Zeigt ein Mieter ein vertragswidriges Verhalten, wollen Vermieter üblicherweise unmittelbar dagegen vorgehen. Dieser Wunsch ist nachvollziehbar, in vielen Fällen ist es jedoch zunächst angeraten, den Mieter rechtssicher abzumahnen. Dies kann nämlich eine Voraussetzung für eine fristlose oder fristgemäße Kündigung sein. Um rechtlichen Ärger zu vermeiden, ist es wichtig, die Abmahnung korrekt aufzubauen und dem Mieter zum richtigen Zeitpunkt und an die richtige Adresse zukommen zu lassen.
Die Störung des Hausfriedens durch einen Mieter ist für die gesamte Hausgemeinschaft lästig und kann für den Vermieter zu einem echten Problem werden. Es gibt aber auch noch anderes vertragswidriges Verhalten, das ein Mieter an den Tag legen kann. Ist dies der Fall, sollten Vermieter zunächst den Mieter rechtssicher abmahnen. Dieser hat dann die Möglichkeit, sein Fehlverhalten einzustellen. Sollte dies nicht geschehen, ergeben sich aus der Abmahnung verschiedene Rechte für den Vermieter.
Dieser Beitrag erklärt, welche Aufgaben eine Abmahnung erfüllt, wie sie aufgebaut sein muss und welche Aspekte relevant sind, damit sie rechtens ist.
Warum abmahnen – Sinn und Zweck
Eine Abmahnung verfolgt ganz unterschiedliche Ziele. Aus Sicht des Vermieters geht es darum, den Mieter auf ein Fehlverhalten aufmerksam zu machen und ihn dazu zu bringen, dieses abzustellen. Hierdurch soll der Hausfrieden gewahrt bleiben, der für ein harmonisches Miteinander und somit für die Attraktivität einer Immobilie wichtig ist.
In der Regel kommt es durch Fehlerhaftes Verhalten einer Mietpartei, die sich nicht an die Regeln der Hausordnung hält. Aus Sicht des Mieters dient eine Abmahnung dem Schutz und soll ihm die Möglichkeit geben, rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
Die erste Aufgabe einer Abmahnung besteht darin, den Mieter auf ein Fehlverhalten aufmerksam zu machen. Manchmal kommt es vor, dass ihm gar nicht bewusst ist, dass er gegen den Mietvertrag oder die Hausordnung verstößt. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn er durch sein Musizieren Nachbarn stört, aber der Meinung ist, die Musik sei außerhalb der Wohnung gar nicht zu hören.
Wenn Vermieter ihre Mieter rechtssicher abmahnen, wollen sie diese zudem über mögliche Konsequenzen in Kenntnis setzen, falls diese ihr Fehlverhalten nicht einstellen. So wissen die Mieter genau, welche Schritte die Vermieter gehen werden, wenn sie weiter gegen den Mietvertrag oder die Hausordnung verstoßen. Der letzte wichtige Punkt besteht darin, den Mietern die Gelegenheit zu geben, ihr Fehlverhalten einzustellen. Tun sie dies hat der Mietvertrag weiter Bestand und der Hausfrieden ist wiederhergestellt. Weigern sie sich hingegen, kann der Vermieter die rechtlichen Konsequenzen in die Wege leiten, die er in der Abmahnung angekündigt hat.
Wann abmahnen zwingend erforderlich ist
Mieter können auf ganz unterschiedliche Weise gegen den Mietvertrag oder die Hausordnung verstoßen. Beispielsweise können sie die Mietsache vertragswidrig gebrauchen oder einen vertragswidrigen Zustand erzeugen. Das ist beispielsweise dann gegeben, wenn sie den Hausfrieden stören, die Mietsache ohne Genehmigung des Vermieters untervermieten oder ihre Obhutspflichten verletzen. In all diesen Situationen hat der Vermieter einen Anspruch auf Unterlassung, muss hierfür laut § 541 BGB allerdings zunächst den Mieter rechtssicher abmahnen.
In der Praxis hat eine Abmahnung vor allem Bedeutung, wenn das Fehlverhalten eines Mieters aus Sicht des Vermieters so erheblich ist, dass er eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen möchte. Das ist laut §§ 543 und 569 BGB nämlich nur möglich, wenn zuvor erfolglos eine Abmahnung des Mieters erfolgt ist.
Hinweis: Eine Voraussetzung für die Abmahnung und somit für die fristlose Kündigung ist, dass ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegt. Dies ist beispielsweise bei einer Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag gegeben.
