Ein Wasserschaden in der Mietwohnung gehört zu den häufigsten und folgenreichsten Schadensfällen im Mietverhältnis. Allein in Deutschland wird statistisch gesehen alle 30 Sekunden ein Wasserschaden gemeldet – und die Tendenz steigt. Für Mieter wie Vermieter kann ein solcher Vorfall erhebliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Von feuchten Wänden und beschädigtem Inventar über gesundheitliche Risiken bis hin zu aufwendigen Sanierungen und rechtlichen Auseinandersetzungen. Umso wichtiger ist es, die zentralen Ursachen, Handlungspflichten, Versicherungsfragen und rechtlichen Grundlagen zu kennen, um im Ernstfall besonnen und richtig zu reagieren. In diesem Beitrag erhalten Sie einen umfassenden Ratgeber zum Thema Wasserschaden in Mietwohnungen, damit Sie sowohl als Mieter, wie auch als Vermieter bestens vorbereitet sind.
Ursachen von Wasserschäden: Mensch, Technik und Natur
Die Bandbreite möglicher Ursachen für Wasserschäden ist groß. Häufig treten sie in alltäglichen Situationen auf – etwa durch defekte Haushaltsgeräte, undichte Leitungen oder menschliches Versäumnis. Nicht selten sind auch bauliche Mängel oder äußere Umstände verantwortlich.
Ein häufiger Verursacher sind technische Defekte im Haushalt, etwa geplatzte Schläuche an Wasch- oder Spülmaschinen. Vor allem in älteren Gebäuden können poröse Wasserleitungen oder brüchige Dichtungen plötzlich versagen und Wassermengen freisetzen, die sich unbemerkt in Wände, Böden oder Zwischendecken ausbreiten. Aber auch menschliches Fehlverhalten spielt eine Rolle. Eine unbeaufsichtigte Badewanne, ein nicht korrekt geschlossener Wasserhahn oder ein missachteter Überlauf können zu erheblichen Schäden führen – ebenso wie ein Blumentopf ohne wasserdichten Untersetzer oder ein geöffnetes Fenster bei Starkregen.
Smart-Home kann Ursache sein
In den letzten Jahren treten zudem zunehmend Schäden durch Smart-Home-Komponenten auf. Intelligente Bewässerungssysteme, vernetzte Klimageräte oder Wasserfilter, die per App gesteuert werden, sind anfällig für Softwarefehler oder Verbindungsprobleme. Fällt das WLAN aus oder ist ein Leckagesensor nicht richtig installiert, kann der Wasserfluss unbemerkt bleiben – mit entsprechendem Schadenspotenzial.
Neben diesen hausinternen Ursachen gibt es auch eine Reihe externer Faktoren. Rohrbrüche in benachbarten Wohnungen, undichte Dächer, verstopfte Dachrinnen oder defekte Fensterabdichtungen ermöglichen bei Regen oder Schneeschmelze den Eintritt von Wasser. In Extremfällen sorgen Naturereignisse wie Starkregen, Überschwemmungen oder Rückstau in der Kanalisation für das Eindringen großer Wassermengen – insbesondere in Erdgeschoss- und Kellerwohnungen. Der Klimawandel verschärft dieses Risiko zusätzlich.
Richtiges Verhalten im Schadensfall: Was Mieter sofort tun sollten
Ein Wasserschaden erfordert schnelles und überlegtes Handeln. Wer im Ernstfall besonnen agiert, kann das Ausmaß der Schäden erheblich reduzieren. Die wichtigste Maßnahme ist zunächst die Gefahrenabwehr – und die beginnt mit dem Abschalten des Stroms. Wenn Wasser bereits in Steckdosen oder elektrische Geräte eingedrungen ist, besteht Lebensgefahr. In solchen Fällen sollte der Sicherungskasten sofort betätigt oder im Zweifel professionelle Hilfe, etwa durch die Feuerwehr oder einen Elektriker, hinzugezogen werden.
Im nächsten Schritt gilt es, die Wasserzufuhr zu stoppen. Wer den Hauptwasserhahn kennt – was in jedem Haushalt bekannt sein sollte –, kann weiteren Schaden verhindern. Ist ein Haushaltsgerät wie eine Waschmaschine oder Spülmaschine die Ursache, reicht es meist aus, den Zulauf direkt an dem Gerät zu schließen.
