Regelmäßige Mieterhöhungen sind unverzichtbar, um eine Immobilie wirtschaftlich zu halten. Dies darf aber nur innerhalb der strengen rechtlichen Grenzen geschehen. Für Vermieter ist es essenziell, diese Grenzen zu kennen und die darin befindlichen Spielräume auszunutzen. Hierbei sind unter anderem die ortsübliche Vergleichsmiete und die Mietpreisbremse zu berücksichtigen.
Mieter mögen das anders sehen, aber regelmäßige Mieterhöhungen sind eine gute und wichtige Sache. Ohne regelmäßige Anpassungen an der Miete hätten Vermieter bei steigenden Kosten keine Spielräume für Investitionen, Modernisierungen und den Erhalt der Lebensqualität aller Mietparteien. Maßvolle Anpassungen im Rahmen der rechtlichen Vorgaben sind daher ein Gebot der Vernunft und im Sinne aller. Wie Sie diese am besten vornehmen und was es hierbei zu beachten gibt, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Gute Gründe für Mietanpassungen
Bloß weil eine Miete zu einem bestimmten Zeitpunkt angemessen ist, heißt das nicht, dass sie das auch bleibt. Steigt zum Beispiel die Inflation, ist es nötig, eine Mietanpassung vorzunehmen, damit ein Mietobjekt weiterhin wirtschaftlich betrieben werden kann. Außerdem ist es immer wieder notwendig, Investitionen in eine Immobilie zu tätigen. Hiervon profitieren neben Ihnen auch Ihre Mieter, die zum Beispiel eine bessere Energienutzung, einen Fahrstuhl oder eine Tiefgarage geboten bekommen. Sie sparen somit Geld und genießen eine höhere Lebens- und Wohnqualität.
Es gibt verschiedene Arten von Mietverträgen, bei denen die Miete mit der Zeit oft nicht mehr angemessen ist. Eine moderate Anpassung ermöglicht eine wirtschaftliche Nutzung und hilft dabei, Kapital für zukünftige Instandhaltungen anzusparen. Hierbei ist es wichtig, die Mieter nicht übermäßig zu belasten, um ein gutes Wohnverhältnis zu erhalten.
Zu beachten ist zudem, dass sich die Höhe der Miete auf einen späteren Verkauf auswirkt. Denn wer eine Immobilie erwirbt, kann nicht einfach nach Belieben die Miete erhöhen. Stattdessen übernimmt der Käufer die bestehenden Verträge. Um also bestmögliche Verkaufsaussichten zu haben – selbst wenn akut kein Verkauf angestrebt wird – sollte die Miete nicht zu lange auf demselben Level bleiben. Ansonsten zieht sich ein Verkauf in die Länge oder geht mit massiven finanziellen Einbußen einher.
Mietpreisbremse verlängert bis 2029 – Was für Vermieter und WEG-Verwaltungen kritisch werden könnte
Auswirkungen der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse ist ein Werkzeug mit dem Mieter in Ballungszentren und stark nachgefragten Wohnungsmärkten vor explodierenden Mieten geschützt werden sollen. Sie gibt Ihnen als Eigentümer und Vermieter bestimmte Vorgaben an die Hand, die Sie erfüllen müssen, wenn Sie die Miete erhöhen wollen. Sie gilt allerdings nur bei Neuvermietungen. Durch die Mietpreisbremse darf die neue Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt allerdings bestimmte Ausnahmeregelungen.
Die Mietpreisbremse wurde zum ersten Mal 2015 beschlossen und sollte nur befristet gelten. Die letzte Frist lag bei Dezember 2025. Im Juni 2025 hat der Bundestag jedoch eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 beschlossen. Diese Verlängerung bezieht sich ebenfalls nur auf Neuvermietungen. Bei bestehenden Mietverhältnissen müssen Sie bei einer Mieterhöhung die Vorgaben des BGB einhalten.
Auf welcher Grundlage dürfen Sie Mieterhöhungen vornehmen?
Grundsätzlich müssen Sie, wenn Sie die Miete erhöhen wollen, §558 BGB beachten. Dieser legt fest, dass Vermieter berechtigt sind, die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben, wenn zuvor mindestens 15 Monate lang keine Mieterhöhung stattgefunden hat. Das liegt daran, dass zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens 12 Monate liegen müssen und die neue Miete erst drei Monate nach dem Zugang des Schreibens bei den Mietern gilt.