In der Praxis wird für eine fristgerechte Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB keine Abmahnung notwendig. Diese Sicht ist zwar umstritten, wird aber von vielen Stellen einschließlich des BGH geteilt. Dennoch kann es sinnvoll sein, den Mieter rechtssicher abzumahnen. Erfolgt dies nicht und wurde auch keine Frist für die Beendigung des vertragswidrigen Verhaltens gesetzt, kann es dazu kommen, dass die entsprechende Pflichtverletzung nicht die Erheblichkeit besitzt, die das BGB für eine fristgerechte Kündigung verlangt. Muss der Vermieter aber abmahnen und der Mieter missachtet die Abmahnung, wird die Pflichtverletzung üblicherweise so gewichtig, dass eine Kündigung möglich ist.
In diesen Ausnahmesituationen ist keine Abmahnung nötig
Es gibt einige Ausnahmen, in denen Vermieter nicht zunächst ihre Mieter rechtssicher abmahnen müssen, bevor sie eine Kündigung aussprechen dürfen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter in Zahlungsverzug ist. Das gilt allerdings nur, wenn der Verzug auf die Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit des Mieters zurückzuführen ist. Liegt lediglich ein Versehen vor, kann dieser nicht als Grund für eine Kündigung herangezogen werden.
Eine weitere Situation, in der eine Abmahnung nicht erforderlich ist, liegt vor, wenn diese offensichtlich nicht zum Erfolg führen wird. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der vom Mieter geschaffene rechtswidrige Zustand nicht umkehrbar ist oder wenn er ernsthaft und endgültig bekundet hat, ein vertragswidriges Verhalten nicht abzustellen und folglich mit zukünftigen Pflichtverletzungen zu rechnen ist.
Für eine Kooperation zwischen Mieter und Vermieter ist ein Vertrauensverhältnis zwingend erforderlich. Wird dieses so nachhaltig gestört, dass es selbst durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann, kann eine Kündigung aus besonderen Gründen erfolgen. Grundlage hierfür ist § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB. In einem solchen Fall ist keine Abmahnung nötig um kündigen zu dürfen.
Für Vermieter ist es oft ein Problem, dass sie nicht eindeutig einschätzen können, ob eine Abmahnung notwendig ist oder nicht. Deswegen entscheiden sich viele dafür, zunächst einmal abzumahnen, um auf der sicheren Seite zu sein. Das kann sich allerdings als Fehler herausstellen. Wird eine Pflichtverletzung, für die keine Abmahnungen notwendig wäre, dennoch abgemahnt, kann diese nicht mehr als einziger Kündigungsgrund herangezogen werden. Stattdessen ist es erforderlich, dass der Mieter eine gleichartige Pflichtverletzung begeht. Wird hingegen eine Kündigung aufgrund des ersten Fehlverhaltens ausgesprochen, ist diese unwirksam. Vermieter sollten daher genau abwägen und die rechtliche Situation prüfen, bevor sie eine Abmahnung aussprechen.
Korrekt abmahnen – aber die Form wahren
Wenn Vermieter bei einer Abmahnung Fehler begehen, kann es dazu kommen, dass sie bestimmte Rechte verlieren. Um dies zu vermeiden, sollten sie immer Iihre Mieter rechtssicher abmahnen. Hierzu gehört unter anderem, einen passenden Aufbau für die Abmahnung zu wählen. Hierbei ist zu beachten, dass eine Abmahnung üblicherweise an keine Form gebunden ist. Sie kann mündlich, per Brief, per E-Mail, per WhatsApp oder auf andere Weise ausgesprochen werden. Im Namen der Nachweisbarkeit ist es jedoch dringend angeraten, auf eine schriftliche Abmahnung zu setzen. Immerhin liegt die Beweislast stets beim Vermieter, der die Abmahnung ausspricht.
Besondere Vorsicht ist beim Inhalt der Abmahnung geboten. Hier schleichen sich leicht einmal Fehler ein. Es ist besonders wichtig, dass das vertragswidrige Verhalten genau beschrieben wird. Der Mieter muss exakt wissen, was ihm vorgeworfen wird, um das entsprechende Fehlverhalten einstellen zu können. Deswegen genügt es nicht, allgemeine Formulierungen zu wählen, sondern die Abmahnung muss so konkret wie möglich sein.
Wird dem Mieter beispielsweise eine Störung des Hausfriedens zur Last gelegt, so sollte nach Möglichkeit jede Störung einzeln aufgeführt werden. Hier ist es dann entscheidend, Datum und Uhrzeit genau zu nennen. Ebenso wichtig ist es, den Mieter ausdrücklich dazu aufzufordern, das vertragswidrige Verhalten zu beenden, in Zukunft nicht wieder aufzunehmen und gegebenenfalls einen vertragswidrigen Zustand rückgängig zu machen.