Nach dem Stoppen des Wassers, beginnt die Arbeit
Wurde die akute Gefahr gebannt, empfiehlt es sich, beschädigte Gegenstände schnellstmöglich in Sicherheit zu bringen. Elektrogeräte, Möbel, Teppiche oder empfindliche Unterlagen sollten aus dem betroffenen Bereich entfernt und möglichst trocken gelagert werden. Gleichzeitig beginnt die wichtigste Maßnahme im Hinblick auf die spätere Regulierung: die Dokumentation des Schadens. Fotos und Videos der betroffenen Räume, Zeitangaben, sichtbare Schäden am Inventar und an der Bausubstanz – all das sollte lückenlos festgehalten werden. Auch der Zeitpunkt der Entdeckung des Schadens und mögliche Ursachen sollten möglichst genau notiert werden.
Nicht zu unterschätzen ist zudem die Mitwirkungspflicht des Mieters. Wer sich nachlässig verhält, etwa Handwerkern den Zutritt verwehrt oder Reparaturen behindert, kann im schlimmsten Fall selbst haftbar gemacht werden und nach § 254 BGB Mitverschulden verursachen. Daher ist es wichtig, umgehend den Vermieter oder die Hausverwaltung zu informieren – am besten schriftlich, etwa per E-Mail, und unter Beifügung der ersten Fotos. Falls auch Nachbarwohnungen betroffen sind, sollten deren Bewohner ebenfalls benachrichtigt werden.
Wer haftet? Die Frage nach der Verantwortlichkeit
Die zentrale Frage nach einem Wasserschaden lautet: Wer trägt die Verantwortung – und damit auch die Kosten? Die Antwort hängt maßgeblich von der Ursache ab.
Unachtsamkeit des Mieters
Hat der Mieter den Schaden selbst verursacht – beispielsweise durch einen vergessenen Wasserhahn oder eine unsachgemäß angeschlossene Waschmaschine –, ist er grundsätzlich nach § 280 Absatz 1 BGB haftbar. In solchen Fällen greift in der Regel die private Haftpflichtversicherung, sofern kein grob fahrlässiges Verhalten vorliegt. Problematisch wird es, wenn Versicherungen ein solches Verhalten vermuten, etwa weil der Schaden über mehrere Stunden unentdeckt geblieben ist. In diesen Fällen kann es passieren, dass die Versicherung die Zahlung wegen Herbeiführung des Versicherungsfalls gemäß § 81 VVG verweigert.
Vermieter haftet bei baulichen Mängeln
Anders sieht es aus, wenn der Schaden durch bauliche Mängel entstanden ist. Ein geplatztes Rohr im Mauerwerk, eine undichte Dachrinne oder eine mangelhafte Abdichtung stellen klare Verantwortungsbereiche des Vermieters dar, weil sie die Gebrauchserhaltungspflicht gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB des Vermieters betreffen. Hier greift in der Regel die Wohngebäudeversicherung, die der Eigentümer abgeschlossen haben sollte. Wichtig ist jedoch, dass auch der Vermieter seiner Anzeigepflicht gegenüber seiner Versicherung nachkommt und den Mangel fachgerecht beseitigen lässt.
Auch Dritte können Wasserschaden verursachen
Komplexer wird es, wenn der Schaden durch Dritte verursacht wurde – etwa durch Arbeiten von Handwerkern oder durch Nachbarn. In solchen Fällen sind deren Betriebshaftpflicht- bzw. Privathaftpflichtversicherungen gefragt. Auch hier kann es zu Streitigkeiten kommen, wenn nicht eindeutig nachvollziehbar ist, wer letztlich für den Wasseraustritt verantwortlich war. Gutachten und Beweissicherung sind dann entscheidend.
Und was, wenn das Wetter Schuld hat?
Ein besonderer Fall betrifft Schäden durch äußere Einwirkungen wie Starkregen, Rückstau oder Hochwasser. Solche Ereignisse sind nicht automatisch in jeder Gebäude- oder Hausratversicherung eingeschlossen. Nur wenn eine sogenannte Elementarschadenversicherung besteht, kann mit einer Erstattung gerechnet werden. Auch für Mieter ist es daher ratsam, die eigene Hausratversicherung um eine Elementardeckung zu erweitern – insbesondere bei ebenerdigen oder tiefergelegenen Wohnungen.