Hinweis: Beachten Sie unbedingt die sogenannte Kappungsgrenze. Diese besagt, dass die Gesamtmiete innerhalb von 3 Jahren maximal um 15%-20% ansteigen darf.
Da die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Mieterhöhung wichtig ist, sollten Sie wissen, wie diese zustande kommt. Um sie zu bestimmen, werden Wohnungen mit vergleichbarer Lage, Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Art herangezogen und geprüft, welche Miete für diese innerhalb der letzten 6 Jahre vereinbart wurde. Als Grundlage der Prüfung dienen ein qualifizierter Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen. Häufig wird ein qualifizierter Mietspiegel genutzt, weil viele Vermieter dessen rechtliche Verbindlichkeit überzeugt.
Sie als Vermieter müssen eine Mieterhöhung so transparent wie möglich gestalten. Das bedeutet, dass Sie darlegen müssen, auf welche Informationen Sie sich bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete beziehen, und dem Mieter gegebenenfalls die konkreten Objekte nennen, die Sie für die Prüfung genutzt haben.
Mietvertrag und Modernisierung: Wie Vermieter klare Regeln für bauliche Änderungen setzen können
Das gilt bei Modernisierungen
Wie in § 559 BGB festgehalten dürfen Vermieter Modernisierungskosten zu einem Teil auf ihre Mieter umlegen. Hierbei darf die Mieterhöhung bei höchstens 8% der anteiligen Kosten der Modernisierung liegen. Allerdings müssen Sie die absoluten Obergrenzen berücksichtigen. So darf beispielsweise bei einer Miete von bisher 7 € pro Quadratmeter der Anstieg maximal 2 € pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren betragen. Lag die bisherige Miete oberhalb von 7 € pro Quadratmeter, darf der Anstieg maximal 3 € pro Quadratmeter in sechs Jahren betragen.
Die Modernisierungskosten müssen auf alle Mietparteien umgelegt werden. Liegen diese beispielsweise bei 40.000 € und teilt sich die Immobilie in fünf Wohnungen zu je 80 Quadratmeter auf, so entfallen auf jede Wohnung 20% der Kosten also 8000 €. Hiervon dürfen 8% an die Mieter weitergegeben werden, was 640 € pro Jahr beziehungsweise 53,33 € pro Monat entspricht.
Diese Regelung gilt allerdings nur für Modernisierungsmaßnahmen, die alle Mietparteien betrifft. Wird lediglich bei einer einzelnen Wohnung ein neuer Balkon ergänzt, so werden die Kosten nicht auf alle Mietparteien umgelegt, sondern lediglich auf diejenige, die von der Modernisierung profitiert. Zu beachten ist zudem, dass Instandhaltungen und Reparaturen nicht als Modernisierung gelten. Sie als Vermieter sind im Rahmen der Mietverwaltung dazu verpflichtet, den ursprünglichen Zustand der Mietsache zu gewährleisten. Kosten, die für solche Maßnahmen anfallen, müssen Sie daher selbst tragen. Nur bei einer Erhöhung des Wohnwertes beziehungsweise einer Verbesserung der Energieeffizienz ist eine Umlegung der Kosten möglich.
Typische Beispiele für Modernisierungen:
Beachten Sie bei der Mieterhöhung unbedingt § 559 Abs. 2 BGB. Dieser regelt, dass nur die Kosten für die tatsächliche Modernisierung umgelegt werden dürfen und die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen herausgerechnet werden müssen. Wird zum Beispiel ein noch funktionsfähiger Aufzug, der aber immer wieder Störungen aufweist, ersetzt, so müssen die Kosten, die für eine reine Instandsetzung oder den Austausch eines gleichwertigen Modells angefallen wären, herausgerechnet werden. Nur die tatsächliche Modernisierung dürfen Sie an die Mieter weitergeben.
Eine Modernisierungsmaßnahme muss den Mietern mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten mitgeteilt werden. Das hat zwingend in Schriftform zu erfolgen. In einer solchen Mitteilung müssen der Umfang und die Art der Modernisierungsmaßnahmen und der damit einhergehenden Arbeiten konkret benannt werden. Ebenso ist es erforderlich, den benötigten Zeitraum zu erwähnen und zu sagen, welche Mieterhöhung nach der Modernisierung zu erwarten ist. Erfolgt eine solche Mitteilung nicht, ist eine spätere Mieterhöhung aufgrund der Modernisierungsmaßnahme nicht möglich.