Hinweis: Für die Beseitigung eines vertragswidrigen Zustands sollte dem Mieter unbedingt eine konkrete Frist gesetzt werden. So sieht der Vermieter, ob eine Verbesserung stattfindet, und der Mieter hat genügend Zeit, sein Fehlverhalten einzustellen.
Will der Vermieter dem Mieter kündigen, so muss dies beim schriftlichen abmahnen nicht zwingend erwähnt werden. Stattdessen genügt es laut BGH, lediglich zu verdeutlichen, dass es Konsequenzen haben wird, wenn das vertragswidrige Verhalten nicht eingestellt wird. Allerdings ist es möglich, einer Abmahnung durch die Androhung einer Kündigung zusätzliches Gewicht zu geben. Außerdem kann es passieren, dass die Instanzgerichte zunächst eine Abmahnung für erforderlich ansehen. Deswegen kann es im Einzelfall sinnvoll sein, Mieter rechtlicher abzumahnen.
Sollte der Vermieter mit dem Gedanken an eine Unterlassungsklage spielen, sollte dies ebenfalls in der Abmahnungbeim abmahnen erwähnt werden. Auch hier bietet es sich an, auf eine eventuelle Kündigung hinzuweisen. Wird nämlich lediglich die Unterlassungsklage, nicht aber die Kündigung angedroht, kann diese, wenn sie später erfolgt, als unwirksam angesehen werden.
Droht ein Vermieter eine Kündigung an, falls es erneut zu einer Vertragsverletzung kommen sollte, dann muss diese auch ausgesprochen werden. Wird hingegen lediglich eine weitere Abmahnung erteilt, kann dies zu einem Verlust des Kündigungsrechts führen. Die Gerichte gehen dann davon aus, dass die Abmahnung keine Warnfunktion mehr hat. Die Mieter könnten glauben, eine Pflichtverletzung führe zu keiner Kündigung, sodass sie später, wenn ihnen doch gekündigt wird, ein widersprüchliches Verhalten seitens des Vermieters beklagen könnten. Dies hätte gegebenenfalls zur Folge, dass die Kündigung als unwirksam angesehen wird. Viele Vermieter bezeichnen die Abmahnung vor der Kündigung daher als „Letzte Abmahnung“ um die Dringlichkeit deutlich zu machen.
Die Abmahnung korrekt zustellen
Um Mieter rechtssicher abmahnen zu können, ist nicht nur der Inhalt der Abmahnung entscheidend, sondern auch, dass sie korrekt zugestellt wird. Das ist besonders dann relevant, wenn mehrere Mieter vorhanden sind und die Abmahnung als Grundlage für eine fristlose oder ordentliche Kündigung genutzt werden soll. Das gilt auch dann, wenn lediglich einer der Mieter die Pflichtverletzung begangen hat, da die anderen Mieter mit in der Verantwortung stehen, ein vertragswidriges Verhalten nicht zuzulassen.
Verfolgt der Vermieter jedoch das Ziel, einen Unterlassungsanspruch geltend zu machen, ist nicht klar, ob die Abmahnung an alle Mieter oder lediglich an denjenigen gehen muss, der für die Vertragsverletzung verantwortlich ist. Meist ist es jedoch so, dass nur gegen denjenigen Mieter eine Unterlassungsklage angestrebt werden kann, der abgemahnt wurde. Deswegen wird Vermietern häufig empfohlen, die Abmahnung an alle Mieter zu adressieren. Wird eine Vertragsverletzung durch unbeteiligte Dritte wie einen Besucher verursacht, muss man dennoch die Mieter abmahnen.
Bei der Zustellung ist darauf zu achten, dass die Abmahnung an alle Mieter ergeht. Wohnen diese in derselben Wohnung, genügt es, eine Abmahnung zu schreiben und diese in den Briefkasten zu werfen oder einem der Mieter zu übergeben. Ein einzelner Mieter gilt hierbei als Empfangsbote. Hat dieser Kenntnis über die Abmahnung erhalten, so darf der Vermieter davon ausgehen, dass auch alle anderen Mieter darüber in Kenntnis gesetzt werden.
In einigen Fällen kommt es aber dazu, dass die Mieter in unterschiedlichen Wohnungen leben. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Eltern als Sicherheitsgeber Mitmieter sind oder wenn einer der Mieter beispielsweise nach einer Scheidung ausgezogen ist. In einer solchen Situation müssen zwingend mehrere Abmahnschreiben erstellt und den jeweiligen Mietern zugänglich gemacht werden.