Mietminderung: Wenn der Wohnwert beeinträchtigt ist
Ein Wasserschaden beeinträchtigt nicht nur die Wohnqualität, sondern kann auch das Recht auf Mietminderung begründen. Nach § 536 BGB darf die Miete gemindert werden, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich eingeschränkt ist – und zwar unabhängig vom Verschulden des Vermieters. Entscheidend ist allein die tatsächliche Beeinträchtigung.
Die Höhe der Mietminderung richtet sich dabei nach dem Ausmaß des Schadens und der Nutzungsbeeinträchtigung. Ein durchnässter Teppichboden mit starker Geruchsbelastung kann etwa eine Minderung von bis zu 80 Prozent rechtfertigen. Tropfende Decken oder großflächige Feuchtigkeitsschäden an Wänden führen häufig zu Minderungen zwischen 30 und 50 Prozent.
Kommen Trocknungsgeräte zum Einsatz, die laut sind und die Raumtemperatur oder Nutzung beeinträchtigen, kann eine Minderung sogar bis zu 100 Prozent möglich sein – zumindest temporär.
Wichtig ist, dass die Mietminderung nicht willkürlich erfolgt. Sie sollte schriftlich angekündigt und begründet werden, idealerweise mit Fotos, Zeugen oder ärztlichen Attesten im Fall von Gesundheitsgefährdungen. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu stehen, empfiehlt sich eine juristische Begleitung – insbesondere bei umfangreichen oder länger andauernden Schäden.
Die Minderung gilt rückwirkend ab dem Zeitpunkt des Schadenseintritts, nicht erst ab der Meldung. Dies entspricht ständiger Rechtsprechung (etwa BGH VIII ZR 195/10). Dennoch ist es unerlässlich, den Vermieter so früh wie möglich zu informieren. Erst dann kann dieser seiner Instandsetzungspflicht nachkommen – und der Mieter seinerseits belegen, dass er den Mangel nicht akzeptiert.
Trocknung und Sanierung: Von der Feuchtigkeit zur Wiederherstellung
Ist der akute Schaden eingedämmt, beginnt die technisch und organisatorisch aufwendige Phase der Trocknung und Sanierung. Dabei ist Eile geboten: Feuchtigkeit, die länger in Bauteilen verbleibt, fördert die Schimmelbildung – und damit potenzielle Gesundheitsgefahren sowie eine Verschlechterung der Bausubstanz.
Professionelle Fachfirmen messen zunächst den Feuchtigkeitsgrad in Böden, Wänden und Decken. Hierfür kommen kapazitive, mikrowellenbasierte oder widerstandsgesteuerte Messgeräte zum Einsatz. Anhand dieser Werte wird ein individuelles Trocknungskonzept entwickelt. In vielen Fällen genügt der Einsatz von Kondensationstrocknern oder Luftentfeuchtern. Bei Hohlräumen – etwa unter dem Estrich oder in Leichtbauwänden – sind Bohrungen notwendig, um eine gezielte Luftzirkulation zu ermöglichen.
Die Trocknung kann sich über mehrere Wochen erstrecken, je nach Schwere des Schadens und betroffener Materialien. Estriche mit Dämmschichten oder Holzbalkendecken benötigen oft deutlich länger, da die Feuchtigkeit tief eindringt. In dieser Zeit ist die Wohnqualität erheblich eingeschränkt: hohe Luftfeuchtigkeit, Lärm durch Trocknungsgeräte, Temperaturveränderungen – all das belastet den Alltag. Für Mieter kann in dieser Phase unter Umständen auch ein Anspruch auf eine vorübergehende Ersatzunterkunft bestehen.
Ist die Trocknung abgeschlossen, folgt die Sanierung. Je nach Schadensbild müssen Tapeten entfernt, Putz erneuert, Wände gestrichen, Bodenbeläge ersetzt oder Fliesen neu verlegt werden. Besonders bei Laminat oder Teppichböden ist eine vollständige Erneuerung oft unumgänglich. Es ist wichtig, dass alle Sanierungsmaßnahmen fachgerecht dokumentiert werden – nicht nur für den Vermieter, sondern auch für Versicherungen und mögliche spätere Streitigkeiten.
Versicherungsfragen: Wer zahlt was?
Ein Wasserschaden kann mehrere Versicherungstypen betreffen – und wer welche Leistung erhält, hängt stark von der Ursache des Schadens und den abgeschlossenen Policen ab.