In den meisten Fällen ist es so, dass Sie die Miete erst erhöhen dürfen, wenn die Modernisierungsmaßnahme vollständig und erfolgreich abgeschlossen ist. Sie müssen die Mieter dann über die Erhöhung informieren. Diese haben dann zwei Monate Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen, sodass diese ab dem 3 Monat nach Zusendung des Schreibens greift. In diesem Schreiben müssen Sie konkret und nachvollziehbar erläutern, wie es zu der Erhöhung gekommen ist. Sämtliche angefallenen Kosten müssen hierbei ebenso genannt werden wie der Verteilungsschlüssel. Ihre Mieter haben dann das Recht, Einsicht in sämtliche Unterlagen zu nehmen, um die Richtigkeit der von Ihnen gemachten Angaben zu überprüfen.
Indexmietvertrag und Staffelregelung: Vor- und Nachteile für beide Parteien
Regeln bei Staffel- und Indexmieten
In § 557a BGB ist geregelt, wie mit Staffelmietverträgen umzugehen ist. Hierbei erfolgt eine automatische Anpassung der Mieten in konkreten Zeitabständen. Wie bei anderen Mietverträgen darf eine Erhöhung jedoch maximal einmal jährlich erfolgen. Die Höhe des Anstiegs wird hierbei von Mietern und Vermietern bei der Vertragsunterzeichnung festgelegt. Das erspart allen Beteiligten eine Menge Bürokratie und macht eine Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung nicht notwendig.
Zu beachten ist, dass für das Kündigungsrecht des Mieters klare Regeln gegeben sind. Dieses darf höchstens für vier Jahre ab Vertragsabschluss ausgeschlossen sein. Außerdem gilt für Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen wurden, dass die neue Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Bei älteren Verträgen ist eine solche Vorgabe nicht gegeben.
Indexmietverträge arbeiten ähnlich wie Staffelmietverträge, allerdings wird die Mieterhöhung nicht im Vorfeld festgelegt. Stattdessen orientiert sie sich am Verbraucherpreisindex, der vom Statistischen Bundesamt herausgegeben wird. Steigen die Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte in Deutschland an, erhöht sich die Miete um einen festgelegten Wert. Passiert dies nicht, bleibt die Miete gleich. Das ist in § 557b BGB geregelt.
Kommt es zu einer Erhöhung des Preisindexes und möchten Sie eine Mieterhöhung vornehmen, so müssen Sie das Ihren Mietern schriftlich mitteilen und rechnerisch darlegen, warum die Erhöhung angemessen ist. Bei diesen beiden Arten von Mietverträgen greift die Kappungsgrenze nicht. Somit ist es grundsätzlich möglich, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um mehr als 20% steigt.
Hinweis: Eine Erhöhung abseits der vertraglich vereinbarten Regelungen ist weder bei einem Staffelmietvertrag noch bei einem Indexmietvertrag möglich. Lediglich Modernisierungsmaßnahmen erlauben bei einem Indexmietvertrag innerhalb enger Grenzen eine zusätzliche Mieterhöhung. Das ist in § 557b Abs. 2 BGB festgeschrieben.
Den Mietspiegel nutzen, um eine Miete zu erhöhen
Liegt kein Staffel- oder Indexmietvertrag vor, erfolgt die Erhöhung der Miete zumeist über den Mietspiegel, wenn es einen solchen gibt. Hierbei ist wichtig, zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel zu unterscheiden. Der einfache Mietspiegel ist in § 558c Abs. 1 BGB geregelt. Er liefert eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete, die entweder von der Gemeinde, einem Vermieter oder einzelnen Interessensvertretern erstellt wird. Er eignet sich vor allem für kleinere Gemeinden, da hier die Informationen für eine wissenschaftliche Methodik und einen qualifizierten Mietspiegel häufig nicht vorliegen.
Die Regeln zum qualifizierten Mietspiegel finden Sie in § 558d Abs. 1 BGB. Er wird zusammen von den Gemeinden sowie Mieter- und Vermieterverbänden angefertigt. Eine Anpassung hat laut § 558d Abs. 2 BGB alle zwei Jahre zu erfolgen und eine komplette Neuerstellung alle vier Jahre. Ein solcher qualifizierter Mietspiegel ist juristisch besonders wasserfest, da davon ausgegangen wird, dass alle darin enthaltenen Werte der ortsüblichen Miete entsprechen.