Achtung: Wenn mehrere Mieter getrennt voneinander ein Abmahnschreiben erhalten sollen beziehungsweise müssen, ist es wichtig, dass diese zeitnah hintereinander zugestellt werden.
Die Beweislast, dass eine Abmahnung zugestellt wurde, liegt beim Vermieter. Dieser sollte daher sicherstellen, bei eventuellen Streitigkeiten und Auseinandersetzungen nachweisen zu können, dass einem Mieter beziehungsweise allen Mietern eine Abmahnung zugegangen ist. So ist es nicht möglich, dass Mieter einfach leugnen, eine Abmahnung erhalten zu haben. Häufig erfolgt ein Beweis dadurch, dass ein Bote die Abmahnung übergibt und sich den Empfang quittieren lässt. Sollten die Mieter dem Boten nicht öffnen, kann die Abmahnung in den Briefkasten geworfen werden. Der Bote bezeugt später bei einer Auseinandersetzung dann, die Abmahnung auf diese Weise zugestellt zu haben. Ein Einschreiben genügt hingegen nicht immer als Beweis dafür, dass Mieter Zugang zu der Abmahnung erhalten haben.
Wann abmahnen und gibt es den richtigen Zeitpunkt dafür?
Es gibt keine grundsätzliche Frist, bis zu der eine Abmahnung ausgesprochen sein muss. Allerdings kann es sein, dass das Recht eines Vermieters, eine Abmahnung auszusprechen, verwirkt ist, wenn er schon länger von dem vertragswidrigen Zustand weiß, diesen aber nicht zeitnah abmahnt. Hierfür genügt es jedoch nicht, dass lediglich Zeit vergeht. Stattdessen müssen besondere Umstände vorliegen, aufgrund derer der Mieter davon ausgehen darf, dass der Vermieter sein Recht auf eine Abmahnung nicht in Anspruch nehmen wird. Außerdem ist eine verspätete Abmahnung nicht mehr zulässig, wenn dadurch dem Mieter unzumutbare Nachteile entstehen würden.
Ob das der Fall ist, kann nicht allgemein gesagt werden, sondern ist im Einzelfall zu prüfen. Um solche Schwierigkeiten von vornherein zu vermeiden, sollten Vermieter zeitnah eine Abmahnung aussprechen, wenn sie von einem vertragswidrigen Verhalten des Mieters Kenntnis erlangen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass trotz der gewünschten hohen Geschwindigkeit eine hohe Präzision und Professionalität bei der Abmahnung unverzichtbar ist. Es bringt weder dem Mieter noch dem Vermieter etwas, wenn die Abmahnung zwar schnell zugestellt wird, aufgrund formaler oder inhaltlicher Fehler aber unwirksam ist.
Wenn der Mieter gegen die Abmahnung vorgeht
Immer wieder kommt es vor, dass sich Mieter gegen eine Abmahnung zur Wehr setzen, wenn Sie diese als ungerechtfertigt empfinden. Sie verlangen dann vom Vermieter, dass dieser die Abmahnung zurücknimmt und drohen teilweise sogar mit einer Klage. Diese hat üblicherweise aber keinen Aussicht auf Erfolg, da Mieter kein Recht auf Beseitigung oder Unterlassung einer Abmahnung haben. Auch die Feststellung, dass eine Abmahnung des Vermieters unberechtigt war, können Mieter nicht verlangen.
Allerdings kann es trotzdem zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen, wenn man abmahnen musste. Das ist beispielsweise bei einem Räumungsprozess üblich. Hier lassen Mieter häufig überprüfen, ob die Kündigung des Vermieters wirksam ist. In diesem Zusammenhang wird kontrolliert, ob eine Abmahnung vorgenommen wurde und ob der Mieter tatsächlich eine Pflichtverletzung begangen hat, die eine entsprechende Kündigung rechtfertigt. Um von vornherein juristischen Ärger zu vermeiden, sollten Vermieter daher immer das persönliche Gespräch mit den Mietern suchen und sich um eine für beide Seiten akzeptable Lösung bemühen.
Fazit – Mieter rechtssicher abmahnen
Es ist wichtig, dass Vermieter ihre Mieter rechtssicher abmahnen. Nur dann haben sie die Möglichkeit, verschiedene Rechte wie eine Kündigung in Anspruch zu nehmen. Hierbei sollte zwischen Umständen, die eine Abmahnung erforderlich machen, und solchen, die dies nicht tun, unterschieden werden. Bei der Erstellung der Abmahnung muss auf verschiedene Aspekte wie die Form und den Inhalt, aber auch auf die Zustellung und den Zeitpunkt der Abmahnung geachtet werden.