Für Mieter ist zunächst die Hausratversicherung relevant. Sie kommt für alle Schäden am eigenen Inventar auf – also an Möbeln, Kleidung, Elektrogeräten oder Büchern. Voraussetzung ist, dass die Schadensursache versichert ist (§ 1 VVG). Während Leitungswasserschäden meist standardmäßig abgedeckt sind, müssen Elementarschäden – etwa durch Hochwasser oder Rückstau – separat versichert werden. Eine sogenannte Elementardeckung sollte daher geprüft und gegebenenfalls ergänzt werden, besonders bei Wohnungen in gefährdeten Lagen.
Hat der Mieter den Schaden verursacht, etwa durch eine unsachgemäß montierte Waschmaschine, greift idealerweise die private Haftpflichtversicherung. Diese übernimmt die Kosten für alle Schäden, die anderen – also dem Vermieter oder Nachbarn – entstanden sind. Wichtig ist hierbei, dass kein grob fahrlässiges Verhalten vorliegt, denn dieses kann nach § 81 Absatz 2 VVG zum vollständigen Verlust des Versicherungsschutzes führen
Der Vermieter wiederum ist durch die Wohngebäudeversicherung abgesichert. Sie deckt Schäden an der Bausubstanz, also an Wänden, Decken, fest verlegten Böden und installierten Leitungen. Auch sie kann um eine Elementarversicherung ergänzt werden, was vor allem bei Immobilien in Überschwemmungsgebieten sinnvoll ist.
Im Schadensfall ist wegen der Anzeigepflicht des Versicherungsfalls gemäß § 30 VVG eine frühzeitige Meldung an die jeweilige Versicherung entscheidend. Zudem sollten alle Maßnahmen – von der Erstmeldung über Reparaturen bis zur Wiederherstellung – lückenlos dokumentiert werden. Dazu gehören auch die Betriebskosten von Trocknungsgeräten oder alternative Unterbringungskosten, die unter Umständen erstattet werden.
Zutrittsrechte, Reparaturfristen und Selbstvornahme
Ein Wasserschaden stellt rechtlich gesehen einen Mangel dar – und Mängel verpflichten den Vermieter nach § 535 BGB zur Instandsetzung. Sobald der Schaden gemeldet wurde, muss er innerhalb angemessener Frist handeln. Diese Frist liegt je nach Schwere des Schadens zwischen wenigen Tagen (bei akuter Gefahr) bis maximal zwei Wochen.
Bleibt eine Reaktion des Vermieters aus, hat der Mieter gemäß § 536a Absatz 2 BGB das Recht zur sogenannten Ersatzvornahme: Er darf selbst eine Fachfirma beauftragen und die entstandenen Kosten später vom Vermieter einfordern. Voraussetzung dafür ist eine vorherige schriftliche Ankündigung mit Fristsetzung.
In besonders dringlichen Fällen, etwa wenn Wasser in die Elektrik eindringt oder bauliche Instabilitäten drohen, darf der Vermieter die Wohnung auch ohne vorherige Absprache betreten – allerdings nur zur Gefahrenabwehr. Routineuntersuchungen, Wartungen oder Begehungen zur Planung von Sanierungen müssen hingegen vorher angekündigt und abgestimmt werden.
Für Mieter gilt: Wer Handwerkern oder Gutachtern keinen Zutritt gewährt oder Termine verweigert, riskiert eine Mitschuld an Folgeschäden. In Extremfällen kann dies sogar eine fristlose Kündigung rechtfertigen – insbesondere, wenn dadurch die Schadensbeseitigung erheblich verzögert wird.
Kündigung wegen Wasserschaden – Wann ist das möglich?
Nicht immer lässt sich ein Wasserschaden innerhalb kurzer Zeit beheben. In besonders schweren Fällen kann die Wohnung über Wochen oder Monate nicht genutzt werden – etwa wenn eine Kernsanierung notwendig wird oder gesundheitliche Risiken wie Schimmelbefall bestehen. In solchen Fällen steht dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht zu.
Die fristlose Kündigung ist dann zulässig, wenn die Wohnräume objektiv unbewohnbar sind und keine kurzfristige Behebung in Aussicht steht. Dies ergibt sich aus § 543 Absatz 1 und Absatz 2 Nr. 1 BGB im Falle bestehender Gesundheitsgefährdung oder Unbenutzbarkeit. Voraussetzung ist auch hier eine vorherige Meldung an den Vermieter mit Fristsetzung zur Abhilfe. Besteht keine akute Gefahr, aber eine längerfristige Einschränkung der Nutzung, kann auch eine ordentliche Kündigung mit verkürzter Frist möglich sein.
