Ungeahnte Kosten, die im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum entstehen, müssen Sie nicht allein, sondern als Gemeinschaft zahlen, was Sie als Eigentümer Ihrer Wohnung auch schützt.
Neubau vs. Bestandsobjekt
Wer investieren will, stellt sich wahrscheinlich relativ zügig die Frage, ob man in eine Wohnung in einem Neubau investieren sollte oder ein Bestandsobjekt ebenso klug ist. Die Antwort ist – wie so oft: Es kommt drauf an. Bestandsobjekte bieten sofortige Einnahmen, sind bewährter Markt, aber eventuell energetisch veraltet oder sanierungsbedürftig. Ein Neubau ist modern, förderfähig, planbar – aber benötigt Grundstück, Zeit und höhere Anfangsinvestition.
Einzelwohnungen statt gesamtes Objekt?
Eine weitere Frage ist häufig, ob Einzelwohnungen tatsächlich „besser“ als Investition sind, als ein gesamtes Objekt. Auch hier hängt die Antwort massiv von Ihren persönlichen Bedürfnissen und Erwartungen und von Ihren Zielen ab. Auch die finanziellen Möglichkeiten sind natürlich essentiell für diese Frage. Der Erwerb und die Vermietung von einzelnen Einheiten bringt dabei potenziell einige Vorteile mit sich: Meistens ist eine einzelne Einheit günstiger zu erwerben. Außerdem sind Einzelwohnungen in der Regel schneller wieder zu verkaufen. Gleichzeitig sollten natürlich aber auch die Vor- und Nachteile der WEG miteinbezogen werden, da diese bei den Entscheidungen eine wichtige Rolle spielt.
Abschließende Tipps für Investoren:
Standortanalyse: Mietspiegel, Arbeitsmarkt, Infrastruktur, Leerstandsquote.
- Online-Hinzuschätzungs-Tools nutzen für erste Bewertungen.
- Gutachter einschalten: Energieausweis, Bauzustand.
- Mietvertragsprüfung hinsichtlich Laufzeiten, Staffel- und Indexmieten.
- Finanzplanung realistisch gestalten: Eigenkapital, Zinsen, Rücklagen.
- Fördermittel planen (KfW, BAFA); frühzeitig beantragen.
- Verwaltungs- und Instandhaltungsrücklagen
- Teilungserklärung prüfen: Abgrenzung von Sondereigentum, Sondernutzungsrechten, Instandhaltungsregelungen.
- Steuerliche Strukturierung prüfen: Privatkauf oder Immobilien-GmbH? Beratung durch Steuerberater ist sinnvoll.
Diese Aspekte sollten Sie ebenfalls beachten:
1. Nachhaltigkeit & Klimaschutz
Energetische Sanierungen (Dämmung, Fenster, Heizung, Photovoltaik) als Beitrag zum Klimaschutz – zunehmend verpflichtend. Förderprogramme für solche Maßnahmen wurden in den letzten Jahren ausgebaut (z. B. KfW-Programme, „Effizienzhaus“, steuerliche Sanierungsbegünstigung).
2. Barrierefreiheit & Altersgerechtigkeit
Unabhängig von gesetzlichen Vorgaben in bestimmten Regionen gewinnt barrierefreies Wohnen zunehmend an Bedeutung – sei es für ältere Bewohner oder Menschen mit Behinderung. Förderprogramme unterstützen Rampen, breitere Türen und bodengleiche Duschen.
3. Digitalisierung & moderne Technik
Neue Wohnobjekte setzen auf Smart Home, digitale Wärme-/Stromüberwachung, E-Ladeinfrastruktur, Glasfaseranbindung. Solche Merkmale erhöhen die Attraktivität, speziell bei jungen Zielgruppen.
4. Mietendeckel & Mietpreisbremse
In einigen Regionen gelten Begrenzungen für Mieterhöhungen (z. B. Mietpreisbremse oder zeitweilig beschlossene Käfige). Investoren müssen diese gesetzlichen Regulierungen genau beachten, sonst drohen Bußgelder oder Rückzahlungen.