So gelingt die Mieterhöhung reibungslos
Eine Erhöhung der Miete ist einerseits eine rechtliche Angelegenheit, hat andererseits aber auch viel mit Kommunikation und Zwischenmenschlichkeit zu tun. Je transparenter Sie Ihren Mietern die Erhöhung machen und je früher Sie diese ankündigen, desto besser können sich die einzelnen Mietparteien darauf einstellen. Indem Sie alle Informationen offen und verständlich übermitteln, bauen Sie Widerstände ab und reduzieren die Gefahr von Missverständnissen.
Entscheidend ist zum Beispiel, dass die Mieter der Erhöhung rechtzeitig zustimmen. Hierfür haben sie zwei volle Monate Zeit. Eine Zustimmung ist nicht erforderlich, wenn die Erhöhung auf Grundlage bestimmter Mietverträge wie einem Staffel- oder Indexmietvertrag oder aufgrund besonderer rechtlicher Regelungen wie nach einer Modernisierung vorgenommen wird.
Achtung: Erfolgt eine erforderliche Zustimmung des Mieters nicht, bleibt die bisherige Miete bestehen. Sie haben dann die Möglichkeit, den Klageweg zu beschreiten, um die Mieterhöhung durchzusetzen.
Formen und Fristen wahren
§ 558a BGB schreibt vor, dass Sie eine Mieterhöhung zwingend in Schriftform vornehmen müssen. Außerdem hat der Gesetzgeber festgelegt, dass Sie eine konkrete Begründung für die Erhöhung nennen müssen. Prinzipiell ist es möglich, dass die Ankündigung per E-Mail oder Fax erfolgt, üblicherweise ist es aber ratsam, dass Sie sie als Einschreiben verschicken. So können Sie die fristgemäße Zustellung des Schreibens nachweisen.
In der Ankündigung müssen zwingend mehrere Informationen enthalten sein. Neben den umfassenden Angaben zur Mietimmobilie und den Mietparteien gehören hierzu die neue Miethöhe und die Differenz zum bisherigen Mietbetrag. Nennen Sie zudem das Datum der letzten Mieterhöhung und geben sie konkret das Datum an, ab dem die neue Miete gilt. Gehen Sie zudem auf § 558b BGB ein, in dem festgeschrieben ist, dass der Mieter der Erhöhung der Miete zustimmen muss. Weisen Sie zusätzlich auf die gesetzlich vorgeschriebene Frist von zwei Monaten für die Zustimmung hin.
Beziehen Sie sich in der Begründung der Mieterhöhung auf die Quellen, die Sie genutzt haben. Das können zum Beispiel der Mietspiegel oder Vergleichswohnungen sein. Ebenso ist es möglich, dass Sie sich auf eine durchgeführte Modernisierungsmaßnahme beziehen. In diesem Fall sollten Sie die konkrete Maßnahme eindeutig benennen und die Mieter über eventuelle Härtefälle in Kenntnis setzen.
Die Häufigkeit der Mieterhöhung
Die wichtigste Vorgabe, die Sie in Bezug auf die Häufigkeit von Mieterhöhungen beachten müssen, ist § 558 Abs. 3 BGB. Hierin ist die sogenannte Kappungsgrenze geregelt. Diese schreibt vor, dass die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20% (in einigen angespannten Ballungszentren sogar nur um 15%) ansteigen darf. Das gilt selbst dann, wenn durch die Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete noch unterschritten wird. Wenn Sie diese Regeln befolgen, ist eine jährliche Mieterhöhung (plus die drei Monate Zustellzeit) kein Problem.
Transparente Mieterhöhungen sind völlig legitim
Vermieter genießen gesamtgesellschaftlich oft keinen guten Ruf. Sie gelten schnell als Miethaie, die ihre Mieter so gut es geht schröpfen möchten. Lassen Sie sich von solchen Klischees nicht beirren. Moderate, regelmäßige Mieterhöhungen sind vollkommen legitim. Sie halten Ihre Immobilie wirtschaftlich und eröffnen Ihnen Spielräume für Investitionen und Modernisierungen. Solange Sie die geltenden Regeln zur Mietpreisbremse, zu Staffel- und Indexmieten und zu anderen Vorgaben des Gesetzgebers einhalten, ist es gar kein Problem, wenn Sie in Ihren Immobilien immer wieder die Miete erhöhen. Machen Sie die Erhöhungen so transparent wie möglich und kommunizieren Sie Ihre Pläne Ihren Mietern frühzeitig. Das ist die beste Voraussetzung, um trotz der Erhöhung ein angenehmes Wohnklima zu erhalten.