Gleichzeitig hat der Mieter Anspruch auf Ersatzwohnraum, sofern dieser notwendig ist und nicht selbst beschafft werden kann. In vielen Fällen übernehmen Versicherungen – etwa die Gebäude- oder Hausratversicherung – die Hotelkosten oder Umzugskosten. Es empfiehlt sich, dies frühzeitig mit der Versicherung abzuklären, um unvorhergesehene finanzielle Belastungen zu vermeiden.
Praktische Beispiele aus dem Alltag
Einige typische Schadensszenarien zeigen, wie vielfältig die Ursachen – und wie unterschiedlich die Konsequenzen – eines Wasserschadens sein können:
In einem Fall installiert ein Mieter seine Waschmaschine unsachgemäß, sodass der Zulaufschlauch platzt. Das austretende Wasser läuft nicht nur in seine eigene Wohnung, sondern auch durch die Decke zur Nachbarwohnung. Der Mieter haftet für den entstandenen Schaden, seine Privathaftpflichtversicherung kommt für die Kosten beim Nachbarn auf. Die eigene Hausratversicherung deckt die Schäden an seinem Inventar.
In einem anderen Fall führt ein altersbedingter Rohrbruch in einem Altbau zu umfangreichen Feuchtigkeitsschäden. Der Vermieter ist in der Pflicht, das Rohr zu erneuern. Die Gebäudeversicherung übernimmt die Kosten für die Trocknung und Wiederherstellung der Bausubstanz. Der Mieter kann in dieser Zeit die Miete mindern und erhält gegebenenfalls Ersatz für Hotelkosten, wenn die Wohnung unbewohnbar ist.
Ein weiteres Beispiel: Nach einem Starkregen läuft Wasser über das Abwassersystem zurück in das Badezimmer im Erdgeschoss. Die Toilette läuft über, Wasser dringt in den Flur. Hier greift nur dann eine Versicherung, wenn eine Rückstauklappe vorhanden ist und die Elementarschadenversicherung abgeschlossen wurde. Fehlt eine der beiden Komponenten, bleiben die Betroffenen oft auf dem Schaden sitzen.
Vorbeugung: So beugen Sie Wasserschäden effektiv vor
Wasserschäden lassen sich nicht immer verhindern – viele aber schon. Regelmäßige Wartung von Geräten mit Wasseranschluss ist eine der wichtigsten Maßnahmen. Das gilt insbesondere für Waschmaschinen, Geschirrspüler und Kühlschränke mit Wasseranschluss. Schlauchverbindungen und Dichtungen sollten regelmäßig geprüft und bei Verschleiß sofort ersetzt werden.
Darüber hinaus ist es ratsam, längere Abwesenheiten – etwa Urlaubszeiten – durch präventive Maßnahmen abzusichern. Dazu gehört vor allem, den Hauptwasserhahn abzudrehen, damit im Fall eines Schlauchplatzers kein Wasser ungehindert austreten kann. Auch die Installation von Leckageschutzsystemen oder Bodenwannen für Waschmaschinen kann Schäden vorbeugen.
Nicht zuletzt sollten Mieter und Eigentümer ihre Versicherungsverträge regelmäßig prüfen und gegebenenfalls anpassen. Eine gute Hausrat- und Haftpflichtversicherung mit Elementarschadendeckung ist heute nahezu unverzichtbar. Wer zudem auf professionelle Installation durch Fachbetriebe setzt, vermeidet viele typische Fehlerquellen.
Fazit
Ein Wasserschaden in der Mietwohnung ist mehr als nur ein unangenehmes Missgeschick – er ist ein juristischer, organisatorischer und oft finanziell belastender Ausnahmezustand. Umso wichtiger ist es, die eigenen Rechte und Pflichten zu kennen und im Schadensfall strukturiert zu handeln. Ob es um Sofortmaßnahmen, die richtige Dokumentation, die Kommunikation mit dem Vermieter oder den Umgang mit Versicherungen geht: Wer vorbereitet ist, kann Schäden begrenzen, Streit vermeiden und im besten Fall sogar verhindern, dass es überhaupt so weit kommt.
